各功能區(qū)管委會(huì)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市各有關(guān)單位：
《瑞安市現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途管理規(guī)定（修訂）》已經(jīng)市政府第42次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。
瑞安市人民政府辦公室
2024年12月25日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
瑞安市現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途
管理規(guī)定（修訂）
為規(guī)范現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途的管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)消防法》《浙江省國(guó)土空間規(guī)劃條例》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本規(guī)定：
一、本規(guī)定適用于瑞安市范圍內(nèi)國(guó)有土地上利用現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途從事商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)康體、公共設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化設(shè)施、教育科技、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利和其他服務(wù)業(yè)等活動(dòng)的行為。
本規(guī)定所稱(chēng)現(xiàn)有建筑物，是指在用地上有合法權(quán)屬，并已投入使用的建筑。
本規(guī)定所稱(chēng)臨時(shí)改變房屋用途，是指將市自然資源和規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃證件和圖紙中載明的房屋用途或房屋產(chǎn)權(quán)證和使用土地的有關(guān)證明文件上注明的房屋用途臨時(shí)改變?yōu)槠渌猛尽?/span>
二、任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建筑物用途使用建筑物，未經(jīng)同意不得擅自改變建筑物的用途。因地區(qū)規(guī)劃功能變化，公共配套服務(wù)設(shè)施不足，或其他原因確需利用現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途的，應(yīng)先按本規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。
三、現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途涉及自然資源規(guī)劃、住建、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、市場(chǎng)監(jiān)管、文化和廣電旅游體育、教育、公安交警等主管部門(mén)管理職責(zé)的，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)協(xié)同各行政主管部門(mén)、有關(guān)功能區(qū)管委會(huì)做好審查、管理、監(jiān)督工作，具體如下：
市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)用地功能改變的指導(dǎo)服務(wù)和牽頭組織項(xiàng)目受理審查；負(fù)責(zé)臨時(shí)改變房屋用途審批；負(fù)責(zé)審查是否符合土地出讓合同相關(guān)規(guī)定；負(fù)責(zé)建立許可到期預(yù)警機(jī)制，及時(shí)處理日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)或其他部門(mén)移送的違法線索，對(duì)許可臨近到期的單位和個(gè)人督促續(xù)批或恢復(fù)原房屋用途，對(duì)有發(fā)現(xiàn)違法行為的，及時(shí)將相關(guān)證據(jù)材料移送市綜合行政執(zhí)法局或?qū)俚剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）查處。
市住建局負(fù)責(zé)臨時(shí)改變房屋用途的消防可行性審查，加強(qiáng)建筑改建工程和內(nèi)部裝修的質(zhì)量安全和消防審查驗(yàn)收工作監(jiān)督指導(dǎo)。
市綜合行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)違法行為的立案查處與行政處罰。
溫州市生態(tài)環(huán)境局瑞安分局負(fù)責(zé)審查是否符合生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求。
市消防救援局負(fù)責(zé)公眾聚集場(chǎng)所投入使用營(yíng)業(yè)前消防安全檢查。
市公安局交警大隊(duì)負(fù)責(zé)審查是否符合交通管理要求。
市經(jīng)信局負(fù)責(zé)落實(shí)工業(yè)《項(xiàng)目管理合同》的履約監(jiān)管職責(zé)，發(fā)現(xiàn)擅自改變房屋用途的，及時(shí)將線索告知市自然資源和規(guī)劃局或市綜合行政執(zhí)法局。
市市場(chǎng)監(jiān)管局負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)主體的日常監(jiān)管，依法查處經(jīng)營(yíng)主體的違法違規(guī)行為。
有關(guān)功能區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)審查是否符合近期建設(shè)和改造要求，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的臨時(shí)改變房屋用途審批申報(bào)工作。
屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)審查是否符合近期建設(shè)和改造要求，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的臨時(shí)改變房屋用途審批申報(bào)工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)改變房屋用途的安全監(jiān)管，排查未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋用途的違法行為，并督促整改；"大綜合一體化"賦權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）還需負(fù)責(zé)違法行為案件的行政處罰工作。
市教育局、市文化和廣電旅游體育局、市衛(wèi)生健康局等行政主管部門(mén)按照各自職能，負(fù)責(zé)協(xié)助推進(jìn)臨時(shí)改變房屋用途相關(guān)程序工作和執(zhí)法工作。
四、有下列情形之一的，不得臨時(shí)改變建筑物用途。
1.不符合公共安全、建筑結(jié)構(gòu)安全及使用要求，不符合消防、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、物業(yè)管理等相關(guān)規(guī)定的；
2.磚墻承重結(jié)構(gòu)房屋（包括落地式民房）連片改變使用功能作為人員密集型經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所的；
3.鑒定為危房的建筑物；
4.納入城市近期改造范圍內(nèi)的建筑物；
5.屬于文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物，改變使用功能不符合保護(hù)要求和影響城市景觀的；
6.屬于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（包括菜市場(chǎng)）、郵政、電信、醫(yī)療、文化、體育、教育、民防等規(guī)劃配套服務(wù)設(shè)施，改變用途后無(wú)法滿足配套要求的；
7.建筑物局部臨時(shí)改變房屋用途時(shí)，改變部分不能滿足獨(dú)立使用要求的，或影響建筑物剩余部分使用的；
8.屬于農(nóng)村文化禮堂，以及小區(qū)物管用房、社區(qū)辦公用房、小區(qū)停車(chē)房等配套用房或擬改變用途的建筑物初始功能（如餐廚煙道、消防疏散樓梯及通道等）不全，不符合臨時(shí)改變用途的相關(guān)條件要求的，不得臨時(shí)改變建筑物用途；
9.其他法律法規(guī)規(guī)定不得改變的。
五、關(guān)于工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房臨時(shí)改變使用功能應(yīng)符合以下要求：
1.原已辦理臨時(shí)改變用途手續(xù)的工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房，在符合環(huán)保、安全生產(chǎn)（包括消防安全）要求，且不影響城市近期開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況下，征得屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、功能區(qū)管委會(huì)書(shū)面同意后，可辦理延期手續(xù)。
2.工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用房及倉(cāng)儲(chǔ)用房，經(jīng)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、功能區(qū)管委會(huì)合理評(píng)估認(rèn)定屬確需為老舊工業(yè)區(qū)的生產(chǎn)生活配套設(shè)施補(bǔ)短板的，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局、市經(jīng)信局確認(rèn)，在《工業(yè)項(xiàng)目管理合同》原則上已履約或完成處置的，對(duì)一級(jí)工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)地塊，在確保工業(yè)生產(chǎn)主功能不影響的情況下，位于沿街區(qū)域的用房可結(jié)合非生產(chǎn)性用房的布局適度辦理臨時(shí)改變建筑物用途；二級(jí)工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)且位于沿街區(qū)域的地塊可結(jié)合生產(chǎn)性用房的布局辦理臨時(shí)改變建筑物用途，并報(bào)市政府同意后按程序予以辦理。
3.已計(jì)劃實(shí)施老舊工業(yè)區(qū)改造提升或已納入收儲(chǔ)拆遷的區(qū)塊不得改變建筑物用途。
六、宗地用途為商服的建筑物，其內(nèi)部經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)全部或局部發(fā)生調(diào)整的，如符合規(guī)劃，不再要求辦理現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變用途審批。
七、市住建局辦理裝修審批（備案）手續(xù)前，涉及建筑物使用功能與產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（或原始竣工平面圖功能）不一致的，應(yīng)告知使用單位或個(gè)人到市自然資源和規(guī)劃局咨詢是否需要辦理臨時(shí)改變房屋用途手續(xù)，具體以市自然資源和規(guī)劃局的書(shū)面意見(jiàn)為準(zhǔn)。
八、臨時(shí)改變房屋用途的期限：首次申請(qǐng)?jiān)瓌t上不低于2年，且不得超過(guò)5年。土地收益金按批準(zhǔn)年限收取。
臨時(shí)使用期滿，確需延續(xù)的，可以在期限屆滿前60日內(nèi)向原審批機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理延續(xù)手續(xù)，每次延續(xù)期限不得超過(guò)2年。
未重新申請(qǐng)或重新申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原建筑用途。
九、市自然資源和規(guī)劃局出具的臨時(shí)改變用途批準(zhǔn)文件和申請(qǐng)人交納土地收益金后的憑證，不得作為不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)。
市自然資源和規(guī)劃局同意建筑物臨時(shí)改變房屋用途的，原規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑物用途不變，如因城鄉(xiāng)建設(shè)需要拆遷的，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式給予補(bǔ)償。
十、土地收益金按建筑面積分段累進(jìn)計(jì)算收取，若改變地上建筑面積≥1000㎡、＜2500㎡部分的，土地收益金可按90%收?。蝗舾淖兊厣辖ㄖ娣e≥2500㎡、＜5000㎡的，土地收益金可按80%收??；若改變地上建筑面積≥5000㎡、＜10000㎡的，土地收益金可按70%收取；若改變地上建筑面積≥10000㎡部分的，土地收益金可按60%收取。土地收益金收取計(jì)算公式：k1（宗地位置因素）*k2（調(diào)整后行業(yè)、樓層因素）*k3（原用地功能因素）*區(qū)域價(jià)*面積（面積分階段收?。?，具體系數(shù)詳見(jiàn)附件1、2。
十一、若在本規(guī)定實(shí)施之前已經(jīng)辦理臨時(shí)改變用途審批手續(xù)的，在不影響規(guī)劃實(shí)施的情況下，業(yè)主可再次申請(qǐng)并符合有關(guān)規(guī)定的，按本規(guī)定收取土地收益金后，同意予以繼續(xù)改變用途；未申請(qǐng)或再次申請(qǐng)不符合有關(guān)規(guī)定的，不得辦理改變用途。
十二、建筑物臨時(shí)改變房屋用途后需要裝修的，土地收益金收取的起始期限從市自然資源和規(guī)劃局出具臨時(shí)使用批準(zhǔn)文件后3個(gè)月開(kāi)始計(jì)算。
十三、在現(xiàn)有合法國(guó)有土地范圍內(nèi)搭建臨時(shí)建筑物，功能與土地批準(zhǔn)用途不符的，參照本規(guī)定相關(guān)條款收取土地收益金。
十四、住宅用房申請(qǐng)臨時(shí)改變房屋用途的，應(yīng)征求公安局、住建局、生態(tài)環(huán)境等部門(mén)意見(jiàn)；其中，將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
十五、集體土地上現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途的，參照本文件和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不收取土地收益金。
十六、現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途的土地收益金，由市自然資源和規(guī)劃局按本規(guī)定收取。
十七、本規(guī)定2025年2月15日起施行。《瑞安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)瑞安市現(xiàn)有建筑物臨時(shí)改變房屋用途管理規(guī)定的通知（修訂）》（瑞政辦〔2018〕144號(hào)）同時(shí)廢止。
附件：1.瑞安市國(guó)有土地上建筑物臨時(shí)改變房屋用途土地收益金區(qū)域價(jià)表
2.瑞安市國(guó)有土地上建筑物臨時(shí)改變房屋用途地價(jià)影 響因素修正系數(shù)表
附件1
瑞安市國(guó)有土地上建筑物臨時(shí)改變房屋
用途土地收益金區(qū)域價(jià)表
單位：元/平方米?年
序號(hào) | 區(qū) 域 | 土地收益金 |
1 | 安陽(yáng)街道、玉海街道 | 215 |
2 | 塘下鎮(zhèn)、莘塍街道 | 180 |
3 | 錦湖街道、東山街道、上望街道 | 144 |
4 | 汀田街道、飛云街道、南濱街道、云周街道、仙降街道、潘岱街道 | 95 |
5 | 陶山鎮(zhèn)、桐浦鎮(zhèn)、馬嶼鎮(zhèn)、曹村鎮(zhèn) | 44 |
6 | 湖嶺鎮(zhèn)、林川鎮(zhèn)、芳莊鄉(xiāng)、北麂鄉(xiāng)、高樓鎮(zhèn)、平陽(yáng)坑鎮(zhèn) | 30 |
該價(jià)格不包括行業(yè)及樓層系數(shù)、建筑面積等的折扣
附件2
瑞安市國(guó)有土地上建筑物臨時(shí)改變房屋用途
地價(jià)影響因素修正系數(shù)表
宗地位置因素 K1 | 修正因素 | 修正系數(shù) | ||||||
優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較劣 | 劣 | ||||
商服繁 華度 | 宗地所在區(qū)域繁華度 | 1.05 | 1.025 | 1 | 0.975 | 0.95 | ||
周邊店鋪分布密度 | 1.05 | 1.025 | 1 | 0.975 | 0.95 | |||
宗地所在路段客流量 | 1.04 | 1.02 | 1 | 0.98 | 0.96 | |||
交通條件 | 交通便捷度 | 1.03 | 1.015 | 1 | 0.985 | 0.97 | ||
宗地條件 | 形狀 | 1 | 0.995 | 0.99 | ||||
面積 | 1.04 | 1.02 | 1 | 0.98 | 0.96 | |||
調(diào)整后行業(yè)、樓層因素K2 | 修正因素 | 修正系數(shù) | ||||||
零售商業(yè)用地（B11） | 一樓0.7 二樓0.6 三樓及以上0.5 | |||||||
旅館用地（B14）批發(fā)市場(chǎng)用地（B12） | 0.4 | |||||||
商務(wù)用地（B2） | 一樓0.7 二樓及以上0.5 | |||||||
公共設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地（B4）其他服務(wù)設(shè)施用地（B9） | 0.6 | |||||||
餐飲用地（B13）娛樂(lè)康體用地（B3） | 0.7 | |||||||
營(yíng)利性的公共管理與公共服務(wù)用地（A） | 0.3 | |||||||
原用地功能因素K3 | 原用地因素 | 修正系數(shù) | ||||||
工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地 | 劃撥土地 | 1.1 | ||||||
出讓土地 | 0.9 | |||||||
公共設(shè)施、公共建筑用地 （不包括機(jī)關(guān)團(tuán)體用地） | 劃撥土地 | 1.2 | ||||||
出讓土地 | 1 | |||||||
住宅用地 | 劃撥土地 | 0.7 | ||||||
出讓土地 | 0.5 | |||||||
