五指山市人民政府
關于印發(fā)五指山市安居型商品住房管理辦法(試行)的通知
五府規(guī)〔2021〕8號
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，市政府直屬各單位：
《五指山市安居型商品住房管理辦法(試行)》已經四屆市政府第129次常務會議審議同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
五指山市人民政府
2021年7月26日
(此件主動公開)
五指山市安居型商品住房管理辦法(試行)
第一章 總則
第一條 【目的】為規(guī)范本市安居型商品住房管理，根據(jù)《海南省人民政府辦公廳關于開展安居型商品住房建設試點工作的指導意見》(瓊府辦〔2020〕21號)和《五指山市試點建設安居型商品住房實施方案》(五府辦〔2020〕19號)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 【適用范圍】本辦法適用于本市行政區(qū)域內安居型商品住房的規(guī)劃建設、申請審核、配售和上市交易等相關管理活動。
本辦法所稱安居型商品住房，是指限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質的商品住房。
第三條 【原則】本市安居型商品住房建設和管理遵循政府主導、市場運作、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、限制流轉、公開公平的原則。
第四條 【職責劃分】市住房城鄉(xiāng)建設局負責本市安居型商品住房的統(tǒng)籌管理，包括年度計劃編制、建設管理、指導和監(jiān)督管理等工作。
市發(fā)展改革委負責編制本市安居型商品住房建設項目投資計劃，并根據(jù)實際情況會同市住房城鄉(xiāng)建設局、市自然資源和規(guī)劃局擬定、調整安居型商品住房銷售平均價格，負責安居型商品住房項目基礎設施和公共服務設施配套。
市財政局負責根據(jù)市政府投資項目計劃做好本市安居型商品住房基礎設施和公共服務設施配套建設資金保障工作。
市自然資源和規(guī)劃局負責安排本市安居型商品住房建設用地規(guī)劃、土地供應及其出讓工作。
市委人才發(fā)展局負責本市引進人才的認證工作。
市社會保險服務中心負責核定申購人員的社會保險繳納信息。
市公安局負責核定申購人員戶籍和在我市實際居住的時間。
市民政局負責核定申購人員的婚姻情況。
市退役軍人事務局負責核定申購人員撫恤定補優(yōu)撫情況。
市稅務局負責核定申購人員繳納個人所得稅信息。
市住房保障服務中心負責本市安居型商品住房準入審核及配售管理等工作。
市不動產登記中心負責提供申購人員的住房產權登記信息。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(居委會)負責本轄區(qū)安居商品住房申購人員的申報、初審工作。
各機關、企業(yè)事業(yè)單位負責本單位安居商品住房申購人員的申報、初審工作，負責在各自職責范圍內安居型商品住房的相關工作。
第二章 規(guī)劃建設
第五條 【年度建設計劃】市住房城鄉(xiāng)建設局應會同市自然資源和規(guī)劃、人才發(fā)展、衛(wèi)生健康、教育等部門根據(jù)本市經濟發(fā)展狀況、產業(yè)政策和安居型商品住房需求情況等，組織編制本市安居型商品住房年度建設計劃，報市政府批準后組織實施。
第六條 【房源統(tǒng)籌】市政府將以下住房納入本市安居型商品住房統(tǒng)籌管理范圍：
(一)依據(jù)本市安居型商品住房建設計劃，以招標、拍賣、掛牌等方式取得安居型商品住房用地，并由具備房地產開發(fā)經營資質的企業(yè)開發(fā)建設的安居型商品住房。
(二)根據(jù)本市安居型商品住房保障需求及房源建設計劃，經市政府同意，企業(yè)利用已供未用存量商品住宅用地建設或將存量商品住宅轉型等方式籌集的安居型商品住房。
(三)其他依規(guī)定納入由政府統(tǒng)籌管理的安居型商品住房。
第七條 【項目供地】市自然資源和規(guī)劃局新出讓住宅用地建設安居型商品住房的，在供應住宅用地時，要優(yōu)先保障安居型商品住房土地供應，專項用于安居型商品住房建設，并采取“限房價、競地價”，通過招標、拍賣、掛牌方式出讓。安居型商品住房建設不受本市年度商品住宅實施計劃限制。
第八條 【招拍掛條件】市自然資源和規(guī)劃局以招標、拍賣和掛牌方式出讓安居型商品住房建設用地使用權的，應當會同市住房城鄉(xiāng)建設局將安居型商品住房銷售對象、銷售價格、戶型面積、產權限制、建設管理等要求作為項目土地出讓條件載入招拍掛交易文件，并在土地成交后，納入與土地競得人(中標人)簽訂的土地出讓合同中。
競買人(競標人)遞交書面競買材料、投標申請時，須一并提交承諾書，確保按照要求組織開發(fā)建設。
第九條 【面積】安居型商品住房單套建筑面積不得超過100平方米。面向基層教師和醫(yī)務人員銷售的，單套建筑面積不得超過120平方米。
第十條 【房價確定】市發(fā)展改革委應會同市住房城鄉(xiāng)建設局根據(jù)建設成本(包含土地成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、稅費等)、房價收入比及商品住房市場價格等因素綜合考慮確定安居型商品住房銷售價格，并在土地掛牌前報市政府批準后執(zhí)行。安居型商品住房的銷售均價應當符合項目周邊配套及區(qū)位，原則上按本市城鎮(zhèn)居民家庭房價收入比不超過10倍或者不超過本市上年度商品住房銷售均價的60%確定。
第十一條 【建設和銷售方式】安居型商品住房應當實行全裝修和采取裝配式建筑的方式建設。
新出讓土地建設的安居型商品住房應當采取現(xiàn)房銷售方式，并按現(xiàn)房銷售的法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 【一戶一檔】市住房保障服務中心應當對本市政府統(tǒng)籌管理的安居型商品住房房源實行統(tǒng)一管理，建立本市安居型商品住房項目信息、房源、申請審核、配售信息的電子檔案。保障對象的申請審核及配售信息應符合一戶一檔的要求，確保符合查詢及信息公開等工作需要。
第三章 申請與審核
第十三條 【本市居民家庭申購條件】安居型商品住房面向符合條件的本市居民家庭和引進人才供應。
(一)在本市城鎮(zhèn)從業(yè)的居民家庭，符合以下條件之一的，可購買安居型商品住房。
1.2020年4月29日前已在本市城鎮(zhèn)落戶，其家庭成員在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄，或在省內城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的。
2.2020年4月29日后在本市城鎮(zhèn)落戶，其家庭成員在本市累計繳納36個月(含)及以上個稅和社保，累計實際居住540天(含)及以上，且在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄，或在省內城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的。
3.未在本市城鎮(zhèn)落戶，其家庭成員在本市累計繳納60個月及以上個稅和社保，累計實際居住900天(含)及以上，且在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的居民家庭。
(二)在本市城鎮(zhèn)從業(yè)的引進人才，符合以下條件之一的，可以在本市購買安居型商品住房。
1.已取得本市戶籍，本人在本市累計繳納24個月(含)以上個稅和社保，累計實際居住360天(含)以上，且家庭成員在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄，或在省內城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的。
2.未取得本市戶籍的各類引進人才，本人在本市累計繳納36個月(含)以上個稅和社保，累計實際居住540天(含)以上，且其家庭成員在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。
3.由省外整體遷入海南的企業(yè)總部或區(qū)域總部隨遷員工，本人在本市累計繳納12個月(含)以上個稅和社保，累計實際居住180天(含)以上，且家庭成員在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄，或在省內城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的。
4.經認定的綜合型總部企業(yè)，符合海南省規(guī)定的引進人才標準的員工，本人在本市累計繳納12個月(含)以上個稅和社保，累計實際居住180天(含)以上，且家庭成員在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。
5.經認定的區(qū)域型總部、高成長型總部、跨國公司地區(qū)總部、國際組織(機構)地區(qū)總部或重大招商項目單位，具有全日制本科及以上學歷，或具有中級及以上專業(yè)技術職稱、技師及以上職業(yè)資格或執(zhí)業(yè)資格的員工，本人在本市累計繳納12個月(含)以上個稅和社保，累計實際居住180天(含)以上，且家庭成員在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。
6.經認定的高層次人才、急需緊缺人才，以及聘期在3年以上且已在本市服務1年以上的柔性引進高層次人才，本人在本市累計繳納12個月(含)以上個稅和社保，累計實際居住180天(含)以上，且家庭成員在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。
7.公開招錄、公開選調、調任、轉任到本市(含中央駐瓊單位和省直單位)的公務員，以及通過公開招聘或組織調動等形式進入本市事業(yè)單位(含中央駐瓊單位和省直單位)、法定機構的工作人員，本人在本市累計繳納12個月(含)以上個稅和社保，累計實際居住180天(含)以上，且家庭成員在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄的。
本條款所稱實際居住時間按應繳納個稅和社保時間的一半計算。2020年4月29日前，繳納個稅和社保時間已達到要求的，不再核實實際居住時間;未達到上述要求的，須核實2020年4月29日之后繳納個稅和社保時間對應的實際居住時間。
本條款所稱住房，包括商品住房、自建住房、征收安置住房等，含二手房、已轉讓的住房。
第十四條 【申購對象】購買安居型商品住房應當以家庭為單位申請，申請人的配偶和未成年子女應當列為共同申請人。
未成年子女列為共同申請人的，不影響其成年后單獨組成家庭或者達到規(guī)定年齡后以單身居民身份申請本市安居型商品住房。
單身申購安居型商品住房的，申購時需年滿28周歲;離異后申購安居型商品住房，且婚內已購買住房的，申購時原則上需離婚滿3年。
第十五條 【購買限制】安居型商品住房配售實行“一個家庭限購一次且限購一套”。
申請家庭成員已購買政策性住房(含房改房、集資合作建房、城市棚戶區(qū)改造住房、墾區(qū)危房改造住房、國有墾區(qū)危房改造住房、經濟適用住房、限價商品住房、涉公商品住房)的居民家庭，不得再申請購買安居型商品住房。
申請人家庭成員已享受住房補貼或者配租政策性住房的，可以申請購買安居型商品住房，但交付使用前應當住房補貼或退出配租政策性住房。單位職工住房補貼另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十六條 【住房面積】申請家庭成員人均自有住房建筑面積核定按照下列規(guī)定進行審核：
(一)自有住房產權已登記的，按登記的面積核定;
(二)在省內城鎮(zhèn)自有住房產權未登記的，按實測面積核定。
對申請人家庭成員自有住房無產權登記的，由住房所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會協(xié)助出具相關住房情況證明。
本市城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積以市統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)為準，由市政府公布并實行動態(tài)管理，適時調整。
第十七條 【輪候】安居型商品住房實行輪候制度。市住房保障服務中心應當根據(jù)輪候規(guī)則確定輪候順序，并實施輪候登記。輪候登記信息應當向社會公開，接送社會監(jiān)督。
第十八條 【申請材料】申購人員申請購買安居型商品住房，應當提供以下材料：
(一)五指山市保障性住房申請審批表;
(二)申請人和共同申請人身份證件、戶籍證明;
(三)婚姻證明材料;
(四)在我市繳納社保和個稅清單;
(五)申請人和共同申請人在省內城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄，或在省內城鎮(zhèn)擁有1套住房且人均住房面積低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的承諾;
(六)涉及引進人才的，需提供人才認定證明材料。
本條款規(guī)定的相關材料，提供原件核對后留存復印件。
申請人家庭符合本辦法第二十條規(guī)定可優(yōu)先配售的，應當提供相關證明材料。
申請人應當在提交前款規(guī)定材料的同時，簽署誠信聲明，對其提交的申請材料和申報信息的真實性、準確性、合法性負責，并同意接受對住房狀況等的核查。
第十九條 【申報審核程序】以下程序應當在30個工作日內完成：
(一)申報?；鶎咏處熛蚴薪逃痔岢錾暾?基層醫(yī)務人員向市衛(wèi)生健康委提出申請;本市城鎮(zhèn)從業(yè)的居民家庭向所在轄區(qū)居委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請;本市城鎮(zhèn)從業(yè)的引進人才向市住房保障服務中心提出申請;市機關、企事業(yè)單位向所在單位提出申請;國有企業(yè)職工向市國有資產服務中心提出申請。
(二)初審。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(居委會)、市機關和企事業(yè)單位對本轄區(qū)、本單位申請人的申報材料進行初審，材料齊備且符合規(guī)定形式的，予以受理，在申請審批表上做出初審意見，并對申請人及其家庭成員的住房、收入、財產等情況進行公示，公示期限為7天;公示期間有異議的，應當進行調查核實;公示期間無異議，且符合條件的，將申請、公示等申報材料移交市住房保障服務中心進行復審。
申請人具有我市城市主城區(qū)規(guī)劃范圍內常住戶口，但戶口所在地與實際居住地不一致的，各單位應當協(xié)助做好調查、公示及審核工作。申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當于5個工作日內一次性書面告知需要補充的材料。
(三)復審。市住房保障服務中心對初審單位上報的申報材料進行復審，通過會同有關部門協(xié)查、函詢、入戶調查等方式進行調查核實。
審核事項涉及其他部門協(xié)辦的，市住房保障服務中心通過內部流轉方式辦理。戶籍、社保、個稅、產權登記、婚姻、人才認定等相關職能部門應當通過政府信息互通方式提供相關信息或者在5個工作日內出具明確核查結果。
(四)公示。經調查符合購買本市安居型商品住房條件的申請人名單，由市住房保障服務中心在市政府網(wǎng)站及媒體平臺進行公示，公示期限為7天。公示期間有異議，且經核實不符合購買本市安居型商品住房條件的，由市住房保障服務中心書面告知申請人。
(五)批準。經公示無異議的，由市住房保障服務中心核發(fā)《安居型商品住房準購通知書》(以下簡稱《準購通知書》)，批準其申購資格。
(六)房源統(tǒng)籌。市住房保障服務中心應定期對已取得《準購通知書》的申請人購房需求情況進行分類登記及備案，根據(jù)房源情況和申請人情況統(tǒng)籌配售。
第二十條 【優(yōu)先安排】申請人有以下情形之一的，同等條件下可優(yōu)先安排安居型商品住房配售：
(一)已取得經濟適用住房分配資格的輪候家庭;
(二)在本市工作的省、部級以上勞模;榮立二等功及以上的復轉軍人;
(三)現(xiàn)居住房屋經鑒定屬應當拆除或停止使用的危房;
(四)申請人家庭成員中有重殘人員或者屬于優(yōu)撫對象的;
(五)其他依規(guī)定可優(yōu)先安排住房的。
第二十一條 【輪候信息公開】市住房保障服務中心應當將符合申購條件的申請人和共同申請人相關信息通過市政府網(wǎng)站及媒體平臺向社會公開，接受社會監(jiān)督。
第四章 配售
第二十二條 【配售范圍】安居型商品住房應當面向全市范圍配售。企業(yè)利用自有存量土地建設或者存量商品住房轉化的安居型商品住房，可以優(yōu)先面向本企業(yè)輪候人配售。
市政府可以確定一定比例的房源，向本市符合條件的企業(yè)的員工定向配售。
第二十三條 【配售方案】安居型商品住房項目配售前，市住房保障服務中心應當根據(jù)安居型商品住房可售房源及輪候登記情況制定安居型商品住房配售方案，及時向社會公開并接受監(jiān)督。配售方案應當包括以下內容：
(一)擬出售的安居型商品住房房源的基本信息，包括項目位置、戶型面積、銷售價格等;
(二)配售范圍及具體條件;
(三)配售方法和程序;
(四)房屋銷售合同簽訂的方式;
(五)其他必要的內容。
第二十四條 【資格復核】安居型商品住房配售前，市住房保障服務中心應當對配售對象資格進行復核，不再符合條件的，應當書面告知并說明理由。
第二十五條 【合同簽訂】申請人按照配售方案規(guī)定的辦法及程序等選定配售房號后，應當在規(guī)定的地點及期限內簽訂安居型商品住房買賣合同。
申請人選定配售房號后，因自身的原因未與建設單位簽訂安居型商品住房買賣合同的，視為該申請人放棄本期安居型商品住房的購買資格。申請人放棄本期購買資格的，可參與下一期安居型商品住房配售。但申請人經兩次按規(guī)定的辦法及程序選定配售房號后，因自身的原因未與建設單位簽訂安居型商品住房買賣合同的，取消其申購資格。
第二十六條 【合同備案】安居型商品住房銷售應當使用統(tǒng)一格式的合同，并按有關規(guī)定實行住房銷售合同網(wǎng)上簽訂及備案管理。市住房保障服務中心負責本市安居型商品住房銷售合同網(wǎng)上簽約和備案管理的具體實施工作。
第五章 產權限制和上市交易
第二十七條 【上市交易條件】申請人自購房合同網(wǎng)簽備案之日起，累計在省內繳納個稅和社保滿十五年，或達到法定退休年齡且購房合同網(wǎng)簽備案時間滿十年的，可以上市交易。
第二十八條 【封閉流轉】安居型商品住房不符合上市交易條件，但確需轉讓的，應當向符合安居型商品住房申購條件的購買人轉讓。
購買人不符合申購條件的，不動產登記機構不予辦理安居型商品住房的產權登記。
第二十九條 【繼承】安居型商品住房購房產權所有人死亡的，其繼承人可以依法繼承房屋，繼承人將所繼承房屋上市交易的，參照本辦法對購房人的相關規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 【上市交易及收益分成】安居型商品住房符合上市交易條件的，經市住房保障服務中心核準，并辦理下列手續(xù)的，可以上市交易：
(一)按比例繳交增值收益，政府分成比例按照購房合同載明的原購房價格優(yōu)惠比例，以及符合上市交易條件后的住房持有年限扣減額度確定(每年按1%扣減)：
1.面向符合條件的本市居民家庭和引進人才提供的安居型商品住房，上市交易的增值收益，由購房人與市政府按6:4的比例分成，符合上市交易條件后的住房持有年限每年按1%扣減市政府部分的分成，由市住房保障服務中心與購房人簽訂的購房合同中具體明確。
2.面向符合條件的本市基層教師和醫(yī)務人員提供的安居型商品住房，上市交易的增值收益，由購房人與市政府按6:4的比例分成，符合上市交易條件后的住房持有年限每年按1%扣減市政府部分的分成，由市住房保障服務中心與購房人簽訂的購房合同中具體明確。
(二)依法辦理相關不動產權屬登記手續(xù)，并在其不動產權屬證書上注銷原安居型商品住房注記，取得房屋完全產權。
第三十一條 【產權登記】市不動產登記中心應當在安居型商品住房權屬證書中注明“安居型商品住房”字樣。
第六章 物業(yè)管理
第三十二條 【物業(yè)管理】安居型商品住房小區(qū)物業(yè)管理服務企業(yè)由業(yè)主大會決定選聘;沒有業(yè)主大會的，由建設單位采用招投標方式選聘。對新建成的安居型商品住房小區(qū)，建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)最長期限不超過3年。安居型商品住房物業(yè)服務收費按政府指導價實行。
第七章 監(jiān)督管理
第三十三條 【價格監(jiān)督】安居型商品住房配售實行明碼標價;市市場監(jiān)督管理局應當加強對安居型商品住房銷售價格的監(jiān)督檢查，對建設單位違反明碼標價規(guī)定，擅自提高銷售價格、價格欺詐等價格違法行為，依法處理。
第三十四條 【申請人法律責任】申請人以隱瞞或者虛報人口、戶籍、年齡、婚姻和住房等狀況弄虛作假，或者采取賄賂等不正當手段申購安居型商品住房的，由市住房保障服務中心駁回其申請，并自駁回其申請之日起五年內不予受理其安居型商品住房申請。
已經承購安居型商品住房的，應當責令申請人騰退住房，由市住房保障服務中心或者其指定單位按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房。因騙購安居型商品住房造成的損失由其自行承擔;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條 【信用管理】申請人、共同申請人違反有關法律法規(guī)及本辦法規(guī)定的，除依法進行處罰外，市住房城鄉(xiāng)建設局應將其納入不良行為記錄，并進行公示，同時將公示內容抄告相關單位和信用平臺，進行信用監(jiān)管。
第三十六條 【舉報受理】市住房保障部門、實施機構應當設立并公開舉報電話、信箱、電子郵箱等，暢通信訪舉報渠道，采取多種方式接受對本市安居型商品住房保障實施工作的監(jiān)督。
第三十七條 【行政機關責任】市住房保障部門、實施機構和其他相關管理部門的工作人員，在安居型商品住房管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在部門或者監(jiān)察部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 【物業(yè)監(jiān)督】市住房保障部門和其他相關管理部門按照各自職責，共同做好安居型商品住房物業(yè)管理有關工作。物業(yè)服務企業(yè)存在違規(guī)行為或在重大衛(wèi)生安全管理、應急處置等工作中履職不到位的，依照《海南經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定進行處罰并列入不良記錄黑名單管理。物業(yè)服務合同期屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠費等理由拒絕辦理移交手續(xù)、退出物業(yè)管理區(qū)域。
第八章 附則
第三十九條 【概念】本辦法所稱家庭成員包括申請人、配偶和未成年子女。
第四十條 【特別適用】基層教師和醫(yī)務人員安居型商品住房，由市教育、衛(wèi)生行政主管部門參照本辦法管理。
第四十一條 【解釋權】本辦法的具體適用問題由市住房保障服務中心負責解釋。
第四十二條 【施行及有效期限】本辦法自2021年8月26日起施行，有效期三年。
