各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)直各單位：
《杭州市臨平區(qū)直管公房管理辦法》已經區(qū)政府同意，現印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。
杭州市臨平區(qū)人民政府辦公室
2022年8月25日
杭州市臨平區(qū)直管公房管理辦法
為加強我區(qū)直管公房管理，規(guī)范直管公房租賃經營行為，保障直管公房使用安全，實現國有資產保值增值，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《杭州市人民政府辦公廳關于進一步加強直管公房管理的意見》（杭政辦函〔2016〕28號）和《杭州市公有住房使用權有償轉讓轉租管理暫行規(guī)定》等相關法律、法規(guī)及政策文件，參照《杭州市市區(qū)公有住房租賃管理試行辦法》等相關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本辦法。
一、管理范圍
本辦法適用于我區(qū)行政區(qū)域內的直管公房管理；本辦法所稱直管公房系指國家通過沒收、接管、代管、私房社會主義改造、投資新建、國有資產劃轉、購置、調換、拆遷安置等方式取得，產權屬國家所有，由我區(qū)房地產行政主管部門代表政府直接管理的房屋。
二、管理單位及職責
杭州市臨平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“區(qū)住建局”）是我區(qū)直管公房管理的行政主管部門，具體負責全區(qū)直管公房的管理工作。
區(qū)住建局應建立直管公房日常管理工作臺賬，健全直管公房產權、產籍管理制度，實行直管公房信息化管理，預防和避免國有資產流失；建立和完善安全生產責任制度及防汛抗臺（雪）房屋搶修應急預案，成立搶險救災小組，及時儲備抗災搶險物資，建立安全生產管理制度。
直管公房管理工作人員玩忽職守、貪污受賄、徇私舞弊、違法亂紀的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
三、公房類別及承租關系
（一）直管公房按照使用性質分為直管公有住房與直管非住宅公房兩大類。直管公房管理單位應分別進行租賃和經營管理。直管公房管理單位和承租人應當按照房屋的設計用途合理使用，不得擅自改變房屋用途。直管公房所有權和經營權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、損壞直管公房，不得利用直管公房從事違法活動或牟取不正當利益。
（二）本辦法所稱承租人系指依法與區(qū)住建局簽訂《直管公房租賃合同》，在租賃期內享有直管公房使用權的單位或個人。《直管公房租賃合同》是承租人使用直管公房的合法憑證，任何單位或個人在未辦理合法租賃手續(xù)之前，不得擅自占用直管公房。
（三）直管公房產權、產籍由區(qū)住建局統(tǒng)一管理，根據國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行不動產權登記。除房改出售和房屋征收的產權轉移、產權注銷外，直管公房的權屬發(fā)生轉移、處置時，須按規(guī)定程序進行審批。
（四）區(qū)住建局應與承租人簽訂《直管公房租賃合同》，明確房屋租賃用途，約定租賃期限、面積、租金及交付方式、房屋修繕責任、安全使用責任、違約責任及退出機制相關內容，明確租賃雙方的權利、義務及法律責任。《直管公房租賃合同》格式文本由區(qū)住建局統(tǒng)一制發(fā)。
（五）直管公房收益來源主要包括租金收入、承租權有償轉讓收益、直管公房房產處置等；直管公房收益全額上繳區(qū)財政專戶，納入財政預算管理，任何單位和個人不得截留和挪用。同時，直管公有住房承租人符合房改條件的，可申請房改，并報區(qū)住建局審批。
四、承租條件及流程
直管公有住房的租賃期限一般為三年，住房困難、低保、撫恤優(yōu)待對象享有優(yōu)先租賃權。直管非住宅公房租賃期限一般為一到三年，對用于賓館、超市、金融等行業(yè)且面積較大的房產可適當延長租期，但最長不得超過五年。
（一）直管公有住房承租人應同時具備以下條件：
1.為臨平區(qū)3年（含）以上常住城鎮(zhèn)戶籍且年滿十八周歲；
2.未享受過住房保障政策；
3.同一戶籍的家庭成員住房總建筑面積不超過80平方米（含），或同一戶籍的家庭成員人均住房建筑面積不足20平方米（含）。
住房困難、低保、撫恤優(yōu)待對象享有優(yōu)先租賃權。
（二）申請承租直管公有住房的擬承租人應當提供以下材料（校驗原件）：
1．《臨平區(qū)直管公有住房租賃申請表》；
2．擬承租人身份證、戶口簿（或載明所在戶籍成員信息的戶籍證明）、婚姻狀況證明；配偶已去世的應當提供死亡證明；離異的應當提供離婚證明或法院離婚判決書及子女贍養(yǎng)，撫、扶養(yǎng)權證明；因服兵役或到外地就學等原因戶籍未在臨平區(qū)的，應當提供原居住地派出所證明；
3．同一戶籍家庭成員未享受過住房保障政策的情況證明及房產證明；
4．屬于困難家庭、低保家庭、撫恤優(yōu)待對象的，應當提供有效證件或相應證明材料；
5．其它相關材料。
（三）計租標準
直管公有住房的租金，承租人符合承租條件的，按照相關文件精神執(zhí)行；直管非住宅公房的租金按市場租金執(zhí)行。
市場租金由具有資質的社會中介機構評估確定。
五、續(xù)租條件及流程
（一）已租賃本區(qū)直管公有住房的原承租人，若符合本辦法規(guī)定的直管公房承租條件的，可向區(qū)住建局申請辦理續(xù)租手續(xù)；對不符合承租條件的原承租人，應由區(qū)住建局通知解除租賃關系并收回直管公有住房使用權;因歷史原因，相關承租人確有需要繼續(xù)承租直管公有住房，同時愿意按市場價繳納租金的，可重新建立租賃關系。
（二）直管公有住房租賃期滿，承租人如需繼續(xù)租用的，應在租賃期滿前三十日內，攜帶原租賃合同向區(qū)住建局提出書面申請，符合承租條件的，辦理續(xù)租手續(xù)。租賃期滿前三十日內未提出租賃申請的，根據合同約定，期滿自動解除租賃關系，由區(qū)住建局通知承租人限期騰房，收回直管公有住房。
（三）直管非住宅公房租賃按現行區(qū)級行政事業(yè)單位房產出租管理有關規(guī)定執(zhí)行，由區(qū)財政局、區(qū)住建局負責出租審批事項。直管非住宅公房出租前或租賃期滿前，區(qū)住建局應按規(guī)定程序，辦理有關審批手續(xù)。租賃期滿未辦理續(xù)租手續(xù)的，租賃關系自動解除，區(qū)住建局應通知承租人限期騰房，收回直管非住宅公房。
六、退租、清退條件及流程
（一）租期未滿的承租人可按以下程序退出承租的直管公有住房：
1.申報：承租人向區(qū)住建局提出書面申請；
2.審核：區(qū)住建局審核同意后，與承租人終止租賃關系；
3.結算：退房前區(qū)住建局與承租人對租金進行結算，租金結算至騰退直管公房的當月月底；
4.騰退房屋：承租人應在規(guī)定時間內騰退直管公房，同時將戶籍遷出，繳清水、電、氣、電視、電話、物業(yè)管理及其它應由承租人承擔的相關費用。
（二）存在下列情形之一的，區(qū)住建局有權解除《直管公房租賃合同》，收回房屋，并追究相應責任：
1.承租人采取隱瞞事實、提供虛假、偽造證明材料等手段，騙租公房的；
2.強占、搶占直管公房的；
3.將直管公房擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；
4.直管公有住房承租人無正當理由連續(xù)拖欠租金六個月以上的，直管非住宅公房承租人無正當理由連續(xù)拖欠租金三個月以上的；
5.承租人擅自改變房屋用途、破壞結構嚴重影響房屋安全，且拒不改正的；
6.利用承租直管公房進行違法活動或牟取不正當利益的；
7.法律、法規(guī)規(guī)定直管公房管理單位有權收回公房的其他情形。
（三）直管公房清退實施程序：
1.經對承租人的承租條件調查核實，如發(fā)現存在不符合承租條件的情形，區(qū)住建局立即書面通知承租人，函告公房政策規(guī)定及房屋清退理由，限期騰退公房并結清相關費用；
2.逾期未辦理清退手續(xù)的，區(qū)住建局應進一步采取措施或直接通過司法途徑追究責任并依法收回公房；
3.其它合法、有效的途徑進行公房清退。
七、更名及公私混合產處置
（一）直管公有住房可申請辦理承租人戶名變更的情形：
1.在原承租人及其配偶已死亡，無人符合省、市相關政策文件規(guī)定的變更戶名條件，或符合戶名變更條件的自然人均放棄擬承租人資格的情況下，與原承租人系父母、子女、（外）祖父母、（外）孫子女關系，或申請戶名變更時戶籍落在擬更名的公房內且連續(xù)滿兩年（含）的其他擬承租人可申請辦理變更戶名。變更戶名時，由擬承租人按該房屋市場評估價格的20%繳納收益金（擬承租人變更戶名后合計住房面積超過可享受的住房標準的部分，按該房屋市場評估價格的40%繳納收益金）；
2.承租人經法院調解、判決離婚，或在民政部門辦理離婚登記后，經原承租人家庭成員協(xié)商一致后，其原配偶或與其同戶籍兩年（含）以上的其他家庭成員可以申請作為新的直管公房承租人；
3.原承租人已死亡，經原承租人家庭成員協(xié)商一致后，其配偶或與其同戶籍兩年（含）以上的其他家庭成員可以申請作為新的直管公房承租人；
4.承租人及其配偶在同一地點，相鄰房屋中持有兩份以上租賃合同，經區(qū)住建局審核后合并為一戶承租的；
5.單位集體承租要求分戶的；
直管公房更名后，新承租人繼續(xù)享受原承租人的權利，并承擔其義務，符合條件的可申請房改。同時，更名后的新承租人不符合本辦法規(guī)定的承租條件的，應按市場價繳納租金。
（二）在直管公房征收安置房產權調換過程中，嚴禁出現公、私混合產權房屋（即產權為部分公房、部分私房）。對已出現的公、私混合產權直管公房，可按以下三個原則進行處理，待產權單一后，由所有人申請登記發(fā)證：
1.直管公有住房承租人符合房改條件的，可進行房改；
2.直管公有住房不符合房改條件的，如承租人愿意購買公房面積的，經審批后可按市場評估價購買，買賣過程中產生的相關稅費按規(guī)定繳納；如承租人愿意出售私有面積的，經審批后由區(qū)住建局委托有資質的中介機構評估，按規(guī)定將該套房屋整體公開拍賣，出售給第三方，所得售房款按公私面積比例分成，買賣過程中產生的相關稅費按規(guī)定繳納；
3.直管非住宅公房，如承租人愿意購買公房面積的，經審批后可按市場評估價購買；如承租人愿意出售私有面積的，經審批后由區(qū)住建局委托有資質的中介機構評估，按規(guī)定將該套房屋整體公開拍賣，出售給第三方，所得售房款按公私面積比例分成。買賣過程中產生的相關稅費按規(guī)定繳納。
承租人既不愿意購買公房面積，也不愿意出售私有面積的，可協(xié)商處理。
市場評估價由具有資質的社會中介機構進行評估確定。
八、使用權有償轉讓
（一）直管公房使用權有償轉讓是指直管公房承租人經區(qū)住建局同意后，將自己承租直管公房的使用權按規(guī)定程序一次性有償轉讓給他人的行為。
直管公房使用權有償轉讓后的房屋產權性質不變，仍屬房管部門直管的直管公房。直管公房使用權轉讓的受讓人應當與區(qū)住建局重新簽訂公有住房租賃合同。
非本區(qū)常住戶口人員或已享受實物分房且已超過可享受面積標準的人員不能受讓直管公房使用權。
（二）直管公房使用權有償轉讓應當以調劑住房余缺，提高房產使用效能，有利于承租人改善住房條件為目的，按照平等自愿、誠實信用、依規(guī)定轉讓的原則進行。
有下列情形之一的，不得有償轉讓直管公房使用權：
1.轉讓人未取得直管公房租賃的合法手續(xù)；
2.屬于代管房產及其它需落實政策的房產；
3.使用權糾紛或承租人與房屋產權單位租賃糾紛尚未解決；
4.承租人損壞房屋結構，產權單位或物業(yè)管理部門要求其修復而尚未修復；
5.承租人拖欠房屋租金；
6.轉讓成套住房中的一部分；
7.同戶居住的其他成年使用人（含臨時出國、參軍、在大中專院校求學、勞改、勞教人員等）持有異議；
8.轉讓后，人均住房使用面積低于10平方米；
9.法律、法規(guī)及政策規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
（三）直管公房使用權的轉讓價格原則上不低于該公房使用權的市場評估價值。有償轉讓時，由區(qū)住建局按成交價格20%的標準向直管公房使用權轉讓人收取公有直管公房使用權轉讓收益金。收取的轉讓收益金專項用于房屋維修與管理。直管公房使用權有償轉讓，其轉讓收益金由轉讓人一次性繳納。
（四）直管公房使用權轉讓后，受讓人繼續(xù)享受原承租人的權利，并承擔其義務，符合條件的可申請房改。
（五）直管公房使用權有償轉讓辦理程序：
1.申請：直管公房承租人在直管公房使用權有償轉讓前，應向區(qū)住建局提出經同戶居住的成年使用人共同簽字同意的轉讓書面申請，并如實申報轉讓價格，經初審同意后，領取《區(qū)住建局使用權轉讓申請審批表》。
2.簽訂協(xié)議：轉讓轉租雙方當事人簽訂轉讓協(xié)議。
3.受理：自轉讓協(xié)議簽訂之日起10日內，轉讓雙方當事人向區(qū)住建局提交原租賃憑證，直管公房使用權轉讓協(xié)議，《直管公房使用權轉讓申請審批表》，身份證復印件或法人資格證明，由區(qū)住建局審批。
4.繳費：經區(qū)住建局審批同意后，轉讓人按規(guī)定繳納相關費用。
5.辦證：轉讓雙方當事人憑區(qū)住建局出具的轉讓收款憑證，辦理變更戶名和租賃注銷手續(xù)。
（六）直管公房使用人轉讓合法取得使用權的直管公房，其超過省政府辦公廳《關于城鎮(zhèn)干部職工住宅暫行標準的通知》（浙政辦發(fā)〔1996〕177號）規(guī)定標準的部分面積，收益金按規(guī)定標準的2倍繳納。
（七）原承租人拆遷時自行出資擴面的部分，該部分面積不計收收益金，受讓人繼續(xù)享受原承租人所享受的權利，并承擔其義務。直管公房使用權轉讓后，受讓人繼續(xù)享受原承租人的權利，并承擔其義務。直管公房使用權是依據本辦法規(guī)定有償取得的，其轉讓的直管公房使用面積計入轉讓人已享受的實物分房面積，不計入受讓人已享受的實物分房面積。
九、征收直管公房
（一）因公共利益建設需要征收直管公房的，區(qū)住建局在接到房屋征收調查工作通知后十五日內做好直管公房承租情況的調查、匯總工作，并出具擬征收范圍內直管公有住房承租人的承租資格審查意見。
直管公房被征收時，征收人應根據房屋征收政策做好承租人過渡、補償，同時應按以下類型區(qū)別處理：
1.直管公有住房：符合承租條件的承租人，征收期間進行補償及過渡，并予以回遷安置；不符合承租條件的承租人，應當騰退。
2.直管非住宅公房：根據房屋征收補償政策的相關規(guī)定進行補償。
直管公房被征收原則上實行產權調換，具體以征收安置政策為準。
（二）直管公有住房回遷安置時，區(qū)住建局根據實際情況，按照征收安置協(xié)議和直管公房管理有關規(guī)定，統(tǒng)一分配安置房。直管非住宅公房征收還房后按相關文件精神重新進行租賃，原承租戶在同等條件下可優(yōu)先承租。
十、承租人的權利與義務
（一）承租人如需對直管公房進行改造、裝修或增擴設備，應事先征得區(qū)住建局的書面同意，并按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《杭州市城市房屋使用安全管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定辦理審批、備案手續(xù)后方可進行；承租或使用直管公房的單位或個人應愛護和合理使用直管公房及附屬設施、設備，不得以任何方式將所承租的房屋設定抵押、擔保。
（二）直管公房解危修繕以排除安全隱患、保證結構安全、延長房屋使用年限、滿足居民日常生活基本需求為原則，著重修繕存在安全隱患的危舊房，修繕工作應當遵循輕重緩急、統(tǒng)籌兼顧、合理安排的原則；區(qū)住建局對直管公房進行修繕，承租人應當予以配合，不得借故拒絕搬遷和阻撓施工，對拒絕搬遷和阻撓施工造成的一切損失和相關責任由承租人承擔。
（三）承租人有及時向區(qū)住建局報告所租賃房屋安全隱患和險情的義務，區(qū)住建局必須在接到報告后及時采取措施進行排危處置。
（四）直管公房出租實行先繳租后使用的原則。承租人必須按租賃合同的約定按時繳交租金，不得拖欠。
（五）對強、搶占直管公房的，應依法追究法律責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
（六）出租人無故終止合同，造成承租人損失的，除應履行合同外，還應賠償承租人的損失。
（七）承租人利用直管公房進行違法活動的，由當地公安部門依法追究相應的法律責任，區(qū)住建局應按照清退程序進行處理。
（八）承租人因使用不當造成房屋及其附屬設施設備損壞，亂搭、亂建危及房屋安全或違反消防、安全、衛(wèi)生等有關規(guī)定造成房屋火災、倒塌或人員傷亡的，應當承擔房屋修復、損失賠償和相應的法律責任。
（九）承租人對違反本辦法的處理決定不服的，可依照《行政復議法》《行政訴訟法》的有關規(guī)定申請復議，或直接向人民法院起訴；對逾期不申請行政復議或未向人民法院起訴，又不履行處理決定的，做出處理決定的機關將依法向人民法院申請強制執(zhí)行。
本辦法自2022年9月25日起施行。
