各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府直屬各單位：
《玉環(huán)市農(nóng)村宅基地管理辦法》已經(jīng)市十七屆政府第20次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
玉環(huán)市人民政府
2024年7月19日
（此件公開發(fā)布）
玉環(huán)市農(nóng)村宅基地管理辦法
為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范用地審批程序，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》《浙江省土地管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合實際，制訂本辦法。
一、總則
（一）本辦法所稱的農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農(nóng)村村民建房確需劃撥國有土地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府報經(jīng)市政府同意后，參照本辦法進(jìn)行審批和管理。
（二）本辦法適用于本市范圍內(nèi)的農(nóng)村村民新建、遷建、擴(kuò)建和重建住宅用地。凡新建、遷建、擴(kuò)建和重建住宅的，均應(yīng)依法辦理用地審批手續(xù)。
（三）農(nóng)村村民宅基地審批原則上執(zhí)行“一戶一宅、限額用地、拆舊建新”。農(nóng)村村民擁有的宅基地合計間數(shù)面積未超本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的，視作符合“一戶一宅”政策。
（四）建立市級主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）主責(zé)、村級主體的農(nóng)村宅基地管理體制。
市農(nóng)業(yè)農(nóng)村水利局：負(fù)責(zé)全市農(nóng)村宅基地管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)等管理制度，完善宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查，參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。承擔(dān)全市農(nóng)村村民在國有劃撥土地上住宅用地審批的行業(yè)主管部門職責(zé)。
市自然資源規(guī)劃局：負(fù)責(zé)在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排村莊用地，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，對委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）辦理的農(nóng)房規(guī)劃許可實施監(jiān)督管理和日常指導(dǎo)。
市住建局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)房設(shè)計、農(nóng)村住房建設(shè)、房屋使用安全和農(nóng)村工匠監(jiān)督管理等工作。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）：負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地和建房審核批準(zhǔn)和批后監(jiān)管工作；具體組織村莊規(guī)劃編制，受市自然資源規(guī)劃局委托辦理農(nóng)民建房規(guī)劃許可工作；負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地和建房申請資格審核和農(nóng)房審核工作；指導(dǎo)各村建立村級宅基地協(xié)管制度。
村集體經(jīng)濟(jì)組織（村民委員會）：負(fù)責(zé)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房資格初審、宅基地安排、依法開展宅基地民主管理、宅基地日常協(xié)管工作。
二、規(guī)劃和利用
農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)符合縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（村莊規(guī)劃），盡可能使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他非耕地，嚴(yán)格控制占用耕地建造住宅。
農(nóng)村村民建造住宅涉及使用農(nóng)用地的，按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
鼓勵統(tǒng)建、聯(lián)建和建造公寓式（套房）住宅。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格限制農(nóng)村村民建造單戶獨立式住宅。
鼓勵村集體通過新建老年公寓等形式探索農(nóng)村集中養(yǎng)老新模式，在村莊規(guī)劃的規(guī)模內(nèi)，按需保障用地指標(biāo)且不占用村級留用地指標(biāo)，村集體根據(jù)實際情況對已申請、將申請或明確不申請宅基地的老年人實施分級分類提供養(yǎng)老服務(wù)，具體辦法由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）制定實施，報市農(nóng)業(yè)農(nóng)村水利局、市民政局備案。
規(guī)劃建設(shè)用地范圍由市自然資源規(guī)劃局依法確定。
三、申請條件
申請建房的農(nóng)村村民系指已達(dá)到法定結(jié)婚年齡（男年滿二十二周歲，女年滿二十周歲）以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（包括村經(jīng)濟(jì)合作社成員和社區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)合作社成員）。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格認(rèn)定，以2014年我市戶籍制度改革時登記的農(nóng)業(yè)人口為基準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)。
（一）具有以下條件的人員，可享受農(nóng)村村民建房同等待遇：
1．原為本村農(nóng)村村民遷出的全日制大、中專學(xué)校在校學(xué)生回原戶籍地落戶滿2年，且未落實在國家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)單位正式工作的人員。
2．原為本村農(nóng)村村民回原戶籍地落戶的退役軍人。
3．原為本村農(nóng)村村民回原戶籍地落戶的服刑期滿人員（不包含原公職人員）。
4．農(nóng)村村民符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在其他地方?jīng)]有宅基地的人員。
5．原為農(nóng)村村民，因婚嫁其戶口遷入戶改村轉(zhuǎn)為非農(nóng)村村民的人員。
6．依照《玉環(huán)縣住房分配貨幣化工作實施意見》（玉政辦發(fā)〔2007〕55號），混合戶的非農(nóng)村村民方僅享受過貨幣補(bǔ)償?shù)募彝艨梢陨暾垼?/span>非農(nóng)村村民方不計入人口數(shù)。
（二）本辦法所稱混合戶（即半邊戶）是指夫妻中一方為農(nóng)村村民，另一方為非農(nóng)村村民。
（三）農(nóng)村村民夫妻戶口在全市不同村，應(yīng)提供雙方戶籍證明及住房情況。
（四）已享受過宅基地政策的離異戶建造住宅審批：
1．夫妻離婚后一方申請建造住宅，其申請宅基地面積與離婚前宅基地面積之和，按離婚前戶限額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；再婚的，按新組成家庭申請宅基地。
2．離婚5年以上（含5年）未再婚的，可作為家庭成員與父母合并計算人口。
3．離婚10年以上（含10年）未再婚可單獨申請公寓式（或多層套房式）住宅，面積在80平方米以內(nèi)；如所在村無公寓式（或多層套房式）住宅規(guī)劃的，實際人口達(dá)到2人及以上的，經(jīng)村民代表會議討論通過，可申請聯(lián)排立地式農(nóng)房。已作為家庭成員與父母合并計算人口的，不再享受以上待遇。
（五）申請建造住宅的人口按本戶常住在冊人口計算。下列情況，按以下規(guī)定辦理：
1．已領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》的，或者未領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》，其獨生子女在2016年1月1日國家開放二孩政策之前出生的，其獨生子女可按2人計算。
2．家庭成員中的現(xiàn)役軍人（義務(wù)兵、初級士官及以下）和在校（包括大、中專院校）學(xué)生，以及服刑人員，可計入申請建房人口數(shù)。
3．混合戶必須以農(nóng)村村民申請建房，非農(nóng)村村民（配偶）可計入申請建房人口數(shù)。
4．在常住戶口中，非本戶直系親屬（依法收養(yǎng)落戶的除外）的在冊人口，不得計入申請建房人口數(shù)。
5．一戶擁有兩本以上戶口簿，有結(jié)婚證或當(dāng)?shù)嘏沙鏊C明的，可以合并計入申請建房人口數(shù)。
6．年齡在80周歲以下（含80周歲）符合條件的可以單獨立戶申請住宅用地。80周歲以上老人（不含80周歲）隨子女申請建房的，可計入申請建房成員數(shù)，一戶多代老人的按一代計算。本人無房及子女無資格建房的80周歲以上老人（不含80周歲）可以單獨申請建房。
7．回鄉(xiāng)落戶的職工、軍人和其他人員申請建造住宅用地的，應(yīng)當(dāng)持有原所在單位或者原戶口所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府出具的無住房證明材料，其宅基地面積按照本辦法規(guī)定執(zhí)行?；剜l(xiāng)定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人建造住宅的，其宅基地面積參照本規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按國家有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
上述人員申請宅基地的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第五章規(guī)定的程序辦理。
8．子女分戶申請建房的，應(yīng)對原以所有家庭成員作為一戶申請批準(zhǔn)的宅基地，或作為在冊人口登記的宅基地予以處置。分戶時對共有房屋進(jìn)行析產(chǎn)的，應(yīng)依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。父母居住條件確實困難的，可按省定限額標(biāo)準(zhǔn)予以保留。
9．其他政策法規(guī)規(guī)定可以計算申請建房人口的，按規(guī)定計入申請建房人口數(shù)。
（六）有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準(zhǔn)：
1．宅基地面積已達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造的除外。
2．出租、出賣、贈與以及被法院拍賣農(nóng)村村民住宅（含套式安置住宅）后，再申請宅基地的（1987年1月1日之前已轉(zhuǎn)讓的除外）。
3．以所有家庭成員作為一戶申請批準(zhǔn)宅基地后，不具備分戶條件而以分戶為由申請宅基地的（分戶條件：子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡以上）。子女符合建房申請條件的，應(yīng)當(dāng)落實好老年人的住房問題，不得以80周歲以上（不含80周歲）老年人單獨立戶申請住宅用地。
4．以所有家庭成員作為一戶申請批準(zhǔn)宅基地后，符合分戶和申請建房條件而未將住房辦理分家析產(chǎn)的，或已將住房辦理分家析產(chǎn)，原有宅基地建筑占地面積（套式安置住宅建筑面積）已達(dá)到分戶后各戶限額標(biāo)準(zhǔn)總和的。
5．混合戶的非農(nóng)村村民方已享受政府集資聯(lián)建房、保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性、福利性住房政策的家庭。
6．夫妻離婚后未滿五年的。
7．已審批過公寓式（套房）住宅的。
8．征地征收、異地搬遷、農(nóng)村土地綜合整治安置中，可享受重新安排宅基地或劃撥建房的，但本戶已選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置或其它安置政策的。
9．其他按法律、法規(guī)規(guī)定不予批準(zhǔn)的。
（七）非戶籍村民（包括非本村戶籍農(nóng)村村民及本村戶籍非農(nóng)村村民），在本村有土地使用證、房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書的房屋，僅在產(chǎn)權(quán)證范圍內(nèi)申請原拆原建或拆擴(kuò)建住宅的，可參照本辦法執(zhí)行，但因為村集體舊村改造實施村莊規(guī)劃需要對其房屋進(jìn)行拆除，可以由村里根據(jù)規(guī)劃對其另行選址安置。
四、申請標(biāo)準(zhǔn)
（一）農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。3人以下（含3人）的小戶安排1間，使用農(nóng)用地面積不得超過60平方米；4至5人的中戶可安排2間，使用農(nóng)用地面積不得超過115平方米；6人以上（含6人）的大戶可安排3間，使用農(nóng)用地面積不得超過125平方米。使用農(nóng)用地之外其他土地的，每戶可增加用地面積15平方米。在原《不動產(chǎn)權(quán)證書》或原《土地使用證》使用范圍內(nèi)申請拆建住宅，3人以下（含3人）的小戶，用地面積可放寬到115平方米以內(nèi)。
（二）農(nóng)村村民規(guī)劃建造公寓式（套房）住宅的，人均建筑面積控制在70平方米以內(nèi)（不包括附屬用房建筑面積）。建房人口一戶在2人以下（含2人）的，安排1套，建筑面積控制在140平方米以內(nèi)；一戶3人以上（含3人）的，可安排2套，建筑面積控制在280平方米以內(nèi)。
五、辦理程序
（一）農(nóng)村村民申請宅基地建房所需材料和審批流程按《關(guān)于印發(fā)玉環(huán)市農(nóng)民建房“一件事”辦事指南的通知》（玉農(nóng)水〔2021〕7號）規(guī)定執(zhí)行。
（二）農(nóng)村村民建造住宅用地應(yīng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。
（三）農(nóng)村村民建房應(yīng)在取得批準(zhǔn)建房用地文件之日起一年內(nèi)開工建設(shè)。因特殊原因無法按期開工的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府核實，同意后可適當(dāng)延長，但最長不得超過一年。逾期不開工建設(shè)的，報原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，注銷批準(zhǔn)文件。
（四）農(nóng)村村民建房應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)文件規(guī)定的建房占地面積、位置進(jìn)行施工。超面積建房、移位建房的按違法用地處理。
超過批準(zhǔn)面積建房但建房戶符合建房條件，超占部分宅基地符合縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（村莊規(guī)劃），超占部分非單體建筑，與主體房屋一體的，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)底層（或架空層）建筑占地每間超過5平方以下的，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的每間超10平方以下的，或每戶底層建筑占地和封閉式陽臺超批準(zhǔn)面積合計城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)15平方以下，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外20平方以下的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府按《浙江省自然資源行政處罰裁量基準(zhǔn)（土地類）》（浙自然資規(guī)〔2021〕15號）文件規(guī)定對超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地進(jìn)行處罰后，按批準(zhǔn)面積確定宅基地使用權(quán)。
住宅建設(shè)竣工后，土地使用者應(yīng)依法申請規(guī)劃用地核實，并辦理不動產(chǎn)登記。
（五）農(nóng)村村民建造住宅使用本村以外集體所有土地的，依照《玉環(huán)市農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)實施辦法》辦理。
（六）農(nóng)村村民申請建造住宅時，原住宅按照縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（村莊規(guī)劃）屬拆除改造范圍的，應(yīng)一次性申請拆舊建新，安排1處宅基地。
（七）農(nóng)村村民易地建造住宅的，在批準(zhǔn)新占用宅基地前應(yīng)自行拆除原有住房，注銷不動產(chǎn)權(quán)證書（包括土地使用證和房屋所有權(quán)證），并與村民委員會簽訂《收回土地使用權(quán)協(xié)議書》，將原宅基地交還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
確因特殊情況無法實施拆除原有房屋，且原有房屋符合縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（村莊規(guī)劃）的，可以調(diào)劑給本村符合建房條件的相鄰村民或由村民委員會收回，具體辦理依照《關(guān)于明確農(nóng)村村民建房涉及原有住房調(diào)劑給村經(jīng)濟(jì)合作社適用條件及辦理流程的通知》（玉農(nóng)水〔2021〕87號）執(zhí)行。
（八）農(nóng)村村民原拆原建或拆擴(kuò)建住宅的，憑《不動產(chǎn)權(quán)證書》（包括《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》）申請報批用地。因建設(shè)規(guī)劃調(diào)整或其他原因確需超出原《不動產(chǎn)權(quán)證書》（包括原《土地使用證》和原《房屋所有權(quán)證》）使用范圍的，符合縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（村莊規(guī)劃）且權(quán)屬清楚符合申請條件的，可予報批，同時注銷原《不動產(chǎn)權(quán)證書》（包括原《土地使用證》和原《房屋所有權(quán)證》）。
農(nóng)村村民新建、拆擴(kuò)建占用河道、灘涂經(jīng)水利部門或海洋部門批準(zhǔn)，且占用國有土地面積小于原使用集體土地面積的，可以按集體土地性質(zhì)審批用地。
（九）農(nóng)村村民因國家建設(shè)需要征收安置報批用地的，須提供《征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》和被征收房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》（包括《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》），符合市政府相關(guān)征收補(bǔ)償安置政策，給予審批建房；不符合市政府征收補(bǔ)償安置政策或《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定的，不予審批。
（十）城鎮(zhèn)居民（非農(nóng)村村民）在原《不動產(chǎn)權(quán)證書》（包括《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》）使用范圍內(nèi)申請原拆原建或拆擴(kuò)建住宅，可參照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
六、法律責(zé)任
（一）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由市自然資源規(guī)劃部門沒收違法所得；對違反縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（村莊規(guī)劃）擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（村莊規(guī)劃）的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款。
（二）農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由相關(guān)責(zé)任部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。
（三）被責(zé)令限期拆除房屋或違章建筑的當(dāng)事人必須立即停止施工，自行拆除。
（四）當(dāng)事人對相關(guān)部門所作具體行政行為不服的，可依法申請行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。
（五）國家工作人員、村集體經(jīng)濟(jì)組織相關(guān)人員在建房申請審查、審核和審批過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，按照干部管理權(quán)限依法依規(guī)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
七、附則
（一）本市以前下發(fā)的有關(guān)農(nóng)村宅基地的規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。本辦法與上級法律法規(guī)有抵觸的，以上級法律法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。
（二）撤村建居后的股份經(jīng)濟(jì)合作社審批管理宅基地參照執(zhí)行。
（三）本辦法自2024年9月1日起施行。2008年9月8日縣政府第4次常務(wù)會議審議通過的《玉環(huán)縣農(nóng)村村民住宅用地管理辦法》（縣政府令第41號）同時廢止。
