各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市級(jí)有關(guān)部門、直屬有關(guān)單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)國(guó)有直管公房管理工作，建立全生命周期、全流程管理制度，提高管理水平，實(shí)現(xiàn)管理全覆蓋，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)國(guó)有直管公房管理的通知》（嘉建〔2023〕5號(hào)）等文件要求，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)明確如下：
一、落實(shí)直管公房管理責(zé)任
海寧市房地產(chǎn)與住房保障管理服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱市房管中心）是市區(qū)國(guó)有直管公房的管理單位，負(fù)責(zé)市區(qū)國(guó)有直管公房的日常管理服務(wù)工作，具體包括租賃管理、安全維修、使用處置等。
市房管中心可根據(jù)工作需要，按照相關(guān)規(guī)定委托第三方具體實(shí)施管理服務(wù)工作。
二、實(shí)施直管公房分類管理
在尊重歷史、保障承租人權(quán)益和國(guó)有資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)上，市區(qū)國(guó)有直管公房可實(shí)施分類管理。
（一）租賃證管理
享受市區(qū)國(guó)有直管公房分配政策的家庭，已建立市區(qū)國(guó)有直管住宅公房租賃關(guān)系并持有租賃證的承租人（以《海寧市國(guó)家直管公房租賃證》（以下簡(jiǎn)稱租賃證）記載為準(zhǔn)），按照市區(qū)國(guó)有直管公房相關(guān)規(guī)定，可適用續(xù)租、變更承租關(guān)系、征收搬遷等相關(guān)政策。
（二）協(xié)議租賃管理
享受市區(qū)國(guó)有直管公房分配政策的家庭，已建立市區(qū)國(guó)有直管住宅公房租賃關(guān)系的承租人（以租賃證記載為準(zhǔn)）死亡，其家庭成員已實(shí)際居住但不符合過(guò)戶條件的，承租人家庭成員可簽訂協(xié)議租賃合同。因歷史原因造成的特殊情況，視情一事一議可簽訂協(xié)議租賃合同。
（三）市場(chǎng)化租賃管理
為提高房源使用率，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，市區(qū)空置國(guó)有直管非住宅公房應(yīng)面向市場(chǎng)出租。因歷史原因暫不宜通過(guò)市場(chǎng)化方式確定承租人的，另行研究確定。
三、加強(qiáng)直管公房全流程管理
（一）加強(qiáng)租賃合同管理
1.合同簽訂
根據(jù)租賃管理類型，市區(qū)國(guó)有直管公房租賃雙方應(yīng)依法簽訂書面租賃合同或辦理租賃證，列明房屋坐落、建筑面積（或使用面積）和租賃雙方姓名（或名稱）、公民身份號(hào)碼（或社會(huì)信用代碼），及租賃期限、租賃用途、租金數(shù)額、計(jì)租面積、租金收繳方式等信息，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、合同解除情形及糾紛解決途徑。
市區(qū)國(guó)有直管公房租賃證及合同格式文本，由市房管中心確定，其中租賃證、協(xié)議租賃期限一般不超過(guò)5年，市場(chǎng)化租賃期限一般不超過(guò)3年。
2.合同續(xù)簽
未辦理租賃證或未簽訂租賃合同、租賃合同已經(jīng)到期的，應(yīng)及時(shí)辦理補(bǔ)簽、續(xù)簽手續(xù)。租賃期限即將屆滿，承租人有繼續(xù)承租意愿且未違反租賃合同約定內(nèi)容的，可結(jié)合實(shí)際情況在租賃期限屆滿前三個(gè)月提出續(xù)租申請(qǐng)，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。直管非住宅公房租賃期限屆滿后原則上繼續(xù)進(jìn)行公開拍租確定承租權(quán)，在同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。
（二）加強(qiáng)租金管理
1.租金標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)發(fā)放租賃證的市區(qū)國(guó)有直管住宅公房，租金標(biāo)準(zhǔn)、租金加租、租金減免按照現(xiàn)行文件執(zhí)行。對(duì)協(xié)議租賃的市區(qū)國(guó)有直管住宅公房，租金標(biāo)準(zhǔn)上浮25%。對(duì)市場(chǎng)化方式出租的市區(qū)國(guó)有直管非住宅公房，通過(guò)公開拍租確定租金，拍租底價(jià)應(yīng)委托第三方評(píng)估并經(jīng)市房管中心同意后執(zhí)行。因歷史原因無(wú)法確定租金標(biāo)準(zhǔn)的，另行研究確定。
建立市區(qū)國(guó)有直管住宅公房租金動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，市房管中心應(yīng)結(jié)合海寧市區(qū)住房租賃市場(chǎng)及承租人租金承受能力，會(huì)同發(fā)改等部門適時(shí)開展租金調(diào)整。
2.租金收繳
承租人應(yīng)按照租賃證、租賃合同約定及時(shí)足額繳納租金。租金收繳管理工作執(zhí)行直管公房租金收繳制度。
出現(xiàn)承租人未按照租賃證、合同約定及時(shí)足額繳納房屋租金情形的，應(yīng)通過(guò)上門告知、發(fā)放通知書等多種途徑催繳，必要時(shí)可通過(guò)法律途徑加強(qiáng)催收力度，并視情組織清退。
（三）加強(qiáng)直管公房日常管理
1.使用管理
加強(qiáng)對(duì)市區(qū)國(guó)有直管公房使用情況的動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)禁違法、違規(guī)、違約占用、使用市區(qū)國(guó)有直管公房。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除租賃關(guān)系并收回房屋使用權(quán)：
（1）承租人通過(guò)與事實(shí)不符的資料信息、采取不正當(dāng)手段獲取市區(qū)國(guó)有直管公房承租資格的；
（2）承租人未經(jīng)允許，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、抵押或互換房屋且拒不整改的；
（3）承租人未按照約定足額繳納房屋租金，或無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)空關(guān)、閑置六個(gè)月以上的；
（4）承租人擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重?fù)p壞承重部位、共用設(shè)施設(shè)備，私自對(duì)房屋進(jìn)行拆建、翻建或改擴(kuò)建且拒不整改的；
（5）承租人不當(dāng)使用造成房屋嚴(yán)重?fù)p壞、滅失，侵害他人合法權(quán)益、給他人造成重大損失，或拖欠水、電、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)、電視、電話、衛(wèi)生、物業(yè)管理等費(fèi)用，從而導(dǎo)致管理部門承擔(dān)重大連帶責(zé)任，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的；
（6）承租人利用承租的房屋進(jìn)行違法違規(guī)活動(dòng)，損害公共利益的；
（7）法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，或合同約定的其他情形。
2.房屋安全管理
加強(qiáng)市區(qū)國(guó)有直管公房安全管理工作。根據(jù)市區(qū)國(guó)有直管公房災(zāi)害天氣應(yīng)急處置工作預(yù)案做好臺(tái)風(fēng)、城市旱澇等災(zāi)害的防范與處置工作，提高快速反應(yīng)和應(yīng)急處置能力，保證防汛抗臺(tái)抗旱工作有序、有效進(jìn)行，最大程度減少人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
3.房屋修繕養(yǎng)護(hù)
加強(qiáng)市區(qū)國(guó)有直管公房維修養(yǎng)護(hù)，管理單位和承租人應(yīng)按租賃合同承擔(dān)各自的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，確保房屋正常使用。房屋、設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)破損影響正常使用時(shí)，承租人應(yīng)采取適當(dāng)措施防止破損進(jìn)一步擴(kuò)大，并立即上報(bào)維修或自行維修。因承租人未采取適當(dāng)措施或未及時(shí)報(bào)修而致使損害擴(kuò)大的，擴(kuò)大部分的損失由承租人自行承擔(dān)。
市區(qū)國(guó)有直管公房日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從國(guó)有直管公房維修費(fèi)用中列支。特別重大維修項(xiàng)目可向市財(cái)政部門申請(qǐng)專項(xiàng)維修預(yù)算。
4.房屋裝修管理
承租人確需對(duì)市區(qū)國(guó)有直管公房進(jìn)行裝修的，應(yīng)遵守租賃合同約定，保證房屋安全和使用功能，保障相鄰住戶的合法權(quán)益和公共利益。裝修過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用由承租人自行承擔(dān)，變動(dòng)后的房屋部位及設(shè)施、設(shè)備由承租人負(fù)責(zé)維修。租賃關(guān)系終止時(shí)，承租人的裝修費(fèi)用不予補(bǔ)償。
（四）加強(qiáng)直管公房過(guò)戶管理
承租人原則上不得變更租賃合同主體，確需要過(guò)戶的，應(yīng)符合下列條件：
1.原承租人條件（應(yīng)符合下列條件之一）
（1）原承租人死亡；
（2）原承租人調(diào)離本地或出國(guó)定居等戶籍遷離本地；
（3）原承租人已享受政策性購(gòu)房（包括購(gòu)買房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、解困房、集資合作建房、公房拆遷實(shí)物或貨幣安置等）、住房補(bǔ)貼，或已承租公共租賃住房；
（4）原承租人在市行政區(qū)域內(nèi)另購(gòu)商品房或有二處以上（含）直管公房；
（5）原承租人離婚按離婚協(xié)議書或法院判決離婚須辦理過(guò)戶的。
2.申請(qǐng)人條件（應(yīng)同時(shí)符合下列條件）
（1）申請(qǐng)人與原承租人必須是配偶、子女、父母、配偶父母、祖孫、嫡系兄弟姐妹關(guān)系之一；
（2）申請(qǐng)人必須為市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶口并年滿18周歲，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，未作為戶主享受村民建房政策，未享受農(nóng)村拆遷安置政策；
（3）申請(qǐng)人未享受政策性購(gòu)房（包括購(gòu)買房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、解困房、集資合作建房、公房拆遷實(shí)物或貨幣安置等）、住房補(bǔ)貼，或未承租公共租賃住房；
（4）申請(qǐng)人現(xiàn)有房屋建筑面積總和不超過(guò)70平方米，或家庭人均建筑面積低于18平方米（家庭人員僅限于夫妻與未成年或未婚子女），夫妻間過(guò)戶除外。如申請(qǐng)人是嫡系兄弟姐妹的，在本市范圍內(nèi)必須無(wú)其他住房。
3.過(guò)戶原則
申請(qǐng)人原則上可由原承租人在配偶、子女、父母、配偶父母、祖孫、嫡系兄弟姐妹中指定。原承租人死亡的，原則上應(yīng)過(guò)戶給配偶。原承租人夫妻雙亡的，原則上應(yīng)過(guò)戶給同一戶口簿上實(shí)際居住的上述關(guān)系人。如有二人以上同時(shí)符合上述條件的，原則上按子女、父母、配偶父母、祖孫、嫡系兄弟姐妹的先后順序確定或家庭協(xié)商決定，相同關(guān)系無(wú)房者優(yōu)先，相同關(guān)系均為無(wú)房戶的,則實(shí)際居住者優(yōu)先或由家庭協(xié)商決定，家庭協(xié)商決定應(yīng)由有相關(guān)關(guān)系人簽字同意。
因歷史原因無(wú)法過(guò)戶的，另行研究確定。
（五）加強(qiáng)直管公房處置管理
市區(qū)國(guó)有直管公房征收（收購(gòu)）、搬遷應(yīng)根據(jù)《海寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（海政發(fā)〔2015〕11號(hào)）、《海寧市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償及補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)辦法》（海政發(fā)〔2015〕12號(hào)）及現(xiàn)行有效的征收（收購(gòu)）、搬遷等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；承租人應(yīng)積極配合做好市區(qū)國(guó)有直管公房征收（收購(gòu)）、搬遷工作。
（六）加強(qiáng)直管公房監(jiān)督管理
1.收支管理
市區(qū)國(guó)有直管公房管理產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)列入部門預(yù)算，市房管中心應(yīng)加強(qiáng)財(cái)政預(yù)算資金績(jī)效管理，確保管理規(guī)范、租賃有序、服務(wù)優(yōu)質(zhì)。
市區(qū)國(guó)有直管公房租金收繳收入及房源出售等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移收入應(yīng)按規(guī)定上繳財(cái)政。
2.管理績(jī)效
壓實(shí)市區(qū)國(guó)有直管公房管理主體責(zé)任，建立健全管理制度，厘清管理職責(zé)并強(qiáng)化落實(shí)，進(jìn)一步理順承租關(guān)系，合理實(shí)施分類管理、分類處置，提高租金收繳水平，保障房屋安全使用，更好地發(fā)揮市區(qū)國(guó)有直管公房保障居住功能，防范失職、瀆職行為發(fā)生，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，切實(shí)提高管理績(jī)效。
3.檔案管理
加強(qiáng)檔案管理工作，摸清市區(qū)國(guó)有直管公房管理底數(shù)，健全和完善檔案管理和交接制度，加強(qiáng)檔案資料動(dòng)態(tài)更新。落實(shí)檔案管理責(zé)任，確保檔案的完整、規(guī)范。
四、其它事項(xiàng)
本通知自2023年11月23日起施行。原《海寧市市區(qū)國(guó)有直管公房管理暫行辦法》（海建房〔2012〕181號(hào)）同時(shí)廢止。各鎮(zhèn)街道國(guó)有直管公房管理可結(jié)合實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。
海寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
海寧市城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會(huì)辦公室
2023年10月24日
