文昌市人民政府
關(guān)于文城中心城區(qū)個人建房管理的指導(dǎo)意見(2023年)
文府規(guī)〔2023〕85號
各鎮(zhèn)人民政府，各農(nóng)場，市政府直屬各單位，企事業(yè)各單位，各人民團體，中央和省駐文昌各單位：
為進一步規(guī)范文城中心城區(qū)個人建房管理，解決個人建房規(guī)劃報建、建筑布局、建筑退線、地價款核算等管理問題，促進存量建設(shè)用地開發(fā)，提高土地資源利用效益，根據(jù)《海南省人民政府關(guān)于進一步加強土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》(瓊府〔2018〕3號)、《海南省人民政府關(guān)于鼓勵存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和解決有關(guān)歷史遺留問題的實施意見》(瓊府〔2019〕12號)等法規(guī)和政策要求，經(jīng)十五屆市政府第85次常務(wù)會議研究通過，于2020年12月3日印發(fā)《關(guān)于文城中心城區(qū)個人建房管理的指導(dǎo)意見(修訂)》(文府規(guī)〔2020〕323號)，自2021年1月4日起施行，有效期為兩年，現(xiàn)已到期。經(jīng)十六屆市政府第27次常務(wù)會議審議，決定將《關(guān)于文城中心城區(qū)個人建房管理的指導(dǎo)意見(修訂)》(文府規(guī)〔2020〕323號)文件延期實施兩年，原文內(nèi)容保持不變，詳見以下內(nèi)容。
一、適用范圍
本意見適用于我市文城中心城區(qū)個人國有建設(shè)用地新建、改建、擴建房屋。文昌市文城中心城區(qū)是指《文昌市總體規(guī)劃(空間類2015-2030)》確定的文昌市文城中心城區(qū)規(guī)劃開發(fā)邊界范圍。
二、目標(biāo)導(dǎo)向
按照統(tǒng)一街景立面、統(tǒng)一配套建設(shè)、統(tǒng)一報建時間、統(tǒng)一驗收時間、統(tǒng)一處理方式“五個統(tǒng)一”的原則，通過劃定管控區(qū)域，以點帶面鼓勵和引導(dǎo)文城中心城區(qū)存量個人國有建設(shè)用地有序開發(fā)和盤活利用，合理有效解決有關(guān)歷史遺留問題，切實維護土地使用權(quán)人合法權(quán)益，有序推進中心城區(qū)開發(fā)建設(shè)，不斷提升城市規(guī)劃及用地管理工作成效。
三、政策措施
(一)中心城區(qū)實行個人國有建設(shè)用地建房分區(qū)分類管控，分為限建區(qū)和適建區(qū)，限建區(qū)指文城中心城區(qū)各片區(qū)控規(guī)主干道兩側(cè)和城市重點管控區(qū)域;適建區(qū)指除限建區(qū)外的現(xiàn)有個人國有建設(shè)用地集中成片區(qū)。
(二)限建區(qū)應(yīng)統(tǒng)一街景立面規(guī)劃，建筑布局、風(fēng)格、體量、尺度、色彩等控制指標(biāo)應(yīng)符合城市風(fēng)貌管控要求。
(三)限建區(qū)、適建區(qū)存量個人建設(shè)用地，鼓勵土地權(quán)利人在本意見印發(fā)之日起兩年內(nèi)規(guī)劃報建并動工建設(shè)。申請辦理規(guī)劃報建手續(xù)時，一并與規(guī)劃報建審批單位簽訂《限期動工開發(fā)建設(shè)協(xié)議》，約定開發(fā)建設(shè)內(nèi)容和動工、竣工時間。在兩年內(nèi)未按規(guī)定動工建設(shè)的，納入閑置土地范圍依法處置。
(四)個人國有建設(shè)用地具備合并開發(fā)條件的，鼓勵3宗以上或者批建面積達到2500平方米以上的項目成立個體戶或公司按照規(guī)劃進行整合開發(fā)，采取“整合用地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)”或“聯(lián)體設(shè)計、聯(lián)體報建、聯(lián)體施工、統(tǒng)一驗收、統(tǒng)一登記”的模式規(guī)劃建設(shè)。
(五)個人建房底層高度不超過5.0米，底層以上層高不得超過3.5米，且具體層高、窗高、檐高應(yīng)與旁邊已建建筑協(xié)調(diào)一致。屋頂采用上人平屋頂式的，女兒墻的高度不得低于1.1米;屋頂采用不上人平屋頂式的，女兒墻的高度不得低于0.6米;屋頂采用坡屋面形式的，坡屋頂高度不超過頂層高度的2/3。
(六)個人國有建設(shè)用地的宗地可建用地面積2000平方米以下(含2000平方米)的，可不認(rèn)定初始容積率，不按容積率計算建筑量規(guī)劃報建，按層數(shù)規(guī)劃報建，原則上不超過八層(含八層)，但要與周邊建筑布局、風(fēng)格、體量、尺度、色彩等協(xié)調(diào)。新建建筑退線原則上按照控規(guī)要求執(zhí)行，同時應(yīng)統(tǒng)籌兼顧做好新建建筑與已有建筑退線、立面等街景風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。
超過六層部分建筑需要按建筑量核算繳交地價款，繳交地價款標(biāo)準(zhǔn)以該宗地所在區(qū)域現(xiàn)行基準(zhǔn)地價對應(yīng)的樓面地價核算收取。如商住用地等混合用地，涉及兩類基準(zhǔn)地價或多類基準(zhǔn)地價的，按就高原則選擇其中一類地價核算收取。
(七)個人國有建設(shè)用地的宗地可建用地面積(可建用地指扣除如市政道路、綠地等公共用地外的權(quán)屬用地)超過2000平方米的，須按初始容積率管理規(guī)定規(guī)劃報建，建筑限高等其他規(guī)劃指標(biāo)按控規(guī)執(zhí)行。個人國有建設(shè)用地建設(shè)酒店、旅館等純商業(yè)經(jīng)營性項目的，須根據(jù)國家、省相關(guān)規(guī)定在其用地紅線范圍內(nèi)配建停車位。
初始容積率認(rèn)定，以該宗國有建設(shè)土地使用權(quán)出讓合同約定的容積率作為初始容積率，出讓合同沒有約定容積率的，以市規(guī)劃主管部門首次批準(zhǔn)的容積率作為初始容積率;出讓合同沒有約定容積率及沒有市規(guī)劃主管部門首次批準(zhǔn)容積率的，按宗地所在區(qū)域現(xiàn)行城市控規(guī)設(shè)定的容積率認(rèn)定作為初始容積率。
(八)涉及部分用地被市政設(shè)施及綠地等規(guī)劃公共用地占用，但具備報建條件的，可通過土地權(quán)利人書面承諾的方式，同時辦理規(guī)劃報建和收回公共用地手續(xù)。
(九)對宗地界線與道路紅線空間關(guān)系不協(xié)調(diào)的，可在符合規(guī)劃用地性質(zhì)及土地用途一致，且宗地面積不增加的前提下，通過整合原址周邊用地，優(yōu)化調(diào)整宗地邊界。
(十)允許個人國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓盤活開發(fā)，支持和鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量個人國有建設(shè)用地整合整體規(guī)劃開發(fā)項目。個人國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)雙方簽訂合同約定履行土地轉(zhuǎn)讓納稅義務(wù)后，稅務(wù)部門根據(jù)“先稅后證”原則出具過戶證明，不動產(chǎn)管理部門按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
(十一)對適建區(qū)的個人國有建設(shè)用地，證載土地用途與現(xiàn)行城市控規(guī)不一致，且不影響和占用生態(tài)管理空間、公共管理和公共服務(wù)用地、城市規(guī)劃“五線”的，允許按照證載土地用途報建，建筑退線等按城市規(guī)劃管理。證載土地用途納入本輪總控規(guī)修編統(tǒng)籌。
四、其他
(一)本意見未盡事宜，由市自然資源和規(guī)劃局提出處置意見，報市政府審定。
(二)本意見自2023年4月1日起施行，有效期兩年。市政府及各有關(guān)部門之前發(fā)布的有關(guān)意見與本意見不一致的，按照本意見執(zhí)行。
(三)本意見由市自然資源和規(guī)劃局負責(zé)解釋。
文昌市人民政府
2023年3月28日
(此件主動公開)
