文昌市人民政府
關于印發(fā)《文昌市農村宅基地有償退出指導辦法(試行)》的通知
文府規(guī)〔2023〕198號
各鎮(zhèn)人民政府，各農場，市政府直屬各單位，企事業(yè)各單位，各人民團體，中央和省駐文昌各單位：
《文昌市農村宅基地有償退出指導辦法(試行)》已經十六屆市政府第34次常務會議討論通過，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
文昌市人民政府
2023年7月15日
(此件主動公開)
文昌市農村宅基地有償退出指導辦法(試行)
第一章 總 則
第一條 為有效盤活農村宅基地，增加農民財產性收入，促進集約節(jié)約用地，保障農民合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《文昌市農村宅基地試點管理辦法(2021年修訂)》、《文昌市農村宅基地制度改革試點實施方案》(文府〔2021〕55號)，制定本辦法。
第二條 文昌市行政區(qū)域內實施農村宅基地退出的，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農村宅基地，是指農村集體經濟組織成員或經批準獲得宅基地資格權的個人用于建造住宅所占有、使用的集體所有的土地。
農村宅基地界線范圍為村民實際建造房屋及附屬生活設施的現狀范圍。庭院經濟用地和村莊公共設施用地不列入宅基地范圍。
第四條 辦法所稱退出，是指文昌市行政區(qū)域內農村集體經濟組織成員或經批準獲得宅基地資格權的個人依法占用的宅基地、非集體經濟組織成員通過繼承房屋等方式合法占用的宅基地，在堅持自愿、有償的前提下，宅基地使用權人(退出人)退出原有宅基地及地上房屋和附屬設施，并獲得合理補償。
第五條 本辦法所稱成員、成員代表指農村集體產權制度改革成員身份認定的成員、成員代表。成員大會，有三分之二以上滿18周歲、具備完整民事權利的集體經濟組織成員參加方可召開，所作決定應當經到會成員的過半數同意。成員代表大會，有三分之二以上集體經濟組織成員代表參加方可召開，所做決定應當經到會成員代表的過半數同意。
第六條 農村宅基地退出應堅持“依法自愿、節(jié)約高效、戶有所居、房地一體”的原則。
第二章 退出條件和類型
第七條 自愿有償退出的宅基地，應符合以下條件：
(一)權屬無爭議，退出的宅基地及房屋須依法取得《不動產權證》、《集體土地使用權證》或《房屋所有權證》三證之一，沒有上述權證的，由集體經濟組織提供權屬證明;
(二)經集體經濟組織同意，并簽訂退出協議;
(三)房地一體，自愿退出時，宅基地及地上房屋和附屬設施一并退出;
(四)退出后退出人有合法固定居所;
(五)宅基地及房屋未流轉、抵押。
第八條 本村集體經濟組織成員，符合下列條件之一的，可以獨立作為“戶”，依法享有“一戶一宅”標準面積的宅基地。
(一)已婚或達到法定結婚年齡的;
(二)依法繼承房屋并獲得宅基地使用權的未成年人;
(三)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
對以上情形之外，確需認定為獨立“戶”的，可提交集體經濟組織成員(代表)會議討論同意，并經鎮(zhèn)人民政府審核后公示認定。
第九條 “一戶多宅”符合下列條件之一的，可自愿有償退出。
(一)本集體經濟組織成員合法繼承房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權登記，可自愿有償退出。
(二)本集體經濟組織成員通過農村宅基地使用權流轉的轉讓、贈與方式合法取得的宅基地，以及農村集體經濟組織決定規(guī)劃建設新村，且在《海南省人民政府辦公廳關于加強農房建設規(guī)劃報建管理工作的通知》(瓊府辦〔2016〕165號)要求“2017年1月1日起全省全面實施農村建設規(guī)劃報建制度”之前已建設房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可自愿有償退出，也可按照宅基地有償使用規(guī)定處理后，予以確權登記。
(三)符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員，其實際使用的多處宅基地合計面積沒有超過分戶后用地合計面積標準的，按照實際使用面積予以確權登記，可自愿有償退出。
第十條 超標準面積占用宅基地符合下列條件之一的，可自愿有償退出。
(一)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之前建房占用的宅基地，至今未擴大用地面積的，按實際使用現狀面積確權登記的，超過175平方米面積限額部分可自愿有償退出。
(二)1982年2月13日之后使用的宅基地，超過175平方米面積限額部分可自愿有償退出，也可按照宅基地有償使用規(guī)定處理后，予以確權登記。
(三)符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員，其實際使用面積沒有超過分戶后用地合計面積標準的，按照實際使用面積予以確權登記，超過175平方米面積限額部分可自愿有償退出。
第十一條 本村有長期閑置宅基地和房屋的，包括本集體經濟組織成員、戶口遷離的外出務工人員、華僑、歸僑等，可自愿有償退出。
第十二條 非本村集體經濟組織成員占用宅基地，按下列情況分類處置。
(一)非本農村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規(guī)劃和批準使用宅基地，并經本農民集體三分之二以上成員或村民代表同意，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋所占用宅基地使用權，予以確權登記，可自愿有償退出。
(二)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之前，非本集體經濟組織成員原有的宅基地或合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，按實際使用面積予以確權登記，可自愿有償退出。擴大使用范圍的，可自愿有償退出，也可對擴大使用面積按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權登記。
(三)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之后，非本集體經濟組織成員原有的宅基地或合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，用地面積不超過175平方米的，按實際使用面積予以確權登記，可自愿有償退出。用地面積超過175平方米的，可自愿有償退出，也可對超過面積限額部分按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權登記。
(四)原集體經濟組織成員戶口遷離本村后，未經批準，回村另外建造房屋或購買房屋所占用的宅基地，不予確權登記，可退出。
(五)1995年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》實施之后，城鎮(zhèn)居民違反規(guī)定在農村購買或違法建造的房屋和宅基地，不予確權登記，可退出。
本條第四款、第五款的情況，由集體經濟組織和相關人員協商收回，并經農村集體經濟組織成員(代表)大會表決確認。協商不成的，后續(xù)按歷史遺留問題分類進行處置。
第十三條 集體經濟組織成員需調整其宅基地位置的，按下列情況分類處置。
(一)本村置換。本集體經濟組織成員需調整宅基地位置或將原零星分散宅基地匯集一處使用的，可將原宅基地交集體經濟組織無償收回后，重新申請宅基地。原面積超過175平方米的，按175平方米申請，超出部分可協商有償退出。原面積不超過175平方米的，按原面積申請，經集體經濟組織成員(代表)大會表決同意并繳納新增面積的有償使用費的，也可按175平方米申請。
申請人調整宅基地位置的，集體經濟組織可根據備選位置和供需情況，決定是否收取宅基地擇位費，擇位費由申請人與集體經濟組織協商確認。
(二)跨村置換。本集體經濟組織成員因生活、生產原因需要在文昌市范圍跨村調整宅基地位置的，經原集體經濟組織和新集體經濟組織同意后，可將其原宅基地全部有償退出給原集體經濟組織后，向新集體經濟組織申請有償使用宅基地，經新集體經濟組織成員(代表)大會同意并繳納有償使用費用后，可向新集體經濟組織申請宅基地。原退出面積超過175平方米的，按175平方米申請。原面積不超過175平方米的，按原面積申請;經新集體經濟組織成員(代表)大會表決同意的，也可按175平方米申請。
跨村置換宅基地后，置換人失去原集體經濟組織宅基地資格權，獲得新集體經濟組織有償使用宅基地的資格權。
第十四條 村內無主、絕亡戶的宅基地或者房屋，經集體經濟組織公示3個月無異議的，由集體經濟組織無償收回。
第三章 退出補償標準及費用來源
第十五條 宅基地退出補償，根據退出后的使用情況，參考下列標準執(zhí)行。
(一)參考宅基地基準地價。宅基地退出補償由集體經濟組織和退出人參考文昌市農村宅基地基準地價協商確認，協商結果經集體經濟組織成員(代表)大會表決、公示和村委會審查，并報送鎮(zhèn)人民政府備案后生效。
暫時退出的補償標準，以協商確認的宅基地退出補償標準，按下列公式計算：暫時退出的補償標準=協商確認的補償標準×退出年限÷70年。
實施過程中基準地價調整的，按調整后的價格執(zhí)行。
(二)參考入市收益分成。經農村集體經濟組織和退出人協商同意，可掛鉤農村集體經濟組織異地調整退出宅基地建設用地指標入市或者就地入市獲得的純收益按一定比例進行協商分成，即扣除退出宅基地的復墾費用和其地上房屋及附著物補償等費用的收益，參考退出人占六至七成、農村集體經濟組織占四至三成的比例進行分配。
《文昌市農村宅基地有償使用指導辦法(試行)》規(guī)定需要有償使用的宅基地，退出時需補繳有償使用費。永久退出的按70年計算有償使用年限，暫時退出的按退出年限計算有償使用年限。
第十六條 由集體經濟組織與房屋所有權人商定補償費用，參考《文昌市人民政府辦公室關于印發(fā)<文昌市征地搬遷房屋補償重置兜底指導價格表>的通知》(文府辦規(guī)〔2020〕63號)執(zhí)行，也可委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準。
第十七條 退出費用按《農村集體經濟組織財務制度》的要求，可從宅基地有償使用費、退出后流轉收益、集體經營性建設用地入市收益或農村集體經濟組織其他經營性收入中列支。
對缺乏有償收回宅基地補償資金的集體經濟組織，經成員(代表)大會討論同意，可通過合法合規(guī)手段向銀行融資或引進社會資本進行補償，后續(xù)通過盤活村集體資產進行償還。
第四章 退出期限
第十八條 退出按期限分為永久退出和暫時退出兩種類型。暫時退出的期限原則上不低于20年，不超過40年。
整村改造、土地綜合整治或集體經營性建設用地入市選擇暫時退出的，退出期限為40年。
第十九條 退出人永久退出宅基地的，在獲得退出補償后，該宅基地使用權和地上房屋及附屬設施的所有權歸集體經濟組織。
集體經濟組織無償收回宅基地及房屋的，該宅基地使用權和地上房屋及附屬設施的所有權歸集體經濟組織。
退出人永久退出該宅基地后，在集體經濟組織沒有其他宅基地的，失去宅基地資格權。
第二十條 本村集體經濟組織成員退出全部宅基地，想保留宅基地資格權的，可暫時退出其宅基地使用權給集體經濟組織，在獲得退出補償后，該宅基地使用權和地上房屋及附屬設施的所有權歸集體經濟組織。
暫時退出期間，保留退出人宅基地資格權。暫時退出到期后，原退出面積超過“一戶一宅”標準的，按“一戶一宅”標準申請宅基地。不超過“一戶一宅”標準的，按原面積重新申請宅基地，經農村集體經濟組織成員(代表)大會表決同意并繳納新增面積的有償使用費的，也可按“一戶一宅”標準申請宅基地。
第五章 退出程序
第二十一條 對自愿有償退出的宅基地，按以下程序辦理：
(一)申請和表決公示。退出人向集體經濟組織提出申請，經成員(代表)大會表決同意后，將退出信息在集體內部公示不少于5日，無異議的，報村委會審查。
(二)審查和公示。村委會對退出宅基地及房屋的邊界、權屬和申請程序進行審查。審查通過后，由村委會在村公共場合進行公示，公示期不得少于7天。
(三)簽訂協議。公示期滿無異議或異議不成立的，集體經濟組織將退出情況報鎮(zhèn)政府備案后，退出人與集體經濟組織簽訂《農村宅基地退出協議》。根據退出協議內容和約定的付款期限、方式，集體經濟組織向退出人支付退出補償。
(四)騰退房屋。退出人按照協議在規(guī)定期限內騰空房屋，并將建(構)筑物拆除，或簽訂放棄建(構)筑物承諾書后，申請房屋處置驗收，由所在村組織村、組干部進行驗收，并出具驗收意見。
(五)注銷登記。驗收合格后，退出人配合集體經濟組織向文昌市不動產登記機構申請注銷原不動產權證。
第六章 退出使用
第二十二條 永久退出宅基地的成員，不得再申請新增宅基地。退出后的宅基地，優(yōu)先預留一定面積用于宅基地再分配，保障本集體經濟組織成員合理住房需求。
第二十三條 退出的宅基地具備綜合整治條件的，可將零星分散的宅基地化零為整后結合農村集體經營性建設用地就地入市工作，引入符合村莊發(fā)展的產業(yè)項目，也可通過復墾或者入市流轉等方式在市域范圍內統籌使用。
第二十四條 退出的宅基地零星分散的，由集體經濟組織收回后，自行經營或對外招商經營，可出租用于合作社、家庭農場、民宿等企業(yè)的生產或經營用地，也可建設鄉(xiāng)村人才公寓，用于為下鄉(xiāng)人才或入駐企業(yè)提供房屋租賃服務。
第二十五條 退出后的宅基地，集體經濟組織可按宅基地使用權流轉的規(guī)定，以出租、入股的方式流轉宅基地使用權。流轉雙方可在農村產權交易中心辦理產權交易鑒證。
第七章 附 則
第二十六條 本辦法的具體應用問題由文昌市農業(yè)農村局負責解釋。
第二十七條 本辦法自2023年8月15日起施行，有效期3年。
