東方市人民政府辦公室關(guān)于
印發(fā)東方市中心城區(qū)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)個(gè)人建房
管理辦法(試行)的通知
?東府辦規(guī)〔2024〕1號(hào)
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，市華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)，市政府直屬各單位：
《東方市中心城區(qū)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)個(gè)人建房管理辦法(試行)》已經(jīng)十六屆市政府第71次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
東方市人民政府辦公室
2024年3月1日
(此件主動(dòng)公開(kāi))
東方市中心城區(qū)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)個(gè)人建房
管理辦法(試行)
第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)東方市中心城區(qū)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)個(gè)人建房規(guī)劃管理，規(guī)范個(gè)人建房行為，提升城市建設(shè)品質(zhì)，加強(qiáng)城市風(fēng)貌管控，助力打造濱海城市帶節(jié)點(diǎn)城市和亮點(diǎn)城市，高質(zhì)量建設(shè)海南西南部中心城市，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)建筑法》和《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等有關(guān)法律、法規(guī),以及《中共海南省委 海南人民政府關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌管理的通知》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的中心城區(qū)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界，是指《東方市國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》所劃定的中心城區(qū)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍(東方臨港產(chǎn)業(yè)園除外)。(詳見(jiàn)附件范圍示意圖)
第三條 本辦法所稱個(gè)人建房，是指?jìng)€(gè)人在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)用地上新建、改建、擴(kuò)建房屋(包括附屬建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施)的建設(shè)行為。
第四條 在本市中心城區(qū)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)，依法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(權(quán)利類型是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán))或國(guó)有土地使用權(quán)證的，符合規(guī)劃有關(guān)要求和自然資源、環(huán)境保護(hù)等法律、法規(guī)及政策的相關(guān)規(guī)定，可申請(qǐng)個(gè)人建房，依法辦理規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)后方可施工。
第五條 個(gè)人建房用地面積大于或等于1000平方米的，按照地塊所在控制性詳細(xì)規(guī)劃相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)施規(guī)劃管理;用地面積小于1000平方米的按照本辦法實(shí)施。
第六條 凡屬下列情形之一的，不予審批個(gè)人建房。
(一)涉及法院查封、訴訟的;
(二)位于市國(guó)土空間總體規(guī)劃確定的城市更新范圍內(nèi)，但不符合城市更新專項(xiàng)規(guī)劃的;
(三)位于規(guī)劃公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地、綠地與開(kāi)敞空間用地等范圍內(nèi)，且行業(yè)主管部門列入五年內(nèi)予以征收實(shí)施的;(自個(gè)人建房申請(qǐng)受理之日起算)
(四)位于歷史文化保護(hù)控制線范圍內(nèi)的(符合歷史文化保護(hù)規(guī)劃和規(guī)定除外);
(五)位于重要市政管道埋設(shè)區(qū)域，經(jīng)行業(yè)主管部門認(rèn)定不得建設(shè)的;
(六)位于地質(zhì)災(zāi)害高易發(fā)區(qū)的用地范圍內(nèi)，通過(guò)采取地質(zhì)災(zāi)害防治措施，不能消除安全隱患的;
(七)其他法律、法規(guī)、規(guī)章及政府相關(guān)政策文件規(guī)定不予審批的情形。
第七條 對(duì)于在列入棚戶區(qū)改造實(shí)施計(jì)劃的城市棚戶區(qū)和城中村改造等區(qū)域內(nèi)的個(gè)人建房行為，按棚戶區(qū)改造工作的征收公告執(zhí)行。
對(duì)于在已發(fā)布征地預(yù)公告或征地公告的土地征收紅線范圍內(nèi)的個(gè)人建房行為，按征地預(yù)公告及征地公告執(zhí)行。
第八條 屬于第六條“不予審批個(gè)人建房的情形”中或第七條涉及范圍內(nèi)的，并且現(xiàn)狀房屋經(jīng)有資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為D級(jí)危房的，房屋權(quán)利人可向相關(guān)主管單位或部門提出申請(qǐng)實(shí)施征收，按照現(xiàn)行征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)給予房屋權(quán)利人補(bǔ)償;確因政府或其他原因無(wú)法實(shí)施征收的，房屋權(quán)利人可按保障性住房申請(qǐng)條件向住建部門申請(qǐng)保障性住房，或申請(qǐng)采取其他途徑予以安置。
第九條 對(duì)于未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或國(guó)有土地使用權(quán)證的，現(xiàn)狀房屋經(jīng)有資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為D級(jí)危房的，經(jīng)報(bào)市政府研究同意后，可依照本辦法第八條規(guī)定辦理。
第十條 個(gè)人建房應(yīng)當(dāng)滿足下列要求：
(一)個(gè)人建房高度限制：道路紅線寬度為40米(含40米)以上的街道兩側(cè)層數(shù)不超過(guò)8層，高度不得超過(guò)27米;道路紅線寬度在20至40米(含20米)以內(nèi)的街道兩側(cè)建筑層數(shù)不超過(guò)6層，高度不得超過(guò)24米;道路紅線寬度在20米以內(nèi)(不含20米)的街道兩側(cè)，建筑層數(shù)不超過(guò)5層，高度不得超過(guò)20米。用地面積200平方米以內(nèi)的，建筑層數(shù)不超過(guò)4層，高度不得超過(guò)15米。個(gè)人居住建筑物首層層高不超過(guò)4.5米，個(gè)人商業(yè)建筑物首層層高不超過(guò)6米。建筑高度按照《海南省工程建設(shè)項(xiàng)目“聯(lián)合測(cè)繪”技術(shù)導(dǎo)則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)導(dǎo)則》)建筑高度測(cè)算要求，其中平屋面建筑按首層室外主入口自然地坪至頂層女兒墻頂高度計(jì)算;坡屋面建筑，屋面坡度小于或等于45度的，按首層室外主入口自然地坪至頂層檐口頂加上檐口挑出寬度計(jì)算，屋面坡度大于45度的，按首層室外主入口自然地坪至坡頂高度一半處計(jì)算，其他情形詳細(xì)按《技術(shù)導(dǎo)則》要求測(cè)算。
(二)個(gè)人建房建筑密度限制：根據(jù)用地長(zhǎng)寬及面積不同，確定個(gè)人建房最大建筑密度，原則上所有個(gè)人建房建筑密度應(yīng)小于等于80%，并需滿足有關(guān)退線要求。騎樓建筑可壓線建設(shè)。(詳見(jiàn)最大建筑密度控制表)
(三)個(gè)人建房用地使用性質(zhì)要求：個(gè)人建房用地使用性質(zhì)原則上按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證載用途實(shí)施，若證載用途是住宅，但控制性詳細(xì)規(guī)劃中用地性質(zhì)是非住宅用地，且發(fā)證時(shí)間早于控制詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)時(shí)間，在不影響和占用生態(tài)管理空間、公共管理和公共服務(wù)用地、城市規(guī)劃“五線”及公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況下，允許按照土地權(quán)屬證載用途報(bào)建，且納入下一輪控規(guī)修編統(tǒng)籌。其他證載用途與控制性詳細(xì)規(guī)劃不一致的情況，應(yīng)先按程序辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證變更，與控制性詳細(xì)規(guī)劃一致后，再按規(guī)定用地性質(zhì)實(shí)施。
(四)個(gè)人建房建筑退線要求：新建住宅應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的后退道路紅線、歷史文化保護(hù)控制線(紫線)、綠地范圍控制線(綠線)、城市地表水體保護(hù)控制線(藍(lán)線)、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制線(黃線)等退線要求。相鄰地塊已有合法建房的，個(gè)人新建建筑后退道路紅線，不符合規(guī)劃要求的應(yīng)與相鄰?fù)司€距離較多者保持一致。
建筑高度低于20米的，建筑退用地紅線按0.2米管控(非臨街面);建筑高度高于20米的，建筑退用地紅線不小于0.5米(非臨街面)。臨街面退線應(yīng)符合后退道路紅線有關(guān)規(guī)定，且需滿足消防、通風(fēng)、采光等有關(guān)技術(shù)規(guī)定。
(五)鼓勵(lì)個(gè)人建房采取“用地整合、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、聯(lián)合報(bào)建”的模式。聯(lián)合報(bào)建建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合建筑設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范要求。
(六)個(gè)人建房空間使用要求：建筑物(含基礎(chǔ))不得占?jí)汉统鼋ㄔO(shè)用地界線，不得侵占城市道路、消防通道、公共綠地、水系河道、公共空間、鄰里通道、市政管線埋設(shè)區(qū)域和文物保護(hù)單位保護(hù)范圍，不得侵占其所在街區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地。
(七)對(duì)宗地界線與道路紅線空間關(guān)系不協(xié)調(diào)的，可在符合規(guī)劃用地性質(zhì)及土地用途一致、宗地面積不增加的前提下，通過(guò)整合原址周邊用地，優(yōu)化調(diào)整宗地邊界。
(八)個(gè)人建房建筑風(fēng)貌要求：嚴(yán)控建筑色彩，應(yīng)符合城市風(fēng)貌管控等有關(guān)規(guī)定，建筑物的立面、色彩和整體設(shè)計(jì)風(fēng)格必須符合城市景觀風(fēng)貌要求，列入重要景觀風(fēng)貌控制區(qū)的建筑，需嚴(yán)格按城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則控制要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。
(九)個(gè)人若存在對(duì)房屋進(jìn)行屋頂、外墻、門窗修繕或內(nèi)部裝修的(不包含加建戶外雨棚、涼亭等)需求，應(yīng)在不增加建筑面積和不改變?cè)课菡w結(jié)構(gòu)，且不影響城市建筑風(fēng)貌的前提下，報(bào)行政審批服務(wù)部門備案，無(wú)需辦理規(guī)劃報(bào)批手續(xù)。
(十)屬于城區(qū)特殊地段或特殊情況的個(gè)人建房報(bào)建，市自然資源規(guī)劃部門可結(jié)合地塊的實(shí)際情況，出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
(十一)個(gè)人建房應(yīng)當(dāng)符合安全、消防、節(jié)能等相關(guān)規(guī)定。
第十一條 個(gè)人建房實(shí)行“一書兩證”管理?！耙粫睘橐?guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，“兩證”分別是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》。
市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書。
市行政審批服務(wù)部門負(fù)責(zé)審批核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》。
個(gè)人建房應(yīng)先申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，并按規(guī)定進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)，而后申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;未申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書的設(shè)計(jì)方案，市行政審批服務(wù)部門將不予受理。個(gè)人建房辦理規(guī)劃審批手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定交納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
第十二條 個(gè)人建房申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，均需按規(guī)定辦理人民防空地下室規(guī)劃與易地建設(shè)審批。
第十三條 市行政審批服務(wù)部門收到必備材料后，經(jīng)初審符合要求的，即進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公示，征求相鄰產(chǎn)權(quán)人或相關(guān)利益方的意見(jiàn)。
公示時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于7個(gè)工作日，在公示期間，如前款所述人員無(wú)異議的，按程序批準(zhǔn)建設(shè);如有異議的，即暫停審批，待協(xié)調(diào)處理后再予作出行政審批意見(jiàn)。
第十四條 個(gè)人建房建筑總建筑面積400平方米以下(含)且不超過(guò)三層的不需要辦理《建筑工程施工許可證》，總建筑面積400平方米以上或超過(guò)3層的需向市行政審批服務(wù)部門申請(qǐng)辦理《建筑工程施工許可證》。
第十五條 個(gè)人建房在開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)組織取得相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的單位按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的要求放線，并向市自然資源和規(guī)劃部門申請(qǐng)對(duì)放線情況現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)。未經(jīng)核驗(yàn)或是核驗(yàn)不合格的不得開(kāi)工建設(shè)。
第十六條 市行政審批服務(wù)部門負(fù)責(zé)個(gè)人建房的報(bào)建審批工作，市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)個(gè)人建房的規(guī)劃管理工作。市行政審批服務(wù)部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收規(guī)劃核實(shí)工作。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)個(gè)人建房的建設(shè)管理工作，并負(fù)責(zé)施工質(zhì)量安全監(jiān)管和技術(shù)指導(dǎo)。市綜合行政執(zhí)法、市市場(chǎng)監(jiān)督管理、消防及派出所、八所鎮(zhèn)人民政府等部門、單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)加強(qiáng)個(gè)人建房管理的相關(guān)工作。
第十七條 個(gè)人建房竣工后，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，未按批準(zhǔn)圖紙實(shí)施的不得通過(guò)驗(yàn)收。未按規(guī)定辦理各項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)的，不動(dòng)產(chǎn)登記部門不得辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和其它相關(guān)手續(xù)。
第十八條 中心城區(qū)外的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)取得國(guó)有土地使用權(quán)證的個(gè)人建房參照本辦法管理，但個(gè)人住宅建筑高度均不得超過(guò)20米(含20米)。
第十九條 本辦法未涉及到的內(nèi)容按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和政策實(shí)施管理。城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的農(nóng)村宅基地建房，按農(nóng)房報(bào)建有關(guān)規(guī)定實(shí)施管理。
第二十條 本辦法印發(fā)實(shí)施前，已經(jīng)批準(zhǔn)的個(gè)人建房按批準(zhǔn)的文件辦理規(guī)劃許可。
第二十一條 本辦法由市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)解釋。
第二十二條 本辦法自2024年3月31日施行，試行兩年。原《東方市主城區(qū)個(gè)人建房管理辦法(試行)》(東府辦〔2017〕207號(hào))即行廢止。
附件：1.范圍示意圖
2.個(gè)人建房最大建筑密度控制表
