海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住宅專項維修資金管理工作的指導(dǎo)意見(試行)》的通知
瓊建規(guī)〔2023〕7號
市、縣、自治縣住建局(房管局)：
現(xiàn)將《關(guān)于加強(qiáng)住宅專項維修資金管理工作的指導(dǎo)意見(試行)》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2023年8月3日
(此件主動公開)
關(guān)于加強(qiáng)住宅專項維修資金管理工作的指導(dǎo)意見(試行)
為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)管理，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部第165號令)、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合我省實際，提出以下指導(dǎo)意見。
一、總體要求
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)政策，完善維修資金管理制度體系，充分發(fā)揮維修資金保障民生作用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。按照“專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，加強(qiáng)和規(guī)范維修資金管理，提升房屋全生命周期管理水平。
二、健全管理機(jī)制
(一)市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金監(jiān)督和管理工作，應(yīng)健全維修資金管理機(jī)制,加強(qiáng)管理部門力量配置，設(shè)置專職財務(wù)人員，做好人員培訓(xùn)。
(二)業(yè)主大會成立前，維修資金由市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門代行管理。業(yè)主大會成立后，應(yīng)按照規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的維修資金。業(yè)主大會應(yīng)建立維修資金管理制度，明確維修資金續(xù)交、使用及監(jiān)督程序等，并選定專戶管理銀行，開立維修資金專戶，主動接受市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門監(jiān)督。
(三)市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門要推廣使用維修資金信息管理系統(tǒng)，以物業(yè)管理區(qū)域為核算單位，按幢建賬、核算到戶，建立業(yè)主分戶明細(xì)賬，對維修資金交存、使用、存儲和查詢等環(huán)節(jié)進(jìn)行管理。專戶管理銀行要依托維修資金信息管理系統(tǒng)辦理維修資金交存、使用等相關(guān)業(yè)務(wù)，建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。已建設(shè)管理系統(tǒng)的市縣，要做好與省級系統(tǒng)對接和數(shù)據(jù)共享工作。維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，應(yīng)當(dāng)使用維修資金信息管理系統(tǒng)。
(四)各維修資金代管機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)應(yīng)依照全國統(tǒng)一會計核算辦法對負(fù)責(zé)管理的維修資金進(jìn)行核算。各級財政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
三、完善交存機(jī)制
(五)本省行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、安居房、限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、售后公有住房等住房應(yīng)當(dāng)足額交存維修資金。辦公、商業(yè)等非住宅可參照住宅的維修資金管理要求進(jìn)行交存、使用、監(jiān)督管理。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳結(jié)合本省實際情況，合理確定并公布首期維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)。
(六)在辦理網(wǎng)簽備案時，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金;辦理不動產(chǎn)首次登記時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核驗維修資金交存情況，對尚未出售的物業(yè)由建設(shè)單位一次性交存首期維修資金，并在出售時向業(yè)主收取;辦理入住手續(xù)時，業(yè)主未按規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付購房人。
(七)維修資金專戶管理銀行應(yīng)按業(yè)主房屋門號設(shè)立分戶賬，并登記房屋門戶號、建筑面積、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、小區(qū)地址等信息。建設(shè)單位代繳維修資金的，應(yīng)同步將業(yè)主交存維修資金信息報送專戶管理銀行。
(八)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)設(shè)立公共賬戶分賬，用于儲存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金，以及業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金。其中，劃轉(zhuǎn)公共收益用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定。
(九)市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門應(yīng)會同財政部門制定維修資金續(xù)交管理辦法，明確維修資金續(xù)交相關(guān)要求和程序。業(yè)主分戶賬面余額不足首期交存額度30%的，市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門應(yīng)發(fā)出續(xù)交通知，并抄送業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)方，由其協(xié)助督促業(yè)主續(xù)交維修資金。
維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主自行管理的，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會表決通過的續(xù)交方案，通知業(yè)主續(xù)交維修資金。業(yè)主經(jīng)督促仍不續(xù)交的，由業(yè)主委員會督促其限期繳納。
售后公房可按照首期交存標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先從單位住房基金中計提維修資金，計提后仍未補足維修資金的，由業(yè)主和產(chǎn)權(quán)單位分別按照擁有物業(yè)建筑面積續(xù)交。
(十)對未交存維修資金的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)按以下要求進(jìn)行補交。
1.開立專戶。市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定開立維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋門戶號設(shè)分賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋門戶號設(shè)分賬。
2.補交標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行首期交存標(biāo)準(zhǔn)，足額補交維修資金。限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、售后公有住房等住房業(yè)主，原則上應(yīng)按照現(xiàn)行首期交存標(biāo)準(zhǔn)足額補交維修資金，也可根據(jù)實際情況，按照不低于現(xiàn)行首期交存標(biāo)準(zhǔn)30%進(jìn)行補交。
3.業(yè)主補交。市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門通過小區(qū)張貼公告、發(fā)送補交通知、開設(shè)線上自助交存功能等方式，督促業(yè)主補交;售后公有住房優(yōu)先從單位住房基金中計提維修資金，計提后仍未補足維修資金的，由業(yè)主和產(chǎn)權(quán)單位分別按照擁有物業(yè)建筑面積補交。
四、優(yōu)化使用環(huán)節(jié)
(十一)市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門要優(yōu)化維修資金使用流程、簡化申請材料、縮短審核時限，充分利用維修資金信息管理系統(tǒng)，方便業(yè)主決策使用維修資金，提高服務(wù)效能。維修資金申請使用應(yīng)提交使用申請表、使用方案及業(yè)主表決和公示情況、與施工單位簽訂的施工合同、工程進(jìn)度證明、竣工驗收等材料。
(十二)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與工程立項、工程審價、監(jiān)理和驗收產(chǎn)生的費用，可列入維修和更新、改造成本。探索利用維修資金購買電梯安全責(zé)任保險。
五、加強(qiáng)監(jiān)督管理
(十三)采用公開招標(biāo)方式，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定維修資金專戶管理銀行，合理控制專戶管理銀行數(shù)量。市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門應(yīng)當(dāng)會同財政部門建立對專戶管理銀行定期考核制度，結(jié)合維修資金的安全、增值收益、服務(wù)質(zhì)量等綜合因素，對專戶管理銀行進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。在保證維修資金正常使用的前提下，要依法依規(guī)對維修資金進(jìn)行增值運作，提高資金收益水平。
(十四)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門應(yīng)當(dāng)定期對維修資金管理情況開展財務(wù)審計，公開審計結(jié)果，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，鼓勵業(yè)主委員會聘請第三方審計機(jī)構(gòu)對維修資金管理情況進(jìn)行審計，并向全體業(yè)主公開審計結(jié)果。
(十五)市、縣、自治縣人民政府住建(房管)部門要定期開展自查自糾，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。對截留挪用維修資金的，要依法追回并予以處罰。構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。對建設(shè)單位違規(guī)將房屋交付買受人的，由主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，予以處罰。
六、本指導(dǎo)意見自2023年9月3日起施行，有效期3年。
