防政規(guī)〔2021〕7號
防城港市人民政府辦公室關于
印發(fā)《關于加快解決不動產(chǎn)登記
若干歷史遺留問題的處理意見》的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府各工作部門，市人民政府各直屬企事業(yè)單位，駐港各單位：
《關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見》已經(jīng)2021年12月20日市七屆人民政府第7次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
2021年12月31日
（公開方式：公開）
關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史
遺留問題的處理意見
第一條 為進一步解決因涉房涉地歷史遺留問題導致不動產(chǎn)“登記難”問題，切實維護群眾合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律法規(guī)，以及《自然資源部關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》(自然資發(fā)〔2021〕1號)和《廣西壯族自治區(qū)自然資源廳印發(fā)關于加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導意見的通知》（桂自然資發(fā)〔2021〕54號）精神，結合我市實際，制定本意見。
第二條 市本級（包含兩城區(qū)）范圍內(nèi)因城鄉(xiāng)規(guī)劃實施與土地利用審批、房產(chǎn)登記發(fā)證不一致等原因導致的不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理適用本意見。
已受理申請但未辦結的（包含已批復但未交清價款、未批復、批復已失效等），須按本意見重新申請辦理，已批復并交清價款的項目不適用本意見。
上思縣、東興市可參照本意見執(zhí)行。
第三條 本意見實施前，原已取得國有建設用地使用權,出讓合同或用地批準文件對容積率已約定的則按約定的認定初始容積率；出讓合同或用地批準文件對容積率未約定的，則按以下原則認定：
（一）建設項目已通過工程規(guī)劃核實或取得房屋產(chǎn)權證的，則以工程規(guī)劃核實意見的計容總建筑面積或房屋產(chǎn)權證記載的建筑面積核定初始容積率。
（二）建設項目未通過工程規(guī)劃核實或未取得房屋產(chǎn)權證的，則按以下方式認定初始容積率：
1.在2008年9月19日前取得有關規(guī)劃許可的，初始容積率以已辦理的用地規(guī)劃許可、總平方案審批、工程規(guī)劃許可等規(guī)劃手續(xù)從優(yōu)從寬認定。
2.在2008年9月19日至2012年3月6日期間已依法取得有關規(guī)劃許可的，初始容積率以首次辦理過的用地規(guī)劃許可、總平方案審批、工程規(guī)劃許可等規(guī)劃手續(xù)從優(yōu)從寬認定。
3.2012年3月6日前未辦理用地規(guī)劃許可、總平方案審批、工程規(guī)劃許可等規(guī)劃手續(xù)的，初始容積率參考相同時段相鄰宗地的容積率；沒有類似宗地作為參照的，初始容積率按總用地容積率≤1.5核定，其中相同時段以參考宗地容積率認定文件時間前后各一年為準，相鄰宗地以有共有宗地界線且土地用途相同為準。
具體宗地初始容積率按上述時間分段的先后順序原則依次認定。
第四條 本意見實施前，原已取得國有建設用地使用權,出讓合同、用地批準文件、不動產(chǎn)權證（國有土地使用證）等有效文件載明土地用途不明確的，或與現(xiàn)行土地用途分類不一致的，如XX科技樓、綜合樓等，土地用途及比例按以下原則認定：
（一）建設項目已開展規(guī)劃報建的，可按獲批的總平方案、工程規(guī)劃、工程規(guī)劃核實意見等規(guī)劃審批手續(xù)從優(yōu)從寬認定，土地使用權剩余年限按明確后的土地用途法定最高年限扣減已使用年限予以認定；也可按出讓合同確定的年限扣減已使用年限予以認定。
（二）土地登記為城鎮(zhèn)混合住宅的，若掛牌方案、置換方案等評估材料設定土地用途為商業(yè)、住宅用地的，則按商業(yè)、城鎮(zhèn)住宅用地認定；設定土地用途為住宅用地的，則按城鎮(zhèn)住宅用地認定；若無掛牌方案、置換方案等評估材料的，土地出讓合同或批準文件中約定出讓年限為70年的，則按城鎮(zhèn)住宅用地認定；土地出讓合同或批準文件中約定出讓年限為50年的，則按商業(yè)、城鎮(zhèn)住宅用地認定。建設項目已通過工程規(guī)劃核實的，則商業(yè)、城鎮(zhèn)住宅用地比例按工程規(guī)劃核實意見認定；建設項目已規(guī)劃報建但未通過工程規(guī)劃核實的則以通過審查的總平方案認定。
第五條 涉及土地轉讓的，擬轉讓的宗地登記用途與所在區(qū)域已批準的控制性詳細規(guī)劃用途不符的，可先由轉讓方依法完善土地用途變更手續(xù)后再按程序辦理不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)；也可由受讓方依法先按初始登記的土地用途辦理不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)后，再由受讓方按程序辦理用途變更手續(xù)。
第六條 建設項目存在超規(guī)劃批準容積率建設且尚未補交土地價款的，按以下原則處理：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際容積率已超過初始容積率但未超規(guī)劃批準的容積率，若已取得商品房預售證的，可采用追溯評估方式確定補交土地價款，追溯評估時點以建設項目首期辦理商品房預售證的發(fā)證時間作為評估時點;也可由開發(fā)企業(yè)選擇按現(xiàn)行時點評估確定補交的土地價款。若未取得商品房預售證的，則按現(xiàn)行時點作為評估時點確定補交土地價款。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建設容積率已超初始容積率且超規(guī)劃批準的容積率，按照“先執(zhí)法處理后通過驗收”原則，按以下方式處理：
1.超容部分同意予以保留的，由自然資源行政主管部門委托城市管理監(jiān)督部門進行處罰后，分步核算超容補交的總價款，其中第一步以規(guī)劃批準的容積率對應初始容積率核算超容的計容建筑規(guī)模后按本條第（一）點處理；第二步以實際建設容積率對應規(guī)劃批準的容積率核算超容的計容建筑規(guī)模，則必須以現(xiàn)行時點評估確定補交土地價款，補交總價款為第一、二步確定補交價款的總和。
2.超容部分不同意予以保留的，則由自然資源行政主管部門委托城市管理監(jiān)督部門對超容部分責令限期整改拆除，整改拆除超容積率建設面積后，容積率仍超過初始容積率但未超規(guī)劃批準容積率的，按本條第（一）點處理。
（三）城鎮(zhèn)私宅存在超規(guī)劃批準容積率建設情況的，參照本條第（一）、（二）條分類處理后，如有規(guī)劃報建手續(xù)的，可按追溯評估方式確定補交土地價款，則以有效規(guī)劃報建審批時間作為評估時點；如無規(guī)劃報建手續(xù)的，則按現(xiàn)行時點作為評估時點確定補交土地價款。
第七條 本意見實施前已取得土地權屬證書且已建成入住的，建設項目實際用地范圍超過供應地塊范圍的，實際用地面積因測繪誤差超出批準或發(fā)證面積1平方米以內(nèi)的（含1平方米），按實際用地面積直接辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，不計收土地價款。超出批準或發(fā)證面積的大于1平方米以上的，在不影響城市規(guī)劃的前提下，原土地使用權屬劃撥的按劃撥土地使用權方式及實際用地面積進行不動產(chǎn)登記，不計收土地價款；原土地使用權屬出讓的，如有規(guī)劃報建手續(xù)的，則以有效規(guī)劃報建審批時間作為評估時點進行追溯評估確定補交的土地價款，以現(xiàn)狀辦理協(xié)議出讓手續(xù)，如無規(guī)劃報建手續(xù)的，則按現(xiàn)行時點作為評估時點確定補交土地價款。
第八條 鼓勵相鄰樓盤合作開發(fā)，已經(jīng)報建并有實質性動工(地下室超過2層的，至少須完成1層地下室建設，其他須基礎完成正負零建設)的建設項目，若宗地相連的可整體核定項目最終規(guī)劃指標，若宗地不相連但已審批總平方案的，在不涉及超容、改變土地用途等需補繳土地價款的前提下可按總平方案整體核定項目最終規(guī)劃指標。建設項目跨宗地建設的，按以下原則分類處理：
（一）若各宗地使用權類型、權利人、使用期限均一致，可按已獲批的總平方案辦理宗地合并手續(xù)；若各宗地土地使用權剩余年限不一致的，則以相應宗地剩余年限加權平均值或延長年限較短宗地剩余年限方式設定合并后宗地剩余年限。
（二）跨宗的宗地分屬不同權利人的，在征求其他權利人的同意，自然資源主管部門根據(jù)房屋實際占地范圍重新調整宗地界線后，由雙方申請辦理不動產(chǎn)變更登記。
（三）項目已辦理規(guī)劃驗收的，在不改變建筑功能僅對房屋內(nèi)部進行功能分割使用的情況下，可直接辦理分割變更登記手續(xù)；分割涉及消防、公共安全和環(huán)保情況的，應經(jīng)相關部門批準后再辦理變更登記。
第九條 建設項目存在改變土地用途或改變土地用途、提高容積率同時存在而未補交土地價款的，參照第六條執(zhí)行。
第十條 本意見實施前，已辦理商品房屋預售許可、購房人已取得房屋買賣合同備案手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)項目涉嫌存在超容積率、改變土地用途未補交土地價款等問題的，自然資源、住建等部門要主動作為、密切配合，形成合力，切實維護群眾合法權益。經(jīng)開發(fā)企業(yè)申請，相關職能部門可按“證繳分離”原則先行辦理建設工程規(guī)劃核實及竣工驗收等相關手續(xù)。建設項目竣工驗收備案后，開發(fā)企業(yè)或購房人申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構可按“先證后責”原則受理并予以辦理首次登記后辦理轉移登記。不動產(chǎn)登記機構在登記過程中發(fā)現(xiàn)可能有超容積率、改變土地用途等情形，應及時通知自然資源行政主管部門，自然資源行政主管部門應依法處理。
第十一條 開發(fā)企業(yè)按 “先證后責”原則辦理首次登記后，應于兩個月內(nèi)主動到自然資源行政主管部門申請辦理相關手續(xù)并補交土地價款。逾期不辦理的，自然資源行政主管部門應依法處理。相關問題未處理完畢前，暫緩新項目開發(fā)建設，不得辦理用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、施工許可、預售許可等審批。開發(fā)企業(yè)拒不履行繳款義務的，可將開發(fā)企業(yè)列入“黑名單”，相關部門可通過停止網(wǎng)簽、預售、資質升級等措施開展失信聯(lián)合懲戒。在行政執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)有涉嫌刑事犯罪的線索，要及時移送公安、檢察等政法部門，依法立案查處。
第十二條 本意見由防城港市自然資源局負責解釋。防城港市現(xiàn)行政策中與本意見沖突的以本意見為準，未盡事宜按國家、自治區(qū)有關文件執(zhí)行；國家、自治區(qū)有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十三條 本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。
抄送：市委各部門，東興試驗區(qū)工管委辦公室，防城港軍分區(qū)，
各人民團體。
市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室，市監(jiān)委，市中級法院，
市檢察院。
各民主黨派防城港市委會，市工商聯(lián)。
防城港市人民政府辦公室 2022年1月5日印發(fā)
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