北政規(guī)〔2021〕1號
北海市人民政府
關(guān)于印發(fā)實施北海市建設(shè)用地容積率
調(diào)整管理辦法（修訂）的通知
各縣（區(qū)）人民政府，潿洲島旅游區(qū)管委會，市人民政府各部門，各園區(qū)管委會，各有關(guān)單位：
現(xiàn)將《北海市建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法（修訂）》印發(fā)你們，請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。
2021年2月5日
北海市建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法
（修訂）
第一條 為節(jié)約集約利用土地，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，規(guī)范管理我市建設(shè)用地容積率調(diào)整行為，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》《建設(shè)用地容積率管理辦法》(住建部建規(guī)〔2012〕22號)等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或者出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地容積率調(diào)整管理，適用本辦法。
第三條 容積率是指一定地塊內(nèi)，總計容建筑面積與建筑用地面積的比值。
容積率計算規(guī)則按現(xiàn)行北海市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。
第四條 市自然資源主管部門負責本行政區(qū)域城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地容積率調(diào)整管理工作。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)、監(jiān)察等部門按照各自職責，協(xié)同做好建設(shè)用地容積率調(diào)整管理工作。
第五條 市自然資源主管部門在出讓國有建設(shè)用地前，應(yīng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃、《北海市建設(shè)用地容積率指標管理暫行技術(shù)規(guī)定》等有關(guān)規(guī)范要求以及地塊的實際情況，確定容積率和其他規(guī)劃設(shè)計條件，并作為出讓合同附件。
第六條 土地使用權(quán)人應(yīng)當嚴格按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或劃撥決定書、用地批文明確的容積率和其他規(guī)劃條件進行建設(shè)。任何單位和個人無權(quán)擅自變更已依法供應(yīng)的國有建設(shè)用地的容積率；確需修改的，應(yīng)當按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。
第七條 凡屬下列情形之一的，不予調(diào)整容積率：
（一）以招拍掛方式取得土地的（符合政策的工業(yè)倉儲用地除外）。
（二）原容積率調(diào)整申請已經(jīng)核發(fā)審批結(jié)果告知函的。
（三）同一項目規(guī)劃方案已經(jīng)批準且已完成部分建設(shè)的剩余土地申請調(diào)整容積率的。
（四）法律法規(guī)規(guī)定不得調(diào)整容積率的其他情形。
第八條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)劃撥或出讓，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改已確定的容積率。凡屬第七條規(guī)定之外且符合國家和自治區(qū)有關(guān)技術(shù)規(guī)范，滿足下列條件之一的建設(shè)項目可以申請調(diào)整容積率：
（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊用地性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件發(fā)生變化的。
（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導致已出讓或劃撥地塊位置、范圍及相關(guān)規(guī)劃條件發(fā)生變化的。
（三）經(jīng)依法批準改變土地用途須重新按新用途確定容積率的。
住宅建設(shè)項目在符合上述條件的同時，還須滿足周邊區(qū)域公共配套設(shè)施（如中小學、幼兒園等）所能承擔的條件，且必須符合消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定。
（四）國家和自治區(qū)的有關(guān)政策發(fā)生變化的。
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件可以調(diào)整容積率的。
第九條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當按照以下規(guī)定程序進行調(diào)整：
（一）建設(shè)單位或個人向市自然資源主管部門提出書面申請，說明調(diào)整的理由并附具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位編制的擬調(diào)整規(guī)劃方案及征求相關(guān)權(quán)利人初步意見情況、風險評估報告和材料真實性承諾書，調(diào)整方案應(yīng)標明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術(shù)指標、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容。調(diào)整方案須符合北海市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、北海市建設(shè)用地容積率指標管理暫行技術(shù)規(guī)定等規(guī)范要求。
（二）市自然資源主管部門核實是否涉及土地閑置和確定處置方案后，組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證；專家論證應(yīng)根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機抽取有關(guān)專家。論證意見應(yīng)當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調(diào)整容積率的國有土地使用權(quán)單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。
（三）市自然資源主管部門應(yīng)當通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證。
（四）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，市自然資源主管部門應(yīng)當依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示(聽證)等相關(guān)材料報市人民政府審批。
（五）經(jīng)市人民政府批準后，市自然資源主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批和建設(shè)用地改變用途審核。
（六）公共服務(wù)設(shè)施用地調(diào)整容積率的執(zhí)行簡易程序，調(diào)整方案經(jīng)市自然資源主管部門按規(guī)定審核滿足日照、消防等要求的，經(jīng)公示后報市城市規(guī)劃委員會審議，無需編制專題報告及專家論證。
第十條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當按照以下規(guī)定程序進行調(diào)整：
（一）建設(shè)單位或個人向市自然資源主管部門提出書面申請、容積率修改專題報告并說明變更理由，并附征求相關(guān)權(quán)利人初步意見情況、風險評估報告和材料真實性承諾書。專題報告須符合北海市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、北海市建設(shè)用地容積率指標管理暫行技術(shù)規(guī)定等規(guī)范要求。
（二）市自然資源主管部門對資料齊全的申請項目，先核實是否涉及土地閑置和確定處置方案，再組織技術(shù)人員、相關(guān)部門和專家對容積率調(diào)整的必要性、合理性進行專題論證。
（三）市自然資源主管部門應(yīng)當通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證。
（四）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，由市自然資源主管部門提出修改或不修改控制性詳細規(guī)劃的建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示（聽證）等相關(guān)材料報市政府審批。經(jīng)市人民政府同意修改，方可組織編制修改控制性詳細規(guī)劃方案。
（五）修改后的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當按法定程序報市人民政府審批。報批材料中應(yīng)當附規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果。
（六）經(jīng)市人民政府批準后，市自然資源主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批和建設(shè)用地改變用途審核。
（七）公共服務(wù)設(shè)施用地調(diào)整容積率的執(zhí)行簡易程序，調(diào)整方案經(jīng)市自然資源主管部門按規(guī)定審核滿足日照、消防等要求的，經(jīng)公示后報市城市規(guī)劃委員會審議，無需編制專題報告及專家論證。
第十一條 市自然資源主管部門出具調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計條件有效期為一年。
第十二條 土地使用權(quán)人應(yīng)在收到市自然資源主管部門審批結(jié)果告知函30個工作日內(nèi)，向市自然資源主管部門申請辦理補交土地價款差額等有關(guān)手續(xù)，符合規(guī)定的工業(yè)用地無需補繳土地出讓金。土地價款差額通過評估方式按現(xiàn)行市場評估價確定，且不低于原出讓土地的單位價款。
補繳土地出讓金方案報市人民政府批復(fù)后，土地使用權(quán)人逾期不繳納的，市自然資源主管部門予以警示；補繳土地出讓金方案如需再次評估的，由土地使用權(quán)人承擔第二次評估的所有評估費用，再次上報市人民政府批復(fù)后仍然不繳納的，市自然資源主管部門有權(quán)將其列入失信名單。
繳款后簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，辦理土地變更登記手續(xù)。屬于閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》及其它相關(guān)規(guī)定處理。
第十三條 對按《北海市人民政府關(guān)于重新印發(fā)北海市土地費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標準的若干規(guī)定的通知》（北政發(fā)〔1992〕6號）和《北海市人民政府關(guān)于重新印發(fā)北海市土地出讓金、征地費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標準的若干規(guī)定的通知》（北政發(fā)〔1994〕2號）等文件規(guī)定的統(tǒng)一地價標準，以及開發(fā)區(qū)的土地成片價（土地價格與容積率不掛鉤）收取地價款的出讓土地，在《北海市人民政府關(guān)于提高土地容積率補交土地出讓金差價問題的批復(fù)》（北政土字〔2007〕73號）印發(fā)之前（即2007年7月4日之前）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門未明確出具土地容積率或出具的容積率低于1.0的，統(tǒng)一以1.0作為核收土地出讓金差價的基數(shù)，高于1.0的以城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實際出具的容積率作為核收土地出讓金差價的基數(shù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門曾多次出具容積率的，以申請調(diào)整前最后一次出具的容積率作為核收土地出讓金差價的基數(shù)，如最后一次出具的容積率低于1.0的，以1.0作為核收土地出讓金差價的基數(shù)。
原已按實際容積率評估收取土地價款的，以原實際容積率作為核收土地出讓金差價的基數(shù)。
第十四條 出讓的國有建設(shè)用地在辦理容積率調(diào)整過程中發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先按照調(diào)整前規(guī)劃設(shè)計條件按程序辦理規(guī)劃、國土過戶手續(xù)。受讓方取得土地權(quán)屬文件且調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計條件未超過一年的，由受讓方按規(guī)定補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，再按照調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計條件辦理規(guī)劃、土地手續(xù)。受讓方取得土地權(quán)屬文件但調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計條件超過一年的，由受讓方按程序重新辦理容積率調(diào)整手續(xù)。
第十五條 為鼓勵集約節(jié)約利用土地，加快推進城市重要景觀節(jié)點建設(shè)，提升城市形象，對中心城區(qū)超高層建設(shè)進行建筑面積獎勵。本辦法實施之日起，屬本辦法規(guī)定經(jīng)依法批準提高出讓國有建設(shè)用地容積率的，對單體建筑高度超過100米的超高層建筑可獎勵建筑面積。建筑高度在100米以上至150米的建筑，超過100米的部分按所對應(yīng)的容積率需補交的土地出讓價款的一半給予獎勵；建筑高度在150米以上的超高層建筑，超過150米的部分按所對應(yīng)的容積率需補交的土地出讓價款的金額給予獎勵。
第十六條 因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改導致城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施占用(收回)出讓建設(shè)用地，致使凈用地面積減少的，經(jīng)與土地權(quán)屬人協(xié)商一致后，在總建筑面積保持不變的情況下按減少后的凈用地面積重新計算地塊容積率，導致地塊凈用地容積率提高的，因地塊凈用地容積率提高而需補交的土地出讓價款，抵銷被占用而收回的土地的相應(yīng)補償款。如凈用地不具備建設(shè)條件或被占用面積比例大于15%的，可按采取土地等值置換或貨幣補償方式處理。
占用劃撥用地的，按照《北海市人民政府關(guān)于進一步明確國有土地收回補償標準有關(guān)問題的批復(fù)》（北政土字〔2017〕14號）的有關(guān)標準補償收回。
第十七條 原劃撥土地提高容積率，仍保持劃撥使用權(quán)方式的不征收土地差價款;宗地不再符合《劃撥用地目錄》的，除工業(yè)、倉儲用地外，不涉及改變用地性質(zhì)的土地可按片區(qū)控制性詳細規(guī)劃出具容積率等指標后由用地單位申請補辦出讓手續(xù)，須交納土地出讓金。
第十八條 市自然資源主管部門應(yīng)當將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府門戶網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。
第十九條 市自然資源主管部門在對建設(shè)項目實施規(guī)劃管理，必須嚴格遵守經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率。
對同一建設(shè)項目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實過程中，市自然資源主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項目竣工驗收完成對于分期開發(fā)的建設(shè)項目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。
第二十條 市自然資源主管部門對建設(shè)工程進行核實時，要嚴格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。
第二十一條 因建設(shè)單位或個人原因提出申請容積率調(diào)整而不能按期開工的項目，依據(jù)《閑置土地處置辦法》及其它相關(guān)規(guī)定處理。
第二十二條 建設(shè)單位或個人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進行建設(shè)的，由市自然資源主管部門根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定依法查處。
第二十三條 違反本辦法規(guī)定進行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，依法追究相關(guān)單位和人員的責任。
第二十四條 合浦縣出讓土地容積率調(diào)整可參照本辦法執(zhí)行。
第二十五條 本辦法自印發(fā)之日起實施，在此實施時間前已經(jīng)正式受理申請調(diào)整容積率且材料齊全的繼續(xù)按原規(guī)定執(zhí)行，在實施時間之后受理的按本規(guī)定執(zhí)行?！侗焙Ｊ腥嗣裾P(guān)于提高土地容積率補交土地出讓金差價問題的批復(fù)》（北政土字〔2007〕73號）、《北海市人民政府關(guān)于印發(fā)北海市建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法的通知》（北政發(fā)〔2013〕19號）同步廢止。
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