梧政規(guī)〔2022〕4 號
梧州市人民政府關(guān)于印發(fā)
我市城市更新實施辦法的通知
各縣（市、區(qū)）政府，市政府各部門，各園區(qū)管委會，各有關(guān)單 位：
《梧州市城市更新實施辦法》經(jīng)市十五屆人民政府第 11 次 常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
2022 年 3 月 28 日
（此件公開發(fā)布）
梧州市城市更新實施辦法
第一章 總 則
第一條【制定目的】 為規(guī)范城市更新活動，搶抓新一輪城 市更新發(fā)展機遇，傳承歷史文化，提升城市品質(zhì)，完善功能布局， 激發(fā)城市活力，改善人居環(huán)境，按照國家、自治區(qū)有關(guān)法律、法 規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】 市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（包括萬秀區(qū)、 長洲區(qū)、龍圩區(qū)、市級開發(fā)區(qū)）的城市更新，適用本辦法。
第三條【定義】 本辦法所稱城市更新，主要是指對本市建 成區(qū)內(nèi)開展持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能的活動。主要包括：城 市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施完善、城市生態(tài)修復(fù)、城市安全 維護(hù)、重點片區(qū)開發(fā)改造、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、低效閑 置用地盤活開發(fā)、歷史風(fēng)貌保護(hù)與文化傳承，以及市政府認(rèn)定的 其他情形。
第四條【基本原則】 城市更新應(yīng)當(dāng)堅持以下原則：
（一）以人為本，改善民生。堅持人民城市為人民，把補短 板、惠民生作為城市功能與品質(zhì)提升的出發(fā)點和落腳點。加強統(tǒng) 籌謀劃，聚焦居民急難盼愁的問題訴求，著力完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境設(shè)施，全面改善人居環(huán)境，提升宜居宜 業(yè)水平。
（二）規(guī)劃引領(lǐng)，逐步推進(jìn)。將城市更新納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 規(guī)劃、國土空間規(guī)劃以及城市防洪規(guī)劃統(tǒng)籌實施，做到嚴(yán)控總量、 區(qū)域統(tǒng)籌、增減平衡。統(tǒng)籌安排，穩(wěn)步推動城市功能提升和公共 服務(wù)完善，實現(xiàn)協(xié)調(diào)持續(xù)有機更新。
（三）節(jié)約集約，綜合平衡。盤活存量用地，挖潛低效用地， 提高土地利用效率。通過就地平衡、緊張平衡、積極平衡、綜合 平衡等方式平衡城市整體效益和局部效益，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境 效益、社會效益的統(tǒng)一。
（四）政府引導(dǎo)，市場運作。市政府統(tǒng)一指導(dǎo)城市更新工作， 加強規(guī)劃管控，完善政策支持，加大財政支持力度，提升管理效 能，推動城市更新落到實處。鼓勵和引導(dǎo)市場主體參與城市更新， 堅持高水平策劃、市場化招商、專業(yè)化設(shè)計、企業(yè)化運營，形成 多元化的更新模式。
（五）多元參與，共治共享。堅持黨建引領(lǐng)，社會各方參與， 鼓勵居民、各類業(yè)主在城市更新中發(fā)揮主體主責(zé)作用，加強公眾 參與，建立多元平等協(xié)商共治機制，探索將城市更新納入基層治 理的有效方式，不斷提高精治共治法治水平。
第五條【主要內(nèi)容】 城市更新主要內(nèi)容應(yīng)包括：
（一）開展編制國土空間規(guī)劃等科學(xué)規(guī)劃引領(lǐng)行動，使城市 空間結(jié)構(gòu)更優(yōu)化。
（二）開展提升暢通城市道路、改造城市管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施提 升行動，使城市基礎(chǔ)設(shè)施更完善。
（三）開展建設(shè)文體、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老設(shè)施等公共設(shè)施完善 行動，使城市公共設(shè)施更齊全。
（四）開展推進(jìn)老舊小區(qū)改造、危舊房拆除、改造和集中安 置等人居環(huán)境提升行動，使城市人居環(huán)境更舒適。
（五）開展保護(hù)城市山體自然風(fēng)貌、推進(jìn)水生態(tài)綜合治理等 城市生態(tài)修復(fù)行動，使城市生態(tài)環(huán)境更優(yōu)質(zhì)。
（六）開展構(gòu)建歷史建筑和歷史文化街區(qū)的保護(hù)體系等歷史 文化保護(hù)行動，使歷史文化保護(hù)更有力。
（七）開展公園城市試點建設(shè)和改造，配建社區(qū)服務(wù)設(shè)施等 宜居環(huán)境打造行動，使城市宜居環(huán)境更美好。
（八）開展全面推行“街長制+數(shù)管平臺+智慧社區(qū)”模式，謀 劃智慧城管（二期）提升，推進(jìn)背街小巷的綜合治理，形成“上 下聯(lián)動、條塊結(jié)合、橫向到邊、縱向到底”的工作體系等城市精 細(xì)管理行動，使城市精細(xì)管理更智慧。
（九）加強縣城基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，改善縣城人 居環(huán)境，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，使城鎮(zhèn)化建設(shè)更 健全。
第二章 工作機制
第六條【工作機構(gòu)】 成立機構(gòu)、健全機制。成立市城市更 新行動指揮部，下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，負(fù) 責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。建立市城市更新行動工作制度，明確指
揮部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市城市更新行動各項工作，研究制定城市更新行 動計劃和相關(guān)措施并組織實施。
第七條【城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會職責(zé)】 各城區(qū)政府、開 發(fā)區(qū)管委會及市政府指定的部門單位作為相關(guān)城市更新工作的 責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)指定相應(yīng)部門作為城市更新的組織實施機構(gòu)，具 體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促、管理，統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作。
第八條【市級相關(guān)部門職責(zé)】 市級相關(guān)職能部門依據(jù)職責(zé) 分工，共同推進(jìn)城市更新工作的實施。
第三章 區(qū)域評估
第九條【區(qū)域評估原則】 各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會及市 政府指定的部門單位，結(jié)合本轄區(qū)實際情況研究劃定城市更新單 元并明確相關(guān)建設(shè)時序，組織開展城市更新區(qū)域評估。區(qū)域評估 應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合本轄區(qū)發(fā)展和民生訴求，征求相關(guān)管理部門、利益 相關(guān)人和社會公眾、意向?qū)嵤┲黧w等的意見，并組織專家論證， 合理確定城市更新需求。評估報告應(yīng)經(jīng)城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會 及市政府指定的部門單位通過后，報送市城市更新行動指揮部辦 公室備案。
第十條【區(qū)域評估內(nèi)容】 城市更新區(qū)域評估應(yīng)當(dāng)形成評估
報告，主要包括以下內(nèi)容：
（一）進(jìn)行片區(qū)評估。按照控制性詳細(xì)規(guī)劃，統(tǒng)籌城市發(fā) 展和公眾意愿 ， 明確片區(qū)功能優(yōu)化、主導(dǎo)業(yè)態(tài)方向、公共設(shè)施
完善、城市品質(zhì)提升、歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施 完善的目標(biāo)、要求、策略，細(xì)化公共要素配置要求和內(nèi)容。
（二）劃定城市更新單元。按照公共要素配置要求和相互關(guān) 系，對建成區(qū)中現(xiàn)狀情況較差、 改善需求迫切 、近期有條件 實施建設(shè)的地區(qū) ，結(jié)合專項規(guī)劃、片區(qū)評估和產(chǎn)業(yè)功能布局， 依照片區(qū)更新的原則劃定城市更新單元并予以落實。
（三）城市更新必要性和可行性。各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委 會及市政府指定的部門單位應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌城市發(fā)展和公眾意愿、區(qū)域 現(xiàn)狀、社會穩(wěn)定風(fēng)險、資金平衡等方面因素，論證城市更新的必 要性和可行性。
第四章 實施計劃
第十一條【實施計劃編制】 以城市更新區(qū)域評估為依據(jù)， 統(tǒng)籌各方意見，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會擬定城市更新實施年 度計劃。市城市更新行動指揮部辦公室建立年度計劃動態(tài)管理機 制，納入年度計劃的城市更新項目，進(jìn)入城市更新項目庫，實施 動態(tài)監(jiān)督管理。
第十二條【實施計劃內(nèi)容】 實施計劃應(yīng)當(dāng)包括城市更新單 元內(nèi)的具體項目、規(guī)模、實施主體、投融資模式、進(jìn)度安排等內(nèi) 容。
第十三條【實施計劃確定】 城市更新實施計劃形成后，經(jīng) 城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）會議審議通過，由城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)
管委會）報市城市更新行動指揮部審查通過后實施。
第五章 項目實施
第十四條【實施方案編制】 應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市更新項目實施計 劃組織制定實施方案。實施方案包括更新方式、資金平衡方案、 設(shè)計方案、建設(shè)方案、運營方案等內(nèi)容。實施方案應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合 城市發(fā)展戰(zhàn)略定位和需求，對城市功能、業(yè)態(tài)、形態(tài)等進(jìn)行整體 策劃，優(yōu)化調(diào)整傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，塑造高端城市業(yè)態(tài)，高水平、高質(zhì)量 推動城市更新。
第十五條【項目實施】 城市更新項目實施方案可采取單獨 或綜合采用下列方式推動實施：
（一）保護(hù)修繕。在符合保護(hù)要求的前提下對建筑進(jìn)行維護(hù) 修繕、綜合整治和功能優(yōu)化，對建筑所在區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、公共 服務(wù)配套設(shè)施和環(huán)境進(jìn)行更新完善。
（二）優(yōu)化改造。維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變，通過對建筑 進(jìn)行局部改建、功能置換、修繕翻新，以及對建筑所在區(qū)域進(jìn)行 配套設(shè)施完善等建設(shè)活動，加大老舊小區(qū)宜居改造，促進(jìn)建筑活 化利用和人居環(huán)境改善提升。
優(yōu)化改造應(yīng)堅持現(xiàn)狀底線管控，確有實施困難的，在滿足消 防、安全等要求的前提下，按照規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后，部 分技術(shù)指標(biāo)可以結(jié)合實際情況合理控制。
（三）拆舊建新。將原有建筑物進(jìn)行拆除，按照地塊新的規(guī)
劃設(shè)計條件進(jìn)行重新供地、重新建設(shè)；或在“不超過國有土地和 房屋不動產(chǎn)權(quán)證書記載的用地面積和建筑面積，不改變原房屋用 途和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，不突破原建筑占地面積和原建筑高度”的原則下， 對危舊房屋進(jìn)行拆除重建。城市更新項目應(yīng)當(dāng)符合歷史建筑、古 樹名木及后備資源保護(hù)以及工程建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定。
第十六條【實施主體】 城市更新項目應(yīng)選擇有實力的國有 企業(yè)、社會資本，或由國有企業(yè)和社會資本合作作為項目實施主 體。實施主體參與項目前期土地與房屋征收補償、場地平整等形 成凈地后，以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式依法依規(guī)取得土地使 用權(quán)。
第十七條【實施原則】 城市更新應(yīng)當(dāng)堅持策劃、設(shè)計、運 營一體化，優(yōu)化資源配置，充分利用政策支持，力求實現(xiàn)項目 自 身盈虧平衡。
對資金無法平衡的城市更新項目，在符合規(guī)劃要求的前提 下，可在本轄區(qū)內(nèi)選取地塊，經(jīng)各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會確認(rèn) 后，作為項目平衡地塊，增強城市更新項目資金統(tǒng)籌平衡能力； 對本轄區(qū)內(nèi)無法平衡的項目，經(jīng)上報市政府同意后，可在全市范 圍內(nèi)落實項目平衡地塊，平衡地塊以帶城市設(shè)計方案出讓方式供 應(yīng)。
對政府投資項目，以直接投資方式予以支持；對城市發(fā)展需 要且難以實現(xiàn)平衡的項目，經(jīng)市政府認(rèn)定后可采取資本金注入、 投資補助、貸款貼息等方式給予支持。
第十八條【過程管理】 城市更新項目立項、環(huán)評、用地、 規(guī)劃、建設(shè)、防洪、消防、節(jié)能、園林綠化等各環(huán)節(jié)涉及市政府 部門審批的事項，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化審批流程，開辟綠色通道， 實行并聯(lián)審批、限時辦結(jié)。
各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)建立部門聯(lián)動機制和項目準(zhǔn)入 退出機制，與實施主體簽訂履約協(xié)議書，實施項目動態(tài)監(jiān)管。
第六章 資金籌措
第十九條【籌措渠道】 多渠道籌集城市更新資金，具體包
括：
（一）各級財政安排的城市更新資金。
（二）金融機構(gòu)融資資金。
（三）參與城市更新的市場主體投入的資金。
（四）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金。
（五）其他符合規(guī)定的資金。
第二十條【資金計劃】 各級政府應(yīng)當(dāng)加強對城市更新的財 政投入，對符合專項債券發(fā)行條件的城市更新項目，由市發(fā)展改 革、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門優(yōu)先爭取新增地方政府專項債券 資金支持；鼓勵各金融機構(gòu)積極探索開發(fā)各類信貸金融產(chǎn)品和服 務(wù)支持城市更新；積極引入各類社會資本，探索設(shè)立城市更新專 項基金；合理引導(dǎo)居民出資參與更新改造。
第二十一條【資金統(tǒng)籌】 充分發(fā)揮財政資金的撬動作用，
整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、排 水防澇等專項財政資金統(tǒng)籌用于城市更新。
第二十二條【社會資本方參與】 鼓勵和引導(dǎo)社會資本通過 公開、公平、公正方式參與城市更新項目，探索政府與居民合理 共擔(dān)機制、政府和社會資金合作開展城市更新模式。
第七章 政策支持
第二十三條【優(yōu)化平衡】 在片區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施滿足需 求的基礎(chǔ)上，允許城市更新單元地塊在片區(qū)總開發(fā)強度不變的前 提下做相應(yīng)調(diào)整優(yōu)化，實現(xiàn)區(qū)域平衡。利用既有建筑發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、 新業(yè)態(tài)、新商業(yè)，在符合相關(guān)規(guī)定前提下可實行繼續(xù)按原用途和 土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。
第二十四條【制度管理】 市城市更新行動指揮部辦公室建 立城市更新管理制度，加強統(tǒng)籌指導(dǎo)各項城市更新建設(shè)活動以符 合空間形態(tài)和功能提升的要求。
第二十五條【土地支持】 城市更新項目用地符合協(xié)議出讓 規(guī)定的，可按照協(xié)議出讓方式供地；不符合協(xié)議出讓規(guī)定的，按 照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；列入歷史保護(hù)建筑、近現(xiàn)代保護(hù)建筑名錄或有 文物保護(hù)要求的，可以通過帶設(shè)計方案出讓的方式供地。
城市更新項目中的“邊角地” 、“夾心地” 、“插花地”等零星土 地， 以及不具備單獨開發(fā)條件的土地，可與周邊用地整合實施。 鼓勵利用城市中的零星土地，進(jìn)行城市微型公共空間改造，建設(shè)
口袋公園、運動場地、社區(qū)活動場地等。
第二十六條【運作模式】 鼓勵城市更新項目探索跨項目、 跨片區(qū)統(tǒng)籌、開發(fā)運營一體化的運作模式，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一 實施、統(tǒng)一運營。
第二十七條【優(yōu)惠政策】 符合條件的城市更新項目按規(guī)定 減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費（人防易地建設(shè)費除 外），按規(guī)定享受相關(guān)財稅扶持等優(yōu)惠政策。
城市更新項目如符合“退城入園”條件的，可按規(guī)定享受現(xiàn)行 相關(guān)政策優(yōu)惠。
第八章 附 則
第二十八條 市政府相關(guān)部門按照本辦法制定土地、規(guī)劃、 建設(shè)、消防、園林綠化、項目審批、財稅等相關(guān)配套政策。
第二十九條 獨立實施的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目、棚戶區(qū)改 造項目、土地熟化項目、歷史文化保護(hù)項目等，可按照國家和我 市現(xiàn)行規(guī)定實施，并享受本辦法規(guī)定的相關(guān)支持政策。
第三十條 本辦法中未明確規(guī)定的規(guī)劃、土地、征遷、建設(shè)、 環(huán)保等事項，按照現(xiàn)有法律法規(guī)及政策執(zhí)行。
第三十一條 各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會可依據(jù)本辦法制定 本轄區(qū)操作細(xì)則。各縣（市）政府可參照執(zhí)行。
第三十二條 本辦法自印發(fā)之日起施行。
