關(guān)于印發(fā)《滁州市物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入和退出
管理辦法》的通知
建物〔2022〕60號
各縣（市）住建局，瑯琊、南譙區(qū)住建交通局，滁州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)局（市容局），中新蘇滁高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)房產(chǎn)環(huán)保局，各物業(yè)企業(yè)：
現(xiàn)將《滁州市物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入和退出管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。
滁州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2022年10月28日
滁州市物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入和退出管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等有關(guān)法律法規(guī)政策文件，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入和退出適用本辦法。滁州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)項目退出管理的監(jiān)督工作，建立全市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單。
第三條 縣（市、區(qū)）行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入活動的具體監(jiān)督管理、指導(dǎo)企業(yè)分支機構(gòu)的建立、物業(yè)服務(wù)項目備案和物業(yè)承接查驗等相關(guān)工作。
第四條 縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入的招投標(biāo)服務(wù)和退出活動的監(jiān)督、指導(dǎo)。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域臨時托管或者在規(guī)定時間內(nèi)未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，業(yè)主單位或所屬社區(qū)可從優(yōu)秀企業(yè)名錄中隨機抽選臨時代管，待選聘物業(yè)企業(yè)完成時即終止臨時代管。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分
第六條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第七條 新建商品住宅建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入前，應(yīng)當(dāng)向項目所在地區(qū)行業(yè)主管部門申請物業(yè)管理區(qū)域劃分。
第八條 有下列情形的，建設(shè)單位（業(yè)主大會）不得單獨分割劃分物業(yè)管理區(qū)域：
（一）影響消防、避險、燃?xì)?、電梯以及其他具有共有功能共用設(shè)施設(shè)備使用的；
（二）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
第三章 物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入
第九條 建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)。采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需經(jīng)項目所在地區(qū)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托第三方，或?qū)⑷课飿I(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托第三方。單項服務(wù)委托第三方的，需到轄區(qū)物業(yè)主管部門報備。
第十條 業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同到期前60日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向?qū)俚厣鐓^(qū)報告，經(jīng)屬地社區(qū)同意，組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未成立業(yè)主委員會物業(yè)管理區(qū)域的，屬地社區(qū)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)期屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主沒有依法共同決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。業(yè)主依法可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同。
第十一條 業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。選聘方案應(yīng)當(dāng)報街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）同意后執(zhí)行。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主委員會按照《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十二條 有下列情形的，業(yè)主單位在招投標(biāo)評選中作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入服務(wù)的加分事項：
（一）單位建立黨組織且獲得縣級以上政府主管部門評選為優(yōu)秀“紅色物業(yè)”的或“雙強六好”非公企業(yè)黨組織的；
（二）被縣（市、區(qū)）以上政府主管部門評為優(yōu)秀企業(yè)的；
（三）連續(xù)三年物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案分值年均100分以上的；
（四）在管項目被市以上行政主管部門評為優(yōu)秀示范項目的；
第十三條 連續(xù)三年被評為優(yōu)秀“紅色物業(yè)”的物業(yè)服務(wù)項目，在管項目物業(yè)服務(wù)合同到期后經(jīng)業(yè)主大會同意可直接續(xù)約；被評為省級以上優(yōu)秀的在管項目，該項目物業(yè)服務(wù)合同到期后經(jīng)業(yè)主大會同意可以直接續(xù)約。
第十四條 有下列情況之一的，業(yè)主單位不得準(zhǔn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)：
（一）應(yīng)建立未建立中共黨組織的；
（二）連續(xù)兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案分值年均80分以下的；
（三）列入失信名單且未滿三年的；
（四）實際控股人、企業(yè)法定代表人、主要股東被列入失信人員名單的；
（五）未在轄區(qū)行業(yè)主管部門登記備案的；
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入后，應(yīng)在30日內(nèi)持物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地主管部門備案。
第四章 物業(yè)服務(wù)退出
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)主動接受物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）的監(jiān)督指導(dǎo)，依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目退出的具體實施工作。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到退出物業(yè)服務(wù)項目通知起30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按原物業(yè)服務(wù)合同的約定及服務(wù)承諾，始終做好物業(yè)的日常管理和服務(wù)工作。同時，對小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行一次全面養(yǎng)護，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。不能及時修繕的應(yīng)列成清單，移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十八條 業(yè)主大會依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，填寫《業(yè)主大會終止物業(yè)服務(wù)合同情況登記表》向物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）報告，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，不少于15日。
第十九條 實施物業(yè)服務(wù)階段的項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會一方提前解除合同的，或雙方在物業(yè)服務(wù)合同期滿后不再續(xù)約的，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬終止合同前90日，就合同終止和擬退出物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)事宜與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商一致后，以書面形式向轄區(qū)物業(yè)主管部門報告，同時，填寫《滁州市城區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理登記表》并進行備案。經(jīng)備案后的登記表分別報送物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）。
原開發(fā)建設(shè)單位改制或變更的，由改制或變更后新成立的單位承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
（二）合同當(dāng)事人雙方應(yīng)將合同終止時間等有關(guān)事項在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告不少于15日。在雙方約定的合同終止時限內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好服務(wù)工作，積極協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（三）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在雙方約定的合同終止時限內(nèi)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實物業(yè)管理的，移交費用由雙方約定。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后15日退出，并按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，在轄區(qū)物業(yè)主管部門和開發(fā)建設(shè)單位的見證下，完成下列移交事宜，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
2、公共設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
5、物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；
6、園林施工圖紙及樹種清單；
7、業(yè)主名冊；包括：屬于開發(fā)企業(yè)權(quán)屬的房屋資料；屬于全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬資料。
8、規(guī)劃、建設(shè)、房管、園林、水、電、燃?xì)獾炔块T驗收合格證明；
9、受聘期間以開辦費用購置的資產(chǎn)及物品，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費等：
10、清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；
11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對交接的圖紙、資料、文件、物品、用房、設(shè)施設(shè)備、結(jié)轉(zhuǎn)移交的費用等逐一登記造冊，經(jīng)接受方簽字確認(rèn)后，報轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。
（五）前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，開發(fā)建設(shè)單位在有關(guān)部門指導(dǎo)下已按有關(guān)規(guī)定選舉成立首屆業(yè)主委員會的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將本條第三項所列移交事宜，向業(yè)主委員會移交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)積極幫助業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（六）首屆業(yè)主委員會成立后，應(yīng)積極開展選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但前期物業(yè)服務(wù)合同已達終止日期，屆時新的物業(yè)管理企業(yè)尚未落實的，開發(fā)建設(shè)單位可以協(xié)商原物業(yè)服務(wù)企業(yè)順延服務(wù)，也可以協(xié)商社區(qū)居委會臨時代為管理，直至新的物業(yè)企業(yè)接管服務(wù)為止。順延服務(wù)或社區(qū)代管期間產(chǎn)生的費用，由業(yè)主據(jù)實交納，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)收取，直至新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進場。
（七）業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目前30日內(nèi)，可以通過招標(biāo)方式，或在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）的指導(dǎo)下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理單位的選聘和進場交接工作。
（八）物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)須退還或移交已經(jīng)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)追繳在合同期內(nèi)業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費。
（九）經(jīng)業(yè)主大會依法決定提前解約或不再續(xù)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)項目的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）責(zé)令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時處理；業(yè)主委員會或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目時，業(yè)主委員會（開發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須共同在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進行公告，具體內(nèi)容包括：
1、提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的原因；
2、合同終止的具體時間；
3、業(yè)主大會對解除合同、重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問題的表決結(jié)果；
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目前對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行一次養(yǎng)護維修的具體時間表，報修值班電話；
5、物業(yè)服務(wù)費、停車費及其他公共收費的收支情況；多收或結(jié)轉(zhuǎn)費用的數(shù)額及移交情況；
6、物業(yè)服務(wù)用房具體位置及權(quán)屬登記情況；
7、其他。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的，將由市物業(yè)主管部門責(zé)令限期整改：逾期不改正的，相關(guān)主管部門根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》予以處罰。
第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)項目所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)受損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法起訴業(yè)主委員會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十三條 因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目引發(fā)糾紛的，當(dāng)事人可根據(jù)物業(yè)管理合同約定提起仲裁或訴訟。
第二十四條 在物業(yè)項目退出管理的過程中，因開發(fā)建設(shè)單位原因造成的遺留問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，并及時予以處理和完善，業(yè)主也可通過法律途徑依法維護合法權(quán)益。
第五章 附則
第二十五條 本辦法由滁州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起實施。2010年9月10日原房管局印發(fā)的《滁州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目管理暫行辦法》（滁房字〔2010〕200號）同時廢止。
