（2024年11月7日印發(fā)，根據(jù)2025年8月14日《關(guān)于修改<支持住宅品質(zhì)改善提升規(guī)劃管理若干措施（試行）>的通知》（馬自然資規(guī)〔2025〕233號(hào)）修改）
為提升住房供給品質(zhì)，適應(yīng)住房設(shè)計(jì)精細(xì)化、多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，滿足社會(huì)對(duì)于改善型住房需求，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)第61次會(huì)議審議通過，現(xiàn)將支持我市住宅品質(zhì)改善提升規(guī)劃管理若干措施通知如下：
一、明確室外專用庭院設(shè)置條件。多層住宅建筑在項(xiàng)目綠地率、安全防護(hù)滿足相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，首層可設(shè)置室外專有庭院，但庭院不得設(shè)置于住宅建筑北側(cè)；庭院可設(shè)置起到景觀、遮擋作用高度不大于1.6米的通透性圍墻。該專有庭院面積不計(jì)入項(xiàng)目綠地率，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。
二、鼓勵(lì)住宅設(shè)置立體綠化空間。允許住宅小區(qū)利用非住宅建筑屋頂綠化、垂直綠化，按其實(shí)際綠化面積一定系數(shù)折算為地面綠地面積。非住宅建筑屋頂綠化面積應(yīng)大于200平方米。其中，種植土層厚度0.3-0.6米的，按屋頂綠化面積的10%折算為地面綠地面積；種植土層厚度大于0.6米的，按屋頂綠化面積的30%折算為地面綠地面積。垂直綠化按其實(shí)際綠化面積的15%折算為地面綠地面積；采取種植槽方式且種植槽寬度大于0.5米的垂直綠化，可按其種植槽面積折算為地面綠地面積。屋頂綠化、垂直綠化折算成地面綠地面積時(shí)，總量不得超過規(guī)定綠地率指標(biāo)值對(duì)應(yīng)綠地面積的15%。
三、細(xì)化住宅露臺(tái)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)。在保證安全和居住品質(zhì)的前提下，允許多層改善型住宅建筑設(shè)置露臺(tái)，但不得設(shè)置于住宅建筑北側(cè)，且每戶露臺(tái)面積不超過該戶建筑面積的15%。
（一）露臺(tái)包括利用屋面設(shè)置的室外空間、以及建筑主體結(jié)構(gòu)外挑形成的平臺(tái)。其中，挑空平臺(tái)進(jìn)深不得大于3米，結(jié)構(gòu)高度不小于兩個(gè)自然層高。如挑空平臺(tái)與陽臺(tái)疊加設(shè)置，挑空平臺(tái)與陽臺(tái)的總進(jìn)深不應(yīng)大于3米。
（二）露臺(tái)應(yīng)無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、無柱（挑空平臺(tái)無覆土綠化設(shè)計(jì)），不得封閉，其臨空處應(yīng)設(shè)置欄桿、欄板等安全防護(hù)構(gòu)件。
（三）每戶挑空平臺(tái)和陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不得大于15平方米或每戶挑空平臺(tái)和陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶建筑面積的比例不得大于25%。其中每戶挑空平臺(tái)的結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不得大于10平方米或每戶挑空平臺(tái)的結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶建筑面積的比例不得大于15%。
（四）露臺(tái)面積不計(jì)入容積率。其中挑空平臺(tái)不計(jì)入建筑密度，可以不納入面寬計(jì)算；挑空平臺(tái)與相鄰挑空平臺(tái)或建筑的最小水平間距不應(yīng)小于建筑防火間距且不應(yīng)小于6米；挑空平臺(tái)退讓道路紅線（主干道除外）、用地紅線的距離可以酌情減少，但減少的退讓距離不應(yīng)超過建筑退讓距離的三分之一。
四、完善住宅地下空間設(shè)置要求。多層住宅建筑在滿足自走式車位配建數(shù)量要求的前提下，可以在住宅建筑下方設(shè)置地下室。
（一）室內(nèi)地面標(biāo)高低于室外地面標(biāo)高超過該層建筑凈高1/2，且建筑頂板結(jié)構(gòu)標(biāo)高高于室外地面標(biāo)高不足1.2米的，該層建筑視為地下室。
（二）地下室外墻外設(shè)置通風(fēng)采光井的，其進(jìn)深（取采光井圍護(hù)結(jié)構(gòu)外邊線至地下室墻體外邊線）不得超過1.8米，如超出則采光井地坪標(biāo)高視作該建筑的室外地面標(biāo)高。采光井內(nèi)不得設(shè)置樓梯、爬梯等垂直交通設(shè)施。
（三）住宅建筑的臥室、起居室（廳）、廚房等不得布置在地下室。地下室不得超出地上建筑輪廓線，不得設(shè)置于地下二層及以下，且建筑層高不得超過3.6米。
五、當(dāng)四層住宅建筑中第四層單層建筑面積介于該棟建筑最大單層投影面積的25％－40％之間，且四層建筑室內(nèi)凈高大于2.2米，在滿足日照、消防安全等強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，此類四層住宅的建筑間距、綠地率、架空層設(shè)置、起居廳層高，可參照《馬鞍山市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、《馬鞍山市建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查暫行辦法（2024年修訂）》中低層住宅相關(guān)要求執(zhí)行。
六、本通知自公布之日起施行，有效期至2026年11月6日。2024年11月7日之后簽訂土地出讓合同，尚未審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目，適用本《通知》的規(guī)定。文件中未明確事項(xiàng)按有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件執(zhí)行；文件施行期間，國(guó)家、省有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
2024年11月7日前已簽定土地出讓合同的項(xiàng)目，按之前有關(guān)規(guī)定辦理。
附件：部門聯(lián)合監(jiān)管重點(diǎn)內(nèi)容及責(zé)任分工
馬鞍山市自然資源和規(guī)劃局
馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
馬鞍山市城市管理局
2024年11月7日
附件
部門聯(lián)合監(jiān)管重點(diǎn)內(nèi)容及責(zé)任分工
一、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
市資規(guī)局：會(huì)同相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的指引、審查；嚴(yán)格按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范、政策標(biāo)準(zhǔn)等開展項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的審查審批和規(guī)劃許可。
市住建局：加強(qiáng)圖審機(jī)構(gòu)管理，確保建設(shè)項(xiàng)目按政府有關(guān)部門批準(zhǔn)文件開展施工圖設(shè)計(jì)，且不同種類施工圖紙規(guī)范統(tǒng)一；做好消防審查，強(qiáng)化施工許可管理，嚴(yán)格施工圖審查審批。
市城管局：加強(qiáng)居住區(qū)綠化設(shè)計(jì)質(zhì)量技術(shù)指導(dǎo)，嚴(yán)格做好項(xiàng)目綠化工程設(shè)計(jì)方案審查，核定項(xiàng)目綠化用地比率。
二、建設(shè)環(huán)節(jié)
市資規(guī)局：做好規(guī)劃批后管理、過程監(jiān)管，加強(qiáng)與住建、城管部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管；嚴(yán)格按照規(guī)劃許可組織規(guī)劃核實(shí)。
市住建局：加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工過程監(jiān)管，保障工程項(xiàng)目的質(zhì)量安全；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序管控；嚴(yán)格按照要求組織項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。
市城管局：做好項(xiàng)目綠化驗(yàn)收工作，指導(dǎo)各區(qū)（園區(qū)）城管部門做好建設(shè)環(huán)節(jié)違法建設(shè)等違法違規(guī)行為查處。
三、銷售環(huán)節(jié)
市發(fā)改委：加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格備案管理，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理申報(bào)價(jià)格。
市住建局：加強(qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷宣傳管理，督促開發(fā)企業(yè)做好不利因素現(xiàn)場(chǎng)公告、真實(shí)準(zhǔn)確告知項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)情況（包括是否有院子、露臺(tái)等內(nèi)容），督促企業(yè)將住宅涉及專有庭院、地下室、露臺(tái)等建設(shè)情況、管控要求等納入房屋銷售合同。
市市場(chǎng)監(jiān)管局：按職責(zé)加強(qiáng)銷售監(jiān)管，嚴(yán)懲房地產(chǎn)開發(fā)公司不實(shí)、不良宣傳引導(dǎo)行為。
四、使用環(huán)節(jié)
市住建局：加強(qiáng)物業(yè)管理，禁止不合理裝修、違規(guī)改造行為，及其產(chǎn)生的消防安全隱患；加強(qiáng)裝修行業(yè)管理，杜絕違法違規(guī)施工行為；加強(qiáng)房屋租賃管理，防止住房及其他建筑空間不合理使用；會(huì)同屬地政府指導(dǎo)物業(yè)公司做好物業(yè)管理規(guī)約制定等工作。
市城管局：指導(dǎo)各區(qū)（園區(qū)）城管部門做好依法查處居住區(qū)違法建設(shè)、侵占公共綠地等違法違規(guī)行為；研究制定庭園、露臺(tái)空間使用（搭建）標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施導(dǎo)則；聯(lián)動(dòng)房產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門，采取有效措施加強(qiáng)違法建設(shè)長(zhǎng)效管控和綜合治理。
市消防救援局：按職責(zé)做好消防安全監(jiān)管。
屬地政府、園區(qū)管委會(huì)：落實(shí)屬地管理主體責(zé)任，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)級(jí)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）按職責(zé)分工做好違法建設(shè)認(rèn)定查處、信訪維穩(wěn)等工作。
