百政辦發(fā)〔2024〕9號

百色市人民政府辦公室

關(guān)于進一步加強和規(guī)范百色市

城區(qū)危舊房(棚戶區(qū)）改造工作的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府，市直各相關(guān)部門：

為規(guī)范百色市城區(qū)（不含田陽區(qū)）危舊房（棚戶區(qū)）改造工作，解決城鎮(zhèn)危舊房（棚戶區(qū)）居住安全，完善城市功能，優(yōu)化城市環(huán)境，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造補充規(guī)定的通知》（桂政辦發(fā)〔2019〕22號）及廣西壯族自治區(qū)住建廳、財政廳《關(guān)于加強和規(guī)范城市棚戶區(qū)(危舊房）改造項目建設(shè)管理工作的通知》（桂建保〔2014〕33號）等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市五屆人民政府第54次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、加強配套規(guī)劃建設(shè)

以保障群眾住房安全和改善住房條件為出發(fā)點和落腳點，堅持政府主導(dǎo)、市場運作、科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌實施原則，充分發(fā)揮政府規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)單位組織實施作用，調(diào)動改造對象積極性，加快推進危舊房（棚戶區(qū)）改造，精準消除城市危舊房（棚戶區(qū)）安全隱患。結(jié)合城市更新規(guī)劃和城市體檢結(jié)果，在危舊房（棚戶區(qū)）改造安置小區(qū)配套建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、管網(wǎng)、市政道路、體育設(shè)施、休閑綠地等市政公共設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施，融合海綿城市建設(shè)理念，堅持配套設(shè)施同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，提升城市居住品質(zhì)。

二、準確把握改造范圍及對象

（一）危舊房（棚戶區(qū)）界定標(biāo)準。

危舊房（棚戶區(qū)）是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大，使用年限久，房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設(shè)施不健全的區(qū)域。重點是舊城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有50戶以上集中成片住房條件困難群眾居住的臟亂差的居住區(qū)。具體標(biāo)準細化如下:

1.百色城區(qū)內(nèi)，相對集中成片危舊房（棚戶區(qū)）達50戶以上;

2.使用年限久，原則上城市危(舊)房以房齡30年以上的房屋為主;

3.簡易結(jié)構(gòu)房屋較多，建筑結(jié)構(gòu)以簡易結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、老舊磚混結(jié)構(gòu)等為主;

4.使用功能不完善，包括房屋室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足基本要求(如無集中供水、無分戶廚衛(wèi)等);

5.房屋質(zhì)量差，按照《危險房屋鑒定標(biāo)準》(JGJ125-2016)評定為C級、D級的房屋或老舊預(yù)制板結(jié)構(gòu)房屋;

6.建筑安全隱患多，住宅區(qū)域內(nèi)無消防通道和消防設(shè)施，建筑消防不符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016)的要求，存在較大消防安全隱患。房屋結(jié)構(gòu)抗震不符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011)、《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準》(GB50223)和《建筑抗震鑒定標(biāo)準》(GB50023)的房屋，或者存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患;

7.配套設(shè)施不健全、居住環(huán)境差，供水、供電、排水、排污、道路等配套設(shè)施不齊全或年久失修。

以上7項標(biāo)準要求，同時滿足1-3項并包含4-7項中任意1項的住宅區(qū)可界定為危舊房（棚戶區(qū)）。

（二）改造對象確定。

   1.就地重建改造對象。由改造單位牽頭，自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、機關(guān)事務(wù)管理、國資等部門配合，對擬改造區(qū)域內(nèi)的房屋及構(gòu)筑物的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行摸底調(diào)查，充分收集業(yè)主改造意愿，改造意愿達到全體改造業(yè)主戶數(shù)95%以上，可啟動前期工作，被改造的產(chǎn)權(quán)房屋即為危舊房（棚戶區(qū)）改造對象。

2.異地安置改造對象。由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對轄區(qū)內(nèi)符合危舊房（棚戶區(qū)）的界定標(biāo)準的單位征求意見，以單位為主體自愿申請納入改造對象，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門按照先危后舊、先急后緩原則，充分尊重群眾意愿，篩選出符合異地安置的改造對象報市人民政府審定確定。

3.改善型住房需求對象。以改善群眾居住條件為目的，以舊房換新房、小房換大房政策措施為抓手，對符合危舊房（棚戶區(qū)）界定標(biāo)準且同樓棟改造業(yè)主戶參與率達100%的單位或樓棟，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審批同意后優(yōu)先納入改造范圍。

三、進一步規(guī)范改造程序和建設(shè)管理

（一）確定項目實施單位。全體業(yè)主自愿改造的危舊房（棚戶區(qū)）改造項目，由改造單位為項目實施單位。片區(qū)改造（含多個單位）的危舊房（棚戶區(qū)）改造項目，原則上由片區(qū)內(nèi)推選出一個改造對象多、占地面積大的單位為牽頭單位并委托其作為項目實施單位；片區(qū)改造內(nèi)存在部分單位因機構(gòu)改革、企業(yè)改制等原因?qū)е挛Ｅf房（棚戶區(qū)）改造項目土地使用權(quán)單位已不存在的，可由市、區(qū)人民政府指定一個與危舊房（棚戶區(qū)）改造項目改造項目土地使用權(quán)單位有隸屬關(guān)系的政府主管部門持有該宗土地使用權(quán)，并作為建設(shè)單位組織實施改造；政府組織實施的危舊房（棚戶區(qū)）項目可授權(quán)委托國有投資平臺公司作為項目實施單位。

（二）確定代建單位。項目實施單位可通過招投標(biāo)或招商引資洽談的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)或者建筑施工企業(yè)（以下統(tǒng)稱代建單位）實施危舊房（棚戶區(qū)）改造項目，實施單位與代建單位就改造范圍、安置補償、住房建設(shè)內(nèi)容等商議洽談，雙方簽訂《代建協(xié)議》，制定安置補償方案。

（三）項目申報。項目實施單位向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申報實施危舊房（棚戶區(qū)）改造項目，并提交危舊房（棚戶區(qū)）改造申請、項目改造安置方案、項目自平衡測算方案、補償（改造）安置協(xié)議復(fù)印件、項目建設(shè)用地批準文件或國有土地證書、項目立項批復(fù)意見、全體產(chǎn)權(quán)人同意改造意見書及其他相關(guān)材料等。

（四）項目審批。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核項目申報材料同意后，報市人民政府批準實施。項目實施單位按照基本建設(shè)程序辦理相關(guān)手續(xù)，對危舊房（棚戶區(qū)）改造項目建設(shè)涉及的審批事項，相關(guān)部門要優(yōu)化審批流程，縮短審批時限，提高審批效率。

（五）土地出讓。就地重建項目完成補辦土地協(xié)議出讓手續(xù)并繳清土地出讓價款；異地建設(shè)項目通過招拍掛取得土地，簽訂土地出讓協(xié)議并繳清土地出讓價款，依法應(yīng)當(dāng)納稅的，需繳清稅費。建設(shè)單位在項目竣工規(guī)劃核實前必須完成土地出讓金繳納工作，未繳清土地出讓價款的項目，不予規(guī)劃核實竣工驗收、辦理不動產(chǎn)權(quán)證，同時嚴禁建設(shè)單位將新建住房交付使用。

（六）項目建設(shè)。項目建設(shè)要嚴格按法定的建設(shè)程序進行，實行項目法人制、招投標(biāo)制、合同管理制和工程監(jiān)理制，執(zhí)行國家工程建設(shè)的強制性標(biāo)準和施工技術(shù)規(guī)范，以確保工程質(zhì)量合格和施工安全。項目建設(shè)過程中涉及變更設(shè)計的，由項目實施單位報建設(shè)規(guī)劃主管部門按程序?qū)徟鷤浒浮ｍ椖繉嵤﹩挝豢山M織成立業(yè)委會或委派業(yè)主代表全程參與項目建設(shè)監(jiān)督。

（七）房屋定價。就地重建項目非還建住房面積價格由整個項目（含還建住房和非還建住房）的改造成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，項目建設(shè)管理費不高于2%、利潤不高于改造成本7%的比例計算，由審計機構(gòu)審核報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門確認公布。異地建設(shè)的項目參照以項目的綜合開發(fā)成本以及項目建設(shè)管理費不高于2%、利潤不高于改造成本7%為基礎(chǔ)，參照同一期間、同一地段、同一品質(zhì)普通商品房價格，由發(fā)展改革部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門研究確定并向社會公布。

（八）安置選房。就地重建的危舊房（棚戶區(qū)）改造業(yè)主按照安置補償協(xié)議的約定選擇安置房；異地安置對象按照市人民政府批準的改造對象清單，改造對象意愿達100%先后順序選房。危舊房（棚戶區(qū)）改造業(yè)主在完成選房后，項目實施單位對剩余房源進行有償統(tǒng)籌安置銷售。

（九）竣工交付。危舊房（棚戶區(qū)）項目竣工后，按現(xiàn)行建設(shè)工程竣工驗收辦法進行竣工驗收交付，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源、國防動員等部門對改造項目開展聯(lián)合驗收，實現(xiàn)“驗收即交證”。不動產(chǎn)登記采取并聯(lián)審批、數(shù)據(jù)共享等措施，進行不動產(chǎn)首次登記和轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。

四、明確房屋安置方式和補償標(biāo)準

危舊房（棚戶區(qū)）改造項目的安置與補償，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，實行原地安置為主，與異地安置相結(jié)合。

（一）就地重建項目安置方式。以實現(xiàn)項目自身自平衡為原則，項目實施單位與代建單位根據(jù)項目開發(fā)實際情況制定本單位的補償安置方案并報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，并按照安置補償方案內(nèi)容與改造對象簽訂安置補償協(xié)議。安置補償協(xié)議應(yīng)對被改造房屋所有權(quán)人給予被改造房屋價值、搬遷、臨時過渡安置補償作出協(xié)商補償。

（二）異地安置項目安置方式。對于危舊房（棚戶區(qū)）因受規(guī)劃條件限制無法實施就地重建改造的項目，或因城市更新需要改造的住房，經(jīng)市人民政府審定批準，執(zhí)行異地安置，置換比例采取分區(qū)域執(zhí)行，相關(guān)安置補償標(biāo)準如下：

1.安置戶選擇鵝城區(qū)、龍景區(qū)、迎龍區(qū)房源進行異地安置的按 1:1.1 比例進行產(chǎn)權(quán)置換，安置戶在規(guī)定時間內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議和騰退原住房的，在產(chǎn)權(quán)置換比例基礎(chǔ)上，再給予原住房面積 20%的產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積作為補償獎勵。搬遷補助獎勵費按每戶 5000 元包干，搬遷補助獎勵費由財政部門列入當(dāng)年預(yù)算落實。

2.安置戶選擇百東新區(qū)房源進行異地安置的，按 1:1.1 比例進行產(chǎn)權(quán)置換，安置戶在規(guī)定時間內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議和騰退原住房的，在產(chǎn)權(quán)置換比例基礎(chǔ)上，再給予原住房面積 20%的產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積作為補償獎勵。搬遷補助獎勵費按每戶20000元包干，搬遷補助獎勵費由財政部門列入當(dāng)年預(yù)算落實。

五、加強土地供應(yīng)保障

（一）就地重建項目土地供應(yīng)方式。土地供應(yīng)參照《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法的通知》 (桂政發(fā)〔2019〕16 號)、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造補充規(guī)定的通知》 (桂政辦發(fā)〔2019〕22 號)的有關(guān)規(guī)定，改造后的住房建筑面積屬于還建住房面積部分應(yīng)分攤的土地出讓金，按照新取得建設(shè)用地規(guī)劃許可時評估地價的 10%確定，改造后的住房建筑面積不屬于還建住房面積部分的土地出讓金，按照新取得建設(shè)用地規(guī)劃許可時評估地價的 40%確定，但不得低于國家規(guī)定的最低價標(biāo)準。危舊房（棚戶區(qū)）改造項目用地應(yīng)補繳土地出讓價款可分兩種方式繳納：一是簽訂土地出讓合同 30 日內(nèi)一次性繳清全部地價款；二是分期繳納，即第一期為簽訂土地出讓合同后30日內(nèi)，繳納50%的地價款，余款須在簽訂土地出讓合同之日起一年內(nèi)付清。

（二）異地建設(shè)項目土地供應(yīng)方式。異地建設(shè)的危舊房（棚戶區(qū)）改造項目，土地供應(yīng)按公開出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。依法所繳交的土地出讓價款(包括出讓金本金、利息、違約金)除依法繳納相關(guān)稅費和按規(guī)定計提相關(guān)專項資金后，可用于危舊房（棚戶區(qū)）改造項目基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

（三）項目規(guī)劃設(shè)計條件要求。危舊房（棚戶區(qū)）改造項目宗地涉及改變土地用途為住宅、商業(yè)用地以及增加容積率的，項目要以自平衡為前提條件“一事一議”進行測算，按照容積率不高于3.5、車位配比不低于0.8的規(guī)劃設(shè)計條件進行方案設(shè)計。

（四）堅持項目自行平衡原則。危舊房（棚戶區(qū)）改造項目因承擔(dān)解決城市房屋安全隱患回遷安置、征拆補償?shù)葐栴}安置比例超過25%，以及承擔(dān)列入國家、自治區(qū)任務(wù)導(dǎo)致項目無法自平衡的，通過獲得上級財政補助資金、本級財政支持，及以周邊已收儲土地按照評估價進行折抵的方式，抵充降低項目成本，確保實現(xiàn)項目資金平衡。

六、鼓勵支持各類資本積極參與危舊房（棚戶區(qū)）改造建設(shè)

以危舊房（棚戶區(qū)）改造項目收益自平衡為前提，鼓勵各方資本（含央企、國企、市級國有平臺企業(yè)、民企等）參與危舊房（棚戶區(qū)）改造建設(shè)，引入措施及享受各項支持優(yōu)惠政策如下：

（一）加大招商引資力度措施。由城區(qū)政府、政府主管部門，或負責(zé)改造的單位按照城市更新及危舊房（棚戶區(qū)）改造的要求包裝項目，通過公開發(fā)布招商信息、召開懇談會、雙方合作洽談、商談改造方案、組織考察投資企業(yè)、帶條件項目招投標(biāo)等程序確定參與建設(shè)的社會資本方。

（二）土地優(yōu)惠政策。對于危舊房（棚戶區(qū)）改造項目內(nèi)用于市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式供應(yīng)；就地重建項目按照危舊房改住房政策計算補繳土地出讓金，對于異地改造項目要根據(jù)前期改造成本和所在區(qū)域的基準地價，結(jié)合安置成本科學(xué)確定土地上市底價。

（三）免收各項收費基金。對危舊房（棚戶區(qū)）改造項目按規(guī)定免收防空地下室易地建設(shè)費、白蟻防治費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、教育費附加、地方教育費附加、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，免收城市園林綠化補償費、城市綠化用地面積補償費等自治區(qū)級設(shè)立的行政事業(yè)性收費。

（四）落實稅收減免政策。對危舊房（棚戶區(qū)）改造項目涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等，按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》( 財稅〔2013〕101號)的規(guī)定進行減免。對危舊房（棚戶區(qū)）改造項目剩余房源進行有償銷售取得的收入，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關(guān)規(guī)定，免征增值稅。財政、稅務(wù)部門要會同人防辦、住建及其他相關(guān)執(zhí)收單位優(yōu)化減免審批程序，完善稅收及行政事業(yè)性收費等減免政策信息公開，專題公布本市城市危舊房（棚戶區(qū)）改造稅費減免項目以及審批流程，逐項落實相關(guān)稅費優(yōu)惠政策。   

（五）給予投資方經(jīng)營收益權(quán)。推動危舊房（棚戶區(qū)）改造范圍內(nèi)的公益性、經(jīng)營性項目整體打包實施，鼓勵各方資本投資建設(shè)項目范圍內(nèi)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、教育、康養(yǎng)、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生公共服務(wù)配套設(shè)施，建立經(jīng)營性收益回報機制，提升資產(chǎn)吸引力，確保城市更新（危舊房、棚戶區(qū)）項目與市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套同步建設(shè)。

（六）金融支持政策。列入城市房地產(chǎn)投融資金融協(xié)調(diào)機制，一視同仁給予相關(guān)融資保障，精準支持危舊房（棚戶區(qū)）改造項目合理融資需求，有序推進項目開發(fā)建設(shè)，促進項目資金良性循環(huán)。

（七）加強財政資金支持。符合條件申請納入國家、自治區(qū)的棚戶區(qū)改造計劃的項目，享受上級棚戶區(qū)改造或其他補助資金支持。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門按照“專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?rdquo;的原則，加強城市改造補助資金管理，確保資金安全、規(guī)范、有效使用。財政部門要從城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和土地出讓收入中安排適當(dāng)資金，用于危舊房（棚戶區(qū)）改造項目獎勵補助資金支出。

（八）綠色通道審批服務(wù)政策。市直各相關(guān)職能部門要為社會資本參與危舊房（棚戶區(qū)）改造項目的手續(xù)審批辦理建立綠色通道，優(yōu)化審批流程，縮短審批時間，提高服務(wù)效率。

七、異地安置資產(chǎn)和騰空土地處置

危舊房（棚戶區(qū)）改造異地安置后，按照誰投資誰受益原則，由項目實施單位根據(jù)《項目自平衡測算方案》，對項目騰空土地和資產(chǎn)（建筑物）進行處置。因政策變動等不可抗力因素導(dǎo)致原測算方案無法實施的，由項目實施單位根據(jù)實際情況重新制定方案報市人民政府審定。

（一）對于異地安置后原址適宜保留的資產(chǎn)（建筑物），由項目實施單位作為所有人,負責(zé)具體管理、維護和使用。自然資源部門負責(zé)為項目實施單位依法登記、辦理權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移手續(xù)。

（二）對于安置后原址不適宜保留資產(chǎn)（建筑物），但可規(guī)劃成片土地開發(fā)建設(shè)的，由項目實施單位拆除騰空后可進行開發(fā)利用或轉(zhuǎn)讓（拍賣）。

（三）對于異地安置后原址不適宜保留資產(chǎn)（建筑物），且地塊零星、狹小不適宜連片開發(fā)的，由市人民政府或政府指定的部門結(jié)合城市發(fā)展、項目建設(shè)、空間利用、民生需求等，統(tǒng)一收回土地安排建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，提升人居環(huán)境。對于學(xué)校、醫(yī)院內(nèi)異地安置后騰空的地塊，由市人民政府或政府指定的部門對地塊騰空收回安排為教育用地、醫(yī)療儲備用地。政府根據(jù)等價交換原則，另外安排地塊補償項目實施單位用于項目整體平衡。

（四）在房屋未拆除、土地未騰空前,原危舊房屋由產(chǎn)權(quán)單位進行管理、維護。

八、加強組織保障

（一）強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。危舊房（棚戶區(qū)）改造工作納入市層面重大項目統(tǒng)籌協(xié)調(diào)范圍，由市人民政府統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)實施，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)牽頭實施，結(jié)合保障性安居工程建設(shè)管理需要，進一步健全工作機構(gòu)，充實工作人員，落實工作經(jīng)費，確保工作有序開展。

（二）明確工作職責(zé)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要做好危舊房（棚戶區(qū)）改造的總指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作；發(fā)展改革部門要加快項目前期工作審批，做好相關(guān)建設(shè)資金和年度計劃的安排下達和執(zhí)行監(jiān)督檢查等工作；財政部門要加強危舊房（棚戶區(qū)）改造上級資金的籌集、撥付和監(jiān)督等工作，并會同稅務(wù)等部門制定、落實稅收支持政策；自然資源部門要做好土地供應(yīng)、土地使用管理、土地騰空回收手續(xù)辦理、不動產(chǎn)權(quán)登記辦理等工作。涉及改造的單位作為責(zé)任主體，負責(zé)征集居民安置意愿、組織簽訂安置協(xié)議、引入開發(fā)實施主體等，全面組織實施危舊房（棚戶區(qū)）改造工作。

（三）加強監(jiān)督檢查。市人民政府加強對危舊房（棚戶區(qū)）改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，強化目標(biāo)責(zé)任管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立工作臺賬，對危舊房（棚戶區(qū)）改造實行目標(biāo)責(zé)任管理,建立日常監(jiān)管、定期通報制度，對改造責(zé)任不落實、措施不到位、實施進度滯后的，予以通報批評，限期整改。市紀檢監(jiān)察機關(guān)加強監(jiān)督檢查，審計部門跟進審計，確保危舊房（棚戶區(qū)）改造公開透明、規(guī)范有序。

各縣（市、區(qū)）人民政府可參照執(zhí)行或結(jié)合實際制定具體內(nèi)容。原市人民政府印發(fā)危舊房（棚戶區(qū)）改造有關(guān)文件規(guī)定與本通知不一致的，以本通知規(guī)定為準。

本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年，由百色市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)解釋。

                                              百色市人民政府辦公室

                                                                                     2024年3月19日

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