陵水黎族自治縣人民政府辦公室
關于印發(fā)《陵水黎族自治縣農村閑置宅基地
和閑置住宅盤活利用管理暫行辦法》的通知
陵府辦規(guī)〔2024〕10號
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，縣政府直屬有關單位：
《陵水黎族自治縣農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用管理暫行辦法》已經十五屆縣委常委會第84次會議和十六屆縣政府第63次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
陵水黎族自治縣人民政府辦公室
2024年8月20日
(此件主動公開)
陵水黎族自治縣農村閑置宅基地和閑置住宅
盤活利用管理暫行辦法
第一條為規(guī)范農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《農業(yè)農村部關于積極穩(wěn)妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》《海南省農村宅基地管理試點辦法》等法律法規(guī)及相關政策，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱宅基地，是指農村村民依法取得的，用于建造住宅及其生活附屬設施的集體建設用地。宅基地盤活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基礎上，農村集體經濟組織自主經營或者通過出租、入股、合作等方式流轉宅基地使用權，開發(fā)利用閑置宅基地的行為。
本辦法所稱農村住宅，是指農村村民用于居住的宅院。農村住宅盤活利用，是指在農村村民依法建造、產權清晰和符合安全使用標準的前提下，農村村民或農村集體經濟組織自主經營或者通過出租、入股、合作等方式流轉住宅使用權，開發(fā)利用閑置住宅的行為。
第三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本行政區(qū)域內農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的組織實施和管理工作。
縣農業(yè)農村行政主管部門負責農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的指導和監(jiān)督工作。
縣自然資源和規(guī)劃行政主管部門負責農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的確權頒證、規(guī)劃管理等工作。
縣住房建設行政主管部門負責建設工程質量安全的指導與監(jiān)督工作。
旅游、交通、公安、消防、市場監(jiān)管、生態(tài)環(huán)境、綜合執(zhí)法等其他有關部門在各自職責范圍內，做好農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用管理的相關工作。
第四條閑置宅基地和閑置住宅盤活利用要嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線，堅持政府引導、集體主導、農民自愿、依法規(guī)范、統(tǒng)一組織、誠實信用、平等互利的原則，注重規(guī)劃先行、用途管制，適度放活宅基地和住宅使用權。
第五條有下列情形之一的，農村集體經濟組織可以依法收回宅基地使用權：
(一)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用宅基地的;
(二)不按照批準的用途使用宅基地的;
(三)因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的;
(四)農村村民經批準易地新建住宅或集中上樓居住的;
(五)農戶消亡且宅基地上住宅無人繼承的;
(六)被繼承的農村住宅坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的;
(七)宅基地批準后兩年內未開展建設的，因特殊情況經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意延期建設的除外;
(八)依法收回的其他情形。
依照前款第(一)項規(guī)定收回宅基地使用權的，對宅基地使用權人應當給予適當補償，符合重新劃撥宅基地條件的，重新選址劃撥宅基地。
第六條宅基地使用權收回按以下程序辦理：
(一)調查核實。由農村集體經濟組織對宅基地使用權是否屬于依法應當收回的情形進行調查核實，調查核實過程中，要充分聽取相對人的意見，告知相對人有權進行陳述和申辯。
(二)召開會議。農村集體經濟組織召開成員(代表)會議，作出擬收回宅基地的決定，并經三分之二以上具有完全民事行為能力的成員(代表)同意。經公示15天(村內無主、絕亡戶的宅基地公示3個月)無異議的，將有關材料報村民委員會審核。
(三)村級審核。村民委員會收到有關材料后，對擬收回的宅基地情況進行調查核實，主要調查擬收回的宅基地位置和面積，核實是否符合收回的條件，是否經民主程序、公示等。審核通過的，將有關材料上報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府復核。
(四)復核批準。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到提交的材料后，主要復核是否符合收回的條件、材料是否完整等。原批準用地是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府復核后直接批準收回;原批準用地是縣人民政府的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府復核通過后報縣人民政府批準收回。
(五)注銷登記。經政府批準收回后，農村集體經濟組織正式作出收回宅基地使用權的決定，并將結果進行公告，依法向縣自然資源和規(guī)劃行政主管部門辦理注銷登記。
擬收回的宅基地沒有確權登記的，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府復核通過后，由農村集體經濟組織正式作出收回決定，并將結果進行公告。
第七條有下列情形之一的，農村村民可以向本集體經濟組織申請自愿有償退出宅基地使用權：
(一)本集體經濟組織成員具有其他合法住所，且自愿退出村內唯一宅基地的;
(二)本集體經濟組織成員在“一戶一宅”以外，通過繼承、受贈房屋或其他方式合法占有的宅基地，且自愿退出該處宅基地的;
(三)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
宅基地有償退出的補償標準可由農村集體經濟組織根據(jù)實際情況與宅基地使用權人協(xié)商確定或者委托有資質的評估機構評估確定。
第八條自愿有償退出宅基地的按以下程序辦理：
(一)提出申請。符合有償退出條件的申請人向農村集體經濟組織提出申請，農村集體經濟組織將有關材料報村委會審核。
(二)村級審核。村民委員會收到材料后，主要調查擬退出宅基地的位置和面積，申請人家庭人員情況及住房情況等。審核通過的，將材料報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府復核。
(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)復核。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到有關材料后，主要復核申請人的退出意愿是否真實，是否符合退出條件等。復核通過的，申請人與農村集體經濟組織簽訂退出協(xié)議，同時將不動產權證書(集體土地使用權證、房屋所有權證)等權屬資料原件交農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織統(tǒng)一交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為辦理注銷登記手續(xù)。
第九條鼓勵有條件的農村集體經濟組織按照國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃等，采取整理、復墾、復綠、集中建設新村、舊村改造等方式，自主開展宅基地低效用地整治。
第十條農村集體經濟組織開展宅基地整治，應當經農村集體經濟組織成員(代表)大會三分之二以上具有完全民事行為能力的成員(代表)同意，并形成宅基地整治方案。宅基地整治方案應當包括以下內容：
(一)擬整治宅基地的位置、面積;
(二)整治宅基地需搬遷的農村村民戶數(shù)、人數(shù)、宅基地和房屋的面積;
(三)需搬遷的農村村民的安置補償辦法和安置規(guī)劃方案;
(四)整治后多余宅基地的處置方式。
第十一條農村集體經濟組織應當將宅基地整治方案在本集體經濟組織范圍內公示15個工作日。
公示期內，農村集體經濟組織成員對宅基地整治方案有異議的，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出審核申請。公示無異議或者經調查異議不成立的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在15個工作日內將宅基地整治方案報縣人民政府審批。
縣人民政府應當在30個工作日內，作出是否批準宅基地整治方案的決定。
第十二條通過收回、退出和整治等方式形成的閑置宅基地，應當優(yōu)先用于滿足本集體經濟組織成員的宅基地需求。仍有結余的，可通過有償使用的方式，用于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內符合“一戶一宅”要求、在閑置宅基地所在村委會居住滿一年以上、滿足分戶條件且本集體經濟組織無宅基地分配等情形的農村村民申請建房。已獲批有償使用的農村村民，按照建新拆舊原則，要拆除舊房并無償退出原有宅基地。
宅基地有償使用費用可由農村集體經濟組織根據(jù)實際情況與有償使用申請人協(xié)商確定或者委托有資質的評估機構評估確定。
第十三條通過有償使用方式將閑置宅基地用于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內符合“一戶一宅”要求、在閑置宅基地所在村委會居住滿一年以上、滿足分戶條件且本集體經濟組織無宅基地分配等情形的農村村民申請建房的，按以下程序進行辦理：
(一)集體表決。由農村集體經濟組織召開成員(代表)會議對有償使用閑置宅基地進行表決，經三分之二以上具有完全民事行為能力的成員(代表)同意視為通過。表決通過后公示10天無異議的，將相關材料報村民委員會初核。
(二)村級初核。農村集體經濟組織將擬有償使用的相關材料報所在村民委員會進行初核，初核應核實擬有償使用方式流轉的宅基地使用權是否閑置、是否符合有償使用的條件，初核通過后進行公示無異議的，將有關材料報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查。
(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查農村集體經濟組織提交的材料是否真實有效、是否符合有償使用的條件，就擬通過有償使用方式流轉的閑置宅基地是否符合我縣國土空間規(guī)劃等征求縣自然資源和規(guī)劃等相關部門意見。
(四)信息發(fā)布。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查通過后，農村集體經濟組織將審查通過的材料提交縣農村產權交易機構，由縣農村產權交易機構對外進行信息發(fā)布。有償使用意向人報名后，由農村產權交易機構統(tǒng)一將報名材料提交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查報名材料是否真實有效、是否符合有償使用申請資格和建房條件等。
(五)組織競拍。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查報名資格通過后，由縣農村產權交易機構組織有償使用意向人公開競拍。
(六)簽訂協(xié)議。競拍成交后，由縣農村產權交易機構組織農村集體經濟組織與有償使用競得人簽訂有償使用協(xié)議，有償使用申請人按協(xié)議約定向農村集體經濟組織繳納宅基地有償使用費用。
(七)材料備案。有償使用協(xié)議簽訂后，由農村集體經濟組織將有償使用協(xié)議等相關材料同時報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣農業(yè)農村行政主管部門備案。
第十四條閑置宅基地主要有以下情形：
(一)村民依法自愿退出的宅基地;
(二)房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地;
(三)其他已按程序依法收回村集體的宅基地等。
第十五條閑置住宅主要有以下情形：
(一)村民長年外出工作，長期或季節(jié)性閑置的住宅;
(二)村民已購買商品房定居，村內無人居住的老宅;
(三)合法繼承后，常年無人居住的村民住宅;
(四)“消亡戶”遺留、無人繼承、按程序收歸村集體的村民住宅;
(五)按照國家有關移民搬遷、異地扶貧搬遷等政策異地安置，按程序已依法收歸村集體的村民住宅。
第十六條閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的必要條件：
(一)權利人應自愿參與，且在盤活利用后仍有合法的住處，能保證戶有所居;
(二)產權合法清晰，無權屬爭議;
(三)改造后無結構、地質、防洪、消防等各類安全隱患，無環(huán)保問題;
(四)符合有關總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等;
(五)房屋符合歷史文化、民俗保護要求，屬于文物保護單位(點)的，應按相關規(guī)定報批;
(六)利用閑置宅基地(住宅)開展經營性活動的，應征得宅基地所屬的農村集體經濟組織書面同意，并向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案;
(七)期限不得超過二十年，且雙方必須依法簽訂合同。
第十七條閑置宅基地和閑置住宅的盤活利用路徑主要為農村村民自主盤活利用和農村集體經濟組織統(tǒng)一盤活利用。
農村村民可以將閑置住宅采取自營、出租、入股、合作、轉讓等方式進行盤活利用，并取得一定收益。
通過轉讓方式流轉的，受讓方必須符合我縣農村宅基地申請條件。村民將住宅通過出租、入股、合作、轉讓等方式流轉后，不得再申請新增宅基地。
鼓勵農村村民將閑置住宅以出租、入股、合作或委托等方式交由農村集體經濟組織進行集中整合，由農村集體經濟組織統(tǒng)一管理、經營，收益歸農村村民所有，農村集體經濟組織收取一定的管理費用。
鼓勵將集中整合整治的閑置宅基地或閑置住宅用于發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業(yè)融合發(fā)展項目。
第十八條盤活利用過程中，不得違反下列負面清單：
(一)買賣或變相買賣宅基地的;
(二)侵占耕地、違規(guī)開發(fā)、大拆大建的;
(三)房屋結構存在嚴重安全隱患或無法通過加固、修繕等工程措施達到安全要求的;
(四)違背農民意愿，強制流轉閑置宅基地(住宅)的;
(五)利用閑置宅基地(住宅)興辦別墅大院和私人會所的;
(六)違反相關行業(yè)準入標準的;
(七)存在其他違法違規(guī)行為的。
單位或者個人開展盤活利用過程中有違反負面清單等違法違規(guī)行為的，由有關職能部門依法依規(guī)處理。
第十九條在盤活利用過程中涉及需要報建的，應當按照我縣農村宅基地和村民建房審批管理有關要求進行報建;涉及需要改變宅基地用途的，應當按照有關程序辦理規(guī)劃調整手續(xù)。
第二十條農村集體經濟組織在統(tǒng)一盤活利用過程中，需要將閑置宅基地和閑置住宅流轉給工商企業(yè)等社會資本的，按以下程序進行辦理：
(一)集體表決。由農村集體經濟組織召開成員(代表)會議對擬流轉盤活利用閑置宅基地和閑置住宅進行表決，經三分之二以上具有完全民事行為能力的成員(代表)同意視為通過。表決通過后公示10天無異議的，將相關材料報村民委員會初核。
(二)村級初核。農村集體經濟組織將擬流轉的相關材料報所在村民委員會進行初核。初核應核實擬流轉的宅基地和住宅是否閑置、是否符合盤活利用的條件，初核通過后進行公示無異議的，將相關材料報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查。
(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查農村集體經濟組織提交的材料是否真實有效，就擬流轉閑置宅基地和閑置住宅是否符合我縣國土空間規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃等征求縣自然資源和規(guī)劃、縣投資促進等相關部門意見。
(四)信息發(fā)布。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查通過后，農村集體經濟組織將審查通過的材料提交縣農村產權交易機構，由縣農村產權交易機構對外進行信息發(fā)布。流轉受讓意向人報名后，由農村產權交易機構統(tǒng)一將報名材料提交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查報名材料是否真實有效、是否符合閑置宅基地和閑置住宅流轉條件等。
(五)組織競拍。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查報名資格通過后，由縣農村產權交易機構組織流轉受讓意向人公開競拍。
(六)簽訂協(xié)議。競拍成交后，由縣農村產權交易機構組織農村集體經濟組織與流轉受讓競得人簽訂流轉協(xié)議，并出具《流轉交易鑒證書》。
(七)材料備案。流轉協(xié)議簽訂后，由農村集體經濟組織將流轉協(xié)議等相關材料同時報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣農業(yè)農村行政主管部門備案。
農村村民自主盤活利用閑置住宅需要流轉的，要與流轉受讓人簽訂流轉協(xié)議，并報所在村民委員會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第二十一條閑置宅基地和閑置住宅流轉協(xié)議書一般包括以下內容：
(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式等;
(二)宅基地和住宅的坐落、面積等;
(三)流轉期限和起止日期;
(四)流轉方式;
(五)流轉價款及其支付方式;
(六)流轉用途;
(七)雙方當事人的權利和義務;
(八)合同到期后地上附著物的處理;
(九)宅基地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬;
(十)低效使用的退出處理;
(十一)違約責任。
流轉期限最長不超過二十年，雙方當事人可在流轉協(xié)議中約定流轉到期后可續(xù)簽，流轉受讓方享有同等條件下的優(yōu)先權。
雙方當事人應當在流轉協(xié)議中約定盤活利用的時限，如存在逾期盤活利用等低效使用情形的，當事人可依據(jù)約定收回閑置宅基地和閑置住宅使用權重新利用。
第二十二條縣農村產權交易機構組織農村集體經濟組織與流轉受讓方簽訂流轉協(xié)議過程中負責鑒證并出具《流轉交易鑒證書》，《流轉交易鑒證書》可以作為交易主體申報項目等業(yè)務的憑證。
第二十三條閑置宅基地和閑置住宅流轉受讓方經流轉出讓人同意后可將閑置宅基地和閑置住宅進行再流轉，再流轉應當簽訂書面流轉協(xié)議，再流轉的期限不得超過原流轉期限的剩余年限，并參照流轉程序辦理。
第二十四條鼓勵銀行、保險公司等金融機構創(chuàng)新產品和服務，為閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供融資、保險等金融服務與支持。
第二十五條本辦法的具體應用問題由縣農業(yè)農村局負責解釋。
第二十六條本辦法自2024年10月1日起施行，有效期為3年。
