海南省自然資源和規(guī)劃廳關于
支持城市更新規(guī)劃和用地保障的指導意見
瓊自然資規(guī)〔2024〕3號
各市、縣、自治縣自然資源和規(guī)劃局：
為深入貫徹落實黨的二十大精神，支持我省城市更新行動，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，服務海南自貿港建設，根據有關法律法規(guī)規(guī)定，結合我省實際，現提出以下意見。
一、優(yōu)化國土空間規(guī)劃管控
(一)堅持規(guī)劃先行。城市更新以市縣國土空間總體規(guī)劃為引領，以詳細規(guī)劃作為規(guī)劃許可、改造實施的法定依據，持續(xù)提升城市規(guī)劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊和熱帶特色資源環(huán)境與城市建設融合發(fā)展。市、縣、自治縣可編制城市更新專項規(guī)劃，科學論證支持政策、資金平衡和時序安排等內容，合理劃定城市更新單元。城市更新專項規(guī)劃經批準后，納入詳細規(guī)劃。市、縣、自治縣可依據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，編制城市更新年度實施計劃，并有序實施。
(二)優(yōu)化規(guī)劃管理程序。結合城市更新實施的特點，將國土空間總體規(guī)劃確定的強制性管控要求和引導措施，探索通過“城市更新單元”和“城市更新地塊”兩個層面分層落實到詳細規(guī)劃中。不突破國土空間總體規(guī)劃和“城市更新單元”規(guī)劃強制性管控要求的，或增加公益性設施、公共綠地的，可通過局部技術修正和優(yōu)化調整的方式，對“城市更新單元”及“城市更新地塊”的詳細規(guī)劃進行動態(tài)維護，經法定程序審批后納入國土空間規(guī)劃“一張圖”系統，實行全周期監(jiān)管。
二、科學提升城市品質
(三)保障公共服務設施空間。城市更新新增補的市政基礎設施和公共服務設施占地面積(含建筑投影面積)在300平方米以下的，地上建筑面積可作為獎勵面積，不計入容積率。對于不獨立占地的公共服務設施，可不計入容積率。在規(guī)劃條件之外，用地單位自愿將經營性用地用于建設綠地、廣場、停車場(站)等開敞空間(不含架空層)的，在保證公共屬性無償對公眾開放使用的前提下，可按照占地面積1：1的比例折算為建筑面積，作為獎勵面積，不計入容積率，相應的占地面積亦可計入所在地塊綠地率。
(四)統籌使用規(guī)劃指標、獎勵面積。為避免過度依賴單一地塊增容、突破消防能力匹配的限高來實現項目資金平衡，以及超出城市更新區(qū)域及周邊配套的道路、給排水等市政基礎設施保障能力，規(guī)劃指標、獎勵面積可在市、縣、自治縣的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內跨地塊使用。
(五)科學管控開發(fā)強度。在滿足與城市空間格局、功能布局、風貌管控及周邊自然環(huán)境等相適應以及與當地消防救援能力相匹配的情況下，城市更新項目新建居住建筑高度按照國家標準和《住房和城鄉(xiāng)建設部
應急管理部關于加強超高層建筑規(guī)劃建設管理的通知》(建科〔2021〕76號)、住房城鄉(xiāng)建設部等15部委《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》(建村〔2021〕45號)等有關規(guī)定執(zhí)行，并確保與當地消防救援能力相匹配。城市更新中建筑間距、建筑退距、建筑密度、日照標準、綠地率等無法達到現行標準和規(guī)范的，在保障公共安全的前提下，經專家論證，可以按不低于現狀條件為底線進行更新。
三、完善土地支持政策
(六)探索多種供地方式。在先行確定規(guī)劃指標、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，按照提前公告、公開擇優(yōu)原則，通過競爭性準入機制組織采用公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式，選擇優(yōu)質合作單位，相應城市更新項目內土地可依法實施綜合評價出讓或帶設計方案出讓。原土地使用權人改變土地用途，原劃撥土地使用權人申請辦理協議出讓，劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可采用協議出讓方式辦理出讓手續(xù)，但劃撥決定書、出讓合同、法律法規(guī)等明確規(guī)定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。協議出讓受讓人為原土地使用權人或原土地使用權人組建的聯合體、設立的新公司，可以簡化申請改變土地用途、簽訂變更協議的辦理程序。
(七)鼓勵集中連片改造開發(fā)。城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨建設條件的零星土地(零星用地累計面積不超過城市更新項目總面積的10%)，允許通過在村集體建設用地之間、集體與國有建設用地之間進行土地整合、置換等方式，促進區(qū)域統籌和成片開發(fā)，確實無法按宗地單獨供地的，可按劃撥或協議有償使用土地的有關規(guī)定合理確定土地使用者。涉及多宗土地的拆除重建類城市更新項目可以一幅多宗方式掛牌出讓土地，同步采用配建模式推進項目配套基礎設施、公共服務設施建設，對一幅多宗供應的土地，可整體核發(fā)一個建設工程規(guī)劃許可證。
(八)合理確定土地條件。城市更新項目涉及拆除重建或者土地用途改變的，可以按照《海南自由貿易港土地管理條例》等有關規(guī)定，依據詳細規(guī)劃重新確定土地的規(guī)劃條件，依法重新設定出讓年期，涉及的土地價款應當按照規(guī)定評估確定價款后繳交。
(九)完善地價政策工具。鼓勵市、縣、自治縣優(yōu)化完善城市更新的地價計收規(guī)則，改變土地用途補繳土地價款，可以分區(qū)域、分類別，制定以公示地價(或市場評估價)的一定比例核定的統一規(guī)則。城市更新涉及土地出讓價款，要綜合考慮土地整理投入、移交公益性用地或者建筑面積、配建基礎設施和公共服務設施以及多地塊聯動改造等成本，以市場評估價為基礎按程序集體決策確定。
(十)優(yōu)化住宅用地政策。城市更新項目范圍內涉及土地供應或者拆除重建的，不受市場化商品住宅用地計劃指標和建設計劃指標限制。鼓勵用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地的地塊在供地前連片提前開展土壤污染狀況調查。城市更新項目可以通過收購、等價置換、退回土地價款等方式，將存量商品住房用作保障性租賃住房、公租房并以劃撥方式供地;具備條件的城市更新項目，可結合住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設保障性住房。
(十一)妥善處理歷史遺留用地。城市更新項目涉及土地在第二次土地調查和第三次國土調查中均調查認定為建設用地的，在符合規(guī)劃用途前提下，允許按建設用地辦理土地征收等手續(xù)，按規(guī)定落實征地補償;對其地上建筑物、構筑物，不符合規(guī)劃要求、違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關規(guī)定的，依法依規(guī)予以妥善處置。
四、依法保障主體權益
(十二)注重權益保障。城市更新要尊重居民安置意愿，鼓勵就地安置，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構。涉及房屋搬遷安置的，應先行安排安置房項目供地和建設，加強安置房規(guī)劃設計和建設管理工作，確保安置房品質不低于商品住房水平，配套基礎設施、公共消防設施和公共服務設施與安置房同步規(guī)劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用。支持各市、縣、自治縣探索在城市更新項目中以留物業(yè)方式進行土地征收安置留用補償，對于尚未兌現的留用地權益，可不進行實物留地，采取商業(yè)辦公等物業(yè)方式進行補償。
(十三)依法實施征收。城市更新涉及土地征收成片開發(fā)的公益性用地比例確實難以達到40%的，可以根據項目實際和詳細規(guī)劃確定公益性用地比例。對城市更新中舊住宅區(qū)拆除重建項目，已簽訂征收補償安置協議或者房屋搬遷補償協議的專有部分面積和業(yè)主人數占比均不低于90%的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》《海南自由貿易港征收征用條例》等法律法規(guī)有關規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收。對政府征收取得的物業(yè)權利，由政府部門按照有關規(guī)定與改造主體協商簽訂搬遷補償協議。對經濟困難、無力購買安置房的被征收人，依法依規(guī)納入住房保障體系統籌解決。
各市、縣、自治縣可根據本意見制定細化政策。本意見自2024年5月15日起施行，有效期5年。
海南省自然資源和規(guī)劃廳
2024年4月15日
(此件主動公開)
