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蚌埠市不動產(chǎn)“帶封過戶”工作方案

為及時化解社會矛盾糾紛，持續(xù)優(yōu)化法治化營商環(huán)境，解決訴訟案件中“帶封”不動產(chǎn)過戶須先進行司法拍賣，還清債務(wù)、辦理解封后才能進行，耗時長、流程多、風(fēng)險大、環(huán)節(jié)復(fù)雜等問題，就蚌埠市不動產(chǎn)“帶封過戶”事宜，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

全面貫徹落實《最高人民法院關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》，保障查封不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓。通過創(chuàng)新工作思路、改進協(xié)同模式、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，引入第三方公證機構(gòu)提供調(diào)解、監(jiān)管、代辦等服務(wù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)“帶封過戶”，為人民群眾提供更加優(yōu)質(zhì)高效的“司法+不動產(chǎn)登記”服務(wù)。

二、帶封過戶的定義

“帶封過戶”是指在執(zhí)行過程中，經(jīng)人民法院同意，被執(zhí)行人申請自行處置被查封的不動產(chǎn)，實現(xiàn)不動產(chǎn)在查封情況下辦理交易及轉(zhuǎn)移登記，所得款項優(yōu)先用于債務(wù)清償?shù)囊幌盗行袨椤?/span>

三、工作目標(biāo)

為進一步預(yù)防購房人購買風(fēng)險和避免司法拍賣過程中可能出現(xiàn)的騰讓難、交付難等問題，通過“帶封過戶”模式優(yōu)化不動產(chǎn)的處置流程，提高資產(chǎn)處置效率、加速財產(chǎn)流轉(zhuǎn)、盤活市場資源，減少當(dāng)事人的訴訟成本，實現(xiàn)法院執(zhí)行、不動產(chǎn)登記和公證職能的有機銜接，切實推動“司法+不動產(chǎn)登記”工作走深走實，營造法治化、便利化的營商環(huán)境。

四、業(yè)務(wù)辦理范圍

在訴前調(diào)解、案件審理、執(zhí)行調(diào)解等各個階段，不動產(chǎn)查封債權(quán)人和債務(wù)人達成自行處置財產(chǎn)，清償債務(wù)的合議，并經(jīng)人民法院同意的，可參照本方案辦理。

五、辦理流程

（一）啟動和解程序

在確定不動產(chǎn)意向購買人后，不動產(chǎn)查封債權(quán)人和被執(zhí)行人共同向不動產(chǎn)查封處置權(quán)所在人民法院提出自行處置不動產(chǎn)申請。

人民法院審查同意后，向公證處出具《委托對查封不動產(chǎn)進行自行處置調(diào)解和調(diào)查函》，委托公證處調(diào)解處置并查詢不動產(chǎn)全部查封、抵押登記明細(xì)材料。不動產(chǎn)登記中心應(yīng)及時全面準(zhǔn)確地向公證處提供不動產(chǎn)全部查封、抵押登記明細(xì)材料。

（二）組織和解程序

公證處組織所有不動產(chǎn)優(yōu)先債權(quán)人、不動產(chǎn)權(quán)利人、已知不動產(chǎn)查封債權(quán)人、被執(zhí)行人、意向購買人就不動產(chǎn)的自行變賣、變賣收益、收益分配等問題進行協(xié)商。協(xié)商一致的，達成和解協(xié)議并辦理公證，出具公證書。

協(xié)商不一致或不動產(chǎn)無法在人民法院指定的期間內(nèi)完成的轉(zhuǎn)移，公證處應(yīng)函告人民法院。

（三）簽署買賣合同

被執(zhí)行人與購房人簽訂公證買賣合同，并分別授權(quán)公證處代為辦理不動產(chǎn)預(yù)告轉(zhuǎn)移登記和預(yù)告抵押登記（即“雙預(yù)告登記”）、“帶封過戶”手續(xù)，簽署不可撤銷的公證委托書。公證處設(shè)立專用提存賬戶，確保交易資金安全。人民法院依據(jù)公證和解協(xié)議、買賣合同公證書、委托公證書、提存款入賬證明，向不動產(chǎn)登記中心出具《同意辦理“帶封過戶”的函》。

（四）辦理登記

1.貸款購房：購房人先行支付首付款，轉(zhuǎn)入公證處的專用提存賬戶，剩余款項向金融機構(gòu)申請按揭貸款支付。金融機構(gòu)啟動貸款業(yè)務(wù)的審核程序并在審核通過后，公證處的工作人員持法院出具的《同意辦理“帶封過戶”的函》和其他相關(guān)材料，先代為辦理“雙預(yù)告登記”。在金融機構(gòu)將貸款發(fā)放至公證處的專用提存賬戶后，公證處的工作人員持不動產(chǎn)登記證明和其他相關(guān)材料代為辦理不動產(chǎn)預(yù)告轉(zhuǎn)現(xiàn)登記、預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等手續(xù)，原不動產(chǎn)所有查封、續(xù)封、輪候查封自動解除。

2.全款購房：購房人一次性將購房款轉(zhuǎn)入公證處的專用提存賬戶。公證處的工作人員持法院出具的《同意辦理“帶封過戶”的函》和其他相關(guān)材料代為辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原不動產(chǎn)所有查封、續(xù)封、輪候查封自動解除。

3.不動產(chǎn)在相關(guān)登記前發(fā)生新的輪候查封，且無法解封的，不動產(chǎn)登記中心停止辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

• 款項分配與退回

公證處的專用提存賬戶的購房款應(yīng)按和解協(xié)議確定的分配方案進行分配，若因發(fā)生新的輪候查封，造成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記無法辦理的，購房款由公證處的專用提存賬戶原路退回原賬戶，不動產(chǎn)買賣合同解除。不動產(chǎn)登記中心撤銷預(yù)告轉(zhuǎn)移登記和預(yù)告抵押登記。公證處應(yīng)將案款的分配或退回情況函告人民法院。

六、工作要求

“帶封過戶”是我市深化“放管服”改革、優(yōu)化營商環(huán)境的重要工作舉措，涉及民事權(quán)利主體多，利益大、時間要求緊湊，各單位應(yīng)按期完成任務(wù)，確保協(xié)議高效及時執(zhí)行。

（一）人民法院在辦理案件過程中，積極釋明“帶封過戶”優(yōu)勢，促進當(dāng)事人協(xié)商解決不動產(chǎn)處置，在收到自行處置不動產(chǎn)申請七個工作日內(nèi)完成審查，并向公證處出具委托調(diào)解處置查封不動產(chǎn)函及委托調(diào)查不動產(chǎn)函。

人民法院在收到公證處提供的公證和解協(xié)議、買賣合同公證書、委托公證書、提存款入賬證明、不動產(chǎn)查封、抵押情況明細(xì)等材料后五個工作日內(nèi)完成審查，向公證處、不動產(chǎn)登記中心出具《同意辦理“帶封過戶”的函》。

（二）公證處設(shè)立專門調(diào)解公證團隊，專門接受人民法院來函并及時高效在人民法院指定的調(diào)解期內(nèi)完成調(diào)解、公證過戶、款項分配事項。公證處應(yīng)在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或解除不動產(chǎn)買賣合同后五個工作日內(nèi)，將案款分配或退回，并函告人民法院。

（三）在收到公證處提供的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記材料后，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)在二個工作日內(nèi)完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

（四）人民法院、公證處、不動產(chǎn)登記中心，應(yīng)強化協(xié)調(diào)配合、實現(xiàn)材料清單化、協(xié)商一致確定公文、材料內(nèi)容，定人定崗保障材料交接順暢。

（五）要充分利用網(wǎng)絡(luò)、電視、報刊等媒體，廣泛宣傳不動產(chǎn)“帶封過戶”改革政策紅利，積極回應(yīng)社會關(guān)切、引導(dǎo)社會預(yù)期，為工作順利開展提供良好輿論氛圍。

附件：1.“帶封過戶”流程圖

2.《委托對查封不動產(chǎn)進行自行處置調(diào)解

和調(diào)查函》的模板

3.《同意辦理“帶封過戶”的函》的模板

4.“帶封過戶”登記申請材料清單

5.聯(lián)系人名單及聯(lián)系方式

附件1

附件2

安徽省XXXXX人民法院

委托對查封不動產(chǎn)

進行自行處置調(diào)解和調(diào)查函

（XXXXX）皖XXXX執(zhí)XXXXXX號

眾信公證處：

本院在執(zhí)行XXXX與XXXXX糾紛一案中，現(xiàn)經(jīng)當(dāng)事人申請，委托你處對被執(zhí)行人XXXX名下XXXX處不動產(chǎn)自行處置事宜進行調(diào)解并對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記內(nèi)容進行調(diào)查，XX日內(nèi)未協(xié)商一致的，應(yīng)及時函告本院。

特此函告。

XXXX年XX月XX日

聯(lián)系人：XXX                         聯(lián)系電話：XXXXXXX

本院地址：XXXX                      郵編：233040

附件3

安徽省XXXXX人民法院

同意辦理“帶封過戶”的函

（XXXXX）皖XXXX執(zhí)XXXXXX號

蚌埠市不動產(chǎn)登記中心：

本院在執(zhí)行XXXX與XXXXX糾紛一案中，申請執(zhí)行人XXX、被執(zhí)行人XXX、權(quán)利人XXX、購房人XXX自行協(xié)商，就XXX名下XXX不動產(chǎn)的自行處置達成了和解協(xié)議并經(jīng)眾信公證處公證證明，經(jīng)審查所提交材料符合“帶封過戶”條件，同意根據(jù)協(xié)議及買賣合同為該不動產(chǎn)辦理“帶封過戶”，XX日內(nèi)未完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)及時函告本院。

特此函告。

XXXX年XX月XX日

聯(lián)系人：XXX                         聯(lián)系電話：XXXXXXX

本院地址：XXXX                      郵編：233040

附件4

“帶封過戶”登記申請材料清單

一、設(shè)定依據(jù)

《民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記規(guī)程》等相關(guān)法律法規(guī)。

二、申請材料

（一）貸款購房“雙預(yù)告登記”方式辦理“帶封過戶”的。

1.預(yù)告轉(zhuǎn)移登記申請材料：

（1）不動產(chǎn)登記申請書；

（2）申請人身份證明（公證授權(quán)委托書及受托人身份證明）；

（3）不動產(chǎn)權(quán)證書；

（4）經(jīng)公證的買賣合同；

（5）法院出具的《同意辦理“帶封過戶”的函》。

2.預(yù)告抵押登記申請材料：

（1）不動產(chǎn)登記申請書；

（2）申請人身份證明（授權(quán)委托書及受托人身份證明）；

• 抵押合同和主債權(quán)合同。

2.預(yù)告轉(zhuǎn)現(xiàn)申請材料：

（1）不動產(chǎn)登記申請書；

（2）申請人身份證明（授權(quán)委托書及受托人身份證明）；

（3）不動產(chǎn)登記證明；

（4）完稅結(jié)果材料。

3.預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)的申請材料：

（1）不動產(chǎn)登記申請書；

（2）申請人身份證明（公證授權(quán)委托書及受托人身份證明）；

（3）預(yù)告抵押登記證明。

（二）全款購房辦理“帶封過戶”的。

1.不動產(chǎn)登記申請書；

2.申請人身份證明（公證授權(quán)委托書及受托人身份證明）；

3.不動產(chǎn)權(quán)證書；

4.經(jīng)公證的買賣合同；

5.法院出具的《同意辦理“帶封過戶”的函》；

6.完稅結(jié)果材料。