現(xiàn)將《支持城市更新規(guī)劃和用地保障指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
本指導(dǎo)意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期2年。指導(dǎo)意見(jiàn)中未明確事項(xiàng)按有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件執(zhí)行；本指導(dǎo)意見(jiàn)施行期間，國(guó)家、省有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
馬鞍山市自然資源和規(guī)劃局
2024年9月12日
支持城市更新規(guī)劃和用地保障指導(dǎo)意見(jiàn)
（試行）
為完善城市功能，助力城市功能品質(zhì)活力提升，支持城市更新行動(dòng)，提出規(guī)劃和用地保障指導(dǎo)意見(jiàn)如下：
一、支持差異化實(shí)施規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
（一）允許建筑規(guī)模異地統(tǒng)籌。在測(cè)算改造成本和原地安置面積基礎(chǔ)上，按照可實(shí)施和綜合效益最優(yōu)的原則，科學(xué)合理設(shè)置規(guī)劃建設(shè)總量。以保護(hù)文化遺產(chǎn)、歷史風(fēng)貌、山水格局和優(yōu)化布局為導(dǎo)向，在符合更新規(guī)劃單元規(guī)劃要求的前提下，更新實(shí)施單元規(guī)劃的建筑量可在更新規(guī)劃單元內(nèi)統(tǒng)籌布局、精準(zhǔn)投放，鼓勵(lì)探索規(guī)劃建筑量跨更新規(guī)劃單元進(jìn)行統(tǒng)籌及異地等價(jià)值轉(zhuǎn)移的政策和機(jī)制。
（二）實(shí)施容積率獎(jiǎng)勵(lì)。城市更新項(xiàng)目新增市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，以及老舊住宅成套化改造，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)模不受規(guī)劃容積率指標(biāo)制約；為滿足安全、環(huán)保、無(wú)障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無(wú)障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等，其新增建筑面積不計(jì)入規(guī)劃容積率；在規(guī)劃條件之外，多保留歷史建筑、多無(wú)償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施等公益性貢獻(xiàn)，可確保其原有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)規(guī)模不減少。
（三）允許不低于現(xiàn)狀條件實(shí)施更新改造。涉及危房消險(xiǎn)的城市更新項(xiàng)目，在滿足消防、安全等要求的前提下，地塊的建筑密度、綠地率、建筑退界和間距、機(jī)動(dòng)車出入口、停車配建等可根據(jù)審定規(guī)劃方案確定。
其他城市更新項(xiàng)目，原則上不得突破相關(guān)技術(shù)規(guī)范和控制指標(biāo)要求，確有實(shí)施困難的，在征得相關(guān)利害關(guān)系權(quán)利人同意，經(jīng)批準(zhǔn)后可以適度突破，但必須滿足消防、安全等要求。城市更新項(xiàng)目不得進(jìn)一步減少周邊現(xiàn)狀不符合日照標(biāo)準(zhǔn)建筑的日照時(shí)間，在征得相關(guān)利害關(guān)系權(quán)利人同意后，可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)。
二、支持高效供應(yīng)利用土地資源
（一）優(yōu)化土地供應(yīng)方式。對(duì)于城市更新范圍內(nèi)無(wú)法單獨(dú)出具規(guī)劃條件的邊角地、夾心地、插花地、或難以獨(dú)立開(kāi)發(fā)的零星建設(shè)用地，可與相鄰地塊一并出具規(guī)劃條件，以協(xié)議出讓方式供應(yīng)給相鄰項(xiàng)目（商品住宅除外）; 協(xié)議出讓土地根據(jù)城市更新項(xiàng)目整體情況，合理確定土地出讓年限；采取公開(kāi)招拍掛出讓方式供地的，可依據(jù)城市更新實(shí)施方案，統(tǒng)籌城市設(shè)計(jì)、返遷安置、保留建筑、公建配套等，采取帶方案出讓土地。
（二）鼓勵(lì)土地建筑兼容使用。城市更新項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)可以按更新片區(qū)主用途確定，并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)、規(guī)模等細(xì)化其他用地性質(zhì)；鼓勵(lì)公共設(shè)施和市政公用設(shè)施復(fù)合配置，節(jié)約集約用地；允許圍繞更新目標(biāo)需求，增加商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施等兼容性用地比例；產(chǎn)業(yè)用地更新時(shí)鼓勵(lì)配置一定比例的其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)功能和配套設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
存量建筑經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途，鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施；公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間、商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途之間可以結(jié)合實(shí)際情況相互轉(zhuǎn)換；鼓勵(lì)利用存量房產(chǎn)等空閑資源，在符合規(guī)劃前提下發(fā)展國(guó)家支持產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，允許以5年為限，享受不改變用地主體和規(guī)劃條件的用地過(guò)渡期支持政策。
三、支持靈活辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記
（一）允許土地置換轉(zhuǎn)換。對(duì)城市更新實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開(kāi)發(fā)涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星建設(shè)用地，集體建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間，按照“面積相近或者價(jià)值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換”原則，置換方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施后，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
（二）規(guī)范土地分宗合宗。存量國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)可辦理國(guó)有建設(shè)用地分宗、合宗，但原則上不得增加用地總面積和計(jì)容總建筑面積。分宗、合宗后宗地須按分宗、合宗前宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整、土地出讓合同變更等情形的，按照相關(guān)行政許可事項(xiàng)的程序和規(guī)定辦理。土地分宗、合宗后，地塊開(kāi)發(fā)無(wú)法滿足國(guó)家、省、市相關(guān)退間距、綠地率、建筑限高、停車位及日照等技術(shù)要求的，須降低開(kāi)發(fā)量。
（三）依法依規(guī)完成確權(quán)登記。在繳清土地價(jià)款的情況下，城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)可根據(jù)不同情形依法依規(guī)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。兼容多種功能的土地和建筑物，對(duì)于可分割的可考慮按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。立體開(kāi)發(fā)的土地，可考慮按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區(qū)辦理分割審批、分別設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
四、支持全面提升工作效率
（一）簡(jiǎn)化詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序。結(jié)合城市更新項(xiàng)目情況靈活啟動(dòng)單元或地塊（街坊）詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整工作，與城市更新項(xiàng)目前期研究同步進(jìn)行。項(xiàng)目可行性研究可作為詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的必要性論證依據(jù)，項(xiàng)目實(shí)施方案與詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案同步編制、同步報(bào)審報(bào)批。
（二）推動(dòng)規(guī)劃負(fù)面清單管控。為適應(yīng)各種不同的城市更新情形，在滿足消防、安全并落實(shí)規(guī)劃強(qiáng)制性要求前提下，單元詳細(xì)規(guī)劃的編制和實(shí)施管理可采取留白用地布置、負(fù)面清單管控等方法，以規(guī)劃的彈性適應(yīng)市場(chǎng)的不確定性，增強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的可操作性，并為創(chuàng)新實(shí)踐提供空間。
