三亞市人民政府
關(guān)于印發(fā)《三亞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的通知
三府規(guī)〔2024〕20號
各區(qū)人民政府，各管委會，市政府直屬各單位：
《三亞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已于2024年10月15日經(jīng)八屆三亞市人民政府第64次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
三亞市人民政府
2024年10月26日
(此件主動公開)
三亞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、監(jiān)督和管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位，一般包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部位，通道、樓梯、大堂等公共通行部位，避難層、架空層、設(shè)備層(間)等結(jié)構(gòu)部位;房屋買賣合同約定屬于業(yè)主共有的物業(yè);法律、法規(guī)規(guī)定的其他共用部位等。
本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、泳池、路燈、監(jiān)控、門禁、道閘、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、未抄表到戶的供水、供電設(shè)施設(shè)備;法律、法規(guī)規(guī)定的其他共用設(shè)施設(shè)備等。
第四條 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)本市住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)及監(jiān)督工作，其設(shè)立的市住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱管理機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、居(村)民委員會協(xié)助管理機(jī)構(gòu)做好本轄區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)工作。
第二章 交存
第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金:
(一)住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外;
(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。
前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。
第七條 建設(shè)單位、業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，交存標(biāo)準(zhǔn)按照省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第八條 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第九條 業(yè)主大會成立前，或者業(yè)主大會成立后暫未劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金由管理機(jī)構(gòu)代管。業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金，并接受市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督。
開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按照房屋戶門號分級設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬。
第十條 業(yè)主應(yīng)在辦理房屋交付手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十一條 在辦理不動產(chǎn)首次登記時(shí)尚未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位一次性交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，并在出售時(shí)向業(yè)主收取。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動產(chǎn)首次登記時(shí)，應(yīng)核驗(yàn)住宅專項(xiàng)維修資金交存情況。
第十二條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而同時(shí)變更。房屋所有權(quán)人未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存住宅專項(xiàng)維修資金。房屋分戶賬中的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
第十三條 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定并實(shí)施;未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同同級財(cái)政部門制定。
第三章 使用
第十四條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，不得挪作他用。經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可列支。由住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主按照各自專有部分面積的比例分?jǐn)偂?/span>
業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用的，差額部分由業(yè)主本人承擔(dān)。涉及尚未售出的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出物業(yè)的建筑面積分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。
住宅專項(xiàng)維修資金的使用，接受住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主監(jiān)督。
第十五條 使用住宅專項(xiàng)維修資金對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，按照下列規(guī)定確定組織實(shí)施主體：
(一)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，已選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會組織實(shí)施或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施;未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施;未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由列支范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施;未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由列支范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施;
發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，上述組織實(shí)施主體未及時(shí)處理的，可以由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代為組織實(shí)施。
第十六條組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修和更新、改造的事項(xiàng)提出住宅專項(xiàng)維修資金使用方案，且向住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，住宅專項(xiàng)維修資金的列支可以參考海南省發(fā)布的相關(guān)綜合定額和信息價(jià)實(shí)行審價(jià)。使用方案包括維修和更新、改造的事項(xiàng)、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍等其它相關(guān)材料。
第十七條 在組織實(shí)施主體確認(rèn)業(yè)主身份的前提下，業(yè)主采用書面投票或者市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺投票的方式對使用方案進(jìn)行表決。業(yè)主因客觀原因無法書面投票或者使用市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺投票的，可以選用手機(jī)短信、微信等形式進(jìn)行表決。選用手機(jī)短信或者微信等形式進(jìn)行表決的，組織實(shí)施主體將投票結(jié)果錄入三亞市物業(yè)管理信息化服務(wù)平臺。
第十八條 維修和更新、改造事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)簽訂施工合同，費(fèi)用總額、費(fèi)用支付方式、住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)賬戶和竣工驗(yàn)收等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在施工合同中約定。
第十九條 提倡公開招標(biāo)確定維修和更新、改造事項(xiàng)的施工單位，可聘請專業(yè)監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理。
第二十條 維修和更新、改造事項(xiàng)工程竣工后，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)對工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署竣工驗(yàn)收單。住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主可以參與竣工驗(yàn)收。
組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)將竣工驗(yàn)收情況及時(shí)向住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公告。
第二十一條 組織實(shí)施主體聘請的鑒定、設(shè)計(jì)、審價(jià)、監(jiān)理、施工等單位應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。
用于維修和更新、改造事項(xiàng)的設(shè)計(jì)、審價(jià)、監(jiān)理、招標(biāo)服務(wù)等費(fèi)用，可以計(jì)入維修和更新、改造成本。
第二十二條 發(fā)生下列危及房屋安全等緊急情況的，可以申請緊急動用住宅專項(xiàng)維修資金：
(一)消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞、電梯故障嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身安全的;
(二)屋面、外墻損壞造成嚴(yán)重滲漏的;
(三)供水水泵損壞或者水管爆裂等導(dǎo)致供水中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的;
(四)樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及財(cái)產(chǎn)安全的;
(六)供配電系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，造成停電或者漏電，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;
(七)其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
遇到緊急情況，組織實(shí)施主體向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)立即實(shí)地查勘現(xiàn)場，并出具緊急維修意見。組織實(shí)施主體憑此意見等相關(guān)材料申請住宅專項(xiàng)維修資金。其他相關(guān)部門、居(村)民委員會協(xié)助住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門做好實(shí)地查勘相關(guān)工作。
緊急使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)以排險(xiǎn)搶修、保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全及正常使用為目的，組織實(shí)施主體不得擴(kuò)大維修和更新、改造范圍。
第二十三條 下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(三)依法應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定不得從住宅專項(xiàng)維修資金列支的費(fèi)用。
第二十四條 在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債。
利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。
利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意。
禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
第二十五條 下列收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：
(一)住宅專項(xiàng)維修資金存儲利息;
(二)利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;
(四)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。
第四章 監(jiān)督管理
第二十六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門采取公開招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選擇三家商業(yè)銀行作為住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行(以下簡稱專戶管理銀行)。管理機(jī)構(gòu)結(jié)合維修資金的安全、增值收益、服務(wù)質(zhì)量等綜合因素建立準(zhǔn)入考核退出機(jī)制，對專戶管理銀行進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。
第二十七條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)按照住宅專項(xiàng)維修資金委托管理協(xié)議約定，協(xié)助市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、管理機(jī)構(gòu)開展住宅專項(xiàng)維修資金賬戶設(shè)立、交存、使用、結(jié)算和對賬等工作。
第二十八條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：
(一)房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主。住宅專項(xiàng)維修資金由管理機(jī)構(gòu)代管的，業(yè)主可持本人身份證件、房屋滅失證明等材料，到管理機(jī)構(gòu)辦理房屋住宅專項(xiàng)維修資金退款;
(二)售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。
第二十九條 住宅專項(xiàng)維修資金由管理機(jī)構(gòu)代管或者業(yè)主委員會自管的，管理機(jī)構(gòu)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布上一年度住宅專項(xiàng)維修資金管理情況，包括：
(一)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;
(二)發(fā)生列支的事項(xiàng)、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;
(三)業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;
(四)其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金管理和使用的情況。
第三十條 業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核申請之日起十五個工作日內(nèi)予以答復(fù)。
業(yè)主、公有住房售房單位可以向?qū)艄芾磴y行、管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會查詢其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額。
第三十一條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單。
管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。
第三十二條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)定期對維修資金管理情況開展財(cái)務(wù)審計(jì)，公開審計(jì)結(jié)果，并依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，鼓勵業(yè)主委員會聘請第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對維修資金管理情況進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公開審計(jì)結(jié)果。
第三十三條 住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定。
第三十四條 住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的申領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。
第三十五條 對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，按照有關(guān)規(guī)定予以處理。
第五章 附則
第三十六條 辦公、商業(yè)等非住宅可以參照本辦法住宅專項(xiàng)維修資金管理要求進(jìn)行交存、使用、監(jiān)督管理。
第三十七條 本辦法具體應(yīng)用問題由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十八條 本辦法自2024年12月1日起施行，有效期至2029年11月30日止。本辦法施行后，《三亞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(三府〔2015〕96號)同時(shí)廢止。
