北政辦規(guī)〔2023〕2號
北海市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)北海市城市更新實施辦法的通知
各縣、區(qū)人民政府，潿洲島旅游區(qū)管委會，市人民政府各部門，各園區(qū)管委會，各有關(guān)單位：
《北海市城市更新實施辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
2023年3月29日
（此件公開發(fā)布）
北海市城市更新實施辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范城市更新活動，傳承歷史文脈，提升城市品質(zhì)，完善功能布局，改善人居環(huán)境，按照國家、自治區(qū)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 北海市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的城市更新，適用本辦法。法律、法規(guī)、規(guī)章和國家、自治區(qū)政策對城市更新另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三條 本辦法所稱城市更新，是指對城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)的整治、優(yōu)化、改善等建設(shè)活動，主要內(nèi)容包括：完善城市空間結(jié)構(gòu)、實施城市生態(tài)修復和功能完善工程、強化歷史文化保護和塑造城市風貌、加強完整居住社區(qū)建設(shè)、推進新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完善城市市政管網(wǎng)及市政道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增強城市防洪排澇能力以及市政府認定的其他城市更新情形。
第四條 城市更新堅持以人為本，尊重民意；保護文脈，修復生態(tài)；盤活資源，促進轉(zhuǎn)型；規(guī)劃統(tǒng)籌，持續(xù)更新；政府引導，市場運作；多方參與，共同締造的原則。
第五條 城市更新項目來源：
（一）人民群眾訴求和意見；
（二）城市體檢報告發(fā)現(xiàn)的問題和短板；
（三）國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃及國土空間規(guī)劃要求；
（四）城市更新專項規(guī)劃；
（五）城市更新單元更新需求；
（六）市政府或?qū)俚卣J定的其他情形。
第二章 工作機制
第六條 健全工作組織機構(gòu)。成立以市政府主要領(lǐng)導為組長的城市更新工作領(lǐng)導小組，市級各相關(guān)部門及各轄區(qū)政府（管委會）為小組成員單位。領(lǐng)導小組負責統(tǒng)籌全市城市更新工作，決策重大事項，協(xié)調(diào)重大問題，督促檢查各成員單位工作等。領(lǐng)導小組辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，負責領(lǐng)導小組的日常工作。
第七條 各轄區(qū)政府、各園區(qū)管委會及市政府指定的部門單位是城市更新工作的責任主體（以下簡稱責任主體），要依據(jù)本辦法規(guī)定履行城市更新工作職責，組織實施城市更新。城市更新項目可由原權(quán)利人、政府指定的機構(gòu)或市場主體作為實施主體，涉及多個權(quán)利人的，可由各原權(quán)利人授權(quán)單一主體實施（以下簡稱實施主體）。
第八條 市級相關(guān)職能部門依據(jù)職責分工，共同推進城市更新工作的實施。
第三章 規(guī)劃編制
第九條 結(jié)合城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題與建議，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織編制《北海市城市更新專項規(guī)劃》，明確城市更新目標、重點片區(qū)及其更新方向、計劃和策略等。市自然資源局將《北海市城市更新專項規(guī)劃》相關(guān)內(nèi)容納入國土空間總體規(guī)劃中，做好空間規(guī)劃保障工作。《北海市城市更新專項規(guī)劃》按程序報市政府審批實施。
第十條 《北海市城市更新專項規(guī)劃》是城市更新單元規(guī)劃策劃方案、城市更新項目實施方案編制的重要依據(jù)。城市更新單元宜根據(jù)情況，由責任主體組織編制單元規(guī)劃策劃方案，做好統(tǒng)籌安排。
第十一條 在城市更新專項規(guī)劃和單元規(guī)劃策劃指導下，實施主體或前期業(yè)主組織編制城市更新項目實施方案，實施方案包括更新方式、供地方式、投融資模式、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)運營方案、社會穩(wěn)定風險評估等內(nèi)容。實施主體或前期業(yè)主將城市更新項目實施方案按要求報責任主體審核后，由責任主體報城市更新工作領(lǐng)導小組審批。
第十二條 城市更新單元規(guī)劃策劃或城市更新項目實施方案要避免傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，重點關(guān)注文化保護、生態(tài)修復、產(chǎn)業(yè)提升、民生改善等領(lǐng)域，要堅持“留改拆建”新模式：
（一）除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。
（二）除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模增建，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元或項目內(nèi)拆建比不應大于2。
（三）要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)，城市更新單元或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
（四）注重穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
第四章 項目實施
第十三條 責任主體以城市更新專項規(guī)劃為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌各方意見，擬定城市更新年度計劃。年度計劃應當包括具體項目（儲備項目和實施項目）、實施主體或前期業(yè)主、邊界和規(guī)模、投資及進度安排等內(nèi)容，報城市更新工作領(lǐng)導小組審定。
第十四條 城市更新工作領(lǐng)導小組辦公室建立城市更新項目庫，納入年度計劃的城市更新項目，享受城市更新相關(guān)政策支持。項目庫實施動態(tài)監(jiān)督管理，其他重大城市更新項目可以成熟一個報批一個。
第十五條 城市更新可單獨或綜合采取下列方式推動實施：
（一）保護修繕。在符合保護要求的前提下對建筑進行維護修繕、綜合整治和功能優(yōu)化，對建筑所在區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施和環(huán)境進行更新完善。
（二）優(yōu)化改造。在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，通過對建筑進行局部改建、功能置換、修繕翻新，對建筑所在區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施、其他配套設(shè)施進行完善等建設(shè)活動，促進建筑活化利用、城市基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)增效和人居環(huán)境改善提升。優(yōu)化改造應堅持現(xiàn)狀底線管控，確有實施困難的，在滿足消防、安全等要求前提下，按照規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后，部分技術(shù)指標可以結(jié)合實際情況合理控制。
（三）拆舊建新。將原有建筑物進行拆除，按照地塊新的規(guī)劃設(shè)計條件進行重新供地、重新建設(shè)；或在不超過國有土地和房屋不動產(chǎn)權(quán)證書記載的用地面積和套內(nèi)建筑面積，符合現(xiàn)行規(guī)范要求的原則下，合理增加公共空間、停車位、電梯等設(shè)施，對危舊房屋進行拆除重建。
第十六條 城市更新項目應當符合文物保護、歷史建筑、古樹名木及后備資源保護以及工程建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定。
第十七條 需由政府組織實施的城市更新項目，應按有關(guān)規(guī)定通過公開招標等形式選擇具有信譽良好、資產(chǎn)負債率較低、融資能力較強、項目管理經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢的國有企業(yè)或其他有實力市場主體作為實施主體。
第十八條 更新區(qū)域內(nèi)的城市更新活動，由責任主體統(tǒng)籌開展。非政府規(guī)劃和管理需要的城市更新項目，可在責任主體的統(tǒng)籌組織下，由原權(quán)利人或原權(quán)利人通過公開招標等方式確定實施主體。
第十九條 城市更新涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動的，可提交權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料等依法依規(guī)申請辦理不動產(chǎn)登記。城市更新不涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動的，可通過市場租賃方式取得原建筑使用權(quán)。城市更新既不涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動，也不需要取得原建筑使用權(quán)的，經(jīng)充分征求原建筑權(quán)利人意見后依法實施。
第二十條 責任主體應建立部門聯(lián)動機制和項目準入退出機制，與實施主體簽訂履約協(xié)議書，實施項目動態(tài)監(jiān)管。
第五章 資金籌措
第二十一條 多渠道籌集城市更新資金，具體包括：
（一）各級財政安排的城市更新資金；
（二）金融機構(gòu)融資資金；
（三）參與城市更新的市場主體投入的資金；
（四）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金；
（五）其他符合規(guī)定的資金。
第二十二條 各級政府應當加強對城市更新的財政投入，加大政府專項債券對城市更新的支持；鼓勵利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產(chǎn)品；積極引入各類社會資本；合理引導居民出資參與更新改造。
第二十三條 充分發(fā)揮財政資金的撬動作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項財政資金統(tǒng)籌用于城市更新。
城市更新項目形成的土地價款，可支配部分統(tǒng)籌用于城市更新。對列入城市更新年度計劃的項目，本著支持項目推進的原則，結(jié)合項目拆遷成本、運營方式等情況，采取一事一議的方式，綜合確定土地收入分配辦法。
第二十四條 鼓勵和引導社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市更新項目，探索城市更新政府與居民合理共擔機制、政府和社會資金合作建設(shè)模式。積極引入市場力量，探索設(shè)立城市更新專項基金。
第二十五條 強化城市更新風險防控。財政部門指導梳理債務(wù)規(guī)模、總量、性質(zhì)，針對經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的各種流動性、局部性、系統(tǒng)性債務(wù)風險，建立完善防控預案和預警分析體系。嚴格規(guī)范舉債、償債程序，確保合理舉債、按需償債、貸償有序。涉及居民回遷安置、政策性貸款、債券、公益事業(yè)、財政投資、國企投資等城市更新項目，要進一步強化城市更新項目監(jiān)督管理，嚴格控制建設(shè)管理成本，實行審計全過程監(jiān)督，保障資金使用安全。
第六章 政策支持
第二十六條 土地支持政策
（一）對具備條件的城市更新項目，優(yōu)先推薦列入自治區(qū)重大項目，優(yōu)先保障土地等要素供應。
（二）市自然資源局對城市更新項目，結(jié)合國土空間規(guī)劃依法進行地價評估，重新確定土地用途、容積率，并依法確定土地使用年限等工作。
（三）城市更新項目涉及土地出讓的，依據(jù)經(jīng)市人民政府批準的供地方案辦理供地手續(xù)。除房地產(chǎn)開發(fā)以外，須政府嚴格控制的城市更新項目，可采用帶方案掛牌出讓方式供地。
（四）符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式辦理供地手續(xù)。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外的，可采取協(xié)議方式出讓。
（五）更新項目在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，發(fā)展國家、自治區(qū)以及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由市投資主管部門及有關(guān)部門提供符合條件的證明文件，經(jīng)市人民政府批準，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
（六）更新項目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，依據(jù)經(jīng)市人民政府批準的供地方案辦理供地手續(xù)。土地租金實行年租制，年租金根據(jù)“專業(yè)評估、集體討論、報市政府審定”的原則確定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
（七）土地使用權(quán)人不具備開發(fā)建設(shè)意愿或能力，符合轉(zhuǎn)讓條件的，可轉(zhuǎn)讓給新的實施主體進行開發(fā)建設(shè)。
第二十七條 規(guī)劃支持政策
（一）在片區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施滿足需求的基礎(chǔ)上，允許城市更新單元地塊在片區(qū)總開發(fā)強度不變的前提下做相應調(diào)整優(yōu)化，實現(xiàn)區(qū)域平衡。提高產(chǎn)業(yè)用地利用效率，適度提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地容積率指標。利用既有建筑發(fā)展國家、自治區(qū)以及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)的，在市投資主管部門及有關(guān)部門提供符合條件的證明文件后，可實行用途兼容使用。
（二）城市更新項目中的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等零星土地，以及不具備單獨建設(shè)條件的土地，可與周邊用地整合實施，納入整體改造范圍。鼓勵利用城市中的零星土地，進行城市微型公共空間改造，建設(shè)口袋公園、運動場地、社區(qū)活動場地等。
（三）鼓勵地上地下立體開發(fā)建設(shè)，科學利用城市地下空間資源。
（四）鼓勵老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級，允許對原有建筑進行內(nèi)部加層改造、增加連廊、電梯等配套設(shè)施。
第二十八條 不動產(chǎn)登記支持政策
（一）城市更新涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動的，可通過房屋征收、協(xié)議搬遷、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式依法辦理不動產(chǎn)登記。
（二）因風貌保護、建筑保護等需要，在國有建設(shè)用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應當予以保留的房屋，當事人可以在申請建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時一并申請房屋所有權(quán)首次登記，也可與該國有建設(shè)用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權(quán)首次登記，并在不動產(chǎn)登記簿中注明相關(guān)事實。
第二十九條 征收安置支持政策
堅持按區(qū)平衡原則。拓展安置形式，更新過程中通過自愿參與、民主協(xié)商的方式，提供多途徑選擇，探索多渠道、多方式安置補償方式，實現(xiàn)居住條件改善、地區(qū)品質(zhì)提升?？梢圆捎玫葍r置換、原地安置、異地安置、放棄房屋采用貨幣安置等方式進行安置。城市更新項目涉及征收補償安置且符合住房保障政策的，優(yōu)先納入住房保障范圍。
第三十條 行政審批支持政策
開辟城市更新項目綠色通道，精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。市有關(guān)部門積極支持項目實施主體辦理項目及各子項目用地、建設(shè)、融資等相關(guān)手續(xù)，保證項目順利合規(guī)推進。對城市更新重點項目，可采取“一事一議”方式，從項目審批、土地供應、用地調(diào)整、方案制定、資源配給、財政等方面給予重點支持，更好保障項目落地。
第三十一條 運作支持政策
對經(jīng)濟無法平衡的城市更新項目，在符合規(guī)劃要求前提下，可在本轄區(qū)或全市范圍內(nèi)選取地塊，作為項目平衡地塊，平衡地塊可以帶規(guī)劃設(shè)計方案的出讓方式供應，增強城市更新項目資金統(tǒng)籌平衡能力。
第三十二條 財稅支持政策
（一）對政府投資項目，以直接投資方式予以支持；對城市發(fā)展需要且難以實現(xiàn)平衡的項目，經(jīng)市人民政府認定后可采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。
（二）納入市城市更新計劃的項目，符合條件的，可享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關(guān)減免政策。
第七章 附 則
第三十三條 責任主體、實施主體及相關(guān)人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，應當依法依規(guī)追究相關(guān)責任。
第三十四條 市政府相關(guān)部門應按照本辦法制定土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、園林綠化、項目審批、不動產(chǎn)登記、財稅等相關(guān)配套政策。
第三十五條 獨立實施的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目、棚戶區(qū)改造項目、土地熟化項目、歷史文化保護項目、危舊房改住房改造項目等，可按照國家和我市現(xiàn)行規(guī)定實施，按要求進入城市更新項目庫后，可享受本辦法規(guī)定的相關(guān)支持政策。
第三十六條 本實施辦法中未明確規(guī)定的規(guī)劃、土地、征遷、建設(shè)、環(huán)保等事項，按照現(xiàn)有法律法規(guī)及政策執(zhí)行。
第三十七條 各轄區(qū)政府可依據(jù)本辦法制定本轄區(qū)操作細則?？h政府可參照本辦法執(zhí)行。
第三十八條 本實施辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋，自印發(fā)之日起施行。
