各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市政府各部門、直屬各單位：
《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)我市建設(shè)用地混合使用管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》已經(jīng)十六屆市人民政府第53次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
海寧市人民政府辦公室
2025年1月20日
關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)我市建設(shè)用地混合使用
管理的指導(dǎo)意見(jiàn)
為深入貫徹落實(shí)黨的二十屆三中全會(huì)精神，推動(dòng)土地混合開(kāi)發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地，根據(jù)《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》（自然資辦發(fā)〔2023〕47號(hào)）、《浙江省自然資源廳關(guān)于進(jìn)一步提升土地節(jié)約集約利用水平的意見(jiàn)》（浙自然資規(guī)〔2023〕16號(hào)）等相關(guān)文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見(jiàn)。
一、混合用地定義
本意見(jiàn)所指混合用地是由國(guó)土空間規(guī)劃確定的單一宗地上具有兩類或兩類以上建筑用途的復(fù)合型用地模式。
二、適用范圍
海寧市城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的新建和存量項(xiàng)目。其中以工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)主導(dǎo)的混合產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)符合海寧市混合產(chǎn)業(yè)用地布點(diǎn)圖（見(jiàn)附件1）。
三、用地混合形式及要求
用地混合利用實(shí)行土地用途兼容正負(fù)面清單管理和比例管控，提升土地使用的靈活性和適應(yīng)性，促進(jìn)空間高效復(fù)合利用。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)統(tǒng)籌好主用途與兼容用途的關(guān)系，應(yīng)保持主用途的主導(dǎo)地位并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，兼容用途的建設(shè)內(nèi)容不對(duì)主用途的建筑產(chǎn)生安全、環(huán)境、消防等負(fù)面影響。
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建設(shè)用地的混合使用包含兩種形式：?jiǎn)我煌恋赜猛镜幕旌鲜褂煤投喾N土地用途的混合使用。
1.單一土地用途的混合使用。指一個(gè)地塊內(nèi)主導(dǎo)用途的地上建筑面積占地上總建筑面積的比例大于90%（主導(dǎo)用途為公共管理與公共服務(wù)用地除外），采用一種土地用途表達(dá)的用地類別。另外，在中心城區(qū)、杭海新區(qū)、軌道交通站點(diǎn)500米半徑范圍內(nèi)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地主導(dǎo)用途的最小比例可降低至70%。
2.多種土地用途的混合使用。指一個(gè)地塊內(nèi)的土地混合使用功能超出單一土地用途混合使用的比例要求，需要采用兩種或兩種以上土地用途組合表達(dá)的用地類別。原則上應(yīng)明確一種主導(dǎo)用途，其比例應(yīng)大于地上總建筑面積的50%。用地混合類型參照《建設(shè)用地混合使用引導(dǎo)表》（見(jiàn)附件2）。
?。ǘ┴?fù)面清單管控。
環(huán)境要求相斥或有其他特殊管控要求的用地之間禁止或限制混合，主要包括以下情況：
1.嚴(yán)禁三類工業(yè)用地、三類物流倉(cāng)儲(chǔ)用地與其他任何用地混合。
2.嚴(yán)禁涉及公共安全、環(huán)境保護(hù)及特殊功能需求用地混合。
3.限制涉及傳染病、流行病類的醫(yī)療設(shè)施用地、加油加氣站用地、公用設(shè)施等與其他用地混合。
（三）存量轉(zhuǎn)換形式。
存量用地用途轉(zhuǎn)換應(yīng)優(yōu)先保障本區(qū)域民生需要和產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，鼓勵(lì)混合公共管理與公共服務(wù)設(shè)施，按照不改變規(guī)劃土地用途管理。通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓方式取得的存量土地（單個(gè)產(chǎn)權(quán)人），且不突破土地供應(yīng)規(guī)則的，并符合單一土地用途混合使用規(guī)則的，可混合一種或多種其他建筑用途（住宅除外），一般不得突破原土地出讓合同約定的相關(guān)指標(biāo)，確需突破的，應(yīng)按照《浙江省國(guó)土空間規(guī)劃條例》相關(guān)條款進(jìn)行辦理。并按規(guī)定繳納土地收益金。
公共管理與公共服務(wù)用地等用地，符合單一用地建筑功能混合使用表的項(xiàng)目（見(jiàn)附件3），可參照單一土地用途的混合使用進(jìn)行管理。
四、規(guī)劃管理
?。ㄒ唬┮?guī)劃編制。
按照詳細(xì)規(guī)劃編制要求明確建設(shè)用地的混合使用。單一土地用途混合使用的用地代碼采用主導(dǎo)用途用地分類代碼，多種土地用途混合使用的用地代碼表達(dá)采取A/B/C……的形式，首位用地分類代碼（A）為主導(dǎo)用途，后繼用地分類代碼（B、C）為其他用途。用地代碼依據(jù)自然資源部印發(fā)的《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》（見(jiàn)附件4）執(zhí)行。
?。ǘ┮?guī)劃實(shí)施。
混合用地的地塊規(guī)劃條件應(yīng)以經(jīng)批復(fù)的詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，如未明確比例或規(guī)模要求的，可通過(guò)編制地塊研究方案進(jìn)一步細(xì)分土地用途、界定比例或規(guī)模。
已編制的詳細(xì)規(guī)劃中未明確混合使用相關(guān)要求的，在符合單一土地用途混合使用的前提下，可在規(guī)劃條件中明確混合使用的具體內(nèi)容，無(wú)需調(diào)整原詳細(xì)規(guī)劃。突破單一土地用途混合使用要求的，應(yīng)按照多種土地用途的混合使用或特殊情形的混合使用規(guī)則，依法對(duì)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。
自然資源和規(guī)劃主管部門在出具混合用地的地塊規(guī)劃條件時(shí)，應(yīng)分別表達(dá)各類土地用途及對(duì)應(yīng)的建筑面積比例（其中零售商業(yè)用地和餐飲用地建筑功能可相互兼容使用）。并將自持比例等條件納入土地出讓合同，同時(shí)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖中予以載明。
五、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和監(jiān)管
（一）產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入。
混合用地的確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)科學(xué)設(shè)置。原則上按主導(dǎo)用途由一個(gè)產(chǎn)業(yè)主管部門牽頭實(shí)施產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，產(chǎn)業(yè)主管部門和屬地政府應(yīng)對(duì)混合用地的產(chǎn)業(yè)類型、建設(shè)時(shí)序、自持比例及移交管理等提出要求，并經(jīng)市級(jí)項(xiàng)目準(zhǔn)入會(huì)議通過(guò)后，納入土地出讓方案?；旌嫌玫匦铦M足主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)準(zhǔn)入要求。
商業(yè)商務(wù)用地和住宅用地混合的，可不限定混合比例要求。
混合用地中涉及工業(yè)或物流倉(cāng)儲(chǔ)土地用途的，工業(yè)或物流倉(cāng)儲(chǔ)部分原則上需全部自持。鼓勵(lì)在項(xiàng)目供地前報(bào)市國(guó)土空間規(guī)劃委員會(huì)辦公室組織方案預(yù)審查。
工業(yè)產(chǎn)業(yè)用房和商業(yè)商務(wù)等其他性質(zhì)用房在滿足消防安全要求的前提下，確有需要的可在底層布置商業(yè)。
?。ǘ┞募s監(jiān)管。
在取得土地使用權(quán)后，屬地政府（招商主體）必須與受讓方簽訂相關(guān)使用協(xié)議，根據(jù)市級(jí)準(zhǔn)入會(huì)議紀(jì)要，明確相關(guān)約定指標(biāo)及違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。根據(jù)主導(dǎo)用途對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)主管部門投資項(xiàng)目準(zhǔn)入管理實(shí)施意見(jiàn)要求，加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管。土地使用權(quán)人必須按照土地出讓合同約定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途，也不得擅自改變混合建筑物性質(zhì)和用途。后期涉及廠房租賃的，由屬地在準(zhǔn)入、審批、安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能降耗等環(huán)節(jié)上做好全程指導(dǎo)和服務(wù)監(jiān)管。
六、土地供應(yīng)
混合用地供應(yīng)方式按主導(dǎo)用途進(jìn)行管理，包含工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)出讓，按不同用途分項(xiàng)評(píng)估后確定評(píng)估總價(jià)，地價(jià)由市級(jí)供地會(huì)議集體研究確定，混合用地因土地用途不同導(dǎo)致最高出讓年限不一致的，按最短年限確定整宗地出讓年限（城鎮(zhèn)住宅用地除外）。
工業(yè)控制線范圍內(nèi)應(yīng)合理控制混合用地供應(yīng)規(guī)模，工業(yè)主導(dǎo)型混合用地總規(guī)模原則上不得超過(guò)工業(yè)用地規(guī)模的10%，充分保障工業(yè)生產(chǎn)空間。
七、確權(quán)登記
土地成交繳納完土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，按規(guī)定程序申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
?。ㄒ唬﹩我煌恋赜猛净旌鲜褂茫喊赐恋爻鲎尯贤騽潛軟Q定書(shū)記載的土地用途進(jìn)行登記，房屋用途按經(jīng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃和用地核驗(yàn)通過(guò)的建筑規(guī)劃用途填寫。
?。ǘ┒喾N土地用途和特殊情形混合使用：原則上按幢登記，土地用途為土地出讓合同記載用途，房屋用途按經(jīng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃和用地核驗(yàn)通過(guò)的建筑規(guī)劃用途填寫，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)“面積”欄記載該幢房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積和房屋建筑面積，在“權(quán)利其他狀況”欄標(biāo)注整宗土地面積，并在“附記”欄標(biāo)注“該宗地涉及多本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，如需轉(zhuǎn)讓需整體一并處置。”
八、其他
本指導(dǎo)意見(jiàn)自2025年2月20日起施行，有效期3年。
附件：1.海寧市混合產(chǎn)業(yè)用地布點(diǎn)圖
2.建設(shè)用地混合使用引導(dǎo)表
3.單一用地建筑功能混合適建表
4.國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南
5.用地用海分類名稱、代碼和含義
