各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬機構(gòu)，有關(guān)單位：
現(xiàn)將《馬鞍山市城市更新實施辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
馬鞍山市人民政府
2022年10月16日
馬鞍山市城市更新實施辦法
第一章 總則
第一條 為深入貫徹落實“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，推動城市空間調(diào)整優(yōu)化和城市建設(shè)品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，奮力打造安徽的“杭嘉湖”、長三角的“白菜心”，爭做“三高地、兩先鋒”、全力建設(shè)現(xiàn)代化“生態(tài)福地、智造名城”，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市更新是指由政府、物業(yè)權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體，對城市更新規(guī)劃范圍內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、老舊小區(qū)、棚戶區(qū)及其他政府認(rèn)定的城市更新地區(qū)實施綜合整治、功能改變、拆除重建等活動。
市區(qū)范圍內(nèi)的城市更新活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 城市更新遵循以下原則：
（一）統(tǒng)籌規(guī)劃、系統(tǒng)推進(jìn)。
將城市更新納入經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，堅持高質(zhì)量發(fā)展要求和現(xiàn)代化城市建設(shè)需要，高起點確定城市發(fā)展定位，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，系統(tǒng)治理“城市病”等突出問題，高標(biāo)準(zhǔn)謀劃城市更新，不斷增強城市的整體性、系統(tǒng)性、生長性，提高城市的承載力、宜居性、包容度，促進(jìn)城市全生命周期的可持續(xù)發(fā)展。
（二）政府推動、市場運作。
強化政府對城市更新的規(guī)劃管控、政策引導(dǎo)和要素保障，統(tǒng)籌整合各類資源，調(diào)動各方力量，探索各類投資主體通過公平、公開、公正的市場競爭參與城市更新的實施模式，實現(xiàn)共享共贏。堅持改革創(chuàng)新，建立健全適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展要求的城市更新體制機制和政策體系，推動城市發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動力變革，促進(jìn)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化。
（三）以人為本、改善民生。
堅持人民城市為人民，尊重人民意愿，滿足人民群眾美好生活的新期待，著力解決城市發(fā)展過程中的不平衡不充分問題，大力推進(jìn)完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)，注重完善生活功能、產(chǎn)業(yè)功能、生態(tài)功能、人文功能和安全功能，營造干凈、宜居、特色、智慧的城市環(huán)境，保障和改善民生，提高人民群眾對城市發(fā)展的獲得感和認(rèn)同感。
（四）因地制宜、量力而行。
結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)確定更新目標(biāo)，合理制定更新方案，通過對城區(qū)內(nèi)功能偏離需求、利用效率低下、環(huán)境品質(zhì)不高的存量片區(qū)進(jìn)行挖潛提效，提升功能品質(zhì)，釋放發(fā)展活力，通過加強歷史文化保護(hù)、加強整治修繕、適度再開發(fā)等多種方式，統(tǒng)籌兼顧，突出重點，既盡力而為又量力而行。
第四條 城市更新活動應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、城市更新及相關(guān)專項規(guī)劃，建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市的目標(biāo)。主要任務(wù)包括：
（一）完善城市空間結(jié)構(gòu)；
（二）實施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程；
（三）強化歷史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌；
（四）加強居住社區(qū)建設(shè)；
（五）推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；
（六）加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；
（七）增強城市防洪排澇能力。
第五條 市委、市政府成立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，是城市更新工作的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。負(fù)責(zé)審議城市更新重大政策措施，城市更新規(guī)劃、計劃和城市更新資金使用安排，城市更新單元規(guī)劃及更新項目實施方案。
城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督全市城市更新工作。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局是城市更新工作的主管部門，負(fù)責(zé)起草城市更新制度體制，擬定城市更新有關(guān)政策、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市城市更新資金，搭建城市更新數(shù)據(jù)平臺，組織編制全市城市更新專項規(guī)劃，指導(dǎo)或組織編制城市更新單元規(guī)劃方案，制定城市更新年度計劃，審核城市更新項目實施方案等工作。
市政府相關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)工作。
第六條 各區(qū)政府、開發(fā)園區(qū)管委會，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作。包括調(diào)查及更新本轄區(qū)城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，組織本轄區(qū)更新單元規(guī)劃編制和監(jiān)督管理工作等。
各區(qū)政府、開發(fā)園區(qū)管委會相關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)工作。
第七條 城市更新項目由政府、物業(yè)權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體組織實施。其中，政府組織實施的，可以依法選擇符合條件的企業(yè)作為實施主體。
第八條 城市更新分為綜合整治、功能改變、拆除重建三種類型。
綜合整治類更新是指改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能的活動。
功能改變類更新是指改變部分或全部建筑物的使用功能，但不改變使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)的活動。
拆除重建類更新是指需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規(guī)劃進(jìn)行重新建設(shè)的活動。
同一城市更新項目可結(jié)合實際綜合使用以上三種更新方式。
第九條 城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度；城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據(jù)，年度實施計劃應(yīng)當(dāng)包括實施項目及資金使用計劃。城市更新在定期體檢評估的基礎(chǔ)上一般按照下列程序進(jìn)行：
（一）城市更新專項規(guī)劃編制；
（二）城市更新單元規(guī)劃編制；
（三）城市更新年度計劃制定；
（四）城市更新實施主體確認(rèn)；
（五）城市更新實施方案的編制及實施。
各區(qū)政府、開發(fā)園區(qū)管委會可以依據(jù)相關(guān)內(nèi)容優(yōu)化相關(guān)工作程序。
第十條 城市更新重大項目實行專家論證制度。城市更新主管部門組織設(shè)立城市更新專家?guī)?，對符合條件的更新項目的科學(xué)性、可行性、合理性等進(jìn)行論證。
第十一條 城市更新規(guī)劃及相關(guān)方案需征求公眾意見，保障公眾在城市更新中的知情權(quán)、參與權(quán)。
第二章 城市更新規(guī)劃
第十二條 城市更新主管部門組織編制城市更新專項規(guī)劃，確定規(guī)劃期內(nèi)城市更新的總體目標(biāo)和發(fā)展策略，劃分更新板塊、更新組團、更新單元，明確單元管控、實施時序等任務(wù)和要求。
城市更新專項規(guī)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實施，作為城市更新單元規(guī)劃編制和城市更新計劃制定的重要依據(jù)。
第十三條 納入實施計劃的城市更新單元，應(yīng)當(dāng)編制城市更新單元規(guī)劃。城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）城市更新單元現(xiàn)狀研究；
（二）城市更新單元發(fā)展定位、更新策略、產(chǎn)業(yè)研究、用地功能、公服配套等；
（三）城市單元內(nèi)更新項目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新模式和方式、拆遷補償總量和規(guī)劃控制指標(biāo)等；
（四）城市更新單元的城市設(shè)計指引等；
（五）城市更新單元的實施經(jīng)濟分析及資金來源安排；
（六）需要分期實施的，列出分期實施的地塊（項目）和時序，并提出資金安排建議；
（七）論證城市更新項目的必要性和可行性；
（八）其他應(yīng)當(dāng)予以明確的內(nèi)容。
第十四條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范編制，并應(yīng)當(dāng)按程序進(jìn)行公示、征求意見和組織專家論證。城市更新單元規(guī)劃由組織編制主體提交城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議。
第十五條 城市更新單元規(guī)劃經(jīng)城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議后，涉及調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃的，由城市更新單元規(guī)劃組織編制主體依據(jù)城市更新單元規(guī)劃方案編制詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整論證報告，論證其可行性和必要性并提出調(diào)整意見，由市自然資源和規(guī)劃局組織按修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的法定程序進(jìn)行。
第十六條 城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新單元規(guī)劃方案，組織制定城市更新年度計劃，年度計劃包括項目實施計劃和資金使用計劃，城市更新年度計劃相關(guān)內(nèi)容應(yīng)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
第十七條 城市更新主管部門將城市更新項目經(jīng)征求市自然資源和規(guī)劃局、市財政局等部門意見后，擬訂年度城市更新項目計劃；所需資金納入年度固定資產(chǎn)投資計劃，并按發(fā)展改革部門投資立項所確定的資金來源予以安排，其中屬于財政投資項目的，還應(yīng)納入同級財政年度預(yù)算。
城市更新年度計劃可以結(jié)合推進(jìn)更新項目實施情況報城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)進(jìn)行定期調(diào)整。當(dāng)年計劃未能完成的，可在下一個年度繼續(xù)實施。
第三章 城市更新實施方案
第十八條 納入城市更新年度計劃的項目，由屬地區(qū)政府、開發(fā)園區(qū)管委會組織編制城市更新項目實施方案。
編制城市更新項目實施方案應(yīng)當(dāng)符合城市更新單元規(guī)劃以及城市更新項目實施方案編制的技術(shù)規(guī)范。
第十九條 城市更新項目實施方案應(yīng)經(jīng)專家論證、公眾參與、部門協(xié)調(diào)、社會風(fēng)險評估、合法性審查、區(qū)政府（開發(fā)園區(qū)管委會）決策等法定程序后，形成項目實施方案草案及其相關(guān)說明，由區(qū)政府、開發(fā)園區(qū)管委會上報城市更新主管部門協(xié)調(diào)、審核。
城市更新主管部門會同城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，召開城市更新項目協(xié)調(diào)會議對項目實施方案進(jìn)行審議，提出審議意見。協(xié)調(diào)會議應(yīng)當(dāng)重點審議項目實施方案中的融資地價、改造方式、供地方式以及建設(shè)時序等重要內(nèi)容。
城市更新項目實施方案經(jīng)審議、協(xié)調(diào)、論證成熟的，由城市更新主管部門向?qū)俚貐^(qū)政府、開發(fā)園區(qū)管委會書面反饋審核意見，屬地區(qū)政府、開發(fā)園區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)按照審核意見修改完善項目實施方案。
第二十條 城市更新項目實施方案經(jīng)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過并報市政府批準(zhǔn)后，由城市更新主管部門辦理項目實施方案批復(fù)。
城市更新項目實施方案批復(fù)應(yīng)在城市更新主管部門工作網(wǎng)站上公布。
第二十一條 城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)建立審批服務(wù)制度，建立申請主體和審核部門的協(xié)調(diào)反饋機制，督辦手續(xù)辦理進(jìn)展，協(xié)調(diào)項目推進(jìn)中遇到的問題。
各主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組議定事項和城市更新項目實施方案的批復(fù)，辦理后續(xù)行政審批手續(xù)，并按照本市建設(shè)工程項目優(yōu)化審批流程的有關(guān)方案實行并聯(lián)審批，限時辦結(jié)，不得重復(fù)審核。
城市更新改造項目符合重點項目綠色通道審批規(guī)定的，可以納入綠色通道辦理審批手續(xù)。
第四章 保障與監(jiān)管
第二十二條 城市更新規(guī)劃政策包括以下內(nèi)容：
（一）在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提下，允許用地性質(zhì)兼容與轉(zhuǎn)換；
（二）同一街道內(nèi)，符合相關(guān)要求的地塊可進(jìn)行拆分與合并；
（三）實施主體提供公共設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和公共開放空間，以及在城市更新中承擔(dān)文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑保護(hù)、修繕和活化利用在不違反相關(guān)規(guī)定的前提下可獲容積率轉(zhuǎn)移或獎勵；
（四）在不違反相關(guān)規(guī)定的前提下，鼓勵地上地下立體開發(fā)建設(shè)，科學(xué)利用城市地下空間資源；
（五）應(yīng)當(dāng)采用節(jié)能、環(huán)保及智能技術(shù)，鼓勵第五立面的生態(tài)化和景觀化。
第二十三條 城市更新土地政策包括以下內(nèi)容：
（一）城市更新項目的土地使用條件應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定。以拆除重建方式實施的，可以依法重新設(shè)定出讓年期，除居住用地外，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，應(yīng)依照相關(guān)法律規(guī)定補繳土地出讓金；以改建擴建方式實施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，按照相關(guān)規(guī)定履行變更用途程序，增加用途部分的出讓年期不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定的最高出讓年期?，F(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者物業(yè)權(quán)利人組成的聯(lián)合體，應(yīng)當(dāng)按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格的差額，補繳土地出讓價款。城市更新項目周邊的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星土地，不具備獨立開發(fā)條件、不能采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的，可以采取協(xié)議出讓方式結(jié)合城市更新項目整體開發(fā)。城市更新項目范圍內(nèi)的違法建筑、違法用地，應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新項目依法予以處置。
（二）市自然資源和規(guī)劃局建立土地資源平衡庫，專項用于平衡城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組確定的城市更新項目，做好土地資源管理和資金平衡工作。
第二十四條 城市更新可多渠道籌集更新資金來源，包括：
（一）上級補助資金；
（二）市、區(qū)（開發(fā)園區(qū)）財政安排的城市更新改造資金及各級財政預(yù)算中可用于城市更新改造的經(jīng)費；
（三）國家有關(guān)改造貸款政策性信貸資金；
（四）參與改造的市場主體投入的更新改造資金；
（五）更新改造范圍內(nèi)土地、房屋權(quán)屬人自籌的更新改造經(jīng)費；
（六）其他符合規(guī)定的資金。
第二十五條 城市更新征遷政策包括以下內(nèi)容：
（一）國有土地征遷補償依據(jù)《關(guān)于印發(fā)馬鞍山市國有土地房屋征收與補償實施辦法的通知》（馬政〔2020〕20號）執(zhí)行；
（二）集體土地征拆補償依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2021年修正版）及《馬鞍山市集體土地征收補償安置辦法》（馬鞍山市人民政府令第48號）等執(zhí)行；
（三）棚戶區(qū)改造安置方式主要有貨幣化安置、原地安置、異地安置；
（四）城市更新涉及拆遷補償?shù)?/span>，拆遷補償費用納入土地出讓成本，完成拆遷補償，形成凈地后，可采取帶方案方式出讓土地。
第二十六條 城市更新主管部門負(fù)責(zé)組織起草城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查制度、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查技術(shù)規(guī)范、更新單元方案編制技術(shù)規(guī)范、城市更新項目專家論證制度、項目實施方案編制技術(shù)規(guī)范、城市更新項目行政審批程序指引、復(fù)建安置資金管理辦法等相關(guān)配套文件，報市政府批準(zhǔn)后組織實施。市自然資源和規(guī)劃部門會同市城市更新主管部門組織起草城市更新歷史用地處置、土地供應(yīng)、土地歸宗、土地置換、房屋確權(quán)等內(nèi)容的具體操作辦法，報市政府批準(zhǔn)后組織實施。
第二十七條 城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)加強城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和動態(tài)監(jiān)控信息系統(tǒng)建設(shè)，做好更新改造審核、項目實施、竣工驗收、體檢評估等全過程的監(jiān)督管理，相關(guān)數(shù)據(jù)通過全市數(shù)據(jù)共享平臺提供共享支撐應(yīng)用。
第二十八條 按照“一年一體檢、五年一評估”，建立常態(tài)化城市體檢評估機制，城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)委托有關(guān)單位和專家每年對城市體征狀態(tài)及年度城市建設(shè)重點任務(wù)實施情況進(jìn)行體檢監(jiān)測，每五年對城市階段性建設(shè)進(jìn)行全面評估，評價城市體征狀態(tài)，提出對策建議。
第二十九條 城市更新項目需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得，并按程序辦理不動產(chǎn)登記。
城市更新項目不涉及土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)變動的，應(yīng)當(dāng)通過市場租賃等方式取得原建筑物的使用權(quán)。
城市更新項目既不涉及土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)變動，也不需要取得原建筑物使用權(quán)的，經(jīng)充分征求原建筑權(quán)利人意見后依法實施。
城市更新項目涉及多個物業(yè)權(quán)利人，通過共同協(xié)商確定實施方案；涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定。項目實施涉及公共利益、公共安全等情況的，城市更新主管部門可以依法作出更新決定。
第五章 附則
第三十條 相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀(jì)行為的，應(yīng)當(dāng)追究相關(guān)責(zé)任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。
對城市更新實施主體違反城市規(guī)劃和土地管理等方面法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任。
第三十一條 各縣可參照本辦法執(zhí)行。
第三十二條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。
