北海市自然資源局關(guān)于印發(fā)《北海市
加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題
實施細則(試行)》的通知
北自然資發(fā)〔2022〕113 號
各縣（區(qū)）人民政府，潿洲島旅游區(qū)管委會，市人民政府各部門，各園區(qū)管委會，各有關(guān)單位：
經(jīng)北海市人民政府同意，現(xiàn)將《北海市加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題實施細則(試行)》印發(fā)你們，請認真貫徹實施。
北海市自然資源局
2022年9月27日
北海市加快解決不動產(chǎn)登記
歷史遺留問題實施細則(試行)
根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)自然資源廳印發(fā)關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（桂自然資發(fā)〔2021〕54號）的要求，為落實以人民為中心的發(fā)展思想，解決因歷史遺留問題導(dǎo)致的不動產(chǎn)“登記難”，切實維護群眾權(quán)益，結(jié)合我市實際，特制定本細則。
一、關(guān)于解決登記主體缺失的問題
（一）關(guān)于解決因改組、改制、合并或兼并等原因造成申請主體不清的問題。
1.涉及國有企事業(yè)單位的，由國有資產(chǎn)管理部門或企事業(yè)單位上級主管部門進行申請主體認定，出具認定意見后，可向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請。經(jīng)公告（公示期不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，按要求辦理不動產(chǎn)登記。
2.不涉及國有企事業(yè)單位的，由涉及的權(quán)利人自行協(xié)商或經(jīng)人民法院判決、當?shù)刂俨梦瘑T會裁決等方式認定申請主體后，申請人可持協(xié)商書面意見或人民法院或仲裁委員會的生效法律文書單方提出登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予辦理。
（二）關(guān)于解決開發(fā)建設(shè)單位滅失造成申請主體缺失的問題。
1.國有土地上已經(jīng)出售房屋的建設(shè)項目因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理。沒有承繼單位和上級主管部門且購房合同已備案，已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會代為申請；未成立業(yè)主委員會的，可以由不動產(chǎn)所在地的轄區(qū)人民政府指定的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦）、居委會代為申請辦理或由轄區(qū)人民政府協(xié)調(diào)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦）、相關(guān)部門指導(dǎo)成立業(yè)主委員會后代為申請辦理。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理后，經(jīng)公告（公示期不少于30個工作日）無異議或異議不成立及申請登記所需材料符合要求的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。因特殊原因，同一項目所有住房未能一并辦理轉(zhuǎn)移登記的，剩余住房可在登記簿中對首次登記及權(quán)利主體滅失情況予以記載，不核發(fā)首次登記紙質(zhì)證書，后續(xù)購房人申請不動產(chǎn)登記的，按已辦理首次登記的程序辦理。
前款涉及建設(shè)項目未進行竣工驗收的，應(yīng)依法驗收完成后再申請不動產(chǎn)登記。開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位已經(jīng)滅失的，前款確定的申請主體可作為驗收申請主體組織竣工驗收材料并向有關(guān)機關(guān)申請竣工驗收手續(xù)。
2.已辦理首次登記，開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位已經(jīng)滅失且購房合同已備案的，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記；購房合同未備案但屬于唯一權(quán)利人的，可以由市人民政府指定的機構(gòu)或組織核實后，由購房人單方申請辦理。
（三）關(guān)于解決房地權(quán)利人不一致造成登記主體缺失的問題。
1.因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)核實權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的，可按照“地隨房走”的原則由房屋所有權(quán)人單方申請辦理房地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在進行不動產(chǎn)登記時，應(yīng)將原房產(chǎn)證書和土地證書收回或公告作廢。
原土地使用權(quán)人或開發(fā)建設(shè)單位已滅失或不主動配合的，經(jīng)房屋所有權(quán)人單方申請后，按以下方式處理：
（1）由不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)出書面通知，要求原土地使用權(quán)人或開發(fā)建設(shè)單位在30個工作日內(nèi)辦理更正或注銷登記。通知書盡可能詳細說明情況，解釋注銷原土地證書的必要性及合法性，消除原土地使用權(quán)人或開發(fā)建設(shè)單位的顧慮。
原土地使用權(quán)人逾期不提交登記申請的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在門戶網(wǎng)站刊登《不動產(chǎn)更正登記公告》，公告期15個工作日。逾期無人提出異議或異議不成立的，在門戶網(wǎng)站依法公告作廢原土地證書，為申請人辦理不動產(chǎn)登記。
（2）涉及協(xié)助人民法院執(zhí)行不動產(chǎn)的，法院協(xié)助執(zhí)行的法律文書上明確記載不動產(chǎn)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，直接在門戶網(wǎng)站依法公告作廢原土地證書，協(xié)助人民法院執(zhí)行不動產(chǎn)登記。
（3）原土地使用權(quán)人或開發(fā)建設(shè)單位原土地證書在房屋所有權(quán)人單方申請前已收回或公告作廢的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接為申請人辦理不動產(chǎn)登記。
2.注銷土地證書后，涉及住宅樓與辦公樓、工業(yè)廠房等共用宗地的，剩余部分國有土地使用權(quán)仍屬于原證書持有單位名下。若原證書持有單位申請辦理分割手續(xù)的，依據(jù)有關(guān)規(guī)定為原證書持有單位核發(fā)剩余部分土地不動產(chǎn)權(quán)證。
3.本條涉及已批準上市交易的已購公有住房住宅樓的，住宅樓按幢設(shè)宗為業(yè)主辦理不動產(chǎn)登記，涉及補交土地出讓金的，依法先補交出讓金后再辦理不動產(chǎn)登記。
（四）關(guān)于解決開發(fā)建設(shè)單位不配合不動產(chǎn)登記造成登記主體缺失的問題。
房屋已建成銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)建設(shè)單位以開發(fā)建設(shè)單位法定負責人失聯(lián)等理由長期不配合辦理房屋首次登記，致使業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記的，房屋交易主管部門或其他有權(quán)機關(guān)應(yīng)及時督促、約談開發(fā)建設(shè)單位，要求其盡快履行購房合同相關(guān)義務(wù)。
經(jīng)督促后，開發(fā)建設(shè)單位仍拒絕配合或逾期不配合的，經(jīng)住宅小區(qū)業(yè)主委員會申請，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人，經(jīng)公告（公示期不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，由小區(qū)業(yè)主委員會或三分之二以上的業(yè)主代表作為主體申請辦理不動產(chǎn)首次登記和轉(zhuǎn)移登記。
對無正當理由且拒不履行購房合同相關(guān)義務(wù)、不配合辦理產(chǎn)權(quán)登記的開發(fā)建設(shè)單位，住建部門應(yīng)及時將該開發(fā)建設(shè)單位及法人代表列入失信名單。
二、關(guān)于解決土地權(quán)屬來源不清或權(quán)屬資料不全的問題
（五）關(guān)于解決已辦理《房屋所有權(quán)證》但無《國有土地使用證》的問題。
1.已依法辦理《房屋所有權(quán)證》但無《國有土地使用證》，有合法土地權(quán)屬來源的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記。涉及未繳納土地出讓金的，應(yīng)登記為劃撥土地。
2.屬于城鎮(zhèn)獨立式個人住宅，已依法辦理《房屋所有權(quán)證》但無《國有土地使用證》，無土地權(quán)屬來源的，鑒于原《房屋所有權(quán)證》屬于房屋確權(quán)發(fā)證，符合當時的相關(guān)政策，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)公告（公示期不少于30個工作日）無權(quán)屬爭議的，直接按劃撥性質(zhì)辦理不動產(chǎn)登記。城鎮(zhèn)獨立式個人住宅用地面積原則上按《房屋所有權(quán)證》上記載的土地面積登記；《房屋所有權(quán)證》無記載土地面積的，依據(jù)房屋第一層平面圖范圍確定土地面積。
前款情況屬于中房集團北海公司、廣西城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司、北海市郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司、北海市恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、海城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司等公司在屋仔村住宅小區(qū)、譚屋村住宅小區(qū)、石子嶺住宅小區(qū)、廣場里住宅小區(qū)、海寧住宅小區(qū)、地角沙井頭小區(qū)、南珠東小區(qū)及漁港路、菜園里、獨樹根、徐屋東、變電南（東）小區(qū)等區(qū)域內(nèi)開發(fā)的商品房，始于上世紀80年代開發(fā)，且已繳納了相關(guān)的土地費，用地按出讓性質(zhì)辦理。出讓年限70年，起算時間按購房合同的簽訂時間起算，無法提供購房合同的按購房發(fā)票開具時間起算。
3.屬于項目建設(shè)或單位用地，已依法辦理《房屋所有權(quán)證》但無《國有土地使用證》，無土地權(quán)屬來源的，應(yīng)區(qū)分用地時間按如下方式處置：
（1）在1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，且在國有土地上已建成使用的不動產(chǎn)，已辦理房屋所有權(quán)登記，無土地權(quán)屬來源的，經(jīng)公告（公示期不少于30個工作日）無權(quán)屬爭議的，不再補辦劃撥用地手續(xù)，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接按劃撥性質(zhì)辦理不動產(chǎn)登記。
（2）1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后，在依法征收為國有建設(shè)用地上已建成使用的不動產(chǎn)，已辦理房屋所有權(quán)登記、無土地權(quán)屬來源的，經(jīng)公告（公示期不少于30個工作日）無權(quán)屬爭議的，報經(jīng)市人民政府批準，按劃撥性質(zhì)辦理不動產(chǎn)登記。
4.不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理上述不動產(chǎn)歷史遺留問題中，發(fā)現(xiàn)雖已辦理房屋所有權(quán)證，但因改擴建導(dǎo)致房屋現(xiàn)狀與房屋所有證不相符且未能提供合法報建手續(xù)的，移送至轄區(qū)自然資源部門依法調(diào)查處置。
如改擴建的房屋現(xiàn)狀占地與原房屋用地范圍、面積一致的，可在對違法建設(shè)行為依法查處后，按劃撥性質(zhì)辦理單獨土地使用權(quán)的不動產(chǎn)登記，原《房屋所有權(quán)證》依法注銷或作廢。改擴建的建構(gòu)筑物需依法補辦報建、竣工驗收手續(xù)后再申請辦理不動產(chǎn)登記。
前款涉及違法建設(shè)的，應(yīng)由行政執(zhí)法部門依法處置完成后再補辦相關(guān)審批、登記程序。
（六）關(guān)于解決《房屋所有權(quán)證》記載的土地面積大于《國有土地使用證》記載土地面積的問題。
城鎮(zhèn)獨立式個人住宅《房屋所有權(quán)證》上記載的土地面積（直接記載或根據(jù)記載的第一層房屋平面圖范圍確定）大于《國有土地使用證》記載的土地面積的，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確定超出面積部分具體范圍后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)公告（公示期不少于30個工作日）無權(quán)屬爭議的，按《房屋所有權(quán)證》上記載的土地面積辦理不動產(chǎn)登記。如原用地土地性質(zhì)為劃撥的，直接按劃撥性質(zhì)辦理新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》；如原用地土地性質(zhì)為出讓的，需對超出面積部分協(xié)議補辦土地出讓后再辦理不動產(chǎn)登記，超出面積部分土地的具體年限與原用地保持一致。
（七）關(guān)于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，黨政機關(guān)、事業(yè)單位無土地、房屋權(quán)屬來源的問題。
1.屬于黨政機關(guān)、事業(yè)單位已建成且無權(quán)屬爭議、無土地、房屋權(quán)屬來源的不動產(chǎn)，由土地、房屋使用單位或當?shù)貒匈Y產(chǎn)管理部門向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出申請，并提交土地、房屋使用單位和當?shù)貒匈Y產(chǎn)管理部門共同出具的使用土地情況（具體載明屬于1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前一直沿用）和不動產(chǎn)權(quán)屬來源、權(quán)屬無爭議的說明函，涉及申請“房地一體”登記的，一并提交經(jīng)住建部門審核的房屋符合質(zhì)量安全相關(guān)材料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)公告（公示期不少于30個工作日，涉及國家秘密的除外）無異議或異議不成立的，由自然資源部門按現(xiàn)狀出具符合國土空間規(guī)劃意見，經(jīng)市人民政府同意后，按國有劃撥性質(zhì)直接辦理 “房地一體”不動產(chǎn)登記至使用單位或當?shù)貒匈Y產(chǎn)管理部門名下。未提供房屋符合質(zhì)量安全相關(guān)材料或鑒定后不符合房屋質(zhì)量安全要求的，僅登記國有土地使用權(quán)，不登記房屋所有權(quán)。
2.前款黨政機關(guān)、事業(yè)單位不動產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓至非機關(guān)、事業(yè)單位的自然人、法人、其他組織的，原黨政機關(guān)、事業(yè)單位應(yīng)一并提交相關(guān)轉(zhuǎn)讓文件及轉(zhuǎn)讓時的依據(jù)，符合國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，經(jīng)市人民政府同意并補辦土地出讓手續(xù)后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)按國有出讓性質(zhì)直接辦理登記到受讓人名下；不符合國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，應(yīng)辦理至原黨政機關(guān)、事業(yè)單位名下。
（八）關(guān)于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，城鎮(zhèn)獨立式個人住宅房屋土地權(quán)屬來源不全的問題。
國有建設(shè)用地上已建成使用的城鎮(zhèn)獨立式個人住宅無土地權(quán)屬來源、無權(quán)屬爭議、未辦理房屋所有權(quán)登記的，由轄區(qū)自然資源局按《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》報轄區(qū)人民政府作出確權(quán)批復(fù)文件后辦理不動產(chǎn)登記。
（九）關(guān)于解決城鎮(zhèn)范圍內(nèi)單位原違規(guī)用地建設(shè)的問題。
在1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后至2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）實施前，違規(guī)用地建成的房屋（“小產(chǎn)權(quán)房”除外）且未辦理房屋所有權(quán)登記的，期間有關(guān)部門已依法作出處理并補辦用地手續(xù)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)依法處理的證明材料辦理不動產(chǎn)登記。未依法作出處理的，按照項目建設(shè)時有關(guān)政策規(guī)定完善用地、房屋建設(shè)等手續(xù)后，辦理不動產(chǎn)登記。
對于建設(shè)項目用地地類在2009年全國第二次土地調(diào)查成果為建設(shè)用地的，按現(xiàn)狀地類完善用地手續(xù)后，辦理不動產(chǎn)登記；為其它地類的，按原地類完善用地手續(xù)后，辦理不動產(chǎn)登記。
三、關(guān)于解決國有土地上已經(jīng)出售的房屋供地手續(xù)不全或相關(guān)費用未繳的問題
（十）關(guān)于解決項目供地手續(xù)不完善的問題。
由政府主導(dǎo)的國有土地上安置房、棚改房、經(jīng)濟適用房等項目，可按照劃撥、協(xié)議出讓等方式補辦用地手續(xù)。黨政機關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)房改房、集資房的，可按劃撥方式補辦用地手續(xù)。
對于商業(yè)、工業(yè)、辦公等其他建設(shè)項目，可結(jié)合地方實際情況，分不同時間段、不同類型，采取劃撥、協(xié)議出讓等方式按照項目建設(shè)時的政策規(guī)定補辦用地手續(xù)。
（十一）關(guān)于解決欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費的問題。
1.房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)建設(shè)單位存在未按出讓合同約定足額繳交土地出讓價款、未按規(guī)定足額繳納土地使用條件變更出讓金差價，或者開發(fā)建設(shè)單位欠繳稅費的，報經(jīng)市人民政府同意，可按“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。如涉及受讓方需繳交契稅的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)履行納稅義務(wù)后辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定足額繳納土地使用條件變更出讓金差價的，如原市人民政府已批復(fù)出讓金差價金額的，按原市人民政府批復(fù)執(zhí)行（原市人民政府批復(fù)時的土地使用條件與現(xiàn)土地使用變更情況不一致的除外）；如原未報經(jīng)市人民政府批復(fù)過出讓金差價金額的，按批準土地使用條件變更后第一次核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的發(fā)證時間為評估時點（如無規(guī)劃證，則以其他規(guī)劃批準文件為準），按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》核定的規(guī)劃指標評估補收差價。對已竣工驗收的項目，按竣工驗收的規(guī)劃指標評估，如規(guī)劃核實的容積率等規(guī)劃指標小于《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》載明的規(guī)劃指標的，按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》載明的規(guī)劃指標評估。如規(guī)劃核實容積率等規(guī)劃指標大于《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》載明的規(guī)劃指標的，按規(guī)劃核實的容積率等規(guī)劃指標評估。
土地出讓價款追繳問題，由欠繳單位提出繳款計劃并提供名下資產(chǎn)情況，市自然資源局根據(jù)欠繳單位提出的繳款計劃和資產(chǎn)情況擬訂追繳方案報市人民政府審定后，由土地出讓金征繳部門與欠繳單位簽訂分期繳納土地出讓金協(xié)議，如欠繳單位不按協(xié)議繳納土地出讓金的，由土地出讓金征繳部門依法按程序申請人民法院強制執(zhí)行，如欠繳單位不配合簽訂分期繳納土地出讓金協(xié)議的，由出讓金征繳部門依法追繳。
2.房屋尚未入住的住宅項目，開發(fā)單位未按規(guī)定繳納土地出讓價款和相關(guān)稅費的，以及劃撥土地上自建房擅自對外出售，未補繳土地出讓價款的，應(yīng)當依法繳納所欠價款和稅費后，方可辦理不動產(chǎn)登記。
（十二）關(guān)于解決建設(shè)項目用地實際使用范圍超出供應(yīng)地塊范圍的問題。
建設(shè)項目用地實際使用范圍超出供應(yīng)地塊范圍，且地上房屋已經(jīng)出售并已備案的，經(jīng)公告（公示期不少于30個工作日）無異議或異議不成立，按照項目建設(shè)時的政策規(guī)定補辦用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。
四、關(guān)于解決項目驗收手續(xù)不完善的問題
（十三）關(guān)于解決未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實的問題。
國有土地上已經(jīng)出售房屋的建設(shè)項目，已辦理規(guī)劃設(shè)計方案或總平面圖審批但未辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，應(yīng)按規(guī)定補辦建設(shè)工程規(guī)劃許可及規(guī)劃核實手續(xù)后，再依法辦理不動產(chǎn)登記。
對于不具備建設(shè)工程規(guī)劃許可補辦條件，但在1995年1月1日《房地產(chǎn)管理法》實施前已建成的項目，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，報經(jīng)市人民政府同意，按現(xiàn)狀出具符合規(guī)劃的意見。
前款涉及違法建設(shè)的，應(yīng)由行政執(zhí)法部門依法處置完成后再補辦相關(guān)規(guī)劃許可及核實手續(xù)。
（十四）關(guān)于解決違反規(guī)定存在擅自改變用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率等的問題。
違反規(guī)定，存在擅自改變用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可（含《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建設(shè)總平面圖記載的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計指標）的范圍、超容積率等情形的項目，行政執(zhí)法部門依法處置完成后，由自然資源局將有關(guān)情況報規(guī)劃委員會審核，經(jīng)市人民政府批復(fù)同意，按項目建設(shè)時的有關(guān)政策規(guī)定，對項目開發(fā)建設(shè)責任主體進行處置后，自然資源部門根據(jù)處置意見，對符合規(guī)劃的建設(shè)范圍完善規(guī)劃核實等相關(guān)手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。
房屋已銷售且已入住的住宅項目，行政執(zhí)法部門已依法對開發(fā)建設(shè)單位做出行政處罰決定但未執(zhí)行到位的，自然資源部門可按“證罰分離”原則，按前款要求一并報市人民政府批復(fù)同意后，對符合規(guī)劃的建設(shè)范圍完善規(guī)劃核實等相關(guān)手續(xù)后，為購房人一并辦理首次登記與轉(zhuǎn)移登記。
房屋已銷售且已入住的住宅項目，建設(shè)項目部分符合規(guī)劃的，經(jīng)市人民政府批復(fù)同意，由自然資源部門對符合規(guī)劃的部分先行進行規(guī)劃核實，出具符合規(guī)劃的核實意見。
（十五）關(guān)于解決項目建設(shè)工程竣工手續(xù)、消防手續(xù)和人防手續(xù)缺失的問題。
項目建設(shè)工程因報建報批手續(xù)不全或無法進行工程竣工驗收的，由項目開發(fā)建設(shè)單位或相關(guān)權(quán)利主體委托有相應(yīng)資質(zhì)等級的第三方房屋質(zhì)量安全鑒定機構(gòu)對工程項目進行安全鑒定，并出具檢測鑒定報告或鑒定結(jié)論，由市住建部門向市自然資源部門出具同意以檢測鑒定報告和建筑工程符合設(shè)計要求或達到安全要求的意見書，作為竣工驗收備案表的代替材料。
應(yīng)當辦理消防手續(xù)的項目，項目開發(fā)建設(shè)單位或相關(guān)權(quán)利主體可先按照項目竣工時的消防技術(shù)標準要求組織消防安全條件評估，并按要求整改合格后，由項目開發(fā)建設(shè)單位或相關(guān)權(quán)利主體向住建部門申請補辦消防驗收或備案等相關(guān)手續(xù)。
應(yīng)當辦理人防手續(xù)的項目，結(jié)建人防工程已按標準修建完畢，因參建單位材料缺失而無法按照要求遞交材料申請竣工驗收備案手續(xù)的，由項目開發(fā)單位委托有相應(yīng)資質(zhì)等級的第三方按竣工時人防技術(shù)標準（施工圖已審核備案）對人防工程項目進行檢測鑒定（含人防防護設(shè)備），并出具檢測鑒定報告或鑒定結(jié)論。鑒定結(jié)果合格的，可作代替人防工程竣工備案材料辦理竣工備案；建設(shè)單位應(yīng)建不建、應(yīng)建少建、不按標準建的，由市人防海防辦依法立案查處，責令限期整改，對無法整改的項目，由建設(shè)單位出具無法補建和補繳易地建設(shè)費的書面承諾后，按照“處理建設(shè)單位和購房業(yè)主辦證分別對待”的原則，在追繳易地建設(shè)費的同時配合有關(guān)單位辦理相關(guān)不動產(chǎn)手續(xù)。
五、關(guān)于解決房屋、土地信息不一致和跨宗地建設(shè)的問題
（十六）關(guān)于解決國有土地上原分開登記的房屋、土地信息不一致的問題。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，已分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產(chǎn)，繼續(xù)按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。
（十七）關(guān)于解決項目跨宗地建設(shè)和分割、合并辦證的問題。
跨宗的宗地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途及規(guī)劃條件一致且屬同一權(quán)利人的，由權(quán)利人提出申請，經(jīng)市、區(qū)自然資源局按房屋實際占地情況重新調(diào)整宗地范圍并出具意見后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記；調(diào)整后合并的宗地土地使用期限不一致的，以相應(yīng)宗地加權(quán)平均值設(shè)定年限或者以主體建筑所在宗地使用年限確定，調(diào)整后宗地的使用權(quán)起始日期以最早一宗地的起始日期起算；合并的宗地權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途不一致的，應(yīng)先完善相關(guān)手續(xù)，統(tǒng)一宗地各類性質(zhì)后再行辦理不動產(chǎn)登記。
跨宗的宗地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途及規(guī)劃條件一致，但分屬不同權(quán)利人的，需征求其他權(quán)利人同意并形成書面意見，經(jīng)市、區(qū)自然資源局按房屋實際占地情況重新確定宗地范圍出具意見，如權(quán)利人權(quán)屬份額發(fā)生變化的，雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；權(quán)利人權(quán)屬份額沒有發(fā)生變化的，雙方申請不動產(chǎn)變更登記。
項目已辦理規(guī)劃驗收的，在不改變建筑功能僅對內(nèi)部進行分割使用的情況下，經(jīng)市、區(qū)自然資源局出具同意調(diào)整的意見后，可直接辦理分割變更登記手續(xù)，但分割不動產(chǎn)應(yīng)滿足國家關(guān)于不動產(chǎn)單元設(shè)定的要求，禁止以虛擬或劃線分割的方式對房屋單元進行分割；分割涉及變更消防、公共安全等情況的，應(yīng)經(jīng)住建部門批準后再辦理變更登記。
對于利用相鄰、歸屬于不同權(quán)利主體的宗地聯(lián)合建設(shè)的不動產(chǎn)（建成的不動產(chǎn)分屬于聯(lián)合建設(shè)的各方），相關(guān)權(quán)利人申請登記的，市、區(qū)自然資源局出具分割、分攤意見后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以分別辦理不動產(chǎn)登記。分割、分攤后需對原宗地面積進行調(diào)整的，需原宗地權(quán)利人同意并形成書面意見；涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)由國有資產(chǎn)管理部門或有資產(chǎn)管理權(quán)限的部門書面同意意見。
六、關(guān)于解決司法協(xié)助執(zhí)行不動產(chǎn)登記遺留的問題
（十八）關(guān)于解決司法協(xié)助執(zhí)行無土地證書不動產(chǎn)的問題。
1.宗地已核發(fā)《建設(shè)用地批準書》（含《建設(shè)用地許可證》）但未核發(fā)《國有土地使用證》，涉及司法處置的，按如下原則依法處置：
（1）根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的規(guī)定，《建設(shè)用地批準書》（含《建設(shè)用地許可證》）并非現(xiàn)行有效的土地權(quán)屬證書，不能作為土地使用者依法取得土地使用權(quán)的法律憑證。人民法院在處理該類宗地時，應(yīng)與不動產(chǎn)所在地自然資源部門達成一致意見后，才能依法處置，未達成一致意見的，不得處置或要求過戶。
（2）本細則印發(fā)前，宗地已核發(fā)《建設(shè)用地批準書》或《建設(shè)用地許可證》但未核發(fā)《國有土地使用證》，人民法院已發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》要求過戶的，應(yīng)按《國有土地使用權(quán)出讓合同》履行情況區(qū)分處理：
①經(jīng)核查，原行政相對人已按出讓合同約定足額繳交土地出讓價款、完成征地拆遷工作且已履行完成出讓合同其他主要義務(wù)（如涉及城中村改造中的搬遷、配套道路建設(shè)等義務(wù)），已具備首次登記條件的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接為申請執(zhí)行人辦理不動產(chǎn)登記，首次登記與轉(zhuǎn)移登記一并辦理。
②經(jīng)核查，原行政相對人未按出讓合同約定足額繳交土地出讓價款、未完成征地拆遷工作或未履行完成出讓合同其他主要義務(wù)（如涉及城中村改造中的搬遷、配套道路建設(shè)等義務(wù)）以及宗地已實施了土地收回（收購），不具備首次登記條件的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)書面告知人民法院涉及的《協(xié)助執(zhí)行通知書》無可執(zhí)行標的，無法協(xié)助執(zhí)行。人民法院收到書面通知后，可啟動“府院聯(lián)動”機制，綜合采取不予執(zhí)行、代為繼續(xù)履行出讓合同義務(wù)、政府有償收回相關(guān)權(quán)益等方式處置。
2.本細則印發(fā)前，宗地未核發(fā)《國有土地使用證》，但已辦理《房屋所有權(quán)證》，人民法院已發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》要求過戶的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按本細則第（五）點處置完成后辦理不動產(chǎn)登記。
3.除上述遺留問題的情形外，未核發(fā)《國有土地使用證》的宗地，不具有相應(yīng)的土地使用權(quán)，無法直接轉(zhuǎn)讓或過戶。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在收到人民法院的協(xié)助執(zhí)行文書后，應(yīng)及時書面告知人民法院無可執(zhí)行標的的情況。
（十九）關(guān)于解決垂直分戶小區(qū)司法協(xié)助執(zhí)行相關(guān)問題。
1.本細則印發(fā)前，屬于垂直分戶小區(qū)，已持有土地證書，人民法院已發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》要求分割土地過戶，法院相關(guān)文書中已明確分割土地坐標四至的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接協(xié)助人民法院進行不動產(chǎn)登記；法院相關(guān)文書未載明或不明確分割土地坐標四至的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)函告法院，明確宗地坐標后依法協(xié)助人民法院進行不動產(chǎn)登記。
本細則印發(fā)后，屬于垂直分戶小區(qū)的，人民法院分割宗地前應(yīng)征求自然資源部門土地分割規(guī)劃意見，自然資源部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀及規(guī)劃報建情況回復(fù)分割意見。對于確因建成時間較早等原因造成現(xiàn)狀與原規(guī)劃報建情況不一致的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，可同意人民法院按現(xiàn)狀進行土地分割。
2.屬于垂直分戶小區(qū)，購房人已根據(jù)人民法院《協(xié)助執(zhí)行通知書》辦理土地使用權(quán)分割登記，申請補辦房屋規(guī)劃核實的，由轄區(qū)自然資源部門按民房管理權(quán)限進行受理，并按如下原則處置：
（1）原規(guī)劃報建已批準總平面圖和建筑單體方案（或者批準的施工圖）的，轄區(qū)自然資源部門可不再核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，按原批準的規(guī)劃直接進行規(guī)劃核實。不動產(chǎn)登記機構(gòu)按規(guī)劃核實情況進行“房地一體”的不動產(chǎn)登記。
（2）如屬于2013年城市規(guī)劃委員會第七次會議紀要印發(fā)之前已建成住宅小區(qū)，經(jīng)核實《協(xié)助執(zhí)行通知書》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》載明用地面積與現(xiàn)狀一致，但建筑占地范圍、建筑面積與原規(guī)劃報建方案（或者批準的施工圖）情況不一致的，行政執(zhí)法部門依法處置完成后，由轄區(qū)自然資源部門在符合國土空間規(guī)劃的前提下，核實現(xiàn)狀建筑面積與原規(guī)劃報建方案（或者批準的施工圖）建筑面積相差不超過60%的，經(jīng)公告（公示期不少于30個工作日）無異議的，可按現(xiàn)狀坐標點及原規(guī)劃報建的建筑面積出具符合規(guī)劃的核實意見。不動產(chǎn)登記機構(gòu)按規(guī)劃核實情況進行“房地一體”的不動產(chǎn)登記。原經(jīng)行政執(zhí)法部門處罰并辦理了《建設(shè)工程放線驗查、竣工驗收合格單》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接進行“房地一體”的不動產(chǎn)登記。上述情況均應(yīng)載明房屋拆舊建新時，應(yīng)按原規(guī)劃報建總平圖進行建設(shè)。
（二十）關(guān)于解決不動產(chǎn)因抵押、查封等原因無法辦理登記的問題。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，購房人已辦理房屋所有權(quán)登記，但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)建設(shè)單位并處于抵押、查封狀態(tài)，房屋權(quán)利人申請辦理房地一體的不動產(chǎn)登記的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)出書面函件，征求抵押權(quán)人、查封單位意見，函件盡可能詳細說明有關(guān)土地、房屋原分散登記情況和“房地一體”登記要求。收到征求意見函后，抵押權(quán)人、查封單位同意或逾期（至少15個工作日）不提出異議的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記，并在不動產(chǎn)登記簿注明土地抵押、查封狀況，原土地使用證在土地抵押、查封期內(nèi)不作廢。
購房人單獨申請房地一體的不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)同時按本細則第（三）點處置。
查封單位屬于外地法院或檢察院、公安、監(jiān)察機關(guān)等其他機關(guān)的，征求意見期限至少30個工作日。抵押權(quán)人、查封單位不同意或表示異議的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)暫停受理不動產(chǎn)登記，并通知房屋所有權(quán)人可通過司法途徑解決糾紛后另行申請不動產(chǎn)登記。
七、其他問題
（二十一）關(guān)于解決部分商品房小區(qū)出讓手續(xù)認定的問題。
1.凡已按《北海市人民政府關(guān)于重新印發(fā)〈北海市土地費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標準的若干規(guī)定〉的通知》（北政發(fā)〔1992〕6號）、《北海市人民政府關(guān)于重新修訂〈北海市土地出讓金、征地費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標準的若干規(guī)定〉的通知》（北政發(fā)〔1994〕2號）等文件規(guī)定繳清了土地價款，并辦理房產(chǎn)證書或分戶的土地證書至自然人名下的，均視為已繳清出讓金，出讓年限從小區(qū)宗地第一手土地證書發(fā)證日期起算；已繳納價款標準不符合現(xiàn)房屋登記用途標準的，按北政發(fā)〔1992〕6號、北政發(fā)〔1994〕2號文件標準繳清，并收取利息（同期銀行貸款利率）。
2.在北政發(fā)〔1992〕6號、北政發(fā)〔1994〕2號文件執(zhí)行期間已經(jīng)批準同意免交土地價款，并已辦理房產(chǎn)證書或分戶土地證書至自然人名下的，也視為出讓金已繳清，直接辦理轉(zhuǎn)移登記。
（二十二）關(guān)于解決城鎮(zhèn)獨立式住宅用地補辦出讓時與新批準規(guī)劃不一致的問題。
對于規(guī)劃道路等公共服務(wù)設(shè)施占壓現(xiàn)有劃撥的城鎮(zhèn)獨立式住宅用地的，在補辦出讓時，如被占壓范圍內(nèi)現(xiàn)狀為空地或現(xiàn)狀有建筑無產(chǎn)權(quán)證明的，按照符合規(guī)劃面積補辦出讓；如占壓區(qū)域現(xiàn)狀建筑有產(chǎn)權(quán)證明的，經(jīng)申請人申請并出具承諾書，承諾“拆舊建新時必須服從規(guī)劃，且自愿放棄不符合規(guī)劃部分的土地權(quán)益”后，按已登記的土地面積和轄區(qū)自然資源局出具的設(shè)計條件補辦出讓，在出讓合同條款中約定承諾內(nèi)容，并在辦理不動產(chǎn)登記變更時予以備注。
（二十三）關(guān)于解決不動產(chǎn)登記所需資料遺失的問題。
使用權(quán)人保存涉及不動產(chǎn)登記所需資料遺失的，經(jīng)單位或個人申請，相關(guān)職能部門為申請人提供便利，給予相關(guān)資料補正、補發(fā)或存根復(fù)印。申請人提交的補正、補發(fā)或存根材料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)視同合法合規(guī)的材料，并予以辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記。
合浦縣可參照執(zhí)行。
附件
有關(guān)單位名稱
海城區(qū)人民政府，銀海區(qū)人民政府，鐵山港區(qū)人民政府，潿洲島旅游區(qū)管委會，北海工業(yè)園區(qū)管委會，綜合保稅區(qū)管委會，東港產(chǎn)業(yè)園管委會，北海高新區(qū)管委會，北海海洋產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)管理委員會，鐵山港（臨海）工業(yè)區(qū)管理委員會，北海銀灘國家旅游度假區(qū)管委會，市委政法委，市公安局，市中級人民法院，市司法局，北海市稅務(wù)局，市財政局，市國資委，市發(fā)改委，市住建局，市人防海防辦，市審批局，市綜合行政執(zhí)法局，市金融辦，海城區(qū)自源資源局，銀海區(qū)自然資源局，鐵山港區(qū)自然資源局。
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北海市自然資源局辦公室 2022年9月27日印發(fā) |
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