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關于?？谑胁粍赢a(chǎn)“登記難”問題處理意見的通知
海府辦規(guī)〔2025〕2 號
各區(qū)人民政府,市政府直屬有關單位:
為落實以人民為中心的發(fā)展思想,解決我市因歷史遺留問題導致的不動產(chǎn)“登記難”,切實維護人民群眾合法權(quán)益,促進社會和諧穩(wěn)定,本著尊重歷史、實事求是的原則,依據(jù)《海南省自然資源和規(guī)劃廳 海南省財政廳 海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳 國家稅務總局海南省稅務局關于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》(瓊自然資〔2024〕7 號)、《海南省集中整治不動產(chǎn)“登記難”問題實施方案》等文件規(guī)定,經(jīng)市政府同意,現(xiàn)就我市不動產(chǎn)“登記難”問題提出處理意見如下:
一、適用范圍
適用于城鎮(zhèn)國有建設用地上,土地和房屋權(quán)屬無爭議,經(jīng)規(guī)劃、建設主管部門批準建設并已實際出售,購房人房屋來源合法且無過錯,因各種原因長期不能辦理不動產(chǎn)登記的,報經(jīng)市人民政府同意納入不動產(chǎn)“登記難”問題臺賬的項目。
二、解決政策和方法
(一)關于確定申請辦理主體問題
1.已辦理《房屋所有權(quán)證》的申請主體確認。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前,住宅小區(qū)業(yè)主已辦理《房屋所有權(quán)證》,但因原開發(fā)建設單位不配合提交《國有土地使用證》或其他原因造成登記主體缺失的,致使業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記的,由市自然資源和規(guī)劃局書面告知原開發(fā)建設單位或原權(quán)利人,經(jīng)公告(公示期不少于 15 個工作日)無異議或異議不成立的,可由現(xiàn)權(quán)利人單方申請辦理不動產(chǎn)登記,在辦理不動產(chǎn)登記同時依法注銷原《國有土地使用證》。
2.未辦理《房屋所有權(quán)證》的申請主體確認
(1)關于解決開發(fā)建設單位滅失的問題
因開發(fā)建設單位滅失,有承繼單位或上級主管部門的,由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理;無承繼單位和上級主管部門的,經(jīng)登記機關公告(公示期不少于15個工作日)無異議,由不動產(chǎn)所在地區(qū)人民政府、園區(qū)管委會指定的街道辦、居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表代為申請辦理。開發(fā)建設單位或有關單位滅失的,經(jīng)公告(公示期不少于15個工作日)無異議或異議不成立及申請登記所需材料符合要求的,首次登記與轉(zhuǎn)移登記一并辦理,并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。
已辦理首次登記,開發(fā)建設單位或有關單位已滅失、拒不配合履行辦證義務且購房合同已備案的,經(jīng)登記機關公告(公示期不少于 15 個工作日)無異議,購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記;購房合同未備案的且屬于唯一權(quán)利人的,可由市住建局會同不動產(chǎn)所在地區(qū)人民政府、園區(qū)管委會指定的街道辦、居委會核實后,由購房人單方申請辦理。
未辦理首次登記的,還可依據(jù)生效的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書確定申請主體。
(2)關于解決開發(fā)建設單位不配合不動產(chǎn)登記造成登記主體缺失的問題。對開發(fā)建設單位不配合辦理首次登記,致使業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記的,由市自然資源和規(guī)劃局在門戶網(wǎng)站和項目現(xiàn)場公示(公示期不少于 15 個工作日)無異議或異議不成立的,由不動產(chǎn)所在地的區(qū)人民政府、園區(qū)管委會指定的街道辦、居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表作為主體申請辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記。
(3)關于解決開發(fā)建設單位法定代表人失聯(lián)導致申請主體缺失的問題。對開發(fā)建設單位未注銷或滅失,因法定代表人失聯(lián)造成不動產(chǎn)登記申請主體缺失的,由市自然資源和規(guī)劃局在門戶網(wǎng)站和項目現(xiàn)場公示(公示期不少于 15 個工作日)無異議或異議不成立的,由不動產(chǎn)所在地的區(qū)人民政府、園區(qū)管委會指定的街道辦、居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表作為主體申請辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記。
(二)關于土地權(quán)屬來源不清的問題
1.關于 1987 年《中華人民共和國土地管理法》施行前建設,且土地權(quán)屬來源不清的問題。鑒于項目建設時間較早無法補辦用地手續(xù),可由市自然資源和規(guī)劃局組織開展權(quán)籍調(diào)查,核實土地權(quán)屬來源情況,經(jīng)公告無異議的(公示期不少于 15 個工作日),在報經(jīng)市人民政府同意后,直接按劃撥性質(zhì)辦理不動產(chǎn)登記。
2.關于 1987 年《中華人民共和國土地管理法》施行后建設,且土地權(quán)屬來源不清的問題。對于已辦理房屋所有權(quán)登記的,經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局公告權(quán)屬清晰無爭議的(公示期不少于 15個工作日),報經(jīng)市人民政府同意后,按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或者補辦協(xié)議出讓手續(xù)。沒有辦理房屋所有權(quán)登記的,可按照項目建設時的相關政策規(guī)定補辦劃撥或協(xié)議出讓等用地手續(xù)。
(三)關于“證繳分離”“證辦分離”辦理的問題
1.關于“證繳分離”辦理流程的問題。按相關規(guī)定應由開發(fā)建設單位繳交的改變土地用途、增加土地容積率、基礎設施配套費等有關價款、稅費,但未足額繳交的,可由市自然資源和規(guī)劃局(或不動產(chǎn)所在地區(qū)人民政府、園區(qū)管委會的建設工程規(guī)劃許可主管部門)形成初步規(guī)劃核實意見,并經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局審核后,上報市人民政府按“證繳分離”方式予以處置。待市人民政府批準同意后,按辦理不動產(chǎn)登記與補繳相關稅費并行處理。由市自然資源和規(guī)劃局辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),由市稅務部門辦理土地出讓金及相關稅款的追繳工作。土地出讓價款、基礎設施配套費及相關費用按照項目建設工程規(guī)劃許可批準時點評估確定。土地出讓價款和增容費等相關費用應加上同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年貸款市場報價利率(或中國人民銀行同期一年期貸款基準利率)折算利息,利息起算時間為項目建設工程規(guī)劃許可批準時點,終止時間為全部繳納土地出讓價款和增容費等相關費用的時點。對不配合開展問題化解工作的開發(fā)建設單位,將移交相關職能部門依法進行失信懲戒。
2.關于“證辦分離”辦理流程的問題。對違反建設工程規(guī)劃許可規(guī)定,擅自改變土地用途、超出建設工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設配套設施等情形的項目,由市自然資源和規(guī)劃局(或不動產(chǎn)所在地區(qū)人民政府、園區(qū)管委會的建設工程規(guī)劃許可主管部門)形成初步規(guī)劃核實意見,并經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局審核后,報市人民政府按“證辦分離”方式予以處置。待市人民政府批準同意后,按辦理不動產(chǎn)登記與追溯法律責任并行處理。由市自然資源和規(guī)劃局辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),由綜合行政執(zhí)法部門對違法行為進行處置。對不配合開展問題化解工作的開發(fā)建設單位,將移交相關職能部門依法進行失信懲戒。
(四)其他問題
1.關于解決不動產(chǎn)因抵押、查封、司法裁定過戶等原因無法辦理登記的問題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前,購房人已辦理房屋所有權(quán)登記,但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)建設單位并處于抵押、查封、司法裁定過戶狀態(tài),或土地使用權(quán)在抵押、查封設立前或裁定過戶文書送達前已取得購房合同備案,購房人申請辦理不動產(chǎn)登記的,在權(quán)屬關系變動清晰且無爭議的情況下,市自然資源和規(guī)劃局在書面告知抵押權(quán)人、查封單位、司法機關有關土地、房屋原分散登記情況和“房地一體”登記要求后辦理不動產(chǎn)登記,并在不動產(chǎn)登記簿注明土地抵押、查封和司法裁定狀況。購房人與開發(fā)建設單位另有約定的,按照其約定。
2.關于解決不動產(chǎn)登記所需資料遺失的問題。涉及不動產(chǎn)登記所需資料遺失的,經(jīng)單位或個人申請,市相關職能部門應為申請人提供便利,給予相關資料補正、補發(fā)或存根復印。申請人提交的補正、補發(fā)或存根材料,市自然資源和規(guī)劃局應視同合法合規(guī)的材料,并予以辦理相關不動產(chǎn)登記。
3.關于工作經(jīng)費的問題。化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題中,所涉及的項目土地評估費、地籍調(diào)查(地籍調(diào)查測繪、房屋測繪、樓棟測繪)測繪費用、房產(chǎn)市場價評估費用由市人民政府承擔,按專項工作經(jīng)費納入部門年度預算。
4.關于經(jīng)濟適用住房的有關問題。對開發(fā)建設單位將經(jīng)濟適用住房出售給不符合申購條件人員的,購房人應當按有關規(guī)定騰退住房,如保留不退,報經(jīng)市人民政府同意后,購房人按符合購房條件人員應繳納費用占上一年度普通商品住房價格與原購房差價的比例基礎上增加
5%比例繳交相關價款。涉及房產(chǎn)的市場評估價由市住房保障實施部門委托評估機構(gòu)進行評估。對各級人民政府組成部門批準立項的政策性住房但缺少住建部門批復文件的,符合不動產(chǎn)登記歷史遺留處理范圍的視同為政策性住房,對出售給不符合購房條件的人員按本條執(zhí)行。
5.關于限價商品住房的有關問題。對開發(fā)建設單位將限價商品住房出售給不符合申購條件人員的,購房人應當按有關規(guī)定騰退住房,如保留不退,報經(jīng)市人民政府同意后,購房人可按項目報建時點限價商品房轉(zhuǎn)為市場化商品房應補繳的土地出讓金作為基數(shù),申請辦理不動產(chǎn)登記時的上一年度普通商品住房價格與原購房價差價的一定比例繳交土地收益或土地溢價。
6.容錯糾錯機制。在化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題時,干部若依法履職、推動改革,因客觀原因而非主觀故意出現(xiàn)失誤,且未謀取不正當利益,其行為符合在無明文限制的探索性試驗中,因先行先試、經(jīng)驗不足出現(xiàn)的失誤;或因不可抗力、政策調(diào)整、歷史遺留問題等客觀因素導致工作未達預期,但主觀上出于公心、為推動發(fā)展,且未違反中央重大決策部署、未造成重大損失或惡劣影響的;應依據(jù)“容錯糾錯”規(guī)定,對干部失誤依法依規(guī)不予或免予、從輕或減輕處理,避免簡單問責,同時完善后續(xù)監(jiān)督機制,確保容錯不縱錯、糾錯不護短,為擔當者擔當、為負責者負責,激發(fā)干部化解難題的內(nèi)生動力。
三、懲戒追責措施
(一)各職能部門在收到市自然資源和規(guī)劃局有關化解我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題征詢意見函時,應高度重視,并于 5 個工作日內(nèi)組織專人進行調(diào)查核實,出具明確審核意見,在限定時間內(nèi)確實難以出具明確審核意見的,應告知有關情況及所需調(diào)查核實時限。如相關職能部門及其工作人員不履職盡責、積極配合的,將依規(guī)追究有關責任。
(二)開發(fā)建設單位若存在拒不履行登記義務或人民法院生效判決,或者逾期不繳納欠繳的土地出讓金、相關稅費等違法失信行為的,各處罰機關應及時將相關處罰記錄錄入全國(?？?信用信息共享平臺,通過“信用中國”網(wǎng)站公示曝光。對失信的開發(fā)建設單位,相關職能部門應根據(jù)國家發(fā)改委《關于印發(fā)〈關于對房地產(chǎn)領域相關失信責任主體實施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄〉的通知》(發(fā)改財經(jīng)〔2017〕1206 號)及《關于對失信被執(zhí)行人實施限制不動產(chǎn)交易懲戒措施的通知》(發(fā)改財金〔2018〕370號)等有關規(guī)定,依法依規(guī)對相關領域失信對象實施聯(lián)合懲戒。
國有土地上已經(jīng)出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲、產(chǎn)權(quán)式酒店等房屋涉及的歷史遺留問題可參照本通知執(zhí)行。本通知自 2025年 6 月 13 日起施行,有效期 5 年。
?？谑腥嗣裾k公室
2025 年 6 月 12 日
(此件主動公開)
