為全面貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）和《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范和完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的實(shí)施意見》（浙政辦發(fā)〔2020〕57號(hào)）精神，推進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，結(jié)合柯橋區(qū)實(shí)際，經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)提出以下實(shí)施意見。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，對標(biāo)對表建設(shè)“重要窗口”新目標(biāo)新定位，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，與國土空間規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接，堅(jiān)持把握正確方向、規(guī)范市場運(yùn)行、維護(hù)合法權(quán)益、提高服務(wù)效能的基本原則，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，切實(shí)提高節(jié)約集約用地水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。
（二）基本原則。
1．堅(jiān)持正確方向。堅(jiān)持社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)改革方向，突出市場在資源配置中的決定性作用，落實(shí)“放管服”改革總體要求，強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，不斷健全和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
2．規(guī)范市場運(yùn)行。完善交易規(guī)則，維護(hù)市場秩序，保證市場主體在公開、公平、公正的市場環(huán)境下進(jìn)行交易，保障市場依法依規(guī)運(yùn)行、健康有序發(fā)展，促進(jìn)要素流動(dòng)和平等交換，提高資源配置效率。
3．維護(hù)合法權(quán)益。充分尊重權(quán)利人意愿，保障市場主體合法權(quán)益。切實(shí)維護(hù)土地所有權(quán)人權(quán)益。
4．提高服務(wù)效能。強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，優(yōu)化交易流程，降低交易成本，提升服務(wù)水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。
5．注重改革協(xié)同。注重與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同，加強(qiáng)部門協(xié)作，形成改革合力。
（三）適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及房地產(chǎn)交易的，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
（四）主要目標(biāo)。通過規(guī)范全區(qū)建設(shè)用地二級(jí)市場管理，以優(yōu)化存量建設(shè)用地資源配置為目的，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和政府監(jiān)管作用，建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場；初步達(dá)到市場規(guī)則健全完善、交易平臺(tái)功能齊全、服務(wù)和監(jiān)管落實(shí)到位、市場秩序更加規(guī)范、土地資源配置效率顯著提高的目標(biāo)，形成一級(jí)、二級(jí)市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序，資源利用節(jié)約集約的現(xiàn)代土地市場體系。
二、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
（一）規(guī)范轉(zhuǎn)讓形式。各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為均視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移，并應(yīng)當(dāng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，載明相關(guān)權(quán)利義務(wù)。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
（二）明確轉(zhuǎn)讓條件。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地時(shí)須同時(shí)符合以下條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；按照出讓合同約定對建設(shè)用地進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上（已投資總額不含建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款和涉及建設(shè)用地交易的稅費(fèi)）；轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證且無查封等限制權(quán)利的情形；轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地涉及違法用地、違法建設(shè)的，由鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）負(fù)責(zé)與自然資源、行政執(zhí)法等相關(guān)職能部門協(xié)商并明確相關(guān)處置意見。涉及司法處置的按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（三）規(guī)范土地分割、合并轉(zhuǎn)讓行為。土地分割、合并轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循節(jié)約集約利用和高質(zhì)量發(fā)展原則，符合出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定；合同明確不得分割的，從其約定。涉及分割轉(zhuǎn)讓的，由鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）事先征求自然資源、發(fā)改、經(jīng)信、消防、生態(tài)環(huán)境等部門意見，在符合現(xiàn)行規(guī)劃、消防、安全、環(huán)境保護(hù)等相關(guān)要求并出具分割方案后，方可轉(zhuǎn)讓。分割后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，并保持建筑物、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)完整，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)；工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設(shè)施占用的建設(shè)用地不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓；擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益。合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，合并所涉及的宗地應(yīng)當(dāng)為界線相鄰的地塊，且土地權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型和土地用途一致。
（四）規(guī)范以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。以“標(biāo)準(zhǔn)地”和非“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)先由鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)），就是否屬于“標(biāo)準(zhǔn)地”、是否需要重新簽訂履約監(jiān)管協(xié)議以及原相關(guān)協(xié)議的執(zhí)行情況，出具書面意見。建設(shè)用地出讓時(shí)簽訂“標(biāo)準(zhǔn)地”投資建設(shè)協(xié)議的，應(yīng)達(dá)到出讓合同和投資建設(shè)協(xié)議約定的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度和建筑容積率等條件，“標(biāo)準(zhǔn)地”全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，相關(guān)權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，“標(biāo)準(zhǔn)地”條件不變。監(jiān)管協(xié)議相關(guān)指標(biāo)的驗(yàn)收，按照《紹興市柯橋區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)柯橋區(qū)“標(biāo)準(zhǔn)地”試點(diǎn)實(shí)施方案（試行）的通知》（紹柯政辦發(fā)〔2018〕29號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。以非“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，處置方式另行規(guī)定。
（五）規(guī)范抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。《中華人民共和國民法典》實(shí)行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，在抵押期間申請不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依抵押雙方申請先行辦理抵押權(quán)注銷登記，經(jīng)抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)移登記除外。《中華人民共和國民法典》實(shí)行后辦理抵押權(quán)首次登記或抵押權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，在抵押期間申請不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”欄內(nèi)容辦理。
（六）依法批準(zhǔn)以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，保留劃撥方式，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃、消防、安全、環(huán)境保護(hù)等相關(guān)前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。
（七）規(guī)范以作價(jià)出資或入股方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。以作價(jià)出資或入股方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，參照以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，也可根據(jù)權(quán)利人申請依法變更為出讓方式。
（八）實(shí)施轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)且未完成開發(fā)投資總額25%的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，由區(qū)自然資源分局辦理出讓土地轉(zhuǎn)讓備案和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓要求后依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，原出讓合同約定的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)移。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前未辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、消防等相關(guān)開發(fā)建設(shè)審批手續(xù)的，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人可憑預(yù)告登記證明辦理相關(guān)審批手續(xù)；建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、消防等相關(guān)開發(fā)建設(shè)審批手續(xù)的，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人可憑預(yù)告登記證明辦理相關(guān)審批手續(xù)變更。出讓合同或投資建設(shè)協(xié)議等對不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓另有約定的，從其約定。
（九）司法拍賣建設(shè)用地。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，根據(jù)待處置不動(dòng)產(chǎn)（土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的情況，按照《紹興市中級(jí)人民法院紹興市國土資源局關(guān)于明確司法執(zhí)行中涉及土地房屋處置相關(guān)問題的通知》（紹市土資發(fā)〔2016〕36號(hào)）分類處置。司法拍賣公告中要明確地塊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、履約責(zé)任，受讓方與鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）簽訂《用地監(jiān)管協(xié)議》后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）和各部門（單位）要各司其職，加強(qiáng)交易后的合同履約監(jiān)管工作。
（十）實(shí)施政府優(yōu)先購買。在國土空間規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)擴(kuò)展邊界范圍內(nèi)，涉及以劃撥、協(xié)議出讓、“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓等方式取得建設(shè)用地使用權(quán)且申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，區(qū)政府可行使優(yōu)先收購權(quán)。
三、國有建設(shè)用地使用權(quán)出租
（一）規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。
（二）規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，應(yīng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出租（轉(zhuǎn)租）合同，明確各方權(quán)利義務(wù)，不得違反法律法規(guī)規(guī)定和有償使用合同的相關(guān)約定，不得改變土地用途。簽訂投資建設(shè)協(xié)議的，由監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位就是否存在投資建設(shè)協(xié)議限制出租或轉(zhuǎn)租情形出具書面意見。
（三）規(guī)范以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，應(yīng)達(dá)到出讓合同和投資建設(shè)協(xié)議約定的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度和建筑容積率等條件，由監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位就是否存在“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓合同、投資建設(shè)協(xié)議限制出租或轉(zhuǎn)租情形出具書面意見?！皹?biāo)準(zhǔn)地”全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租后，相關(guān)權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，“標(biāo)準(zhǔn)地”條件不變。
四、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押
（一）規(guī)范抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，依法辦理抵押登記，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押，抵押期限不得超過租賃期限。
（二）規(guī)范抵押范圍。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人，同時(shí)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)明確載明抵押權(quán)順位。當(dāng)事人對抵押權(quán)順位有另行約定的，從其約定。
（三）完善抵押權(quán)能。允許營利性的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)將以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，所獲融資專項(xiàng)用于原抵押權(quán)人自身發(fā)展，不得挪作他用。完善抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，防控市場風(fēng)險(xiǎn)。
五、建立統(tǒng)一交易平臺(tái)
打造“信息聚集、服務(wù)智能、交易自助、全程跟蹤、物流收發(fā)”的市場運(yùn)行模式。以浙江省土地二級(jí)市場網(wǎng)上交易服務(wù)平臺(tái)為基礎(chǔ)，開發(fā)建設(shè)柯橋區(qū)土地二級(jí)市場網(wǎng)上交易服務(wù)平臺(tái)，提供信息發(fā)布、歸集和查詢服務(wù)，形成“網(wǎng)上交易、網(wǎng)上備案、網(wǎng)上監(jiān)管”的模式，實(shí)現(xiàn)文書審核、資金監(jiān)管、競價(jià)、成交確認(rèn)、合同簽訂、稅費(fèi)繳納等服務(wù)。以浙江省土地二級(jí)市場管理平臺(tái)為基礎(chǔ)，開發(fā)建設(shè)土地二級(jí)市場交易管理信息子系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對土地二級(jí)市場交易的監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)與浙江省建設(shè)用地供應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)和紹興市柯橋區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)的互通共享。
六、組織保障
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。進(jìn)一步加強(qiáng)對國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的領(lǐng)導(dǎo)。各有關(guān)部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化溝通銜接，形成工作合力；根據(jù)職責(zé)分工，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，依法規(guī)范運(yùn)行。
（二）加強(qiáng)創(chuàng)新研究。根據(jù)中央提出的“要注意分類指導(dǎo)，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵(lì)和容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制，允許進(jìn)行差別化探索”精神，結(jié)合柯橋區(qū)實(shí)際，積極探索創(chuàng)新，重點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價(jià)、信息集聚、交易安全以及土地金融扶持、優(yōu)化土地資源配置、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面提出配套的政策措施。
（三）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。正確把握輿論導(dǎo)向，做好政策法規(guī)解讀，增強(qiáng)公眾參與度，營造良好輿論氛圍，提升全社會(huì)依法規(guī)范、節(jié)約集約用地意識(shí)。
紹興市柯橋區(qū)人民政府辦公室
2022年4月8日
