各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣直屬各有關單位：
《蒼南縣關于深入推進低效用地再開發(fā)工作的實施意見（試行）》已經縣政府常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
蒼南縣人民政府
2023年5月19日
（此件公開發(fā)布）
蒼南縣關于深入推進低效用地再開發(fā)工作的
實施意見（試行）
為深入貫徹落實節(jié)約集約用地政策，盤活存量土地，提高土地利用效率，保障經濟社會持續(xù)健康發(fā)展，根據原國土資源部《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、自然資源部《關于積極做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2022〕129號）、浙江省人民政府《關于全面推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》（浙政發(fā)〔2014〕20號）等文件精神和市級重大審計問題清單整改要求，結合我縣實際，特制定本實施意見。
一、基本原則
低效用地再開發(fā)工作應當遵循政府主導、規(guī)劃先行；規(guī)范運作、有序推進；市場取向、因勢利導；權屬清晰、保護權益基本原則。
二、實施范圍
（一）低效用地概念
本實施意見規(guī)定的低效用地是指經第三次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。
（二）低效用地再開發(fā)實施范圍
具備以下條件的低效用地方可納入再開發(fā)實施范圍：
1.符合國土空間規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃；
2.在第三次全國土地調查時地類為建設用地；
3.符合生態(tài)環(huán)境要求；
4.土地權屬清晰、不存在土地權益爭議；
5.已報自然資源部備案納入低效用地數(shù)據庫。
三、實施模式
（一）政府主導實施再開發(fā)。下列情形低效用地由縣政府依法收回（購）或征收，按現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定辦理供地手續(xù)。
1.規(guī)劃用于商品住宅等經營性房地產開發(fā)的土地；
2.規(guī)劃用于城市基礎設施和公共設施建設的土地；
3.原劃撥決定書或土地出讓合同明確規(guī)定或約定應當由政府收回土地使用權的土地；
4.法律法規(guī)規(guī)定的其他土地。
（二）市場主體實施再開發(fā)。鼓勵市場主體參與政府主導實施以外的低效用地再開發(fā)。
1.原土地使用權人自行或聯(lián)合再開發(fā)。鼓勵原土地使用權人自行或相鄰兩個以上地塊原土地使用權人聯(lián)合開發(fā)，申請聯(lián)合開發(fā)的，應共同成立新公司，新公司股權比例由各方自行協(xié)商，涉及轉讓的應當辦理產權過戶手續(xù)，涉及集體土地征收的應當辦理征收手續(xù)。允許以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)；原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。
2.市場主體流轉再開發(fā)。鼓勵市場主體收購單宗或相鄰多宗地塊進行集中再開發(fā)，符合本實施意見規(guī)定的協(xié)議出讓條件的，可辦理協(xié)議出讓手續(xù)，補交土地出讓金。
四、激勵機制
（一）鼓勵工業(yè)用地原土地使用權人進行改造開發(fā)。
1.工業(yè)企業(yè)通過“退二優(yōu)二”優(yōu)化用地結構、提高容積率的按《蒼南縣人民政府辦公室關于印發(fā)蒼南縣工業(yè)園區(qū)塊改造提升攻堅行動方案等5 個方案的通知》（蒼政辦〔2022〕58號）文件相關規(guī)定執(zhí)行。
2.對工業(yè)企業(yè)通過“退二進三”興辦商務和信息服務、研發(fā)設計、文化創(chuàng)意、物品儲運、鮮活農產品銷售等服務業(yè)的，可保留原用途不變，報縣政府“一事一議”批準后使用，并按規(guī)定繳納國有土地年租金。
3.因規(guī)劃調整，對工業(yè)用地、倉儲用地、教育用地等用于商服并分割銷售的，應當按幢或層作為最小分割單元銷售，分割銷售的建筑面積不得超過再開發(fā)后總建筑面積的30%，不動產權證可按相應分割單元辦理，并在土地出讓合同中予以約定。
4.利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進制造業(yè)、生產性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，經縣人民政府批準，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開發(fā)需變更原土地用途的，應當依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。
（二）允許工業(yè)用地協(xié)議出讓
1.已取得合法用地手續(xù)集體性質的工業(yè)用地，經原土地使用權人申請，按規(guī)定辦理征收手續(xù)的，可以協(xié)議出讓方式供地。
2.用地行為發(fā)生在1987年1月1日—2009年12月31日期間，沒有合法用地手續(xù)且已使用的工業(yè)或倉儲用地，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，符合以下情形之一的，經屬地政府調查、集體研究討論形成一致意見后，經縣政府研究確認，可以協(xié)議出讓。
（1）原已取得項目立項批準、規(guī)劃選址（或規(guī)劃用地許可）等相關建設項目審批手續(xù)；
（2）已經按照規(guī)定繳納城市基礎設施配套費等相關稅費的；
（3）自然資源管理部門、屬地政府或建設平臺等已收取部分土地價款且未退還的；
（4）在屬地政府開展的歷史遺留用地清理補辦工作中，當時認定可以補辦，且已完成大部分補辦手續(xù)的；
（5）因政府拆遷原因，有政府相關安置文件或批示件的；
（6）其他情況。
（三）允許使用村集體土地改造開發(fā)。
符合《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)等項目在符合國土空間規(guī)劃的前提下，允許使用村集體土地方式辦理用地手續(xù)。
（四）允許邊角地、夾心地、插花地和鄰宗土地一并集中改造開發(fā)。
低效用地改造開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等零星新增建設用地（簡稱“三地”），對單宗用地面積不超過3畝且累計面積不超過再開發(fā)項目用地總面積10%的，允許和鄰宗土地一并集中再開發(fā)，并按照再開發(fā)地塊的供地方式辦理供地手續(xù)。
（五）舊村（城中村）改造獎勵措施。
舊村（城中村）改造項目，完成安置后的節(jié)余土地由政府收回或征收，通過土地使用權公開出讓方式供地，一類地區(qū)每畝60萬元、二類地區(qū)每畝55萬、三類地區(qū)每畝50萬，獎勵給村集體經濟組織用于土地補償、舊村莊（城中村）改造建設和新農村建設。
五、收回（購）補償
1.政府依法收回（購）用于經營性房地產開發(fā)的，對原土地用途給予適當補償，土地出讓后增值部分按一定比例補償給原土地使用權人，原建筑物（構筑物）不再給予補償。具體補償標準如下：（1）原土地用途補償：原土地用途是商業(yè)用地，按市場評估價給予補償；原土地用途是工業(yè)用地，出讓土地按收購時工業(yè)用地片區(qū)指導價進行剩余年限修正后給予補償，劃撥土地按收購時工業(yè)用地片區(qū)指導價的60%給予補償；倉儲用地、教育用地等，可參照工業(yè)用地進行用途修正后補償。（2）現(xiàn)土地用途補償：經法定程序出讓后，土地出讓金扣除6%的儲備提成、19%的計提項目和原土地用途補償后的增值部分，按以下比例給予階梯式補償：原土地屬出讓的，容積率1.5以下（含1.5）部分，政府和原土地權利人分成比例為5：5；容積率1.5以上2.0以下（含2.0）部分，政府和原土地權利人分成比例為6：4；容積率2.0以上2.5以下（含2.5）部分，政府和原土地權利人分成比例為7：3；容積率2.5以上部分，政府和原土地權利人分成比例為8：2；原土地屬劃撥的，容積率1.5以下（含1.5）部分，政府和原土地權利人分成比例為6 ：4；容積率1.5以上2.0以下（含2.0）部分，政府和原土地權利人分成比例為7：3；容積率2.0以上2.5以下（含2.5）部分，政府和原土地權利人分成比例為8：2；容積率2.5以上部分，政府和原土地權利人分成比例為9：1。
原土地使用權人主動申請再開發(fā)的，或屬成片開發(fā)土地，原土地使用權人意見一致，積極配合，統(tǒng)一簽訂收回（購）合同并及時搬遷騰空的，在上述補償標準基礎上，土地出讓后可給予一定獎勵，最高獎勵金額不超過補償標準的10%，具體按照動態(tài)平衡原則在再開發(fā)方案中給予明確。增值部分分成比例可根據實際情況每年調整一次。
2.政府依法收回（購）工業(yè)用地用于城市基礎設施、公園綠地、教育、商業(yè)等，可采用市場評估價給予補償，也可以土地置換方式進行補償或參照周邊相鄰再開發(fā)地塊補償標準報縣政府“一事一議”給予補償。
六、完善手續(xù)
符合國土空間規(guī)劃、經第三次全國土地調查確定為建設用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進行分類處理。
1.用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的，由縣自然資源管理部門出具符合國土空間規(guī)劃的審核意見書后，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（〔1989〕國土〔籍〕字第73號）文件相關規(guī)定辦理確權登記發(fā)證手續(xù)。
2.用地行為發(fā)生在1987年1月1日后，按照現(xiàn)行法律法規(guī)及縣政府相關政策規(guī)定辦理。
七、本意見自2023年6月18日起施行。
