海口市人民政府關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的實施意見（試行）
海府規(guī)〔2021〕7 號
各區(qū)人民政府，市政府直屬有關(guān)單位：
為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場秩序，保障各方合法權(quán)益，促進鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》《海南省統(tǒng)籌推進農(nóng)村土地制度改革試點工作實施方案》《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》等法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出以下實施意見。
一、建立健全集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理機制
(一)堅持國土空間規(guī)劃管控和用途管制。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以有償方式進入土地市場交易的行為。集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)利用必須符合國土空間規(guī)劃布局，嚴守生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等空間管控邊界，按規(guī)劃用途使用土地。涉及占用農(nóng)用地和未利用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)，履行耕地占補平衡義務(wù)。鼓勵城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的集體經(jīng)營性建設(shè)用地優(yōu)先入市。
(二)嚴格項目準入管理。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市開發(fā)建設(shè)，應(yīng)嚴格執(zhí)行《海南省產(chǎn)業(yè)準入禁止限制目錄(2019年版)》等產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)工業(yè)倉儲、商業(yè)服務(wù)業(yè)、租賃式住宅等符合省市有關(guān)規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項目，不得用于建設(shè)或變相建設(shè)商品住宅，鼓勵建設(shè)經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施項目。健全產(chǎn)業(yè)項目準入制度，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)參照我省國有建設(shè)用地有關(guān)規(guī)定簽訂產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展和用地準入?yún)f(xié)議，具體準入標(biāo)準、達產(chǎn)時間可結(jié)合實際情況確定。
(三)建立入市計劃供應(yīng)制度。各區(qū)政府于每年11月30日前，根據(jù)總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、集體經(jīng)濟組織意愿等情況，合理安排下一年度集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序和方式，由市自然資源和規(guī)劃主管部門統(tǒng)籌年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，報市政府批準后公布實施。
(四)嚴控新增建設(shè)用地規(guī)模。市自然資源和規(guī)劃主管部門依據(jù)土地利用年度計劃于每年一季度向各區(qū)預(yù)下達集體經(jīng)營性建設(shè)用地新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，優(yōu)先用于鄉(xiāng)村振興項目。堅持節(jié)約用地，不占或少占耕地，嚴格限制占用水田。建立指標(biāo)分配與存量挖潛掛鉤獎勵機制，鼓勵各區(qū)政府通過異地調(diào)整、綜合整治、用途轉(zhuǎn)換等途徑盤活資源，提高農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。宅基地有償退出辦法由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局另行制定。
(五)科學(xué)制定集體建設(shè)用地基準地價。集體建設(shè)用地基準地價是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地價評估、底價確定和土地增值收益調(diào)節(jié)金征收的重要依據(jù)。市自然資源和規(guī)劃主管部門負責(zé)組織編制集體建設(shè)用地基準地價，報市政府批準后向社會發(fā)布。原則上集體建設(shè)用地基準地價每3年更新一次，并根據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展和市場狀況適時調(diào)整。集體建設(shè)用地基準地價公布前，地價評估可參考國有建設(shè)用地基準地價確定。
二、規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易規(guī)則
(六)明確不同入市方式的適用范圍及有關(guān)要求。集體經(jīng)營性建設(shè)用地可采用出讓、出租、作價出資(入股)方式入市交易。以出讓方式入市交易的，以入市申請時間為節(jié)點，入市面積不得超過集體經(jīng)濟組織所持使用權(quán)的全部集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積的70%。采用作價出資(入股)方式入市交易的，土地使用權(quán)由出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)持有，土地所有權(quán)人按約定參與企業(yè)經(jīng)營分紅，具體股權(quán)份額根據(jù)土地成交價款確定，企業(yè)因經(jīng)營需要增資擴股的，土地所有權(quán)人股權(quán)份額應(yīng)按增資擴股時土地市場評估價格重新確定。
(七)實行土地公開交易。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開交易，交易程序和交易規(guī)則參照國有建設(shè)用地交易有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件。入市面積5畝以下或者零星分散等特殊情況的，經(jīng)村集體決策同意并報經(jīng)市政府批準，可采取協(xié)議方式交易。起始價(起始租金總額)、協(xié)議出讓價(協(xié)議租金總額)或作價出資(入股)價格以及交易底價，不得低于入市成本，不得低于入市地塊所在級別集體建設(shè)用地基準地價(以地面地價計算)乘以地價指數(shù)之值的70%。交易競買保證金參照國有建設(shè)用地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但不得低于入市土地增值收益調(diào)節(jié)金征繳比例。
(八)明確入市主體和入市實施主體。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體為代表其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。土地屬村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織行使所有權(quán);分別屬村內(nèi)兩個及以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，由村內(nèi)相關(guān)集體經(jīng)濟組織行使所有權(quán);屬鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織行使所有權(quán)。尚未成立集體經(jīng)濟組織或集體經(jīng)濟組織不健全的，可由村民委員會、村民小組或鎮(zhèn)政府代表其行使所有權(quán)。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以全資方式設(shè)立的土地股份合作社、土地
專營公司等具有法人資格的企業(yè)，鎮(zhèn)域內(nèi)或者一定區(qū)域內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織組建的具有獨立法人資格的土地股份合作社或聯(lián)營公司，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織書面委托授權(quán)，可作為入市實施主體在授權(quán)范圍內(nèi)代理實施入市事項。
(九)探索區(qū)域統(tǒng)籌整備入市。參考國有土地儲備制度，鼓勵區(qū)政府、園區(qū)管理機構(gòu)或其以全資方式成立的土地專營公司通過托管等方式，對產(chǎn)業(yè)落后、利用低效、零星分散的存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行統(tǒng)籌整備，具體負責(zé)土地整合清理、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、前期開發(fā)、招商引資、土地入市和物業(yè)管理等工作，實現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一入市，提升土地利用效益，促進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。
(十)明確入市交易條件。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
1.總體規(guī)劃劃定為建設(shè)用地，詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃確定為工業(yè)倉儲、商服、租賃性住房等經(jīng)營性用途，且符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護要求;
2.土地權(quán)屬清晰、無爭議，依法取得集體土地所有權(quán)證或集體建設(shè)用地使用權(quán)證，包括保留集體性質(zhì)的留用地;
3.需要處理的土地使用、承包、經(jīng)營等權(quán)利和地上建筑物、構(gòu)筑物、其他附著物權(quán)益已補償和處置完畢，或地上建筑物、構(gòu)筑物、其他附著物經(jīng)土地所有權(quán)人表決同意隨土地一同入市流轉(zhuǎn);
4.具備開發(fā)建設(shè)必要的通路、通水、通電、土地平整等條件，但入市方案中另有說明的除外;
5.未被司法機關(guān)、行政機關(guān)限制土地權(quán)利;
6.法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
(十一)多途徑推動入市交易。符合本意見規(guī)定入市條件的
存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可直接就地入市。
村莊內(nèi)零星、分散等不具備就地入市條件的存量集體建設(shè)用地，在確保建設(shè)用地總量不增加、耕地和林地數(shù)量不減少，質(zhì)量有提高的前提下，土地所有權(quán)人集體決策同意并經(jīng)市政府批準的，可先行復(fù)墾為農(nóng)用地后，將騰挪出的建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整到其他符合條件的區(qū)域入市。鼓勵統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，先行開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期開發(fā)工作，為異地調(diào)整入市創(chuàng)造條件。
對實施美麗鄉(xiāng)村、全域旅游等鄉(xiāng)村振興項目用地以及符合國家規(guī)定及我省農(nóng)村土地制度改革試點要求的土地，占用農(nóng)用地和未利用地的，可保留集體所有權(quán)性質(zhì)，根據(jù)實際用地需求利用年度新增建設(shè)用地指標(biāo)，按“只轉(zhuǎn)不征”方式依法完成農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批手續(xù)后入市。
(十二)規(guī)范入市交易流程。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市出讓、出租、作價出資(入股)按以下程序進行：
1.準備階段
入市申請。集體經(jīng)濟組織充分征求村民意愿后，入市主體或授權(quán)實施主體持入市申請書、申請表、集體土地權(quán)屬證明、勘測定界測繪成果等材料，向區(qū)政府提出入市申請。鎮(zhèn)(街)政府應(yīng)提前介入，核實入市地塊的現(xiàn)狀、權(quán)屬、地上附著物等情況，并協(xié)助集體經(jīng)濟組織對入市地塊進行地價預(yù)評估以及地上附著物的清點和補償。
入市聯(lián)審。區(qū)政府組織區(qū)級自然資源和規(guī)劃、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、住建、環(huán)保以及產(chǎn)業(yè)主管部門等有關(guān)單位對入市申請進行聯(lián)合審查。
地價評估及入市方案擬定。符合入市條件的，由入市主體或授權(quán)實施主體委托土地估價專業(yè)評估機構(gòu)進行地價評估，土地評估報告需經(jīng)市自然資源和規(guī)劃主管部門備案。入市主體或授權(quán)實施主體根據(jù)地價評估結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策、土地市場等因素合理確定入市起始價，擬定入市方案，明確入市地塊的界址、面積、使用期限、用途、規(guī)劃條件、交易方式、入市價格、地上附著物處理、收益分配等內(nèi)容，并根據(jù)入市方案擬定入市合同。
入市方案表決。入市方案、入市合同等按照農(nóng)村基層“四議三公開”議事程序，經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決同意后，形成集體決策決議材料(集體表決書、公示照片等)。集體決策過程和決議材料需鎮(zhèn)(街)政府指導(dǎo)、監(jiān)督和備案。
入市條件相對成熟、資料相對完善的，入市主體或授權(quán)實施主體可直接進行入市方案表決，簡化準備階段流程。
2.審批階段
入市方案審批。入市方案、入市合同等經(jīng)表決通過后，區(qū)政府組織召開聯(lián)席會議對入市地塊權(quán)屬情況、規(guī)劃條件、用途管制、產(chǎn)業(yè)準入、生態(tài)環(huán)境保護、競買條件設(shè)置等是否符合要求以及集體民主決策程序的合法有效性等內(nèi)容進行審查，確定入市交易底價，并嚴格保密。符合入市要求的，由區(qū)政府報市政府批準。
3.交易階段
公告及交易。市政府批準后，由市自然資源和規(guī)劃主管部門在中國土地市場網(wǎng)、海南省公共資源交易服務(wù)中心網(wǎng)站，以及本省主要媒體上發(fā)布入市交易公告。公告期滿，由市自然資源和規(guī)劃主管部門組織在海南省公共資源交易服務(wù)中心公開交易。
簽訂成交確認書及公示。土地成交后，市自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或與競得人簽訂土地成交確認書。土地成交之日起10個工作日內(nèi)，市自然資源和規(guī)劃主管部門在中國土地市場網(wǎng)、海南省公共資源交易服務(wù)中心網(wǎng)站等媒介，入市主體或授權(quán)實施主體在村委會事務(wù)公開欄公布、公示土地成交信息。
4.交易完成
簽訂合同。土地交易雙方應(yīng)按成交確認書約定簽訂入市合同(協(xié)議)、動工開發(fā)協(xié)議、產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展與用地準入?yún)f(xié)議。市自然資源和規(guī)劃主管部門向受讓人、承租人發(fā)出土地增值收益調(diào)節(jié)金繳款通知書，明確成交土地坐落、面積、交易方式、成交總價款、調(diào)節(jié)金金額和繳納期限等。
以協(xié)議方式進行交易的，完成準備階段并經(jīng)市政府批準后，方可簽訂入市協(xié)議、動工開發(fā)協(xié)議、產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展與用地準入?yún)f(xié)議等。
入市合同(協(xié)議)必須載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押條件，以及違約責(zé)任和解決爭議的方法等，并報區(qū)自然資源主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求納入合同的，合同無效;造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
(十三)明確新增建設(shè)用地入市審批流程和指標(biāo)落實方式。符合本意見第(十一)條規(guī)定以“只轉(zhuǎn)不征”方式入市且納入年度集體建設(shè)用地供應(yīng)計劃的，市自然資源和規(guī)劃主管部門與區(qū)政府并聯(lián)辦理農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批和入市方案審批手續(xù)，入市方案經(jīng)市政府批準后，一并落實新增建設(shè)用地指標(biāo)和耕地占補平衡指標(biāo)，涉及占用耕地的，耕地占補義務(wù)由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責(zé)，無法落實耕地占補的，可按規(guī)定繳交耕地開墾費，由市政府負責(zé)開墾落實。存在歷史未落實留用地指標(biāo)的，須按“只轉(zhuǎn)不征”入市規(guī)模核定抵扣留用地指標(biāo)，并在留用地管理臺賬中予以核銷，耕地占補義務(wù)按有關(guān)規(guī)定由市政府負責(zé)落實。
(十四)明確地上附著物處置標(biāo)準。在制定入市方案前，土地所有權(quán)人應(yīng)對入市地塊上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等地上附著物進行調(diào)查、造冊，可參考土地征收有關(guān)規(guī)定簽訂補償協(xié)議書，明確補償方式、兌現(xiàn)時間、違約責(zé)任等，并按協(xié)議約定實施補償、清表和土地平整。地上附著物價值可參考征地補償標(biāo)準確定，涉及評估的，由土地所有權(quán)人和原投資方共同委托專業(yè)機構(gòu)評估。地上附著物隨土地入市流轉(zhuǎn)的，可于入市成交后按約定補償，由土地競得人自行實現(xiàn)用地條件后開發(fā)利用。地上附著物具體處置要求需納入土地交易公告。
三、加強土地開發(fā)利用管理
(十五)明確土地開發(fā)利用有關(guān)要求。依法取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和出讓、出租合同或作價出資(入股)協(xié)議確定的開發(fā)期限、土地用途及其他土地使用條件開發(fā)利用土地。因詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃調(diào)整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規(guī)劃條件的，參照國有建設(shè)用地改變土地用途或變更容積率的程序辦理相關(guān)手續(xù)，土地使用權(quán)人與入市主體應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同或者簽訂變更、補充合同。集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)應(yīng)符合片區(qū)城市建筑風(fēng)貌管控的要求。
(十六)嚴格閑置土地處置。集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，未按照出讓、出租合同或作價出資(入股)協(xié)議約定的開發(fā)期限開發(fā)土地的，由土地所有權(quán)人會同市自然資源和規(guī)劃主管部門參照國有土地閑置的認定標(biāo)準，認定是否屬于閑置土地。對認定為閑置土地的，由市自然資源和規(guī)劃主管部門指導(dǎo)土地所有權(quán)人參照國有閑置土地處置的有關(guān)規(guī)定進行處置。土地使用權(quán)人未按合同(協(xié)議)和動工開發(fā)協(xié)議約定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地閑置的，土地所有權(quán)人報經(jīng)市政府批準，可以無償收回土地使用權(quán)。
(十七)明確土地使用權(quán)到期處置方式。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，經(jīng)市政府批準，土地使用權(quán)可由代表其所有權(quán)的農(nóng)村集體無償收回，其地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物按照集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價出租(入股)合同(協(xié)議)約定處理，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
(十八)規(guī)范土地使用權(quán)提前收回處置。土地所有權(quán)人不得違反合同(協(xié)議)約定或法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，提前收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。因公共利益需要征收集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，由土地所有權(quán)人報經(jīng)市政府批準后，可提前收回土地使用權(quán)，并對相關(guān)權(quán)益人依法給予合理補償。土地所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從。收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，由雙方按合同(協(xié)議)約定辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
四、明確不動產(chǎn)權(quán)能和登記原則
(十九)確定土地使用權(quán)最高年限。以出讓、作價出資(入股)方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)最高年限參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行;以出租方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)年限最長不得超過20年。鼓勵入市主體或入市實施主體根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期、市場需求，合理確定入市宗地使用年限。
(二十)明確轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租有關(guān)要求。以出讓、出租、作價出資(入股)方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，法律、行政法規(guī)或者交易雙方簽訂合同(協(xié)議)另有約定的除外。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后，合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)仍由受讓人(承租人)承擔(dān)，具體轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租辦理的條件、程序和剩余年限參照國有建設(shè)用地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(二十一)落實分割轉(zhuǎn)讓權(quán)能。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、作價出資(入股)方式取得的，地上建筑物所有權(quán)可參照國有土地關(guān)于房屋銷售(預(yù)售)、轉(zhuǎn)讓規(guī)定辦理房屋預(yù)售許可、現(xiàn)售備案以及房屋買賣合同備案等相關(guān)手續(xù)，具體分割標(biāo)準按國有土地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市用于建設(shè)租賃式住房項目的，不得分割轉(zhuǎn)讓、以租代售。具體分割轉(zhuǎn)讓事項應(yīng)當(dāng)納入入市方案、入市交易公告、入市合同。
(二十二)規(guī)范土地抵押融資。以出讓、作價出資(入股)等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，可設(shè)定抵押權(quán);以出租方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付租金并完成土地開發(fā)建設(shè)后，可設(shè)定抵押權(quán)，但出租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價。
(二十三)明確不動產(chǎn)權(quán)證辦理條件。受讓人繳清土地出讓金、承租人繳交租金達到合同約定辦理不動產(chǎn)登記條件或作價出資(入股)新設(shè)企業(yè)完成出資(入股)手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定繳清土地增值收益調(diào)節(jié)金及其他法定稅費后，持土地成交確認書、繳款憑證、完稅證明、入市合同(協(xié)議)等有關(guān)材料，與入市主體共同申請辦理集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利證書。容積率、土地用途變化以及集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，按有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費后，方可辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，涉及支付合同價款、繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金的，按本意見第(二十六)(二十七)條規(guī)定執(zhí)行。受讓人、承租人可持集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利證書依法申請辦理報建、施工、竣工驗收等手續(xù)，項目完成開發(fā)建設(shè)，可向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記。
(二十四)規(guī)范入市出租不動產(chǎn)登記行為。以出租方式取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用權(quán)期限按合同(協(xié)議)約定的出租期限登記，不動產(chǎn)權(quán)利證書應(yīng)備注租金繳納方式、支付進度等情況。承租人繳納當(dāng)年或當(dāng)期租金后，持不動產(chǎn)權(quán)利證書、租金繳款憑證向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請備案。未足額繳納租金的，不予受理不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移、抵押等登記申請。
(二十五)堅持房地一體登記原則。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、抵押的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并變更、轉(zhuǎn)移、抵押。轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移、抵押。
五、確定入市收益分配和使用要求
(二十六)明確土地增值收益調(diào)節(jié)金繳納原則。土地成交后，原則上由集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓方、出租方、作價出資(入股)方繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。區(qū)政府可根據(jù)繳款通知書要求代入市主體向市自然資源和規(guī)劃局指定賬戶繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，并按成交地價將土地出讓金、租金余額支付給入市主體。土地增值收益調(diào)節(jié)金不得分期繳納。
(二十七)合理確定土地增值收益調(diào)節(jié)金征繳標(biāo)準。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益調(diào)節(jié)金以土地成交總價款為繳費基數(shù)，根據(jù)土地用途、集體建設(shè)用地基準地價級別，分級分類確定計提比例：
1.入市地塊用于商服用途的，V級提取比例15%、IV級提取比例20%、Ⅲ級提取比例25%、Ⅱ級提取比例30%、Ⅰ級提取比例35%。
2.入市地塊用于租賃住房用途的，V級提取比例10%、IV級提取比例15%、Ⅲ級提取比例20%、Ⅱ級提取比例25%、Ⅰ級提取比例30%。
3.入市地塊用于工業(yè)倉儲用途的，Ⅲ級提取比例3%、Ⅱ級提取比例5%、Ⅰ級提取比例8%。
4.入市地塊用于經(jīng)營性公共管理與公共服務(wù)用途的，Ⅲ級提取比例5%、Ⅱ級提取比例5%、Ⅰ級提取比例10%。
集體建設(shè)用地基準地價公布前，基準地價級別按國有建設(shè)用地確定，國有建設(shè)用地基準地價未覆蓋區(qū)域，按基準地價對應(yīng)用途最低級別確定。
(二十八)建立資金統(tǒng)籌和留用制度。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市征繳的土地增值收益調(diào)節(jié)金，納入一般公共預(yù)算統(tǒng)籌管理，優(yōu)先保障農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展。位于海口市征地綜合地價一類區(qū)片范圍的集體土地入市征繳的調(diào)節(jié)金全額劃入市級國庫，由市政府統(tǒng)籌使用和分配;位于海口市征地綜合地價二、三、四類區(qū)片范圍的集體土地入市征繳的調(diào)節(jié)金由市、區(qū)按5:5比例分成，分別劃入市、區(qū)兩級國庫，區(qū)政府留用資金優(yōu)先用于入市宗地周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、耕地保護、生態(tài)修復(fù)等。
(二十九)規(guī)范入市收益的內(nèi)部分配。土地所有權(quán)人依法取得的入市收益，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員所有，原則上預(yù)留不少于
20%的收益用于集體發(fā)展、公益福利事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，改善生產(chǎn)生活條件。入市收益分配應(yīng)根據(jù)我市有關(guān)規(guī)定由農(nóng)民集體制定分配方案，依法履行民主決策、公示公告等程序，報鎮(zhèn)(街)政府、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門備案，并接受審計監(jiān)督。集體內(nèi)部收益分配指導(dǎo)意見由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門另行制定。
(三十)鼓勵村集體購買自持物業(yè)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓方式入市交易且符合本意見第(二十一)條分割轉(zhuǎn)讓要求的，農(nóng)民集體可利用入市收益購買物業(yè)，并由農(nóng)民集體整體自持，具體價格和面積需在入市方案中明確，并納入入市交易公告。受讓人向規(guī)劃主管部門提交建筑設(shè)計方案時，一并提交建筑分割方案。建筑分割方案由交易雙方協(xié)商確定，并依法履行集體決策程序，作為不動產(chǎn)分割登記依據(jù)。購買物業(yè)在辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)備注“整體自持，不得轉(zhuǎn)讓”。
(三十一)統(tǒng)一入市稅收征管。集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同地同權(quán)同責(zé)，入市交易涉及的稅收征管參照國有建設(shè)用地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，統(tǒng)一按國有建設(shè)用地有關(guān)規(guī)定依法繳納相關(guān)稅費，不再繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。
六、強化保障措施
(三十二)加強資金監(jiān)管。強化入市交易資金管理，各區(qū)應(yīng)設(shè)立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市資金專管賬戶，交易涉及的競買保證金、土地出讓金、租金、土地增值收益調(diào)節(jié)金等資金均應(yīng)納入專管賬戶統(tǒng)籌管理。鼓勵區(qū)政府設(shè)立資金池統(tǒng)籌入市資金的管理和使用。建立健全資金分配機制，明確劃轉(zhuǎn)程序、記錄收益流向、保護資金安全，確保國家、集體、企業(yè)之間的資金往來流轉(zhuǎn)順暢，歸屬清晰。嚴禁任何單位和個人侵占、挪用專管賬戶資金。
(三十三)規(guī)范集體資金資產(chǎn)管理。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益納入集體賬內(nèi)核算，實行專戶存儲、專賬管理、?？顚Ｓ谩ｍ棇徲嫳O(jiān)督。農(nóng)民集體土地股權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)鎮(zhèn)(街)政府批準后納入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺實行公開交易，累計轉(zhuǎn)讓份額不得超過農(nóng)民集體總持股份額的50%。未經(jīng)公開交易的，農(nóng)民集體與用地者不得私下簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。各級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)集體入市收益、股權(quán)、物業(yè)等集體資金、資產(chǎn)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)。區(qū)、鎮(zhèn)(街)政府應(yīng)加強監(jiān)管，依法對農(nóng)民集體的資產(chǎn)、財務(wù)收支等情況進行審計監(jiān)督。
(三十四)強化部門協(xié)作。各區(qū)政府、自然資源和規(guī)劃、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、稅務(wù)、產(chǎn)業(yè)主管等單位和部門，按照職責(zé)分工，統(tǒng)籌安排、協(xié)同推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作。金融機構(gòu)應(yīng)采取有針對性的措施，加大對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市項目的融資支持力度，通過拓寬授信及抵押范圍等方式，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地及地上建筑物的抵押、融資權(quán)能。
(三十五)嚴厲查處違法違規(guī)行為。嚴禁化整為零規(guī)避審批，變相交易集體經(jīng)營性建設(shè)用地。未經(jīng)公開交易或者未經(jīng)批準采取協(xié)議方式交易的，農(nóng)民集體與用地者不得私下簽訂土地出讓、出租合同、作價出資(入股)協(xié)議，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按非法買賣土地嚴肅查處，并依法追究相關(guān)責(zé)任人法律責(zé)任。有關(guān)工作人員在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易及后續(xù)開發(fā)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依紀依法處理;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
(三十六)建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會信用管理體系。統(tǒng)籌建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地全生命周期信用檔案，將違法違規(guī)違約行為信息納入社會信用評價體系，對失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒，限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設(shè)用地使用權(quán)交易活動。推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場信用體系建設(shè)，構(gòu)建公平、公正、守信的市場環(huán)境。本意見由市自然資源和規(guī)劃主管部門負責(zé)解釋，自2021年10月14日起施行，有效期三年。
附件：1.?？谑屑w經(jīng)營性建設(shè)用地入市申請表
2.?？谑屑w經(jīng)營性建設(shè)用地入市方案(范本)
3.?？谑屑w經(jīng)營性建設(shè)用地入市方案表決書
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2021年9月13日
(此件主動公開;聯(lián)系人：王克壯，電話：68512605)
