關(guān)于印發(fā)《馬鞍山市物業(yè)專項維修資金使用管理暫行辦法》的通知
各縣區(qū)、園區(qū)住建局、花山區(qū)房管中心，各有關(guān)單位：
為了加強(qiáng)我市物業(yè)專項維修資金使用管理，保障物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)正常使用，維護(hù)物業(yè)專項維修資金共有人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、建設(shè)部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》和住建部等十部門《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》等規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，研究制定了《馬鞍山市物業(yè)專項維修資金使用管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)執(zhí)行。
附件：馬鞍山市物業(yè)專項維修資金使用管理暫行辦法
2022年4月1日
馬鞍山市物業(yè)專項維修資金使用管理
暫 行 辦 法
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)我市物業(yè)專項維修資金使用管理，保障物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)正常使用，維護(hù)物業(yè)專項維修資金共有人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、建設(shè)部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》和住建部等十部門《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》等規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。
本辦法所稱共有物業(yè)包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的使用管理。
本辦法沒有規(guī)定但法律法規(guī)及規(guī)章有規(guī)定的，適用法律法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定。
第三條 物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于共有物業(yè)保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四條 物業(yè)專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。
物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
業(yè)主對共有物業(yè)保修期滿后的維修和更新、改造，負(fù)有承擔(dān)分?jǐn)傎M(fèi)用的責(zé)任和義務(wù)。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是全市物業(yè)專項維修資金管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)專項維修資金監(jiān)管工作。含山縣、和縣、當(dāng)涂縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和鄭蒲港新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局是本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金監(jiān)管工作。
市財政、審計等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)對全市物業(yè)專項維修資金管理進(jìn)行監(jiān)督。
第六條 市住房保障和房地產(chǎn)開發(fā)管理中心是全市物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本市主城區(qū)物業(yè)專項維修資金的管理工作，負(fù)責(zé)對含山縣、和縣、當(dāng)涂縣和鄭蒲港新區(qū)物業(yè)專項維修資金的管理進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。
含山縣、和縣、當(dāng)涂縣和鄭蒲港新區(qū)物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的管理工作。
第七條 縣區(qū)人民政府、開發(fā)園區(qū)管委會是本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域安全責(zé)任主體單位，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)對本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域重大公共安全隱患的排查、維修和整改工作。
共有物業(yè)重大公共安全隱患的維修和整改費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，從物業(yè)專項維修資金中按規(guī)定支付。如有不足，由業(yè)主按照規(guī)定補(bǔ)交。為及時消除安全隱患，業(yè)主補(bǔ)交不足資金前，縣區(qū)人民政府、開發(fā)園區(qū)管委會應(yīng)先行墊付不足資金，待業(yè)主補(bǔ)交后按照規(guī)定劃轉(zhuǎn)。
第八條 各縣區(qū)（開發(fā)園區(qū)）物業(yè)管理部門對本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金使用進(jìn)行監(jiān)督，負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)存在的重大公共安全隱患組織勘查鑒定。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)維修項目的監(jiān)管，參與重大公共安全隱患勘查鑒定。
社區(qū)居委會（村委會）對本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金使用進(jìn)行監(jiān)督，負(fù)責(zé)對托管（未成立業(yè)主大會）物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)一般維修項目組織勘查鑒定，對重大公共安全隱患組織緊急維修。
業(yè)主委員會對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金使用進(jìn)行監(jiān)督，負(fù)責(zé)對共有物業(yè)一般維修項目組織勘查鑒定，對重大公共安全隱患組織緊急維修。
第二章 使用的范圍和條件
第九條 物業(yè)專項維修資金使用范圍包括：
（一）物業(yè)共用部位維修工程
1、主體承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；
2、外墻面、屋面因損壞造成滲水，需要重新進(jìn)行防水或者保溫層施工的；
3、外檐面層、外墻面層脫落，需要修繕的；
4、整幢樓或者單元共用部位地面面層、走廊墻面、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
5、經(jīng)鑒定確定需要維修的其他物業(yè)共用部位維修工程。
（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程
1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損30%以上，需要整體修復(fù)的；
2、整幢樓或者單元排水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；
3、智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件的；
4、電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件的；
5、權(quán)屬屬于業(yè)主的供電、二次供水及消防設(shè)施、設(shè)備等因損壞，需要更新、改造的；
6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；
7、經(jīng)鑒定確定需要維修的其他物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修工程。
（三）其他經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主會議表決同意使用物業(yè)專項維修資金的共有物業(yè)維修和更新、改造工程。
第十條 共有物業(yè)維修項目分類
（一）必須維修類項目
是指因共有物業(yè)損壞，危及業(yè)主居住、出行或人身財產(chǎn)安全，必須對共有物業(yè)實施維修或更新、改造的項目。主要包括：
1、屋面、外墻體防水損壞造成滲漏，抹灰層脫落危及人身安全的；
2、電梯故障危及人身安全的；
3、消防設(shè)施損壞的；
4、公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身、財產(chǎn)安全的；
5、樓體等共用部位墻面飾面有脫落危險的，玻璃幕墻炸裂，地面坍塌等危及公共安全的；
6、共用部位的樓地板、扶梯踏板、陽臺、曬臺、扶梯等存在脫落危險，危及人身安全的；
7、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能性障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
8、二次供水設(shè)施損壞的；
9、其他因共有物業(yè)損害危及房屋或人身財產(chǎn)安全的。
上述維修項目中，危及全體業(yè)主居住、出行或人身財產(chǎn)安全的屬于重大公共安全隱患維修項目。
（二）業(yè)主決策類項目
是指為了提升或改善居住環(huán)境，非危及業(yè)主居住、出行或人身財產(chǎn)安全的維修項目。主要包括：
- 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增設(shè)停車位；
- 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增設(shè)監(jiān)控設(shè)施設(shè)備；
- 電梯未到規(guī)定使用年限進(jìn)行更換；
- 其他經(jīng)業(yè)主決策實施的共有物業(yè)維修和更新、改造項目。
業(yè)主決策類項目應(yīng)根據(jù)受益范圍，分別經(jīng)業(yè)主大會同意或物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可以組織實施。涉及改建、重建共有物業(yè)或改變共有物業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
第十一條 共有物業(yè)保修期限按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 物業(yè)專項維修資金使用應(yīng)具備以下條件：
（一）共有物業(yè)保修期滿后；
（二）屬于必須維修類項目或經(jīng)業(yè)主表決同意的業(yè)主決策類項目。
必須維修類項目，不需要經(jīng)過業(yè)主表決同意。
第三章 費(fèi)用分?jǐn)?/span>
第十三條 下列費(fèi)用從物業(yè)專項維修資金中列支：
（一）前期勘察、鑒定、檢測、施工圖設(shè)計等相關(guān)費(fèi)用；
（二）工程維修和更新、改造費(fèi)用；
（三）工程監(jiān)理費(fèi)用；
（四）因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位、設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償，費(fèi)用計入工程維修和更新、改造費(fèi)用。
第十四條 下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，包括日常綠化養(yǎng)護(hù)、水箱清洗、疏通下水、窨井清理、化糞池清理等；
（二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因人為損壞維修、更新的費(fèi)用。
第十五條 物業(yè)專項維修資金使用分?jǐn)偡绞接蓸I(yè)主大會決定。相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定。
第十六條 未成立業(yè)主大會、業(yè)主大會沒有約定或約定不明確的，按照以下方式進(jìn)行分?jǐn)偅?/span>
（一）物業(yè)專項維修資金用于全體共有物業(yè)的，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主，按照各自專有部分建筑面積占本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主專有部分建筑面積之和的比例共同承擔(dān)。
（二）物業(yè)專項維修資金用于部分共有物業(yè)的，由該部分共有物業(yè)業(yè)主，按照各自專有部分建筑面積占該部分業(yè)主專有部分建筑面積之和的比例共同承擔(dān)。
第十七條 業(yè)主承擔(dān)的分?jǐn)傎M(fèi)用，從該業(yè)主物業(yè)專項維修資金賬戶中劃轉(zhuǎn)支付。不足部分由該業(yè)主補(bǔ)交至物業(yè)專項維修資金賬戶，或單獨(dú)支付給施工單位。
業(yè)主委員會負(fù)責(zé)督促業(yè)主補(bǔ)交或支付分?jǐn)傎M(fèi)用。未成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會到期未換屆的，由屬地社區(qū)居委會（村委會）負(fù)責(zé)督促業(yè)主補(bǔ)交或支付分?jǐn)傎M(fèi)用。
相關(guān)業(yè)主代為支付其他業(yè)主承擔(dān)的分?jǐn)傎M(fèi)用，不得從代付業(yè)主物業(yè)專項維修資金賬戶中支付。業(yè)主代為支付后，享有追償?shù)臋?quán)利。
第四章 維修管理
第十八條 施工單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。
第十九條 施工單位須到維修資金管理部門辦理備案手續(xù)并提交下列材料：
1、法人營業(yè)執(zhí)照；
2、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證；
3、企業(yè)法定代表人身份證明；
4、項目負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話；
5、簽訂服務(wù)承諾書。
物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)會同建筑管理部門加強(qiáng)對施工單位監(jiān)管。
第二十條 物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)專項維修資金使用項目的監(jiān)管，通過公開招投標(biāo)方式，委托專業(yè)的第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)和決算審核咨詢機(jī)構(gòu)，對共有物業(yè)維修和更新、改造工程從“現(xiàn)場勘查、維修方案設(shè)計、投資估算、承攬合同、開工準(zhǔn)備、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、施工安全、竣工驗收、造價咨詢”等實施全過程監(jiān)管及決算審核。
第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)和決算審核咨詢機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)用，從維修資金增值收益中列支。
第二十一條 使用物業(yè)專項維修資金對共有物業(yè)進(jìn)行維修和更新、改造的，須按照下列程序組織實施：
（一）提出申請
由申請人根據(jù)不同的維修項目分別向?qū)俚乜h區(qū)（開發(fā)園區(qū)）物業(yè)管理部門或社區(qū)居委會（村委會）、業(yè)主委員會提出共有物業(yè)需要維修、更新或改造的項目申請。
危及公共安全維修項目，由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為申請人；如無業(yè)主委員會，由屬地社區(qū)居委會（村委會）或社區(qū)居委會（村委會）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為申請人。
一般維修項目由直接受益業(yè)主作為申請人。
（二）勘查鑒定
屬地縣區(qū)（開發(fā)園區(qū)）物業(yè)管理部門或社區(qū)居委會（村委會）、業(yè)主委員會對申請人提出的維修項目組織勘查鑒定，并填寫《物業(yè)專項維修資金維修項目勘查鑒定表》。
重大公共安全隱患項目勘查鑒定由屬地縣區(qū)（開發(fā)園區(qū)）物業(yè)管理部門組織，第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會（村委會）、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與。消防隱患整改項目以屬地消防救援部門出具的消防整改通知作為勘查鑒定依據(jù)；電梯維修、改造或更換項目，以具有資質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的檢測報告作為勘查鑒定依據(jù)。
一般維修項目勘查鑒定由業(yè)主委員會組織，第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和申請人等參與。未成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會到期未換屆的，由屬地社區(qū)居委會（村委會）組織，第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和申請人等參與。
共有物業(yè)發(fā)生突發(fā)性故障，危及公共安全需實施應(yīng)急維修的，報經(jīng)屬地社區(qū)居委會（村委會）同意先行組織維修，《物業(yè)專項維修資金維修項目勘查鑒定表》按照規(guī)定補(bǔ)辦。
（三）確定施工單位
維修項目勘查鑒定需要維修的，由申請人選擇有具備相關(guān)資質(zhì)和安全生產(chǎn)許可證的單位作為施工單位。維修預(yù)算超過10萬元的，須通過招投標(biāo)方式確定施工單位。
（四）制定方案
申請人確定施工單位的，由施工單位制定《維修和更新、改造方案》，第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)會同申請人共同進(jìn)行審查。
經(jīng)過招投標(biāo)方式確定施工單位的，由第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)制定《維修和更新、改造方案》。
（五）編制預(yù)算
申請人確定施工單位的，由施工單位按照維修和更新、改造工程項目要求編制維修預(yù)算，并經(jīng)第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。
經(jīng)過招投標(biāo)方式確定施工單位的，由第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)按照維修和更新、改造工程項目要求編制維修預(yù)算。
（六）業(yè)主確認(rèn)
業(yè)主決策類維修項目，須將《維修和更新、改造方案》、維修預(yù)算和費(fèi)用預(yù)分?jǐn)偙斫?jīng)業(yè)主表決同意。
必須維修類項目不需要經(jīng)過業(yè)主表決同意。
（七）合同簽訂
申請人與施工單位簽訂維修項目《承攬合同》。《承攬合同》須報第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)審核備案。
（八）組織施工
施工單位按照《維修和更新、改造方案》組織施工，不得擅自變更，否則發(fā)生的費(fèi)用以及給維修工程造成的損失，由施工單位承擔(dān)。第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)對施工質(zhì)量、進(jìn)度、安全進(jìn)行全程監(jiān)管。
施工過程中遇工程變更和隱蔽工程的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)和申請人共同確認(rèn)。
（九）竣工驗收
維修工程竣工后，由第三方全過程咨詢項目管理機(jī)構(gòu)會同申請人共同依據(jù)《維修和更新、改造方案》，對照施工技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收并辦理相關(guān)手續(xù)。
（十）編制決算
工程驗收合格后，施工單位嚴(yán)格按照工程造價程序和相關(guān)規(guī)定編制決算。
第五章 使用程序
第二十二條 使用物業(yè)專項維修資金維修共有物業(yè)，須按照規(guī)定將相關(guān)信息向全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主公告，公告時間為5個工作日。公告節(jié)點(diǎn)和公告內(nèi)容：
1、項目勘查鑒定后，勘查鑒定情況和《物業(yè)專項維修資金維修項目勘查鑒定表》；
2、維修方案和維修預(yù)算完成審查后，申請人、施工單位（包括施工單位的確定方式）、維修方案和維修預(yù)算、費(fèi)用分?jǐn)偡绞胶皖A(yù)分?jǐn)偳闆r；
3、維修項目竣工后，竣工驗收情況；
4、決算審核后，決算費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r。
第二十三條 物業(yè)專項維修資金使用申報程序。
- 領(lǐng)取申報表
申請人到物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)申請使用維修資金，領(lǐng)取《馬鞍山市物業(yè)專項維修資金使用申報表》。
（二）報送資料
申請人按照規(guī)定報送如下資料：
1、《馬鞍山市物業(yè)專項維修資金使用申報表》；
2、《物業(yè)專項維修資金維修項目勘查鑒定表》；
3、經(jīng)審查確認(rèn)的維修方案和維修預(yù)算；
4、業(yè)主確認(rèn)表（必須維修類項目不需要提交）；
5、《承攬合同》；
6、竣工驗收報告及竣工維修決算資料；
7、相關(guān)公告資料。
（三）決算審計
物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請人報送的資料審核后，送決算審核咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行決算審計。
（四）公示
物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)將維修項目、決算費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r在馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站公示，公示時間為5個工作日。
申請人須同步將維修項目、決算費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r在小區(qū)內(nèi)公示，公示時間為5個工作日。
（五）資金撥付
公示期間無異議或者異議不成立的，公示期滿后，維修資金管理機(jī)構(gòu)通知施工單位開具發(fā)票并向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至施工單位賬戶。
第六章 附則
第二十四條 申請人應(yīng)當(dāng)對申請使用物業(yè)專項維修資金相關(guān)材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。申請人隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十五條 本辦法自2022年6月1日起施行。
