南寧市人民政府關于南寧市征收集體
土地補償安置的實施意見
各城區(qū)人民政府，市政府各部門，各管委會，市級各雙管單位，市直各事業(yè)、企業(yè)單位：
為進一步規(guī)范本市市轄區(qū)范圍內(nèi)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）集體土地征收和房屋拆遷補償安置工作，切實維護被征收土地所有權人、使用權人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規(guī)，結合我市實際，提出如下意見。
一、征地獎勵
（一）《征收土地公告》發(fā)布前配合簽訂征地補償安置協(xié)議并按協(xié)議約定的時間騰退土地的，征地補償費按相應地類征地區(qū)片綜合價格標準（含土地補償費和安置補助費）上浮20%計算。
（二）《征收土地公告》發(fā)布后45日內(nèi)配合簽訂征地補償安置協(xié)議并按協(xié)議約定的時間騰退土地的，征地補償費按相應地類征地區(qū)片綜合價格標準（含土地補償費和安置補助費）上浮10%計算。
（三）《征收土地公告》發(fā)布后45日內(nèi)未能簽訂征地補償安置協(xié)議的，不予獎勵。
二、住宅房屋合法性調(diào)查認定
住宅房屋以不動產(chǎn)登記作為補償安置的主要依據(jù)。但不動產(chǎn)登記存在與房屋實際情況不符等問題，經(jīng)城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會組織相關部門調(diào)查屬實的，按以下辦法處理：
（一）被拆遷住宅房屋采取提供虛假材料等手段取得不動產(chǎn)登記的，由城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會函告市不動產(chǎn)登記部門，屬實的由市不動產(chǎn)登記部門予以更正或注銷。
（二）被拆遷住宅房屋不動產(chǎn)登記證載面積與實測面積不符的，由城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會函告市不動產(chǎn)登記部門，屬實的由市不動產(chǎn)登記部門予以更正，并按更正后的不動產(chǎn)登記證載建筑面積予以補償。
（三）被拆遷住宅房屋實際用途與不動產(chǎn)登記證載用途不符的，以不動產(chǎn)登記證載的用途為準。
（四）不動產(chǎn)登記屬合法有效的，不動產(chǎn)登記證載建筑面積、用途作為房屋拆遷補償依據(jù)。
三、住宅房屋拆遷補償（補助）面積核算
（一）被拆遷住宅房屋擁有不動產(chǎn)登記等權屬證明的，按證載建筑面積給予認定，并按規(guī)定標準給予足額補償。
（二）被拆遷住宅房屋未能提供不動產(chǎn)登記等權屬證明，但經(jīng)城區(qū)、開發(fā)區(qū)征地機構核實屬一戶一宅的，對被拆遷人家庭戶內(nèi)符合拆遷補償安置條件的人口（簡稱拆遷補償人口），按人均80平方米住宅房屋建筑面積作為補償（補助）認定基準。
（三）拆遷補償人口人均合法住宅房屋建筑面積不足80平方米，但人均實有住宅房屋建筑面積達到80平方米及以上的，對人均實有住宅房屋建筑面積80平方米以內(nèi)部分給予補償（按合法、手續(xù)不全、無手續(xù)的順序依次計算房屋建筑面積），具體補償標準為：合法房屋建筑面積按規(guī)定標準給予足額補償，手續(xù)不全房屋建筑面積按規(guī)定標準的90%給予補償，無手續(xù)房屋建筑面積按規(guī)定標準的80%給予補償。
（四）被拆遷人住宅房屋建筑面積按上述補償認定的規(guī)定給予補償后，對其剩余住宅房屋建筑面積部分，按以下方式處理：
1．屬于2014年9月1日《南寧市違法建設查處條例》公布施行前建設的，可參照相應建筑結構的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套用房標準給予補助。
2．被拆遷人的住宅房屋屬于2014年9月1日《南寧市違法建設查處條例》公布實施后、征地預公告發(fā)布前建設的，不給予補償。但被拆遷人積極配合并按時騰空房屋交付拆除的，可按相應建筑結構給予材料費補助。
3．被拆遷人住宅房屋屬于征地預公告發(fā)布后新建、加建、改建、擴建的，不予補償。被拆遷人積極配合并按時騰空房屋交付拆除的，可按相應建筑結構給予助拆費補助。
四、住宅房屋拆遷補償?shù)挠嬎?/span>
（一）被拆遷人在當次拆遷范圍以內(nèi)本集體經(jīng)濟組織土地上擁有兩處以上（含兩處）住宅房屋，或住宅房屋中合法、手續(xù)不全、無手續(xù)房屋建筑面積并存的，應將被拆遷人所有住宅房屋建筑面積合并計算補償。
（二）被拆遷人在當次拆遷范圍以外本集體土地上還有其他住宅房屋的，在進行補償認定時，應合并計算房屋建筑面積，但當次拆遷范圍以外的房屋拆遷補償費在今后實施拆遷時予以支付。
（三）經(jīng)查實被拆遷人在當次拆遷范圍以外本集體經(jīng)濟組織土地上有其他住宅房屋已被拆遷的，在進行補償認定時，應合并計算房屋建筑面積，扣除已支付拆遷補償、補助費和已發(fā)放的臨時過渡補助費后，支付其余拆遷補償（補助）費。
（四）住宅房屋拆遷補償費計算：
1．評估價補償方式
實行評估價補償安置，被拆遷住宅房屋參照國有劃撥土地上合法房屋評估確定被拆遷房屋分類評估單價（不包含裝修）。
補償金額=被拆遷房屋分類評估單價×房屋成新率修正系數(shù)×不動產(chǎn)登記證載建筑面積（或被拆遷房屋認定補償建筑面積）×折扣率+裝修補償金額-房屋占地部分的征地補償費。
2．政府指導價補償方式
補償金額=指導價格標準÷0.8×房屋成新率修正系數(shù)×不動產(chǎn)登記證載建筑面積（或被拆遷房屋認定補償建筑面積）×折扣率+裝修補償金額。
3．重置價補償方式
補償金額=重置價格標準×不動產(chǎn)登記證載建筑面積（或被拆遷房屋認定補償建筑面積）+裝修補償金額。
五、按合法住宅房屋給予補償?shù)恼J定
合法住宅房屋是指被拆遷人已依法取得不動產(chǎn)登記等房屋權屬證明，或被拆遷人按房屋建設當時有關規(guī)定，依法取得有批準權的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或縣級以上人民政府相關行政主管部門頒發(fā)的許可證件后進行建設，或者通過其他合法途徑取得所有權的私有住宅房屋。按合法住宅房屋給予認定補償?shù)闹饕ㄏ铝星樾危?/span>
（一）已依法取得不動產(chǎn)登記等權屬證明的房屋。
（二）被拆遷人持有集體建設用地土地使用證，但未能持有工程規(guī)劃許可證件的，該集體建設用地土地使用證標示的建筑占地范圍內(nèi)第一層房屋（集體建設用地土地使用證未標注建筑占地面積的，以土地使用權面積為準）。
（三）已依法取得用地、工程規(guī)劃等許可證件，且屬于用地許可證件和工程規(guī)劃許可證件共同框定范圍內(nèi)的房屋。
（四）特定時期建設的私有住宅房屋：
1．1982年2月13日國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前使用農(nóng)村集體所有土地建設的房屋。
2．1982年2月13日至1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準使用農(nóng)村集體所有土地建設的房屋。
3．1990年4月1日至1999 年1月1日《中華人民共和國土地管理法》（第一次修正）實施前，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準使用農(nóng)村集體所有土地建設的房屋。所建房屋用地面積符合當時自治區(qū)規(guī)定標準，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)所建房屋需同時持有規(guī)劃管理部門核發(fā)的規(guī)劃許可證件。
4．1999年1月1日至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前，依法取得縣級以上人民政府國土資源行政主管部門頒發(fā)的用地許可證件，且在批準的集體土地建筑占地范圍內(nèi)建設的房屋。城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)所建房屋需同時持有規(guī)劃管理部門核發(fā)的規(guī)劃許可證件。
六、按手續(xù)不全住宅房屋給予補償?shù)恼J定
手續(xù)不全住宅房屋是指被拆遷人在房屋建設前未按房屋建設當時有關規(guī)定辦理相關報建手續(xù)，只辦理了部分許可證件即行建設的私有住宅房屋。按手續(xù)不全房屋給予認定補償?shù)闹饕ㄏ铝星樾危?/span>
（一）被拆遷人持有用地許可證件，但未持有工程規(guī)劃許可證件的，屬于批準建筑占地范圍內(nèi)建設的二至四層的房屋。
（二）被拆遷人持有工程規(guī)劃許可證件，但未持有用地許可證件的，屬于工程規(guī)劃許可證件標示范圍內(nèi)的房屋。
（三）被拆遷人持有房屋產(chǎn)權證明，但所建房屋超出產(chǎn)權面積，合法有效建筑占地范圍內(nèi)扣除產(chǎn)權面積后仍有剩余面積房屋的，剩余面積房屋屬于四層以內(nèi)的部分。合法有效建筑占地范圍按下列方式認定：
1．房屋產(chǎn)權證標示有建筑占地范圍的，以房屋產(chǎn)權證標示為準。
2．房屋產(chǎn)權證未標注建筑占地范圍的，以產(chǎn)權證辦理當時不超過自治區(qū)宅基地用地標準的實際占地面積為準。
七、按無手續(xù)住宅房屋給予補償?shù)恼J定
無手續(xù)住宅房屋是指被拆遷人未取得任何許可證件即行建設的私有住宅房屋。按無手續(xù)房屋給予認定補償?shù)闹饕ㄏ铝星樾危?/span>
（一）被拆遷人未持有任何許可證件的房屋。
（二）被拆遷人持有用地許可證件，但未持有工程規(guī)劃許可證件的，屬于批準建筑占地范圍內(nèi)建設的超出四層以上以及超出批準建筑占地范圍建設的房屋。
（三）被拆遷人持有工程規(guī)劃許可證件，但未持有用地許可證件的，超出工程規(guī)劃許可證件標示范圍的房屋。
（四）被拆遷人持有房屋產(chǎn)權證，但所建房屋超出產(chǎn)權面積，經(jīng)認定合法有效建筑占地范圍內(nèi)所建房屋扣除產(chǎn)權面積后還有剩余面積的，屬于超出四層以上部分的房屋。
八、特定時期建設的住宅房屋拆遷的補償
特定時期建設的住宅房屋是指1982年2月13日國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前使用農(nóng)村集體所有土地建設的房屋。對特定時期建設的住宅房屋，可按相應建筑結構住宅房屋政府指導價貨幣補償標準給予補償，但不具有產(chǎn)權調(diào)換、購買安置房資格。
九、特殊人員住宅房屋拆遷的補償
所謂特殊人員是指非本集體經(jīng)濟組織成員的人員。特殊人員住宅房屋是指非本集體經(jīng)濟組織成員在本集體經(jīng)濟組織所擁有的合法住宅房屋。
特殊人員合法住宅房屋拆遷按以下辦法給予認定補償，但不享有拆遷安置資格：
（一）特殊人員與其家庭成員共有合法房屋產(chǎn)權，應明晰各自享有的產(chǎn)權份額，無法明晰產(chǎn)權份額的，按其家庭成員平等擁有產(chǎn)權份額確定。其享有產(chǎn)權份額的部分適用政府指導價貨幣補償方式。
（二）特殊人員通過繼承取得的合法房屋產(chǎn)權，其享有合法產(chǎn)權份額部分適用政府指導價貨幣補償方式。
（三）原戶口在被拆遷地的特殊人員，有證據(jù)證明其房屋屬于戶口遷移前所建，其享有合法房屋產(chǎn)權份額部分適用政府指導價貨幣補償方式。
（四）特殊人員通過公開市場化等合法途徑取得被拆遷房屋所有權的，房屋拆遷適用評估價貨幣補償方式。
（五）特殊人員合法住宅房屋的拆遷獎勵，按本意見第十條的規(guī)定執(zhí)行。
十、住宅房屋的拆遷獎勵
（一）城區(qū)、開發(fā)區(qū)征地機構通知簽訂住宅房屋拆遷補償協(xié)議之日起30日內(nèi)（含）被拆遷人配合簽訂住宅房屋拆遷補償安置協(xié)議并按協(xié)議約定期限搬遷交付房屋的，可按經(jīng)認定補償?shù)南鄳≌课莶疬w補償金額上浮10%給予獎勵。
（二）城區(qū)、開發(fā)區(qū)征地機構通知簽訂房屋拆遷補償協(xié)議之日起第31日—60日內(nèi)（含）被拆遷人配合簽訂住宅房屋拆遷補償安置協(xié)議并按協(xié)議約定期限搬遷交付房屋的，可按經(jīng)認定補償?shù)南鄳≌课莶疬w補償金額上浮5%給予獎勵。
（三）城區(qū)、開發(fā)區(qū)征地機構通知簽訂房屋拆遷補償協(xié)議之日起超過60日被拆遷人未能簽訂住宅房屋拆遷補償安置協(xié)議的，不再給予獎勵。
（四）被拆遷人選擇評估價補償安置方式的，對住宅房屋適用評估價部分建筑面積的被拆遷房屋分類評估單價基礎上上浮20%給予獎勵。
（五）被拆遷人選擇房票安置的，自領取房票之日起，在6個月內(nèi)使用房票并簽訂《商品房買賣合同》且辦理備案的，城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會按本房票價值1%的金額給予獎勵。
十一、房屋改變用途的補償
（一）被拆遷住宅房屋，權屬登記為商業(yè)、住宅混合的，第一層參照國有劃撥土地上商業(yè)用房標準給予評估補償，但應納入住宅房屋合并計算范圍，二層及以上房屋按照住宅房屋核定計算。
（二）被拆遷住宅房屋，權屬登記未附注商業(yè)用途，但已依法取得工商營業(yè)執(zhí)照和稅務登記的，房屋拆遷補償按住宅房屋進行補償，停產(chǎn)、停業(yè)補助費按規(guī)定標準給予補助。
（三）利用其他房屋作為經(jīng)營場所，且已依法取得工商營業(yè)執(zhí)照和稅務登記的，房屋拆遷按相關規(guī)定給予補償，停產(chǎn)、停業(yè)補助按相關規(guī)定執(zhí)行。
十二、非住宅房屋拆遷的補償
非住宅房屋是指在集體土地上建設的辦公、旅店、工業(yè)、文化旅游等房屋。拆遷非住宅房屋按以下辦法給予認定和補償：
（一）非住宅房屋已取得不動產(chǎn)登記等權屬證明的，參照國有建設用地上的房屋按證載用途進行評估補償。
（二）非住宅房屋未取得不動產(chǎn)登記等權屬證明，但已辦理相關用地、規(guī)劃、報建等手續(xù)的，按照規(guī)定標準的90%給予補償。
（三）非住宅房屋用地、規(guī)劃、報建等手續(xù)不全的：被拆遷人持有集體建設用地手續(xù)，但未持有工程規(guī)劃手續(xù)的，屬于集體建設用地手續(xù)批準建筑占地范圍內(nèi)建設的第一層房屋；或被拆遷人持有工程規(guī)劃手續(xù)，但未持有集體建設用地手續(xù)，屬于工程規(guī)劃手續(xù)標示范圍內(nèi)的房屋，按照規(guī)定標準的80%給予補償。
（四）非住宅房屋沒有辦理任何手續(xù)的，按以下方式處理：
1．屬于2014年9月1日《南寧市違法建設查處條例》公布施行前建設的，可參照相應結構的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套用房標準給予補助。
2．屬于2014年9月1日《南寧市違法建設查處條例》公布實施后建設的，不予補償。但被拆遷人積極配合并按時騰空房屋交付拆除的，可給予相應結構材料費補助。
非住宅房屋建設年份由城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會負責調(diào)查認定。
十三、房屋建筑面積的計算
（一）建筑面積根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)則》（GB/T50353—2013）進行計算，外墻邊與外墻邊丈量的距離相乘為建筑面積。樓頂梯間，以及外陽臺和外樓梯屬于開放式或半封閉的，建筑面積按二分之一計算。
（二）框架、磚混結構的邊雨蓬及磚木結構四周瓦檐（飄檐），其補償費用包含在每平方米補償單價內(nèi)，不另行計算建筑面積。
（三）框架、磚混結構房屋樓頂防水構造、隔熱層（包括紅階磚、水泥板或凳式隔熱層）、四周磚墻或圍欄，其補償費用包含在每平方米補償單價內(nèi)，不另行計算建筑面積。
十四、本實施意見所稱的“不動產(chǎn)登記等權屬證明”是指《不動產(chǎn)權證書》《房屋所有權證》《產(chǎn)權證》等；“集體建設用地手續(xù)”是指《集體土地建設用地使用證》《集體土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設用地許可證》等；“工程規(guī)劃手續(xù)”是指《建設工程規(guī)劃許可證》《準建證》等。
十五、本實施意見由市自然資源局負責解釋。
十六、本實施意見自2024年1月1日起實施，有效期5年。2018年12月29日公布的《南寧市人民政府關于印發(fā)南寧市征收集體土地補償安置實施指導意見的通知》（南府規(guī)﹝2018﹞39號）同時廢止。
2023年12月28日
1
