文昌市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)《文昌市農(nóng)村宅基地試點(diǎn)管理辦法（2021年修訂）》的通知
文府辦規(guī)〔2021〕24號(hào)
各鎮(zhèn)人民政府，各農(nóng)場(chǎng)，市政府直屬各單位，企事業(yè)各單位，各人民團(tuán)體，中央和省駐文昌各單位：
《文昌市農(nóng)村宅基地試點(diǎn)管理辦法（2021年修訂）》已經(jīng)十五屆市政府第93次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
文昌市人民政府辦公室
2021年5月14日
（此件主動(dòng)公開(kāi)）
文昌市農(nóng)村宅基地試點(diǎn)管理辦法
（2021年修訂）
第一章 總 則
第一條 為推進(jìn)文昌市農(nóng)村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，加強(qiáng)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，改善農(nóng)村人居環(huán)境，根據(jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》、《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》（中發(fā)〔2018〕12號(hào)）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）、《海南省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、海南省自然資源和規(guī)劃廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地審批管理的通知》（瓊農(nóng)字〔2020〕93號(hào)）、《海南省統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案》（瓊農(nóng)土改〔2019〕1號(hào)）和《海南省農(nóng)村宅基地管理試點(diǎn)辦法》（瓊自然資改〔2019〕8號(hào)）等法律法規(guī)及相關(guān)政策，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在文昌市行政轄區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施農(nóng)村宅基地利用改革試點(diǎn)的適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者經(jīng)批準(zhǔn)獲得宅基地資格權(quán)的個(gè)人用于建造住宅所占有、使用的集體所有的土地，包括在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)建造房屋的土地、之前建過(guò)房屋但閑置已無(wú)地上物的土地和準(zhǔn)備用于建造房屋的土地三種類(lèi)型。
農(nóng)村宅基地界線(xiàn)范圍為村民實(shí)際建造房屋及附屬生活設(shè)施的現(xiàn)狀范圍。庭院經(jīng)濟(jì)用地和村莊公共設(shè)施用地不列入宅基地范圍。
第四條 市人民政府負(fù)責(zé)文昌市行政區(qū)域內(nèi)的宅基地管理，市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)、自然資源和規(guī)劃部門(mén)按職責(zé)實(shí)施。市住建、公安、民政、林業(yè)等部門(mén)、鎮(zhèn)人民政府、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村（居）民委員會(huì)按照各自職責(zé)，共同做好宅基地管理工作。
第五條 農(nóng)村宅基地權(quán)能分為所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)三種形式。宅基地所有權(quán)歸屬農(nóng)民集體所有。
本辦法所稱(chēng)宅基地資格權(quán)，是指依法向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)使用宅基地的成員資格。宅基地資格權(quán)原則上由所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有。
本辦法所稱(chēng)宅基地使用權(quán)，是指根據(jù)本辦法，通過(guò)分配、繼承、租賃、購(gòu)買(mǎi)、置換等方式依法獲取的，對(duì)宅基地的占有、使用的權(quán)利。
第六條 宅基地管理應(yīng)遵循以下原則：
（一）堅(jiān)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損四條底線(xiàn)；
（二）嚴(yán)格按規(guī)劃實(shí)行土地用途管制，不得將買(mǎi)賣(mài)宅基地作為管理出發(fā)點(diǎn)、不得將退出宅基地使用權(quán)作為村民進(jìn)城入戶(hù)的條件，禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地，禁止利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等房地產(chǎn)項(xiàng)目；
（三）農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處無(wú)償使用的農(nóng)村宅基地，用地面積不得超過(guò)175平方米；
（四）依照文昌市總體規(guī)劃的要求，統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、土地利用、村莊建設(shè)、環(huán)境整治，從實(shí)際出發(fā)，尊重歷史、引領(lǐng)未來(lái)；
（五）優(yōu)化居民點(diǎn)布局，控制建設(shè)用地規(guī)模，確保節(jié)約集約用地；
（六）尊重集體經(jīng)濟(jì)組織的主體地位，完善宅基地所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)三權(quán)分置制度，充分發(fā)揮村民委員會(huì)、村民小組、村民事務(wù)理事會(huì)、村民民主協(xié)商會(huì)等村民自治組織的管理作用。
第七條 農(nóng)村宅基地的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和政策把控由市人民政府負(fù)責(zé)；市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地改革和管理工作，市自然資源和規(guī)劃管理部門(mén)負(fù)責(zé)國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃許可等工作。市發(fā)改、住建、財(cái)政、林業(yè)、交通、水務(wù)等行政主管部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)做好協(xié)同管理；各鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地（建房）審核批準(zhǔn)工作，履行屬地責(zé)任，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。
農(nóng)村宅基地及住房登記發(fā)證工作由市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
第二章 宅基地管理
第八條 農(nóng)村宅基地選址必須符合文昌市總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃，集體經(jīng)濟(jì)組織成員新建、改建、擴(kuò)建住宅，應(yīng)充分利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，在原有宅基地和村內(nèi)空閑地未利用完以前，除依法批準(zhǔn)使用新增建設(shè)用地外，不得隨意擴(kuò)大村莊規(guī)模。
宅基地選址嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田、重點(diǎn)生態(tài)公益林地和自然保護(hù)地中規(guī)劃林地。不得在地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)選址建房。涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，新增建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)安排使用當(dāng)年省下達(dá)給文昌市的土地利用計(jì)劃中的農(nóng)民建房專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)。當(dāng)年農(nóng)民建房專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)安排使用由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃部門(mén)依據(jù)各鎮(zhèn)申報(bào)宅基地占用農(nóng)用地面積統(tǒng)籌分配，并制訂年度分配計(jì)劃報(bào)市人民政府審批后執(zhí)行。市自然資源和規(guī)劃部門(mén)可視各鎮(zhèn)人民政府審批宅基地占用農(nóng)用地情況，統(tǒng)一組織農(nóng)民建房批次用地報(bào)批。
第九條 宅基地建房應(yīng)不斷優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和規(guī)模。引導(dǎo)農(nóng)民通過(guò)集中統(tǒng)建、多戶(hù)聯(lián)建等方式逐步向規(guī)劃的居民點(diǎn)集中，鼓勵(lì)建設(shè)公寓式住宅。對(duì)入駐農(nóng)民公寓和集中到規(guī)劃的居民點(diǎn)建房的，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面給予一定的資金和項(xiàng)目支持。
第十條 宅基地建房應(yīng)依法辦理規(guī)劃和用地審批手續(xù)，規(guī)劃撤并的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改建住宅。
對(duì)集鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)民建房需求，實(shí)行集中統(tǒng)建或者多戶(hù)聯(lián)建方式落實(shí)“一戶(hù)一宅”。
在城鎮(zhèn)建設(shè)擴(kuò)展邊界外的村莊，應(yīng)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶(hù)有所居，原則上實(shí)行一戶(hù)一宅，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處劃撥宅基地，宅基地使用面積不得超過(guò)175平方米，并應(yīng)注重建筑特色風(fēng)貌管控，促進(jìn)一定范圍內(nèi)建筑風(fēng)格基本一致，應(yīng)當(dāng)與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，新建住宅高度應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。
列入中國(guó)傳統(tǒng)村落名錄的村莊，農(nóng)村宅基地安排按傳統(tǒng)村落保護(hù)規(guī)劃要求執(zhí)行。
第十一條 農(nóng)村宅基地發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的按照《海南省土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議處理?xiàng)l例》等相關(guān)法律進(jìn)行處理，在爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。
第三章 宅基地審批
第十二條 農(nóng)民建房申請(qǐng)使用存量建設(shè)用地或者占用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地、未利用地的新增建設(shè)用地的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出分配方案，經(jīng)所在村委會(huì)審核后，報(bào)所在鎮(zhèn)人民政府，由鎮(zhèn)人民政府結(jié)合各部門(mén)聯(lián)審結(jié)果，對(duì)農(nóng)民宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審批，并出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》和《鄉(xiāng)村規(guī)劃許可證》。新增建設(shè)用地指標(biāo)在省下達(dá)給文昌市的農(nóng)民建房專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)規(guī)模內(nèi)安排。省下達(dá)給文昌市的農(nóng)民建房專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)不能滿(mǎn)足當(dāng)年需求的，依申請(qǐng)時(shí)間實(shí)行輪候制度。
文昌市實(shí)行農(nóng)村宅基地審批統(tǒng)一報(bào)備制度，強(qiáng)化對(duì)村鎮(zhèn)宅基地管理和實(shí)施情況的監(jiān)督。鎮(zhèn)人民政府要建立宅基地用地建房審批管理臺(tái)賬，有關(guān)資料歸檔留存，并及時(shí)將審批情況報(bào)市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一備案，實(shí)施一張圖和專(zhuān)項(xiàng)數(shù)據(jù)庫(kù)管理。
宅基地審核應(yīng)充分發(fā)揮村民代表大會(huì)、村民民主協(xié)商會(huì)、村民事務(wù)理事會(huì)的協(xié)調(diào)作用。村委會(huì)可書(shū)面委托部分審核事項(xiàng)給其他村民自治組織承辦，聽(tīng)取其意見(jiàn)。
第十三條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員符合下列條件之一的，具備在本村申請(qǐng)無(wú)償使用宅基地的資格權(quán)：
（一）需建住宅，沒(méi)有宅基地或者原宅基地面積未達(dá)到175平方米的；
（二）已具備分戶(hù)條件且原有宅基地面積尚未達(dá)到分戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）因自然災(zāi)害和事故災(zāi)難避險(xiǎn)、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置、規(guī)劃調(diào)整、原宅基地被征收等，需要搬遷另建新住宅的；
（四）遷入村集體組織落戶(hù)為正式成員且在原籍沒(méi)有宅基地的；
（五）因不可抗力導(dǎo)致原有宅基地滅失，或者因?qū)嵤┐彐?zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，原有宅基地被依法征收或者退還村集體，需易地建房的；
（六）現(xiàn)有房屋鑒定為危房或者戶(hù)人均占有建筑面積不足20平方米、住房困難，需要拆除舊房、異地新建房屋，且同意無(wú)償退還現(xiàn)有宅基地的;
（七）因人口增加，現(xiàn)有宅基地面積不能滿(mǎn)足居住需求的；
（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的范圍認(rèn)定由《文昌市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行規(guī)定。
第十四條 非本村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者原籍在本村的非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員具備以下情形之一，經(jīng)本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，可獲得申請(qǐng)無(wú)償使用宅基地的資格權(quán)：
（一）外嫁女（入贅男）等已將戶(hù)籍遷出本村，但在本村仍存在土地承包關(guān)系且在本村和遷入村均未申請(qǐng)分配宅基地的，在本村和遷入村均可獲得宅基地資格權(quán)，但在其中一村申請(qǐng)分配宅基地之后，其在另一村的宅基地資格權(quán)視為自動(dòng)放棄；
（二）遷出村集體戶(hù)口到城鎮(zhèn)讀書(shū)的大中專(zhuān)、在校讀書(shū)學(xué)生，畢業(yè)后未列入機(jī)關(guān)事業(yè)編制管理且未繳交機(jī)關(guān)事業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的；
（三）原籍在本村的外出務(wù)工人員（享受財(cái)政供養(yǎng)的離退休或者離退職人員及國(guó)有企業(yè)在職在編，具有穩(wěn)定生活保障的除外）；
（四）經(jīng)市人民政府僑務(wù)工作部門(mén)審核認(rèn)定為華僑、歸僑及僑眷身份，其要求在土改時(shí)期縣人民政府確定給其使用的宅基地上建房的，或者因其原有宅基地已被占用、無(wú)法退回申請(qǐng)另外安排宅基地的；
（五）因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地，退出原宅基地并注銷(xiāo)登記的；
（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十五條 宅基地為存量建設(shè)用地的，按以下程序進(jìn)行審批：
（一）申請(qǐng)與初審。申請(qǐng)人向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提交《宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請(qǐng)表》書(shū)面申請(qǐng)，包括申請(qǐng)人的基本情況，有無(wú)宅基地情況說(shuō)明，擬選宅基地位置、面積等內(nèi)容。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織重點(diǎn)審查提交的材料是否真實(shí)有效、擬用地建房是否符合規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見(jiàn)等，并解決初選宅基地的爭(zhēng)議和糾紛。
（二）表決與公示。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織受理申請(qǐng)后，應(yīng)提交成員會(huì)議或者成員代表會(huì)議表決，經(jīng)三分之二以上成員或者成員代表同意的，應(yīng)進(jìn)行批前公示，公示期不得少于5天。
（三）審核與測(cè)量。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)公示無(wú)異議的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽署意見(jiàn)報(bào)村民委員會(huì)審核。經(jīng)村民委員會(huì)審核同意后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)鎮(zhèn)人民政府。鎮(zhèn)人民政府應(yīng)組織相關(guān)工作人員實(shí)地測(cè)量核查擬用地是否符合規(guī)劃條件及核對(duì)確定其現(xiàn)狀地類(lèi)等，并對(duì)申請(qǐng)人資格條件進(jìn)行審核。
（四）公告與審批。對(duì)公示期滿(mǎn)無(wú)異議且審核符合規(guī)定的，屬地鎮(zhèn)人民政府應(yīng)會(huì)同集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體公共場(chǎng)所進(jìn)行公告，公告期不得少于7天。根據(jù)公告結(jié)果及各有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，由鎮(zhèn)人民政府對(duì)宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審批，同時(shí)核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。
（五）備案與頒證。公告期滿(mǎn)無(wú)異議的，鎮(zhèn)人民政府應(yīng)將全部審批材料報(bào)市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃部門(mén)備案；農(nóng)戶(hù)依據(jù)鎮(zhèn)人民政府核發(fā)的《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》建設(shè)住房，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收通過(guò)后，由鎮(zhèn)人民政府出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見(jiàn)表》。根據(jù)鎮(zhèn)人民政府出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見(jiàn)表》，農(nóng)戶(hù)可依法向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記頒證手續(xù)。
第十六條 宅基地為新增建設(shè)用地的，按以下程序進(jìn)行審批：
（一）申請(qǐng)與初審、表決與公示、審核與測(cè)量三個(gè)步驟分別按本辦法第十五條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行。
（二）公告與審批。對(duì)公示期滿(mǎn)無(wú)異議且審核符合規(guī)定的，屬地鎮(zhèn)人民政府應(yīng)會(huì)同集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體公共場(chǎng)所進(jìn)行公告，公告期不得少于7天。根據(jù)公告結(jié)果及各有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，由鎮(zhèn)人民政府對(duì)宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審批，同時(shí)核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。涉及占用農(nóng)用地（不占耕地）部分，鎮(zhèn)人民政府應(yīng)按季度將材料上報(bào)市自然資源和規(guī)劃部門(mén)匯總，市自然資源和規(guī)劃部門(mén)應(yīng)根據(jù)年度分配計(jì)劃安排使用年度農(nóng)民建房專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)（省下達(dá)年度專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)已安排分配使用完畢的，順延調(diào)配安排下年度專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)），分批次辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。
（三）登記與頒證。農(nóng)戶(hù)依據(jù)鎮(zhèn)人民政府核發(fā)的《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》建設(shè)住房，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收通過(guò)后，由鎮(zhèn)人民政府出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見(jiàn)表》。根據(jù)鎮(zhèn)人民政府出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見(jiàn)表》，農(nóng)戶(hù)可依法向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記頒證手續(xù)。
第十七條 農(nóng)村村民建房，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的宅基地范圍、面積、規(guī)劃層數(shù)、高度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，不得擅自變更或者擴(kuò)大建設(shè)。
第十八條 宅基地使用權(quán)人建設(shè)住宅應(yīng)當(dāng)自取得規(guī)劃許可證之日起二年內(nèi)實(shí)施住宅建設(shè)，逾期不建設(shè)且未申請(qǐng)延期的，規(guī)劃許可證失效。
第四章 宅基地有償使用
第十九條 農(nóng)村宅基地有償使用，是指在一戶(hù)多宅及其他原因造成的超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地等情形下，由農(nóng)戶(hù)向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納一定數(shù)額的有償使用費(fèi)，獲取其超占宅基地使用權(quán)的制度。
村民一戶(hù)占用兩處以上宅基地且總面積超過(guò)175平方米的，認(rèn)定為一戶(hù)多宅，總面積不超過(guò)175平方米，不認(rèn)定為一戶(hù)多宅。
有償使用農(nóng)村宅基地的年限由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行決定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)70年。
第二十條 宅基地有償使用按以下程序進(jìn)行：
（一）簽訂《宅基地有償使用協(xié)議書(shū)》。由集體經(jīng)濟(jì)組織與宅基地使用人簽訂《宅基地有償使用協(xié)議書(shū)》，協(xié)議應(yīng)包括有償使用者的姓名、面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)額度、收取方式等內(nèi)容，并張榜公布。
（二）收取有償使用費(fèi)。有償使用費(fèi)由集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)收取，繳入銀行專(zhuān)戶(hù)。
（三）費(fèi)用賬務(wù)審核管理。有償使用費(fèi)實(shí)行村賬鎮(zhèn)管，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將賬務(wù)情況報(bào)鎮(zhèn)人民政府備案，并向村民公開(kāi)收支明細(xì)。屬地鎮(zhèn)人民政府應(yīng)對(duì)農(nóng)村宅基地使用費(fèi)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。
第二十一條 宅基地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)按照經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)同意，并發(fā)布執(zhí)行的文昌市農(nóng)村集體住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的40%進(jìn)行核算。農(nóng)村宅基地落在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)的，參照所處位置住宅用地的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的40%進(jìn)行核算，如同一個(gè)農(nóng)村集體涉及到兩個(gè)或者多個(gè)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)片區(qū)的，則按照較低基準(zhǔn)地價(jià)的40%對(duì)全村進(jìn)行核算，作為應(yīng)補(bǔ)繳有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。本辦法實(shí)施過(guò)程中基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的，按調(diào)整后的價(jià)格執(zhí)行。
拒繳有償使用費(fèi)的，在土地征收補(bǔ)償中只按175平方米進(jìn)行補(bǔ)償，該宅基地超標(biāo)準(zhǔn)占用部分不納入補(bǔ)償范圍。
第二十二條 對(duì)因歷史原因形成超標(biāo)占用宅基地的有償使用費(fèi)收取應(yīng)結(jié)合村莊規(guī)劃區(qū)別對(duì)待：
（一）1982年2月13日前已建的房子，在提供相關(guān)證據(jù)材料予以證明并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn)，補(bǔ)辦確權(quán)登記頒證手續(xù)的，不收取有償使用費(fèi)，否則按照本條第（二）項(xiàng)規(guī)定收取有償使用費(fèi)；
（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，在提供相關(guān)證據(jù)材料予以證明并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn)后，在175平方米范圍內(nèi)辦理宅基地使用權(quán)證。對(duì)于超過(guò)175平方米的部分用地，在符合文昌市總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)使用人申請(qǐng)并向本集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)繳清該部分宅基地的有償使用費(fèi)后可頒發(fā)宅基地使用權(quán)證，并在該宅基地證書(shū)附記中備注超出部分用地的有償使用費(fèi)繳納信息，補(bǔ)繳費(fèi)用按本辦法第二十一條規(guī)定應(yīng)補(bǔ)繳有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%核算；
（三）1999年9月24日至本辦法頒布實(shí)施前已建的房子（認(rèn)定違法的除外），在提供相關(guān)證據(jù)材料予以證明并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn)后，在175平方米范圍內(nèi)辦理?yè)苡眯再|(zhì)使用權(quán)證。對(duì)于超過(guò)175平方米的部分用地，在符合文昌市總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)使用人申請(qǐng)并向本集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)繳清該部分宅基地的有償使用費(fèi)后可頒發(fā)宅基地使用權(quán)證，并在該宅基地證書(shū)附記中備注超出部分用地的有償使用費(fèi)繳納信息，補(bǔ)繳費(fèi)用按本辦法第二十一條規(guī)定應(yīng)補(bǔ)繳有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的100%核算。
本辦法頒布實(shí)施后，仍超標(biāo)準(zhǔn)或者違規(guī)占地建房的，按違法占地和違法建設(shè)認(rèn)定，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
第二十三條 宅基地有償使用費(fèi)按使用年限進(jìn)行繳納。在未繳清全部費(fèi)用之前，不得按已繳費(fèi)用及其所占應(yīng)繳總費(fèi)用的比例分期頒發(fā)使用權(quán)證。
超過(guò)規(guī)定時(shí)間不交宅基地有償使用費(fèi)的，每延期一日，按有償使用費(fèi)1‰的比例累計(jì)加收滯納金。
拒繳滯納金，宅基地被征收的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在征地補(bǔ)償款中扣除累計(jì)拒繳的滯納金數(shù)額之后予以分配。
第二十四條 本集體經(jīng)濟(jì)組織的精準(zhǔn)扶貧建檔立卡對(duì)象、低保戶(hù)、五保戶(hù)等，經(jīng)過(guò)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議集體討論同意后，可以實(shí)行緩繳、減繳或者免繳。
第二十五條 宅基地有償使用費(fèi)要本著“取之于戶(hù)，收費(fèi)適度，用之于村，使用得當(dāng)”的原則，全額留給村集體經(jīng)濟(jì)組織，主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村內(nèi)貧困戶(hù)幫扶、土地復(fù)墾及宅基地有償退出回購(gòu)等。
第五章 宅基地退出
第二十六條 宅基地退出包括宅基地自愿有償退出和無(wú)償退出兩種方式。
宅基地自愿有償退出，是指對(duì)于一戶(hù)多宅、超占面積、華僑離鄉(xiāng)及農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工等原因造成宅基地及住宅閑置，宅基地使用權(quán)人通過(guò)自愿協(xié)商等方式，將其空閑或者超占的宅基地及住宅交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有償收回的制度。
宅基地?zé)o償退出，是指對(duì)于村內(nèi)無(wú)主、絕亡戶(hù)的宅基地或者房屋及已破損的廢棄房屋，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公示三個(gè)月無(wú)異議的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償收回。
第二十七條 原宅基地使用權(quán)人退出宅基地進(jìn)城落戶(hù)后，按照城鎮(zhèn)居民相關(guān)政策進(jìn)行管理，享受相關(guān)政策待遇。
第二十八條 自愿有償退出的農(nóng)村宅基地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與宅基地使用權(quán)人商定補(bǔ)償費(fèi)用，可參照現(xiàn)行文昌市農(nóng)村集體住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償。退出宅基地上有房屋及附著物的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
自愿有償退出的宅基地補(bǔ)償費(fèi)和其地上房屋及附著物補(bǔ)償費(fèi)，經(jīng)與宅基地使用權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人協(xié)商同意，可掛鉤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織異地調(diào)整退出宅基地建設(shè)用地指標(biāo)入市或者就地入市獲得的純收益按一定比例進(jìn)行協(xié)商分成，即扣除退出宅基地的復(fù)墾費(fèi)用和其地上房屋及附著物補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用的收益，可參照原宅基地使用權(quán)人占六至七成、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占四至三成的比例進(jìn)行分配。
有償退出宅基地的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)召開(kāi)村民大會(huì)或者成員代表大會(huì)集體表決確定，并由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與宅基地使用權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人簽訂《有償收回農(nóng)村宅基地協(xié)議書(shū)》約定。補(bǔ)償費(fèi)用可從農(nóng)村宅基地有償使用費(fèi)或者農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益中列支。
第二十九條 收回的宅基地統(tǒng)一由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織調(diào)配安排使用，首先預(yù)留一定面積用于宅基地再分配，其余按文昌市總體規(guī)劃通過(guò)復(fù)墾或者入市流轉(zhuǎn)等方式在市域范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用。對(duì)于自愿退出宅基地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可另行調(diào)配安排宅基地置換使用，但退出宅基地不做補(bǔ)償。
第三十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員自愿有償退出依法取得的農(nóng)村宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在有償收回其宅基地使用權(quán)時(shí)，可保留其有償使用宅基地的資格權(quán)。該成員可依據(jù)保留的資格權(quán)重新申請(qǐng)有償使用宅基地，但申請(qǐng)面積不得超過(guò)175平方米，有償使用的地價(jià)根據(jù)申請(qǐng)時(shí)執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商確定。
第三十一條 為了實(shí)施鄉(xiāng)村振興，改善農(nóng)村居住環(huán)境，市人民政府可探索搭建農(nóng)村集體宅基地退出的建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)配平臺(tái)，建立調(diào)配資金池，對(duì)缺乏有償收回宅基地補(bǔ)償資金的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，可先行向市人民政府申請(qǐng)墊付補(bǔ)償金，待農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)配調(diào)流轉(zhuǎn)入市獲得收益后，再將墊付的補(bǔ)償金返還市人民政府。市人民政府建立調(diào)配資金池可從農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地增值調(diào)節(jié)金中調(diào)配安排。
第六章 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
第三十二條 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指依法取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)可通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換等方式在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
通過(guò)無(wú)償或者有償使用獲得的宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與其宅基地使用權(quán)后，不得再向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地。
第三十三條 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：
（一）宅基地使用權(quán)權(quán)屬明晰；
（二）受讓人、承租人、受贈(zèng)人應(yīng)為在本集體經(jīng)濟(jì)組織擁有宅基地資格權(quán)的人員；
（三）流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致；
（四）經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)審核同意并報(bào)屬地鎮(zhèn)人民政府備案。
第三十四條 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，按以下程序辦理：
（一）申請(qǐng)。宅基地流轉(zhuǎn)雙方必須同時(shí)向村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議同意后，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將申請(qǐng)流轉(zhuǎn)雙方的相關(guān)信息在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公示7日，無(wú)異議的，報(bào)村民委員會(huì)審查。
（二）審查。村民委員會(huì)對(duì)流轉(zhuǎn)雙方的資格進(jìn)行審查，通過(guò)審查的報(bào)鎮(zhèn)人民政府審核。
（三）審核。鎮(zhèn)人民政府在接到申請(qǐng)后，組織人員對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)查，符合條件的，鎮(zhèn)人民政府采取辦公會(huì)議等集體決策方式集中審核，審核結(jié)果予以公示，公示期限不少于7日。
（四）簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后流轉(zhuǎn)雙方簽訂協(xié)議。
（五）變更登記。以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換方式流轉(zhuǎn)的，受讓方按照變更登記的相關(guān)要求，到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記。
第三十五條 農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租需按照成交價(jià)的10%繳交管理費(fèi)給集體經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)讓期限最高不得超過(guò)70年，出租期限最高不得超過(guò)20年。分期繳納租金的，期限不得少于5年。
第三十六條 集體經(jīng)濟(jì)組織審核宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)在尊重交易雙方意思自治的前提下，嚴(yán)守本辦法第五條規(guī)定的原則底線(xiàn)，同時(shí)制定相應(yīng)措施，鼓勵(lì)知識(shí)分子返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，為振興鄉(xiāng)村旅游、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)創(chuàng)造條件。
第七章 宅基地的日常監(jiān)管
第三十七條 屬地鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)人的條件、基本情況、土地來(lái)源及權(quán)屬、有無(wú)糾紛，指導(dǎo)和監(jiān)管村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施宅基地有償使用、有償退出和流轉(zhuǎn)。并落實(shí)宅基地巡查制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地日常管理，發(fā)現(xiàn)亂搭、亂蓋、亂建現(xiàn)象要及時(shí)制止。
第三十八條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)宅基地有償使用費(fèi)的收繳、管理，接受集體經(jīng)濟(jì)組織成員和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督；負(fù)責(zé)有償退出宅基地的回購(gòu)等。
第三十九條 農(nóng)村宅基地管理應(yīng)遵循公開(kāi)透明原則，按村民自治管理?xiàng)l例實(shí)施。
第八章 法律責(zé)任與附則
第四十條 違反本辦法，越權(quán)或者違反程序批準(zhǔn)以及其他違法違規(guī)批準(zhǔn)宅基地的，依法撤銷(xiāo)違法批準(zhǔn)宅基地的行為，并按有關(guān)規(guī)定對(duì)直接負(fù)責(zé)人和相關(guān)責(zé)任人給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。違法批準(zhǔn)占用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還土地的，以非法占地查處。
第四十一條 經(jīng)依法申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)后，二年未建設(shè)房屋的或者房屋坍塌、拆除二年以上未恢復(fù)使用的，其宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償收回，如已辦理過(guò)確權(quán)登記，注銷(xiāo)其土地登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)由集體經(jīng)濟(jì)組織按程序逐級(jí)上報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第四十二條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地或者超面積占用土地建設(shè)住宅的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門(mén)依據(jù)2020年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十八條規(guī)定處理。
第四十三條 違反本辦法規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體土地的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門(mén)依據(jù)2020年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十四條非法買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓土地等有關(guān)規(guī)定處理。非法轉(zhuǎn)讓集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門(mén)依據(jù)2020年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八十二條非法轉(zhuǎn)讓集體土地等有關(guān)規(guī)定處理。
第四十四條 本辦法自2021年6月14日起施行，在海南省實(shí)施改革試點(diǎn)期限內(nèi)有效，施行期間，文昌市其它政策文件與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布的上位法及政策為準(zhǔn)。
第四十五條 本辦法由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
