?？谑腥嗣裾k公室關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的通知
海府辦規(guī)〔2022〕1號
為落實以人民為中心的發(fā)展思想,解決我市因歷史遺留問題導(dǎo)致的不動產(chǎn)“登記難”,切實維護人民群眾合法權(quán)益,促進社會和諧穩(wěn)定,本著尊重歷史、實事求是的原則,根據(jù)《海南省自然資源和規(guī)劃廳海南省財政廳海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》(瓊自然資規(guī)〔2021〕7號)精神,結(jié)合我市實際,現(xiàn)就處理我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題有關(guān)事項通知如下:
一、適用范圍
《海南省人民政府關(guān)于進一步加強土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》(瓊府〔2018〕3號,2018年1月10日印發(fā))出臺前,在我市總體規(guī)劃(國土空間總體規(guī)劃)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地上,土地和房屋權(quán)屬無爭議,經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)管理部門批準(zhǔn)建設(shè)并已實際出售、實際交付,購房人房屋來源合法且無明顯過錯,因各種原因長期不能辦理不動產(chǎn)登記的住宅項目。
但對于已經(jīng)在?？谑薪鉀Q辦理房產(chǎn)證歷史遺留問題辦公室受理的項目,且該樓幢中歷年來部分已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的,仍由其繼續(xù)承辦;對于已經(jīng)在市自然資源和規(guī)劃局正式受理土地改變用途、增加容積率等有關(guān)業(yè)務(wù),且已明確解決路徑,并啟動審批工作的,按原處理路徑辦理。
二、解決政策和方法
(一)關(guān)于確定申請辦理主體問題
1.已辦理《房屋所有權(quán)證》的申請主體確認(rèn)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前,住宅小區(qū)業(yè)主已辦理《房屋所有權(quán)證》,但因原開發(fā)建設(shè)單位不配合提交《國有土地使用證》或其他原因造成登記主體缺失的,致使業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記的,由市自然資源和規(guī)劃局書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人,經(jīng)公告(公示期不少于15個工作日)無異議或異議不成立的,可由現(xiàn)權(quán)利人單方申請辦理不動產(chǎn)登記,在辦理不動產(chǎn)登記同時依法注銷原《國有土地使用證》。
2.未辦理《房屋所有權(quán)證》的申請主體確認(rèn)
(1)關(guān)于解決開發(fā)建設(shè)單位滅失問題
因開發(fā)建設(shè)單位滅失,有承繼單位或上級主管部門的,由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理;沒有承繼單位和上級主管部門的,可以由不動產(chǎn)所在地開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)人民政府指定的機構(gòu)、組織或業(yè)主委員會、業(yè)主代表代為申請辦理。開發(fā)建設(shè)單位或有關(guān)單位滅失的,經(jīng)公告(公示期不少于30個自然日)無異議或異議不成立及申請登記所需材料符合要求的,首次登記與轉(zhuǎn)移登記一并辦理,并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。
已辦理首次登記,開發(fā)建設(shè)單位或有關(guān)單位已經(jīng)滅失且購房合同已備案的,購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記;購房合同未備案的且屬于唯一權(quán)利人的,可以由市住建局會同不動產(chǎn)所在地開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)人民政府指定的機構(gòu)或組織核實后,由購房人單方申請辦理。
未辦理首次登記的,還可依據(jù)生效的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書確定申請主體。
(2)關(guān)于解決開發(fā)建設(shè)單位不配合不動產(chǎn)登記造成登記主體缺失的問題。對開發(fā)建設(shè)單位不配合辦理首次登記,致使業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記的,由市自然資源和規(guī)劃局書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人,經(jīng)公告(公示期不少于30個自然日)無異議或異議不成立的,由不動產(chǎn)所在地的開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)人民政府指定的機構(gòu)、組織或業(yè)主委員會、業(yè)主代表作為主體申請辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記。
(3)關(guān)于解決開發(fā)建設(shè)單位法定代表人失聯(lián)導(dǎo)致申請主體缺失的問題。對開發(fā)建設(shè)單位未注銷或滅失,因法定代表人失聯(lián)造成不動產(chǎn)登記申請主體缺失的,由市自然資源和規(guī)劃局書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人,經(jīng)公告(公示期不少于30個自然日)無異議或異議不成立的,由不動產(chǎn)所在地的開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)人民政府指定的機構(gòu)、組織或業(yè)主委員會、業(yè)主代表作為主體申請辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記。
(二)關(guān)于土地權(quán)屬來源不清問題
1.關(guān)于1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前建設(shè)、且土地權(quán)屬來源不清的問題。鑒于項目建設(shè)時間較早無法補辦用地手續(xù),可由市自然資源和規(guī)劃局組織開展權(quán)籍調(diào)查,核實土地權(quán)屬來源情況,經(jīng)公告無異議的(公示期不少于15個工作日),在報經(jīng)市人民政府同意后,直接按劃撥性質(zhì)辦理不動產(chǎn)登記。
2.關(guān)于1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后建設(shè)、且土地權(quán)屬來源不清的問題。對于已辦理房屋所有權(quán)登記的,經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的(公示期不少于15個工作日),報經(jīng)市人民政府同意后,按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或者補辦協(xié)議出讓手續(xù)。沒有辦理房屋所有權(quán)登記的,可按照項目建設(shè)時的相關(guān)政策規(guī)定補辦劃撥或協(xié)議出讓等用地手續(xù)。
(三)關(guān)于“證繳分離”“證辦分離”辦理問題
1.關(guān)于“證繳分離”辦理流程問題。按相關(guān)規(guī)定應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位繳交的改變土地用途、增加土地容積率、基礎(chǔ)設(shè)施配套費等有關(guān)價款、稅費,但未足額繳交的,可由市自然資源和規(guī)劃局會同市稅務(wù)局制定追繳方案上報市人民政府同意后,由相應(yīng)職能部門啟動追繳工作,同時按“證繳分離”辦理不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。土地出讓價款和相關(guān)費用按照項目建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)時點評估確定。土地出讓價款和增容費等相關(guān)費用應(yīng)加上同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年貸款市場報價利率(或中國人民銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率)折算利息,利息起算時間為項目建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)時點,終止時間為全部繳納土地出讓價款和增容費等相關(guān)費用的時點。對不配合開展問題化解工作的開發(fā)建設(shè)單位,將移交市市場監(jiān)督管理局依法進行失信懲戒。
2.關(guān)于“證辦分離”辦理流程問題。對于違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定,存在擅自改變土地用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設(shè)配套設(shè)施等情形的項目,由市自然資源和規(guī)劃局(或不動產(chǎn)所在地開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)人民政府的建設(shè)工程規(guī)劃許可主管部門)會同有關(guān)單位按項目建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時的有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn),要求項目責(zé)任主體按現(xiàn)狀提交規(guī)劃報建圖紙,并形成違法處罰、補繳費用、補建配套設(shè)施等問題的處置意見,在報經(jīng)市人民政府同意后予以確認(rèn),按照“證辦分離”的原則,在問題處置的同時辦理不動產(chǎn)登記。對不配合開展問題化解工作的開發(fā)建設(shè)單位,將移交市市場監(jiān)督管理局依法進行失信懲戒。
(四)其他問題
1.關(guān)于解決不動產(chǎn)因抵押、查封等原因無法辦理登記的問題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前,購房人已辦理房屋所有權(quán)登記,但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)建設(shè)單位并處于抵押、查封狀態(tài),或土地使用權(quán)在抵押、查封前已取得購房合同備案,購房人申請辦理不動產(chǎn)登記的,在權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的情況下,市自然資源和規(guī)劃局在書面告知抵押權(quán)人、查封單位有關(guān)土地、房屋原分散登記情況和“房地一體”登記要求后辦理不動產(chǎn)登記,并在不動產(chǎn)登記簿注明土地抵押、查封狀況。購房人與開發(fā)建設(shè)單位另有約定的,按照其約定。
2.關(guān)于解決不動產(chǎn)登記所需資料遺失問題。涉及不動產(chǎn)登記所需資料遺失的,經(jīng)單位或個人申請,市相關(guān)職能部門應(yīng)為申請人提供便利,給予相關(guān)資料補正、補發(fā)或存根復(fù)印。申請人提交的補正、補發(fā)或存根材料,市自然資源和規(guī)劃局應(yīng)視同合法合規(guī)的材料,并予以辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記。
3.關(guān)于工作經(jīng)費問題。化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題中,涉及的項目土地評估費、權(quán)籍調(diào)查(地籍調(diào)查測繪、房屋測繪、樓棟測繪)測繪費用由市人民政府承擔(dān),按專項工作經(jīng)費納入市自然資源和規(guī)劃局年度預(yù)算。
三、懲戒追責(zé)措施
(一)各職能部門在收到市自然資源和規(guī)劃局有關(guān)化解我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題征詢意見函時,應(yīng)高度重視,并于5個
工作日內(nèi)組織專人進行調(diào)查核實,出具明確審核意見,在限定時間內(nèi)確實難以出具明確審核意見的,應(yīng)告知有關(guān)情況及所需調(diào)查核實時限。如相關(guān)職能部門及其工作人員不履職盡責(zé)、積極配合的,將依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任。
(二)開發(fā)建設(shè)單位若存在拒不履行登記義務(wù)或人民法院生效判決,或者逾期不繳納欠繳的土地出讓金、相關(guān)稅費等違法失信行為的,由市市場監(jiān)督管理局及時將處罰信息錄入信用信息共享服務(wù)平臺,通過“信用中國”網(wǎng)站公示曝光。對失信的開發(fā)建設(shè)單位,相關(guān)職能部門應(yīng)根據(jù)國家發(fā)改委《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄〉的通知》(發(fā)改財經(jīng)〔2017〕1206號)及《關(guān)于對失信被執(zhí)行人實施限制不動產(chǎn)交易懲戒措施的通知》(發(fā)改財金〔2018〕370號)等有關(guān)規(guī)定,依法依規(guī)對相關(guān)領(lǐng)域失信對象實施聯(lián)合懲戒。
國有土地上已經(jīng)出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲、產(chǎn)權(quán)式酒店等房屋涉及的歷史遺留問題可參照本通知執(zhí)行。本通知自2022年1月30日起施行,有效期三年。
