文昌市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)《文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法（2021年修訂）》的通知
文府辦規(guī)〔2021〕23號(hào)
各鎮(zhèn)人民政府，各農(nóng)場(chǎng)，市政府直屬各單位，企事業(yè)各單位，各人民團(tuán)體，中央和省駐文昌各單位：
《文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法（2021年修訂）》已經(jīng)十五屆市政府第93次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
文昌市人民政府辦公室
2021年5月14日
（此件主動(dòng)公開）
文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法（2021年修訂）
第一章 總 則
第一條 為探索建立“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，改革完善農(nóng)村土地制度，根據(jù)《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（中發(fā)〔2018〕12號(hào)）、《海南省統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案》（瓊農(nóng)土改〔2019〕1號(hào)）和《海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號(hào)），結(jié)合文昌市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 試點(diǎn)期間，在文昌市行政轄區(qū)范圍內(nèi)開展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的，適用本辦法。
本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指文昌市總體規(guī)劃劃定為建設(shè)用地且城鄉(xiāng)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃劃定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服、租賃性住房及自建住房等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，包括保留集體所有權(quán)性質(zhì)的征地安置留用地。
本辦法所稱入市，是指農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等方式進(jìn)入土地市場(chǎng)交易的行為。
第三條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體為具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
土地屬村農(nóng)民集體所有的，由村民小組（經(jīng)濟(jì)社）或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；屬村內(nèi)兩個(gè)以上村民小組（經(jīng)濟(jì)社）分別所有的，由村內(nèi)各村民小組（經(jīng)濟(jì)社）代表集體行使所有權(quán)；屬鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)。
第四條 入市主體以全資方式設(shè)立的土地專營(yíng)公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營(yíng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)法人，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員書面委托授權(quán)，可在授權(quán)范圍內(nèi)代理實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市事項(xiàng)。
第五條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)依法入市，不改變土地的所有權(quán)。
第六條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以按照規(guī)定出讓、出租、作價(jià)出資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，優(yōu)先用于發(fā)展農(nóng)村地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流、住宿餐飲、商務(wù)金融、旅游娛樂、休閑度假等實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并可按規(guī)劃入市用于發(fā)展以下項(xiàng)目：
（一）符合國(guó)家和我省產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，包括租賃性住房；
（二）各鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)邊界范圍內(nèi)（除文城中心城區(qū)以外）面向文昌市或者周邊市縣毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的自有房屋建設(shè)。但所建房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。
前款第（二）項(xiàng)所流轉(zhuǎn)對(duì)象應(yīng)嚴(yán)格限定為我市或者周邊毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人員，且每戶只能購(gòu)買一處，面積不得超過120平方米。再次流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)對(duì)象也應(yīng)限定在上述規(guī)定范圍內(nèi)。
第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。
合同應(yīng)當(dāng)包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權(quán)出讓金（租金）及繳交期限、雙方違約責(zé)任等內(nèi)容。
第八條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)依法出讓、出租、作價(jià)出資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物一并處分。
第九條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租、作價(jià)出資（入股），向受讓人或者承租人頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
第二章 入市途徑及條件
第十條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以按照規(guī)定就地入市。
村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在確保建設(shè)用地總量不增加、耕地和林地?cái)?shù)量不減少，質(zhì)量有提高的前提下，可以由市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)M定異地調(diào)整方案，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織先行組織復(fù)墾為農(nóng)用地后，調(diào)整到本市轄區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)或者其他符合條件的區(qū)域入市。
復(fù)墾工程竣工驗(yàn)收通過，入市地塊在規(guī)定時(shí)間內(nèi)成功入市后，市自然資源和規(guī)劃局應(yīng)當(dāng)根據(jù)市人民政府的異地調(diào)整批準(zhǔn)文件，當(dāng)年內(nèi)組織辦理土地利用現(xiàn)狀年度變更登記手續(xù)。
城中村集體建設(shè)用地，可以按政府主導(dǎo)、多方參與的原則，在依經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃開展土地整治，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)各類土地統(tǒng)一進(jìn)行整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套，重新劃分宗地、確定產(chǎn)權(quán)歸屬后入市。
第十一條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地就地入市應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）符合文昌市總體規(guī)劃（空間類2015—2030）、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及環(huán)保要求；
（二）依法取得集體所有土地權(quán)屬或者集體土地使用權(quán)證書；
（三）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補(bǔ)償完畢，或者經(jīng)所有權(quán)人書面同意隨土地一同入市；
（四）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 采取調(diào)整途徑入市的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）需調(diào)整地塊在現(xiàn)行土地利用現(xiàn)狀圖中為建設(shè)用地；
（二）需調(diào)整地塊位于村莊范圍內(nèi)，且布局零星、分散；
（三）土地權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議；
（四）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補(bǔ)償完畢；
（五）需調(diào)整地塊應(yīng)當(dāng)復(fù)墾為農(nóng)用地，且復(fù)墾后的農(nóng)用地面積，不得小于擬入市地塊面積；調(diào)整涉及占用耕地的，復(fù)墾為耕地的面積，不得小于所占用的耕地面積，且質(zhì)量不得低于所占用的耕地；
（六）擬入市地塊不屬于永久基本農(nóng)田，且為文昌市總體規(guī)劃（空間類2015—2030）劃定的建設(shè)用地，城鄉(xiāng)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服、租賃性住房及自建住房等經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地；
（七）擬入市地塊在調(diào)整完畢后，必須符合本辦法第十一條第（一）項(xiàng)及第（四）項(xiàng)規(guī)定的條件；
（八）調(diào)整完畢后的建設(shè)用地面積總量不得大于調(diào)整之前；
（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十三條 需調(diào)整地塊應(yīng)在入市交易行為發(fā)生之前復(fù)墾為農(nóng)用地，并向市自然資源和規(guī)劃主管部門提交驗(yàn)收申請(qǐng)，由市自然資源和規(guī)劃主管部門會(huì)同農(nóng)業(yè)農(nóng)村等部門進(jìn)行驗(yàn)收。復(fù)墾的農(nóng)用地經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)符合本辦法第十二條有關(guān)規(guī)定后，方可實(shí)施入市交易。
第十四條 采取集中整治途徑入市的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）整治地塊土地權(quán)屬清晰；
（二）整治地塊的地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補(bǔ)償完畢，或者經(jīng)所有權(quán)人書面同意進(jìn)行集中整治；
（三）整治地塊的土地權(quán)屬各方應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂相應(yīng)的土地整治協(xié)議。土地整治協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括整治地塊的位置、范圍、土地權(quán)屬調(diào)整等事項(xiàng)，作為集中整治后，重新劃分宗地和確定產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)。
（四）整治應(yīng)依照文昌市總體規(guī)劃（空間類2015—2030）、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及環(huán)保要求開展；
（五）整治之后的擬入市地塊應(yīng)為未被征收或者未納入儲(chǔ)備范圍，已依法取得集體所有土地權(quán)屬證書的農(nóng)村集體建設(shè)用地。
（六）整治之后的擬入市地塊應(yīng)屬于文昌市總體規(guī)劃（空間類2015—2030）劃定的建設(shè)用地，城鄉(xiāng)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃劃定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服、租賃性住房及自建住房等經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地。
第十五條 有下列情形之一的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不得入市：
（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外；
（二）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的；
（四）已辦理抵押登記，但未取得抵押權(quán)人書面同意的；
（五）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物存在權(quán)屬糾紛影響農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的；
（六）沒有明確土地使用條件的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三章 出讓、出租、作價(jià)出資（入股）
第十六條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，將一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交付給土地使用者，由土地使用者向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付土地價(jià)款的行為。
本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，將一定年限的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)讓出租給土地使用者，由土地使用者向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付出租金的行為。
本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，根據(jù)法律規(guī)定以及出資協(xié)議的約定，將一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)入股，與他人以合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦的企業(yè)的行為。
第十七條 僅限具備以下情形之一的項(xiàng)目可選取作價(jià)出資（入股）方式入市：
（一）國(guó)家、省相關(guān)文件明確可以協(xié)議出讓的；
（二）符合農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市條件的集體所有權(quán)性質(zhì)的征地安置留用地；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十八條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租和作價(jià)出資（入股），應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開交易。特殊情況，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)可以采取協(xié)議方式交易。
未按本辦法規(guī)定進(jìn)行公開入市交易或者未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，集體經(jīng)濟(jì)組織不得通過與用地者簽訂合同的方式，擅自將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或者作價(jià)出資（入股）。
第十九條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、作價(jià)出資（入股）最高年限，不得超過國(guó)家規(guī)定國(guó)有建設(shè)用地同類土地用途的最高年限，具體年限按下列用途確定：
（一）住宅用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出租可根據(jù)具體項(xiàng)目需要確定使用年限，但最長(zhǎng)不得超過二十年。
第二十條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)出資（入股）按以下程序進(jìn)行：
（一）申請(qǐng)。符合本辦法規(guī)定的入市條件的，經(jīng)2/3以上成員或者村民代表表決同意后，集體經(jīng)濟(jì)組織或者授權(quán)實(shí)施主體可以向所在地鎮(zhèn)人民政府遞交入市申請(qǐng)書，并提交村民成員或者村民代表的正式表決書等相關(guān)材料。入市申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)寫明擬入市宗地位置、權(quán)屬、地上附著物等基本情況。
（二）審查。鎮(zhèn)人民政府對(duì)擬入市地塊的使用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、地上附著物狀況等進(jìn)行初審后，出具是否同意入市的初審意見。市自然資源和規(guī)劃部門根據(jù)初審意見，會(huì)同相關(guān)行政主管部門，對(duì)擬入市宗地是否符合入市條件進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，由市自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃，明確擬入市宗地的土地使用條件。
（三）地價(jià)評(píng)估及入市方案擬定。對(duì)審查同意入市的宗地，由入市主體委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并擬定入市方案。入市方案應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：入市宗地位置、面積、權(quán)屬、土地用途、土地使用條件、使用年限、土地評(píng)估價(jià)格、配置方式（出讓、出租或者作價(jià)出資（入股））、入市交易方式（招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議）等內(nèi)容。
市自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)會(huì)同入市主體根據(jù)地塊評(píng)估價(jià)格、產(chǎn)業(yè)政策等因素，集體決策確定底價(jià)，并予以保密。底價(jià)不得低于入市成本，不得低于出讓宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)的70%，也不得低于國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。最終報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，不得成交。
（四）入市方案表決。入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員或者村民代表表決，并形成正式表決材料。土地屬鎮(zhèn)級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會(huì)議集體研究決定。
（五）入市方案審批。入市方案經(jīng)表決通過后，由入市主體提交市自然資源和規(guī)劃部門。經(jīng)市自然資源和規(guī)劃部門組織有關(guān)部門審查后，報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。
（六）公告及交易。入市方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市自然資源和規(guī)劃主管部門在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、海南省政務(wù)中心網(wǎng)站，以及本省主要媒體上發(fā)布入市交易公告。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式交易的，交易行為應(yīng)當(dāng)進(jìn)入省級(jí)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行。
（七）簽訂成交確認(rèn)書及公示。土地成交后，受讓人、承租人須在交易現(xiàn)場(chǎng)簽訂土地成交確認(rèn)書或者作價(jià)出資（入股）確認(rèn)書。土地交易結(jié)束之日起10個(gè)工作日內(nèi)，市自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、海南省政務(wù)中心網(wǎng)站，以及相關(guān)媒體上發(fā)布交易結(jié)果公告；入市主體應(yīng)當(dāng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地及村委會(huì)事務(wù)公開欄上對(duì)交易結(jié)果進(jìn)行公示。
（八）簽訂流轉(zhuǎn)合同。土地交易結(jié)束之日起20個(gè)工作日內(nèi)，交易雙方須按照成交確認(rèn)書或者作價(jià)出資（入股）確認(rèn)書的約定簽訂土地出讓、出租合同或者作價(jià)出資（入股）協(xié)議。
以協(xié)議方式進(jìn)行交易的，應(yīng)當(dāng)履行本條第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)的程序，并在入市方案經(jīng)批準(zhǔn)后簽訂土地入市協(xié)議。
土地入市協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權(quán)出讓金（租金）及繳交期限、土地使用權(quán)收回、違約責(zé)任等內(nèi)容。
第二十一條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）交易的，入市主體應(yīng)當(dāng)繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，全額納入市級(jí)國(guó)庫(kù)。
土地增值收益調(diào)節(jié)金市財(cái)政應(yīng)當(dāng)將一定比例分配至入市地塊屬地鎮(zhèn)人民政府，專款用于支持入市地塊所屬村集體或者全鎮(zhèn)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。市財(cái)政留存部分應(yīng)當(dāng)?？钣糜谥С秩蟹秶鷥?nèi)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者用于支持建立建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)配平臺(tái)。
第二十二條 以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓（出租）土地的，土地增值收益調(diào)節(jié)金按比例從土地出讓（出租）成交總價(jià)款中計(jì)提繳納。以協(xié)議方式出讓（出租）土地的，土地增值收益調(diào)節(jié)金按比例從市人民政府批準(zhǔn)入市方案所確定的協(xié)議出讓總價(jià)款中計(jì)提繳納。
以作價(jià)出資（入股）方式交易的，土地增值收益調(diào)節(jié)金按比例從作價(jià)出資（入股）金額或者評(píng)估價(jià)值款中計(jì)提繳納。作價(jià)出資（入股）金額與市自然資源和規(guī)劃部門審核確認(rèn)的評(píng)估價(jià)不一致的，以價(jià)格高者為準(zhǔn)。
土地增值收益調(diào)節(jié)金計(jì)提比例主要綜合入市方式、入市地塊區(qū)域位置、入市土地用途及使用年限等因素分級(jí)計(jì)提。其中:
（一）土地用途為商服用地，土地增值調(diào)節(jié)金計(jì)提比例如下：
1.出讓方式：
城鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)邊界內(nèi)（包括文城鎮(zhèn)中心城區(qū)、集鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)、旅游區(qū)開發(fā)邊界內(nèi)）：提取比例30%
城鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)邊界外：提取比例25%
2.出租方式：
城鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)邊界內(nèi)（包括文城鎮(zhèn)中心城區(qū)、集鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)、旅游區(qū)開發(fā)邊界內(nèi)）：提取比例25%
城鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)邊界外：提取比例20%
3.作價(jià)出資（入股）方式：
城鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)邊界內(nèi)（包括文城鎮(zhèn)中心城區(qū)、集鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)、旅游區(qū)開發(fā)邊界內(nèi)）：提取比例30%
城鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)邊界外：提取比例25%
（二）入市用途為工礦倉(cāng)儲(chǔ)或者其他用地的，土地增值調(diào)節(jié)金計(jì)提比例如下：
1.工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的提取比例8%；
2.其他用地的提取比例15%。
（三）入市出讓住宅或者商住用地，用于集鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)自有建房或者租賃性住房建設(shè)的，按土地出讓成交總價(jià)款的30%提取土地增值收益調(diào)節(jié)金。自有建房項(xiàng)目或者租賃性住房項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等配套工程建設(shè)費(fèi)用，由入市主體承擔(dān)并列入項(xiàng)目前期開發(fā)成本。
文城鎮(zhèn)中心城區(qū)為文城鎮(zhèn)中心城區(qū)開發(fā)邊界范圍，“集鎮(zhèn)開發(fā)邊界”是指在文昌市人民政府駐地（文城鎮(zhèn)中心城區(qū)）以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍；旅游區(qū)開發(fā)邊界為在《文昌市總體規(guī)劃（空間類2015-2030）》中規(guī)劃為旅游區(qū)域開發(fā)邊界范圍。
第二十三條 受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，代入市主體向市自然資源和規(guī)劃主管部門指定的賬戶繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，并按照土地出讓、出租合同的約定，將土地出讓金余額支付給入市主體。
在契稅無(wú)法覆蓋農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)的過渡時(shí)期，受讓人、承租人須按成交總價(jià)的3%繳納與契稅相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金。
第二十四條 入市主體應(yīng)提取入市成交總價(jià)款的2%用于支持所屬村委會(huì)行政事業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
第二十五條 受讓人、承租人向市自然資源和規(guī)劃主管部門繳完土地增值收益調(diào)節(jié)金，并按照出讓約定向入市主體支付完土地出讓金及其他法定稅費(fèi)，或者所繳交租金達(dá)到租賃合同約定辦理土地權(quán)屬變登記的條件后，方可向市自然資源和規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
以作價(jià)出資（入股）方式交易的，以現(xiàn)金或者土地以外的其他財(cái)產(chǎn)出資（入股）方，向市自然資源和規(guī)劃部門繳完土地增值收益調(diào)節(jié)金及其他法定稅費(fèi)，并完成出資（入股）手續(xù)后，向市自然資源和規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理土地不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
第二十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)同責(zé)，入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地分割轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)、流程、登記辦證及稅收參照國(guó)有建設(shè)用地相關(guān)文件執(zhí)行。入市的項(xiàng)目須按照出讓時(shí)土地利用現(xiàn)狀分類中二級(jí)類所包含的含義項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，禁止用于（變相）開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。法律法規(guī)另有規(guī)定的，按照法律法規(guī)執(zhí)行。
第二十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市取得的土地收益應(yīng)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，并接受審計(jì)監(jiān)督與政府監(jiān)管。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)市人民政府出臺(tái)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地增值收益分配指導(dǎo)意見，制訂收益分配方案，并做好集體、個(gè)人收益分配工作。
收益分配方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員或者成員代表同意。
第四章 轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押
第二十八條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、作價(jià)出資（入股）方式交易后，土地使用權(quán)人再將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓他人的行為。
第二十九條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指土地使用權(quán)以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）方式交易后，土地使用權(quán)人再將其出租給他人的行為。
第三十條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)土地的占有，將該集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。
已辦理土地登記，取得集體土地使用權(quán)證的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的相關(guān)規(guī)定辦理抵押。
第三十一條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第三十二條 通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原出讓、出租合同或者作價(jià)出資（入股）協(xié)議確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。
第三十三條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，統(tǒng)一按國(guó)家有關(guān)規(guī)定依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，不繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。
第三十四條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）不存在法律法規(guī)規(guī)定禁止入市的情形；
（二）按照出讓、出租合同或者作價(jià)出資（入股）協(xié)議的約定，履行完畢支付地價(jià)款、租金或者分配股權(quán)的義務(wù)，并取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》；
（三）按照出讓、出租合同或者作價(jià)出資（入股）協(xié)議及動(dòng)工開發(fā)協(xié)議約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
（四）出讓、出租合同或者作價(jià)出資（入股）協(xié)議約定、相關(guān)法律法規(guī)及本辦法規(guī)定的其他條件。
第三十五條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，雙方當(dāng)事人應(yīng)憑書面合同等材料辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書變更登記。
第三十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后，需辦理抵押登記的，在簽訂抵押合同后，向市自然資源和規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理。
第三十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)已設(shè)定抵押權(quán)的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的土地使用權(quán)，并對(duì)處分所得享有優(yōu)先受償權(quán)。
因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記。
第三十八條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。
第五章 開發(fā)管理
第三十九條 依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和出讓、出租合同或者作價(jià)出資（入股）協(xié)議確定的開發(fā)期限、土地用途及其他規(guī)劃條件使用土地。
第四十條 因城鄉(xiāng)規(guī)劃或者村莊規(guī)劃調(diào)整等原因，確需改變土地用途的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市自然資源和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)。市自然資源和規(guī)劃部門審核同意后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第四十一條 因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等原因，確需變更容積率等規(guī)劃條件的，參照國(guó)有建設(shè)用地變更容積率的程序辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十二條 改變土地用途和提高容積率的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)委托具有地價(jià)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，參照國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估規(guī)程，對(duì)原土地用途和新土地用途條件下的地價(jià)，或者對(duì)新容積率和原容率條件下的地價(jià)分別進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。
改變土地用途和提高容積率所產(chǎn)生的土地增值收益，按照新用途和原用途條件下的地價(jià)差額，或者新容積率和原容率條件下的地價(jià)差額計(jì)算。
第四十三條 土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的比例，向市自然資源和規(guī)劃主管部門繳交土地增值收益調(diào)節(jié)金，并將土地增值收益的余額繳交給土地所有權(quán)人。
土地使用權(quán)人向市自然資源和規(guī)劃主管部門繳完土地增值收益調(diào)節(jié)金，并將土地增值收益的余額全部繳給土地所有權(quán)人后，方可辦理土地用途變更登記手續(xù)。
第四十四條 土地使用權(quán)人擅自改變合同確定的用途及容積率等其他規(guī)劃條件，違法使用土地的，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，并由市自然資源和規(guī)劃等主管部門依法查處。
第四十五條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，未按照出讓、出租合同或者作價(jià)出資（入股）協(xié)議約定的開發(fā)期限開發(fā)土地的，由所有權(quán)人會(huì)同市自然資源和規(guī)劃主管部門參照國(guó)有閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定是否屬于閑置土地。
對(duì)認(rèn)定為閑置土地的，由市自然資源和規(guī)劃主管部門指導(dǎo)所有權(quán)人參照國(guó)有閑置土地處置的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。符合收回土地使用權(quán)條件的，所有權(quán)人可以解除土地出讓（出租）合同，依法收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)人對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)人解除合同的決定不服的，可以依法通過民事訴訟等法定途徑維護(hù)自身權(quán)益。土地使用權(quán)人未按合同約定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地閑置的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
第四十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租期限屆滿的，土地使用權(quán)原則上由代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體無(wú)償收回，其地上建筑物、附著物按照農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理，法律法規(guī)另有規(guī)定的，按法律法規(guī)執(zhí)行。
第四十七條 有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可以收回集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)：
（一）為實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；
（二）用地單位和個(gè)人未按合同約定或者批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；
（三）土地閑置滿兩年的；
（四）集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿的；
（五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定收回集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。
前款第（三）項(xiàng)規(guī)定的土地閑置情形，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向市人民政府申請(qǐng)認(rèn)定，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按照《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第四十八條 違反本辦法規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的，依據(jù)2020年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十四條非法買賣轉(zhuǎn)讓土地等有關(guān)規(guī)定處理。擅自將農(nóng)民集體所有土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，依據(jù)2020年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八十二條非法轉(zhuǎn)讓集體土地等有關(guān)規(guī)定處理。
第四十九條 有關(guān)單位相關(guān)工作人員在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易及后續(xù)開發(fā)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
第五十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理者，在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假的，或者擅自侵占、挪用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第五十一條 本辦法所稱“以上”、“以下”均包含本數(shù)。
第五十二條 需采取只轉(zhuǎn)不征、不轉(zhuǎn)不征方式落實(shí)項(xiàng)目用地的，其適用條件、范圍和辦理程序等，待海南省自然資源和規(guī)劃廳另行制訂操作細(xì)則后，按照該操作細(xì)則和本辦法的規(guī)定辦理用地手續(xù)并入市交易。
第五十三條 本辦法自2021年6月14日起施行，在海南省實(shí)施改革試點(diǎn)期限內(nèi)有效，施行期間，文昌市其它政策文件與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準(zhǔn)。
第五十四條 本辦法公布施行之前已完成掛牌方案審批的入市地塊，土地增值收益調(diào)節(jié)金收取比例及分配方式按原《文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法》（文府〔2015〕252號(hào)）執(zhí)行，其分割、稅收等相關(guān)事項(xiàng)按本辦法實(shí)施。
第五十五條 2020年1月1日起入市宗地，統(tǒng)一按國(guó)家有關(guān)規(guī)定依法繳納相關(guān)稅費(fèi)。
第五十六條 本辦法由市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)解釋。
