衡水市人民政府關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見
衡政規(guī)〔2021〕9號
各縣市區(qū)人民政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會，市直有關(guān)部門：
為貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、省政府辦公廳《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》（冀政辦字〔2019〕79號）精神，加快完善我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下實(shí)施意見。
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，與國土空間規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，為新時(shí)代全面建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、美麗衡水提供有力支撐。
二、工作目標(biāo)
市級（含桃城區(qū)、衡水高新區(qū)、濱湖新區(qū)）以及各縣市區(qū)盡快完成交易平臺搭建工作，初步建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場；到2022年底，全市基本形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。
三、主要任務(wù)
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及房地產(chǎn)交易的，按照《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)執(zhí)行。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，可參照本實(shí)施意見執(zhí)行。
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈予、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移涉及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。
1.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意。轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃的前提下，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意后自然資源和規(guī)劃主管部門可以協(xié)議出讓方式出讓，由受讓方補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和國有獨(dú)資企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地使用權(quán)，劃轉(zhuǎn)后符合《劃撥用地目錄》且保留劃撥方式使用的，直接辦理土地轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在符合法律法規(guī)規(guī)定和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的前提下，依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)提供有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、會計(jì)事務(wù)所等出具的已投資額達(dá)到開發(fā)投資總額25%以上評估報(bào)告。開發(fā)投資總額按項(xiàng)目立項(xiàng)、核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的開發(fā)投資總額確定。
探索實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對未完成開發(fā)投資總額25%，經(jīng)審查符合法律法規(guī)規(guī)定和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓"的原則，交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后辦理預(yù)告登記，待達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓要求時(shí)，再依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。不動產(chǎn)預(yù)告登記證明可以作為辦理用地、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保和消防等項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。加強(qiáng)土地一、二級市場有機(jī)銜接，嚴(yán)格執(zhí)行完成開發(fā)投資總額達(dá)到25%以上規(guī)定，抑制土地市場投機(jī)行為。涉及違反法律法規(guī)和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的，應(yīng)當(dāng)先按照相關(guān)規(guī)定和約定處置到位。涉及土地閑置的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定分類處置到位。
3.以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，也可根據(jù)申請直接變更為出讓方式。國有企事業(yè)單位改制以作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營方式處置國有建設(shè)用地使用權(quán)，依據(jù)法律法規(guī)改變用途、容積率等規(guī)劃條件的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意，并按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳出讓金。
4.土地分割、合并轉(zhuǎn)讓。分割、合并后的地塊應(yīng)當(dāng)符合現(xiàn)行規(guī)劃、具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，應(yīng)當(dāng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。相關(guān)規(guī)范性文件有明確限制分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，原則上應(yīng)當(dāng)將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉(zhuǎn)讓審批中予以落實(shí)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)權(quán)利人同意。工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施占用的建設(shè)用地，不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓。
5.實(shí)施差別化稅收政策。健全“以地控稅、以稅節(jié)地"長效合作機(jī)制，落實(shí)差別化稅收政策，促進(jìn)節(jié)約集約用地。對閑置低效用地，通過土地管理和稅收調(diào)節(jié)引導(dǎo)建設(shè)用地使用權(quán)人提高土地使用效率或促進(jìn)土地盤活利用。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
（二）建設(shè)用地使用權(quán)出租。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定；全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。
以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，制定收益金繳納管理辦法，規(guī)范申報(bào)繳納工作。出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。
自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市財(cái)政局，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
?。ㄈ┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)抵押。公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人依法取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可依法依規(guī)一并設(shè)定抵押權(quán)。劃撥土地抵押時(shí)，自然資源和規(guī)劃主管部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同批準(zhǔn)。劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可依法依規(guī)一并設(shè)定抵押權(quán)。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請辦理抵押手續(xù)。
探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資；要完善抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。工業(yè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)原則上應(yīng)當(dāng)一并整體抵押。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，防控市場風(fēng)險(xiǎn)。國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押資金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管范圍，嚴(yán)控抵押資金用于貸款批準(zhǔn)之外的用途。（責(zé)任單位：市地方金融監(jiān)管局、衡水銀保監(jiān)分局、人行衡水市中心支行、市自然資源和規(guī)劃局，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
四、實(shí)施步驟
（一）制定交易規(guī)則。研究制定完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易規(guī)則，建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管"交易流程。各縣市區(qū)可參照執(zhí)行，也可結(jié)合實(shí)際制定本地交易規(guī)則。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市行政審批局，各縣市區(qū)政府）
（二）建立交易平臺。按照交易、登記一體化建設(shè)原則，依托不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，在市民中心或政務(wù)服務(wù)部門搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺，匯集二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務(wù)，推進(jìn)線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè)，探索實(shí)施網(wǎng)上交易。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市行政審批局，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
?。ㄈ┨嵘?wù)效能。加強(qiáng)交易管理與不動產(chǎn)登記銜接，建立健全信息平臺互通共享機(jī)制，在土地交易平臺匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口，精簡證明材料，壓縮辦理時(shí)間，發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)"，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)"。通過公開方式確定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)并向社會公開，供交易雙方選擇，為交易雙方提供推介、展示、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、資金監(jiān)管等服務(wù)。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市行政審批局、市稅務(wù)局、衡水銀保監(jiān)分局，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
?。ㄋ模┘訌?qiáng)監(jiān)測調(diào)控。建立健全公示地價(jià)體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)。完善土地二級市場的價(jià)格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價(jià)格異常波動。嚴(yán)禁擅自改變土地用途，確需改變的，須符合現(xiàn)行規(guī)劃，并報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意；法律法規(guī)以及劃撥決定書、有償使用合同明確約定或者規(guī)定改變用途應(yīng)當(dāng)由政府收回建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依法收回。閑置土地不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。由企業(yè)自身原因造成未動工開發(fā)閑置滿兩年的，應(yīng)當(dāng)依法收回。不符合土壤污染防治相關(guān)規(guī)定的土地，不得轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定。強(qiáng)化土地一、二級市場聯(lián)動監(jiān)管，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時(shí)序等有機(jī)銜接，運(yùn)用財(cái)稅、金融等手段，加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市地方金融監(jiān)管局、衡水銀保監(jiān)分局、人行衡水市中心支行，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
?。ㄎ澹┩晟菩庞皿w系。健全以“雙隨機(jī)、一公開"為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用為基礎(chǔ)的監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對交易雙方和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的信用監(jiān)管。結(jié)合實(shí)際，制定土地市場信用評價(jià)規(guī)則和約束措施，對失信主體記入信用檔案，推送至全國信用共享平臺（河北衡水），實(shí)施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。（責(zé)任單位：市社會信用體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
五、保障措施
?。ㄒ唬┘訌?qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各級自然資源和規(guī)劃、行政審批、財(cái)政、稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)督管理、金融監(jiān)管等部門要密切合作，落實(shí)責(zé)任，做好人員和經(jīng)費(fèi)保障，有序推進(jìn)土地二級市場建設(shè)。要加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，定期公布市場動態(tài)信息和指南，引導(dǎo)交易主體主動進(jìn)場交易。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市行政審批局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、市市場監(jiān)督管理局、市地方金融監(jiān)管局，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
?。ǘ?qiáng)化部門協(xié)作。自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)督管理、行政審批等部門要建立溝通協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管，防止通過轉(zhuǎn)讓企業(yè)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、變更股東、變更法定代表人等手段，變相實(shí)施土地使用權(quán)交易，偷逃稅款。各級機(jī)關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)，須征求本級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理主管部門意見后，方可辦理劃轉(zhuǎn)手續(xù)。政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)征求自然資源和規(guī)劃主管部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的訴訟案件，自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)向法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。建立健全執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制，司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場交易平臺交易。對列入我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清理規(guī)范工作范圍的項(xiàng)目，要按照衡水市化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)府院聯(lián)動機(jī)制有關(guān)要求執(zhí)行。加強(qiáng)建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易管理銜接，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)加強(qiáng)信息共享。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市法院、市財(cái)政局、市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市稅務(wù)局、市市場監(jiān)督管理局、市行政審批局，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
?。ㄈ﹪?yán)格監(jiān)督問責(zé)。健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，制定防控預(yù)案，落實(shí)防控責(zé)任。加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合劃撥決定書規(guī)定、有償使用合同約定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。嚴(yán)格審批申報(bào)制度，對玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。建立監(jiān)督制約機(jī)制，堅(jiān)決打擊各種腐敗行為，暢通舉報(bào)渠道，強(qiáng)化社會監(jiān)督，一經(jīng)核實(shí)嚴(yán)肅查處。對失職失責(zé)導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，實(shí)行終身追責(zé)。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局，各縣市區(qū)政府，衡水高新區(qū)和濱湖新區(qū)管委會）
本實(shí)施意見自印發(fā)之日起施行。
衡水市人民政府
2021年12月30日
