附件1
環(huán)江毛南族自治縣住宅專項維修資金管理辦法
（送審稿）
第一章 總 則
第一條 為加強對全縣住宅專項維修資金的管理和使用，保障住宅共有部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物業(yè)管理條例》（國務院令〔2007〕54號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令〔2007〕165號）和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（十一屆人大常委會公告第59號）、《廣西壯族自治區(qū)〈住宅專項維修資金管理辦法〉實施細則》（桂建房〔2011〕11號）、《河池市住宅專項維修資金管理辦法》（河政辦發(fā)〔2015〕2號）等法規(guī)和有關規(guī)定，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條 本縣行政規(guī)劃區(qū)內具有共用部位、共用設施設備的居民住宅、住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。
第三條 住宅專項維修資金的管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、所有權人決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。
第四條 自治縣房產主管部門負責全縣住宅專項維修資金歸集與使用的指導和監(jiān)督工作。
財政、審計部門按照各自職責做好住宅專項維修資金的監(jiān)督工作。
第五條 自治縣房產主管部門設立住宅專項維修資金專用存款賬戶，并委托商業(yè)銀行作為住宅專項維修資金的專用存款賬戶管理銀行，在專戶管理銀行分別開立住宅專項維修資金專用存款賬戶。
開立住宅專項維修資金專用存款賬戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；公有住房專項維修資金專戶，按照售房單位設賬。
第六條 自治縣房產主管部門應當建立健全住宅專項維修資金檔案資料管理制度。
笫二章 交 存
第七條 業(yè)主應當按照本辦法交存住宅專項維修資金，業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第八條 本縣行政規(guī)劃區(qū)內首期住宅專項維修資金交存標準，按照《自治縣九屆人民政府第27次常務會議紀要》執(zhí)行，售后公有住房應當交存住宅專項維修資金。
未配置電梯的物業(yè)、已配置電梯的物業(yè)，交存數額為專有部分建筑面積每平方米32元。
第九條 本辦法施行前，已按照有關規(guī)定或合同約定歸集住宅專項維修資金的，應當統(tǒng)一交存至專戶管理銀行，其管理與使用依照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實施前未建立或未按照規(guī)定交存住宅專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主應當自本辦法實施之日起，每年按照專有部分建筑面積每平方米8元的標準，連續(xù)四年將首期專項維修資金交存至住宅專項維修資金專用存款賬戶。
本辦法施行前，物業(yè)管理區(qū)域已辦理預售許可證的，開發(fā)建設單位無需墊付預繳該區(qū)域住宅專項維修資金。
第十條 開發(fā)建設單位和公有住房售房單位應當在商品房銷售合同或出售協議書中，以專門條款與購房者約定住宅專項維修資金交存的標準、面積基數、總金額、交存時間、交存方式等事項，由業(yè)主按照本辦法交存住宅專項維修資金。
第十一條 新建商品住宅的開發(fā)建設單位應當在辦理商品房預售許可證前，按照房產主管部門商品房測繪備案的建筑物總面積足額墊付預繳住宅專項維修資金。
業(yè)主在申請辦理商品房權屬登記前，應當向開發(fā)建設單位支付預交的住宅專項維修資金，并到管理機構辦理更名手續(xù)。
第十二條 已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入房產主管部門在銀行開設的公有住房住宅專項維修資金專用存款賬戶。開立公有住房住宅專項維修資金專用存款賬戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬，其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入公有住房專項維修資金專用存款賬戶。
第十三條 物業(yè)購買人應當在辦理房屋交付手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專用存款賬戶。
未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十四條 交存住宅專項維修資金應當按照下列程序辦理。
（一）業(yè)主向管理機構提交住宅專項維修資金交存登記表、房屋銷售合同或房屋所有權證、業(yè)主的身份證明等材料后，領取住宅專項維修資金交存通知單。
（二）業(yè)主憑住宅專項維修資金交存通知單到專戶管理銀行交存維修資金，取得住宅專項維修資金交款憑證。
（三）業(yè)主憑住宅專項維修資金交款憑證到管理機構領取票據。
第十五條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。相關業(yè)主續(xù)交后的住宅專項維修資金余額，不得少于其按本規(guī)定應交首期住宅專項維修資金的數額。
住宅專項維修資金的續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。未成立業(yè)主大會續(xù)交維修資金的，由業(yè)主按照首期住宅專項維修資金標準補足。
第三章 管 理
第十六條 業(yè)主大會成立前，住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地房產主管部門設立的管理機構作為專門機構負責代為監(jiān)管。已售公有住房住宅專項維修資金，存入公有住房住宅專項維修資金專用存款賬戶。
第十七條 業(yè)主大會成立后條件成熟的也可以交由業(yè)主委員會自主管理。業(yè)主大會決定不再委托管理機構代管的，應當就下列事項進行表決：
（一）不委托管理機構代管住宅專項維修資金的決議。
（二）住宅專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案。
（三）委托物業(yè)服務單位或會計師事務所作為業(yè)主大會住宅專項維修資金賬目管理單位的協議草案。
（四）住宅專項維修資金賬目管理辦法。
（五）確定業(yè)主委員會主任為住宅專項維修資金賬目責任人的決議。
（六）其他與住宅專項維修資金有關的決議事項。
以上事項經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后，業(yè)主委員會可以持業(yè)主大會的有效決議到管理機構辦理住宅專項維修資金劃轉手續(xù)。
管理機構應當在收到資金劃轉備案手續(xù)后10個工作日內，書面通知專戶管理銀行開立業(yè)主大會住宅專項維修資金賬戶，將住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會住宅專項維修資金賬戶。專戶管理銀行應當分戶辦理業(yè)主住宅專項維修資金存儲卡并發(fā)給業(yè)主。管理機構將有關收支情況賬目移交業(yè)主大會委托的賬目管理單位，所委托賬目管理單位的管理費用由業(yè)主大會決定。
第十八條 業(yè)主委員會住宅專項維修資金專戶應當使用信匯憑證或電匯憑證結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金，只能支付到已在銀行備案的施工單位或物業(yè)服務企業(yè)賬戶中。
第十九條 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位、使用管理制度、賬戶責任人、管理費用等相關事項需經業(yè)主大會決定，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主書面同意。業(yè)主大會的有關決定及具體管理辦法需報所在地縣房產主管部門備案。
業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地縣房產主管部門的監(jiān)督。
住宅專項維修資金禁止進行任何有風險的理財或投資。
第二十條 房屋所有權轉讓時，該房屋的住宅專項維修資金余額隨房屋所有權同時轉移。
產權登記機構在辦理產權過戶時，應當向當事人說明維修資金結余和轉移事宜，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況，并出具有關憑證，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金余額隨房屋所有權同時轉讓。原業(yè)主未交存首期住宅專項維修資金，業(yè)主應當在辦理房屋所有權轉移登記前協商足額交存。
第二十一條 有下列情形之一的，開發(fā)建設單位、業(yè)主或業(yè)主委員會應當到管理機構辦理有關住宅專項維修資金變更手續(xù)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調整的。
（二）房屋所有權發(fā)生轉移的。
（三）住宅專項維修資金賬目責任人發(fā)生變更的。
（四）業(yè)主大會委托的賬目管理單位發(fā)生變更的。
（五）其他發(fā)生變更的事項。
第二十二條 房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還住宅專項維修資金。
（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主。
（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位。
（三）公有住房售房單位不存在的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第二十三條 管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業(yè)主委員會，應當與專戶管理銀行每年核對一次住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。
（二）發(fā)生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況。
（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第二十四條 管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業(yè)主委員會，應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第二十五條 業(yè)主交存住宅專項維修資金的存儲利息應當按同期銀行存款利率計息到戶。存儲利息屬專項維修資金的增值收益，應當按住宅面積分配并記賬到戶。
計息方式：無論資金何時存入，在首個計息年度內，均按交存日中國人民銀行掛牌公告的活期存款利率計算利息；從第二個計息年度起，存款資金均按每個結算年度結轉的資金本息進行計算，存款利率按起息日中國人民銀行掛牌公告的三個月定期存款利率計算，使用業(yè)主分戶賬上的住宅專項維修資金的，提取部分按活期存款利率計算利息，剩余部分仍按三個月定期儲蓄存款利率計算利息。
存款天數按每年360天計算，每月30天計算，天數計算遵循“算頭不算尾”原則，即計算資金存入當日的利息，不計算資金取出當日的利息。利息金額計算到分，分以下按照四舍五入原則計算。
第二十六條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
第二十七條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算執(zhí)行財政部門有關規(guī)定。
財政部門、審計部門應加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第二十八條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部和廣西壯族自治區(qū)財政廳的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。
第四章 使 用
第二十九條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第三十條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，任何單位和個人不得挪作他用。
第三十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的費用，按照下列規(guī)定分攤：
（一）商品房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，業(yè)主承擔的部分，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
（三）售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)；其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
住宅專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積及比例由相關業(yè)主分攤。
第三十二條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造涉及尚未出售的物業(yè)，由開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位，按照尚未出售物業(yè)的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。
第三十三條 按照本辦法使用住宅專項維修資金時，維修工程符合以下情況之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價：
（一）單項維修工程費用超過1萬元。
（二）一次性使用維修資金總額超過1.5萬元。
（三）其他依法應當進行項目審價的工程。
第三十四條 住宅專項維修資金未劃轉業(yè)主大會管理的，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：
（一）物業(yè)服務單位根據維修、更新和改造項目提出使用方案；沒有物業(yè)服務單位的，由相關業(yè)主提出使用方案。
（二）使用方案應當包括擬維修、更新和改造的項目名稱以及費用預算、維修時間、工期、費用分攤等內容，使用方案應當在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日。
（三）使用方案經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
（四）物業(yè)服務單位或相關業(yè)主持住宅專項維修資金使用申請表、相關業(yè)主簽字同意的書面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理機構申請辦理預支手續(xù)；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請預支。
（五）管理機構在7個工作日內審核完畢相關材料后，通知專戶管理銀行將不超過核定預算金額70%劃轉至維修單位已在銀行備案的賬戶中。
（六）負責管理公有住房專項維修資金的部門應當于收到申請之日起7個工作日內，審核完畢并將不超過核定所需預算金額70%劃轉至維修單位已在銀行備案的賬戶中。
（七）維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務單位或業(yè)主委員會應當持核定后的維修工程決算費用清單，在物業(yè)專項維修資金列支范圍內公示不少于5日。公示期滿，物業(yè)服務單位或相關業(yè)主持下列材料報管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門核實，撥付維修費用的余額：
1. 工程決算單。
2. 維修和更新、改造工程的發(fā)票。
3. 相關業(yè)主意見反饋表。
4. 維修費用分攤明細表。
5. 其他相關材料。
第三十五條 維修工程最終決算金額超出核定預算金額20%以上或超出金額在1萬元以上的，超出部分應當經專有部分占建筑面積三分之二以上且占人數三分之二以上業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：
（一）物業(yè)服務單位根據維修和更新、改造項目提出使用方案；沒有物業(yè)服務單位的，由業(yè)主委員會提出使用方案。
（二）使用方案應當包括擬維修、更新和改造的項目名稱以及費用預算、維修時間、工期、費用分攤等內容，使用方案應當在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日。
（三）使用方案經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
（四）物業(yè)服務單位持有關材料向業(yè)主委員會提出預支維修資金申請。
（五）業(yè)主委員會預支維修資金的，應當將有關材料報管理機構備案。
（六）業(yè)主委員會憑管理機構的備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額70%的費用。
（七）專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位已在銀行備案的賬戶中。
（八）維修工程竣工驗收合格后，經業(yè)主委員會、賬目管理單位核實，撥付維修費用的余額。
第三十七條 住宅專項維修資金在管理機構代管期間，物業(yè)經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋或者出現電梯故障、屋蓋漏水等嚴重影響住宅正常使用的緊急狀況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，由物業(yè)服務單位或業(yè)主委員會提出書面緊急報告，管理機構核實后及時通知專戶管理銀行預先撥款。
維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務單位或業(yè)主委員會應當將核實后的維修工程決算費用清單，在住宅專項維修資金列支范圍內公示不少于5日。公示期滿無異議的，物業(yè)服務單位或業(yè)主委員會將維修工程決算費用報管理機構復核后辦理結算手續(xù)。決算費用超過2萬元的維修工程，應當經審計后方可辦理相關結算手續(xù)。
物業(yè)所在區(qū)域內沒有物業(yè)服務單位和未成立業(yè)主委員會的，由所在城區(qū)負責房產管理的主管部門代為組織維修。
第三十八條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。
（二）依法應當由相關部門承擔的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用。
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備所需的修復費用。
（四）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
第三十九條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）按規(guī)定計取的住宅專項維修資金的存儲利息。
（二）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外。
（三）物業(yè)共用設施設備報廢后回收的殘值。
第五章 法律責任
第四十條 違反本辦法，業(yè)主不交存或不續(xù)交應分攤的住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會可采取相應催交措施。
第四十一條 公有住房售房單位有下列行為之一的，由財政部門會同房產主管部門責令限期整改。
（一）未按本辦法第九條、第十三條第二款規(guī)定交存住宅專項維修資金的。
（二）違反本辦法第十四條規(guī)定將房屋交付買受人的。
（三）未按本辦法第三十三條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的。
第四十二條 開發(fā)建設單位違反本辦法第十四條規(guī)定，由房產主管部門按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令〔2007〕165號）有關規(guī)定依法處理。
開發(fā)建設單位未按本辦法第三十三條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由房產主管部門按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令〔2007〕165號）有關規(guī)定依法處理。
第四十三條 違反本辦法挪用住宅專項維修資金的，由房產主管部門按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令〔2007〕165號）有關規(guī)定依法處理。
第四十四條 房產主管部門、財政部門及其工作人員利用職務便利，收受他人財物，不依法履行住宅專項維修資金的監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 因住宅專項維修資金的交存、使用等發(fā)生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不成的，可以申請仲裁或向人民法院起訴。
第六章 附 則
第四十六條 本辦法有關用語的含義：
（一）住宅專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
（二）住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和住宅買賣合同，由單幢住宅或者物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的部位及其他在使用上、功能上為單幢住宅或整個物業(yè)管理區(qū)域服務的部位，包括：基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊和通道等。
（三）住宅共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和住宅買賣合同，由單幢住宅或物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢住宅或整個物業(yè)管理區(qū)域服務的設施設備，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、空調系統(tǒng)、消防設施、避雷設施、安防技防監(jiān)控系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、音樂背景系統(tǒng)、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性停車場所、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
（四）建筑物總面積，是指專有部分面積的總和。
第四十七條 經濟適用住房、拆遷安置房、市場運作方式建設住房，可按照本辦法有關商品房的規(guī)定交存住宅專項維修資金。
第四十八條 本辦法由環(huán)江毛南族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。
第四十九條 本辦法自2023年6月1日起施行。
附件6
起草文件說明
一、文件出臺背景
為加強對全縣住宅專項維修資金的管理和使用，保障住宅共有部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物業(yè)管理條例》（國務院令〔2007〕54號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令〔2007〕165號）和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（十一屆人大常委會公告第59號）、《廣西壯族自治區(qū)〈住宅專項維修資金管理辦法〉實施細則》（桂建房〔2011〕11號）、《河池市住宅專項維修資金管理辦法》（河政辦發(fā)〔2015〕2號）等法規(guī)和有關規(guī)定，結合本縣實際，制定本辦法。
二、文件起過程
按照要求自治縣住房和城鄉(xiāng)建設局起草了《環(huán)江毛南族自治縣住宅專項維修資金管理辦法》，并征求各相關部門意見，形成送審稿，報自治縣人民政府審定。
三、文件主要內容
《辦法》共有六章、四十九條，主要內容如下：
一是交存。主要是對交存的對象、標準、方式做出詳細解答。
二是管理。主要是對交存的住宅維修資金如何有效管理做出詳細解答。
三是使用。主要是對使用流程出詳細解答。
四是法律責任。明確各方的法律責任，監(jiān)管部門的責任，確保使用維修資金過程中出現相互推諉。
環(huán)江毛南族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設局
2023年5月21日
