五指山市人民政府
關于印發(fā)《五指山市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內個人建房規(guī)劃建設管理辦法(試行)》的通知
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，市政府直屬各單位：
《五指山市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內個人建房規(guī)劃建設管理辦法(試行)》已經五屆市政府第61次常務會審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
五指山市人民政府
2024年1月20日
(此件主動公開)
五指山市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內個人建房規(guī)劃建設
管理辦法(試行)
為進一步規(guī)范我市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內個人建房規(guī)劃建設管理，解決個人建房規(guī)劃報建、建筑布局、建筑退線、地價款核算等管理問題，促進存量建設用地開發(fā)，提高土地資源利用效益，根據《海南省人民政府關于進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》(瓊府〔2018〕3號)、《海南省人民政府關于鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》(瓊府〔2019〕12號)，結合我市實際制定本管理辦法，詳見以下內容。
一、適用范圍
本辦法所稱的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，是指《五指山市國土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》所劃定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍。適用于我市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內個人國有建設用地新建、改建、擴建房屋。
二、目標導向
按照統(tǒng)一街景立面、統(tǒng)一配套建設、統(tǒng)一報建時間、統(tǒng)一驗收時間、統(tǒng)一處理方式“五個統(tǒng)一”的原則，鼓勵和引導五指山市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內存量個人國有建設用地有序開發(fā)和盤活利用，合理有效解決有關歷史遺留問題，切實維護土地使用權人合法權益，有序推進城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內開發(fā)建設，不斷提升城市規(guī)劃及用地管理工作成效。
三、政策措施
(一)應統(tǒng)一街景立面規(guī)劃，建筑布局、風格、體量、尺度、色彩等控制指標應符合風貌管控導則要求。
(二)存量個人國有建設用地，鼓勵土地權利人在本意見印發(fā)之日起兩年內規(guī)劃報建并動工建設。申請辦理規(guī)劃報建手續(xù)時，一并與土地主管部門簽訂《限期動工開發(fā)建設協(xié)議》。約定開發(fā)建設內容和動工、竣工時間。在兩年內未按規(guī)定動工建設的，納入閑置土地范圍依法處置。
(三)個人建房底層高度不超過4.0米，底層以上層高不得超過3.5米，且具體層高、窗高、檐高應與旁邊已建建筑協(xié)調一致。屋頂采用上人平屋頂式的，女兒墻的高度不得低于1.1米;屋頂采用不上人平屋頂式的，女兒墻的高度不得低于0.6米;屋頂采用坡屋面形式的，坡屋頂高度不超過頂層高度的2/3。
(四)個人國有建設用地的宗地可建用地面積(可建用地指扣除如市政道路、綠地等公共用地外的權屬用地)500平方米以下(含500平方米)的，可不認定初始容積率，不按容積率計算建筑量規(guī)劃報建，按層數規(guī)劃報建，原則上不超過五層(含五層)，建筑高度不得超過18米(含架空層)，且應與周邊建筑布局、風格、體量、尺度、色彩等協(xié)調。新建建筑退線原則上按照區(qū)域現(xiàn)行控規(guī)要求執(zhí)行，同時應統(tǒng)籌兼顧做好新建建筑與已有建筑退線、立面等街景風貌的協(xié)調。
有統(tǒng)一規(guī)劃建筑風貌的紅旗路老市場側豐源百貨平價店至利民藥材門市部右側三角空地段不超過三層(含三層)，參照旁邊已建建筑層數、高度、風貌進行規(guī)劃建設。
改建、擴建建筑超過現(xiàn)有層數部分建筑需要按建筑量核算繳交地價款，繳交地價款標準以該宗地所在區(qū)域現(xiàn)行基準地價對應的樓面地價核算收取。如商住用地等混合用地，涉及兩類基準地價或多類基準地價的，按就高原則選擇其中一類地價核算收取。
(五)個人國有建設用地的宗地可建用地面積(可建用地指扣除如市政道路、綠地等公共用地外的權屬用地)超過500平方米的，須按初始容積率管理規(guī)定規(guī)劃報建，建筑限高等其他規(guī)劃指標按控規(guī)執(zhí)行。個人國有建設用地建設酒店、旅館等純商業(yè)經營性項目的，須根據國家、省相關規(guī)定在其用地紅線范圍內配建停車位。
初始容積率認定，區(qū)域現(xiàn)行控規(guī)實施之前受讓的土地，土地出讓合同對容積率有約定的，以合同約定的容積率為初始容積率;土地出讓合同沒有約定容積率的，旅游用地初始容積率為0.5，其他建設用地初始容積率為1.0，但有關規(guī)劃文件設定的容積率高于1.0或0.5的，以1.2為上限確定。
區(qū)域現(xiàn)行控規(guī)實施之后受讓的土地，土地出讓合同對容積率有約定的，以合同約定的容積率為初始容積率;土地出讓合同沒有約定容積率的，宗地在區(qū)域現(xiàn)行控規(guī)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內建設用地范圍內的，按照該宗地所在地塊規(guī)劃控制指標執(zhí)行;不在區(qū)域現(xiàn)行控規(guī)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內的，旅游用地初始容積率為0.5，其它建設用地初始容積率為1.0。[參考《五指山市人民政府關于修訂五指山市建設用地容積率管理規(guī)定的通知》(五府〔2019〕15號)]。
(六)涉及部分用地被市政設施及綠地等規(guī)劃公共用地占用，但具備報建條件的，可通過土地權利人書面承諾的方式，同時辦理規(guī)劃報建和收回公共用地手續(xù)。
(七)對宗地界線與道路紅線空間關系不協(xié)調的，可在符合區(qū)域現(xiàn)行控規(guī)用地性質及土地用途一致，且宗地面積不增加的前提下，通過整合原址周邊用地，優(yōu)化調整宗地邊界。
(八)允許個人國有建設用地轉讓盤活開發(fā)，支持和鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量個人國有建設用地整合整體規(guī)劃開發(fā)項目。個人國有建設用地轉讓的，根據雙方簽訂合同約定履行土地轉讓納稅義務后，稅務部門根據“先稅后證”原則出具過戶證明，不動產管理部門按規(guī)定辦理產權轉移手續(xù)。
(九)對個人國有建設用地，證載土地用途與區(qū)域現(xiàn)行控規(guī)不一致，且不影響和占用生態(tài)管理空間、公共管理和公共服務用地、城市規(guī)劃“五線”的，允許按照證載土地用途報建，建筑退線等按《五指山市城市管理技術規(guī)定》管理。證載土地用途納入本輪國土空間單元詳細規(guī)劃統(tǒng)籌。
四、其他
(一)本辦法未盡事宜，由市自然資源和規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市營商環(huán)境建設局提出處理意見，報市政府審定。
(二)本辦法自2024年2月19日起施行，有效期兩年。市政府及各有關部門之前發(fā)布的有關辦法與本辦法不一致的，按照本辦法執(zhí)行。
(三)本辦法具體應用問題由市自然資源和規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市營商環(huán)境建設局負責解釋。
