各區(qū)（縣、市）人民政府，各功能區(qū)管委會，市級相關(guān)部門：
《關(guān)于加強(qiáng)國有經(jīng)營性用地出讓管理的意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)你們，請結(jié)合實(shí)際抓好貫徹落實(shí)。
寧波市自然資源和規(guī)劃局 寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2022年8月19日
關(guān)于加強(qiáng)國有經(jīng)營性用地出讓管理的意見
為進(jìn)一步規(guī)范土地出讓行為，加強(qiáng)國有經(jīng)營性用地出讓全過程管理，促進(jìn)土地要素市場化流動，提高資源配置效率，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共同富裕先行市目標(biāo)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和上級文件規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，就加強(qiáng)經(jīng)營性用地出讓管理工作提出如下意見。
一、基本要求
（一）適用范圍
本意見適用范圍為全市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地。本意見所指的經(jīng)營性用地，是指商業(yè)、辦公、商品住宅等用地，商業(yè)、辦公用地涵蓋金融、餐飲、旅游、旅館、娛樂、康體等用途。
（二）工作目標(biāo)
充分發(fā)揮市場對土地資源配置的決定性作用，加強(qiáng)經(jīng)營性用地出讓全過程管理，提高土地利用質(zhì)量和效益，實(shí)現(xiàn)土地利用管理系統(tǒng)化、精細(xì)化、動態(tài)化，提升城市功能和品質(zhì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。
（三）基本原則
堅(jiān)持規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)，強(qiáng)化土地出讓與國土空間總體規(guī)劃、國土空間詳細(xì)規(guī)劃銜接。堅(jiān)持市場化配置土地資源，公平、公正、公開出讓土地。堅(jiān)持土地利用全過程管理，以土地出讓合同和監(jiān)管協(xié)議為平臺，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、土地儲備、實(shí)施出讓、供后監(jiān)管、不動產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)讓出租抵押的全過程管理。
二、規(guī)劃管理要求
（四）片區(qū)統(tǒng)籌謀劃
充分發(fā)揮重大片區(qū)規(guī)劃對土地出讓工作的引領(lǐng)，強(qiáng)化重大片區(qū)土地資源保障，有效服務(wù)城市發(fā)展大局。牢固樹立成片開發(fā)理念，加強(qiáng)出讓土地所在片區(qū)整體謀劃，合理安排土地開發(fā)時(shí)序，分區(qū)分片出讓土地；充分協(xié)調(diào)土地出讓同配套設(shè)施建設(shè)的關(guān)系，在保障民生為先的同時(shí)，有效發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對土地價(jià)值的帶動作用。
（五）詳細(xì)規(guī)劃管控
嚴(yán)格按照依法批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃開展土地出讓工作，加強(qiáng)詳細(xì)規(guī)劃對出讓土地的管控作用，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃編制出讓土地的規(guī)劃條件，作為土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，并在后續(xù)方案審查和規(guī)劃許可階段嚴(yán)格落實(shí)。加強(qiáng)詳細(xì)規(guī)劃編制（調(diào)整）計(jì)劃管理，與土地儲備出讓計(jì)劃有效協(xié)同。
（六）規(guī)劃條件要求
地塊規(guī)劃條件應(yīng)明確擬出讓用地的四至范圍、用地性質(zhì)、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、公共配套設(shè)施等要求，落實(shí)城市設(shè)計(jì)關(guān)于建筑風(fēng)貌、環(huán)境品質(zhì)等相關(guān)管控要求。細(xì)化深化地塊帶方案出讓工作機(jī)制，鼓勵(lì)軌道TOD、未來社區(qū)、安置房、租賃住房等經(jīng)營性用地帶方案出讓。涉及混合用地的，必須明確各自比例或建筑面積。出讓土地涉及地下空間開發(fā)利用的，明確地下空間的利用范圍和用途。對突破土地使用標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)組織開展規(guī)劃條件論證和節(jié)地評價(jià)。
三、土地儲備
（七）計(jì)劃編制
根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展和土地市場調(diào)控的需要，結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、土地征收成片開發(fā)方案、土地儲備三年滾動計(jì)劃等，充分銜接年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，合理制定年度土地儲備計(jì)劃，確定年度土地儲備項(xiàng)目、做地主體、范圍等，年度土地儲備計(jì)劃報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。凡未納入土地儲備庫的經(jīng)營性用地，原則上不得安排出讓。根據(jù)“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、節(jié)約集約、供需平衡、有保有壓”的原則，科學(xué)編制年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，合理安排出讓土地的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序。供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會公開發(fā)布。
（八）前期開發(fā)要求
經(jīng)營性用地出庫前，需完成土壤污染調(diào)查及評審、建設(shè)條件論證、壓覆礦產(chǎn)及地質(zhì)災(zāi)害評估、國家安全評估、基建“通平”、管線及設(shè)施遷移、文物考古、管理驗(yàn)收等前期開發(fā)工作，無污染、文物遺存、礦產(chǎn)壓覆、洪澇隱患、地質(zhì)災(zāi)害等風(fēng)險(xiǎn)，具備土地供應(yīng)條件。
（九）凈地出讓要求
區(qū)（縣、市）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地儲備和供應(yīng)計(jì)劃提前謀劃、及時(shí)完成擬出讓宗地征收和必要的通水、通電、通路和場地平整等前期開發(fā)工作。擬出讓宗地必須是征收(拆遷)安置補(bǔ)償落實(shí)到位、沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、土地權(quán)利清晰并已注銷原不動產(chǎn)權(quán)利證書、具備動工開發(fā)基本條件的“凈地”，地塊內(nèi)原則上要達(dá)到無建(構(gòu))筑物的條件，規(guī)劃保留除外。不具備“凈地”條件的，一律不得出讓。
四、土地出讓要求
（十）建設(shè)管理要求
1、建設(shè)條件論證要求。涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)組織開展地塊建設(shè)條件論證，明確配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容、主體和時(shí)序，并形成書面意見作為地塊出讓的依據(jù)。
2.落實(shí)建筑綠色環(huán)保節(jié)能管理要求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)按照規(guī)定，對綠色建筑、裝配式建筑、鋼結(jié)構(gòu)、定品質(zhì)、現(xiàn)房銷售和全裝修建設(shè)比例等配置提出建設(shè)要求。
3.配建保障性住房和租賃住房管理要求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)對商品住宅用地中配建的保障性住房和租賃住房的建設(shè)要求提出意見，并明確建設(shè)和配套要求、交付標(biāo)準(zhǔn)、移交方式、產(chǎn)權(quán)歸屬等要求。
4.公共服務(wù)功能要求。各區(qū)（縣、市）人民政府應(yīng)明確商品住宅用地中配建物業(yè)、教育、養(yǎng)老、體育等用房的建設(shè)要求，并明確建設(shè)要求、交付標(biāo)準(zhǔn)、移交方式和產(chǎn)權(quán)歸屬等要求。
5.商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營性物業(yè)在滿足預(yù)售或現(xiàn)售條件后，受讓人在提交預(yù)售許可或現(xiàn)售備案證明申請時(shí)，除應(yīng)提交相關(guān)規(guī)定材料外，還應(yīng)提交自持物業(yè)、配建的保障性住房等具體位置、面積等相關(guān)材料，具體由監(jiān)管部門負(fù)責(zé)明確。
（十一）運(yùn)營管理要求
1.商業(yè)運(yùn)營要求。嚴(yán)禁違法違規(guī)設(shè)定準(zhǔn)入要求、競買人資質(zhì)等具有排他性或唯一性的影響公平、公正競爭的前置條件。各區(qū)（縣、市）人民政府可對商業(yè)用地提出統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、類公益性商業(yè)設(shè)施配置等要求。
2.物業(yè)持有和銷售要求。商業(yè)、辦公地塊土地出讓前，各區(qū)（縣、市）人民政府應(yīng)綜合區(qū)域配套、房地產(chǎn)市場、項(xiàng)目功能定位等因素，對擬出讓地塊進(jìn)行綜合評估，合理設(shè)置商業(yè)、辦公建筑面積自持比例、自持年限，明確違約責(zé)任，并載入土地出讓合同。
按規(guī)定無償移交的公建配套設(shè)施，可在出讓條件中明確國有建設(shè)用地土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記在政府或政府指定單位名下。
五、實(shí)施土地出讓
（十二）土地出讓方式
商業(yè)、辦公和商品住宅等用地應(yīng)當(dāng)采取公開招拍掛方式出讓；對在功能實(shí)現(xiàn)、運(yùn)營管理、建設(shè)條件等方面有特別要求的出讓地塊，可采取擬供應(yīng)計(jì)劃公示、預(yù)申請、招商信息發(fā)布等方式提前公開入市信息。
（十三）土地出讓價(jià)格
出讓人應(yīng)根據(jù)土地評估價(jià)格、土地市場情況等，結(jié)合經(jīng)營性用地全要素管理要求，充分考慮“限房價(jià)、限地價(jià)”商品住宅用地房地價(jià)差合理區(qū)間，經(jīng)集體決策，綜合確定擬出讓地塊出讓起始價(jià)或底價(jià)。土地出讓底價(jià)在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束前嚴(yán)格保密，嚴(yán)禁泄露。
（十四）土地出讓預(yù)申請
以招拍掛方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的可實(shí)行預(yù)申請制度，預(yù)申請包括以信息發(fā)布、招商推介為主的意向預(yù)申請以及與后續(xù)交易活動相關(guān)聯(lián)的用地預(yù)申請。出讓人可根據(jù)地塊的出讓條件、土地利用要求等實(shí)際情況，研究確定采取意向預(yù)申請或用地預(yù)申請形式。對實(shí)施預(yù)申請出讓的地塊，土地出讓前出讓人需發(fā)布預(yù)申請公告，有意向的競買人應(yīng)辦理預(yù)申請手續(xù)，用地預(yù)申請的還需繳納預(yù)約申請保證金。
六、土地供后管理
（十五）供后監(jiān)管
各區(qū)（縣、市）人民政府要根據(jù)《關(guān)于構(gòu)建集中財(cái)力辦大事財(cái)政政策體系的實(shí)施意見》（甬黨發(fā)〔2019〕59號）要求，落實(shí)屬地監(jiān)管職責(zé)，市政府批準(zhǔn)出讓的經(jīng)營性用地，涉及建設(shè)監(jiān)管、違約處置、協(xié)商收回土地、簽訂補(bǔ)充合同等供后監(jiān)管工作由屬地政府組織實(shí)施；要強(qiáng)化對轄區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用地出讓后開發(fā)利用的全程監(jiān)管，嚴(yán)格依法依規(guī)處置閑置土地，對政府原因?qū)е峦恋亻e置的，要及時(shí)督促整改到位，對企業(yè)原因?qū)е峦恋亻e置的，要依法征收土地閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。各相關(guān)部門要按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則，根據(jù)各自職責(zé)對出讓合同和監(jiān)管協(xié)議實(shí)施監(jiān)管。
（十六）轉(zhuǎn)讓管理
土地受讓人應(yīng)按照土地出讓合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，依法進(jìn)行預(yù)銷售、轉(zhuǎn)讓等行為，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人應(yīng)履行原出讓合同中約定的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下條件：
1.屬于在建建筑物轉(zhuǎn)讓的，如土地出讓合同約定持有物業(yè)要求，須經(jīng)出讓人或?qū)俚卣夂蠓娇蓪?shí)施。
2.受讓人在完成開發(fā)建設(shè)并領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證后，土地出讓合同約定自持的物業(yè)，在持有年限內(nèi)不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。對因破產(chǎn)、重組、撤銷等特殊情形確需轉(zhuǎn)讓約定自持物業(yè)的，須經(jīng)出讓人或者屬地政府同意。
（十六）登記管理
受讓人應(yīng)按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及本市有關(guān)規(guī)定，申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，在不動產(chǎn)權(quán)證附證欄中注記土地出讓合同約定的自持物業(yè)。權(quán)利人在約定的自持物業(yè)持有期間內(nèi)，簽訂不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和辦理轉(zhuǎn)移登記，或變更不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中注記的上述約定內(nèi)容，需提供出讓人或者相關(guān)管理部門審核同意的意見。
（十七）抵押管理
以國有建設(shè)用地使用權(quán)及項(xiàng)目在建工程抵押時(shí)所擔(dān)保的主債權(quán)，僅限于項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金。已開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目并領(lǐng)取預(yù)售許可證的，不再單獨(dú)辦理國有土地使用權(quán)抵押登記。按照土地出讓合同約定的受讓人自持部分，應(yīng)整體抵押，不得分割抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承接人應(yīng)執(zhí)行原出讓合同中約定的權(quán)利和義務(wù)。
（十八）信用監(jiān)管
建立企業(yè)信用檔案，由各相關(guān)部門在項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案以及融資抵押等方面加強(qiáng)企業(yè)信用監(jiān)管，限制或禁止失信企業(yè)參與土地交易。
本意見自2022年9月19日起施行，有效期3年。
