關(guān)于印發(fā)《安徽省強(qiáng)化住宅物業(yè)管理服務(wù)的
若干措施》的通知
建房〔2023〕79號(hào)
各市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、發(fā)展和改革委、公安局、司法局、財(cái)政局、自然資源和規(guī)劃局、城市管理局（城管執(zhí)法局）、市場監(jiān)督局、國防動(dòng)員辦，各市消防救援支隊(duì)，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局、阜陽市房屋管理局，亳州市住房發(fā)展中心、宿州市房產(chǎn)管理服務(wù)中心：
現(xiàn)將《安徽省強(qiáng)化住宅物業(yè)管理服務(wù)的若干措施》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合工作實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)。
安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 安徽省發(fā)展和改革委員會(huì)
安徽省公安廳 安徽省司法廳
安徽省財(cái)政廳 安徽省自然資源廳
安徽省市場監(jiān)督管理局 安徽省國防動(dòng)員辦公室
安徽省消防救援總隊(duì)
2023年7月19日
（此件公開發(fā)布）
安徽省強(qiáng)化住宅物業(yè)管理服務(wù)的若干措施
為滿足群眾高品質(zhì)生活需要，切實(shí)解決反映突出的住宅物業(yè)管理服務(wù)問題，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、標(biāo)本兼治，建立基于源頭治理的長效機(jī)制，制定以下措施。
一、加強(qiáng)商品房交付后質(zhì)量管理
（一）明確交付使用條件。按照《安徽省新建住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)辦法》（建房〔2013〕92號(hào)），交付前應(yīng)公開綜合查驗(yàn)結(jié)果和整改情況，不在本期項(xiàng)目內(nèi)的，應(yīng)提交過渡使用方案。前期物業(yè)的承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)在轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道監(jiān)督下進(jìn)行，邀請(qǐng)業(yè)主代表參加。商品房基礎(chǔ)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照合同約定和有關(guān)規(guī)定及時(shí)移交相關(guān)單位維護(hù)管理。各地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)完善房屋交付程序，加強(qiáng)監(jiān)管，不符合交付條件的，不得交付使用。
（二）落實(shí)保修維修責(zé)任。商品房在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照《商品房銷售管理辦法》履行保修義務(wù)，對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位推諉、不履行保修義務(wù)或多次維修仍未解決的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依照《安徽省建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理辦法》（建質(zhì)函〔2018〕2319號(hào)）處理。各設(shè)區(qū)的市應(yīng)當(dāng)依據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建立住宅工程質(zhì)量保證金管理制度，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)建設(shè)單位工程質(zhì)量保證金存儲(chǔ)、支付、返還和公開等管理。超過保修期發(fā)生質(zhì)量問題的，專有部位維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，可依法追究賠償責(zé)任。共用部位按規(guī)定申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
二、加強(qiáng)業(yè)主自治組織建設(shè)
（三）加快組建業(yè)主委員會(huì)。對(duì)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的住宅小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)主動(dòng)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。對(duì)暫不具備條件的，應(yīng)當(dāng)參照組建業(yè)主大會(huì)籌備組的規(guī)定，協(xié)調(diào)組建物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過二年，期滿仍不符合成立業(yè)主大會(huì)或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
（四）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主自治組織組建工作的領(lǐng)導(dǎo)。縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)，下同）組建、換屆工作規(guī)程，指導(dǎo)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)組建和換屆，以及業(yè)主委員會(huì)成員的推薦、審核、選舉等工作。將符合條件的“兩代表一委員”、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位黨員、社區(qū)“兩委”成員及社區(qū)工作者等作為建議人選向業(yè)主大會(huì)推薦，推動(dòng)符合條件的社區(qū)“兩委”成員競選擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)會(huì)同社區(qū)以及公安、物業(yè)管理、城管執(zhí)法、信訪等有關(guān)部門，共同做好業(yè)主大會(huì)籌備組和業(yè)主委員會(huì)候選人的審核、推薦工作。
（五）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行。市縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)制定、完善業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約示范文本，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)使用。示范文本應(yīng)就業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆和成員罷免、更換，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、公共設(shè)施場地使用、公共收益管理、車輛管理、財(cái)務(wù)管理和審計(jì)、寵物管理、裝飾裝修、信息公開等事項(xiàng)作出約定。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約備案管理，及時(shí)糾正、撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)決定，并通告全體業(yè)主。對(duì)不能正常履職的業(yè)主委員會(huì)和委員限期整改。拒不整改或整改不到位的，應(yīng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)或委員進(jìn)行調(diào)整。建立業(yè)主委員會(huì)委員培訓(xùn)制度，全面推行業(yè)主委員會(huì)履職、換屆和業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)，業(yè)主委員會(huì)成員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
三、加強(qiáng)住宅小區(qū)安全與秩序管理
（六）加強(qiáng)房屋裝修巡查。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知》（建辦〔2023〕29號(hào)）要求，加強(qiáng)裝飾裝修活動(dòng)現(xiàn)場的巡查檢查，建立裝修巡查臺(tái)賬。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要采取合理措施制止，并及時(shí)報(bào)告屬地街道辦事處、城管執(zhí)法平臺(tái)、有關(guān)部門或12345熱線依法處理。對(duì)未事先告知、未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的裝飾裝修活動(dòng)，可依照《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》限制施工人員、施工機(jī)具、機(jī)械設(shè)備、材料等進(jìn)入施工現(xiàn)場。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定告知禁止行為和注意事項(xiàng)、未按規(guī)定巡查檢查、制止和報(bào)告的，視情節(jié)依法依規(guī)給予警告、罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處罰，并記入企業(yè)信用檔案。對(duì)負(fù)有責(zé)任的相關(guān)從業(yè)人員依法處罰。各地城市綜合行政執(zhí)法部門對(duì)群眾和單位投訴、報(bào)告的裝飾裝修違法違規(guī)行為，屬于本部門職責(zé)范圍的，要依法予以查處；屬于其他部門監(jiān)管職責(zé)的，要移交有關(guān)部門依法查處。
（七）強(qiáng)化小區(qū)安全管理措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)安全檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患和存在的問題及時(shí)整改，依法落實(shí)應(yīng)承擔(dān)的安全管理責(zé)任。做好消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道的日常維護(hù)，引導(dǎo)業(yè)主規(guī)范停放車輛。強(qiáng)化電動(dòng)自行車充電管理，對(duì)車輛亂停亂放、飛線充電等行為要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)制止，屢禁不止的及時(shí)報(bào)消防部門處理；廣泛開展防火安全宣傳教育，引導(dǎo)業(yè)主開展“三清三關(guān)”（清理樓道、陽臺(tái)、廚房可燃雜物，離家關(guān)閉電源、火源、氣源）。公安機(jī)關(guān)依法查處小區(qū)內(nèi)高空拋物、違規(guī)燃放煙花爆竹等違法行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)消防管理責(zé)任履行不到位的，由消防部門依據(jù)《消防法》《安徽省消防條例》等法律法規(guī)進(jìn)行處罰。
（八）切實(shí)解決停車難問題。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)會(huì)同自然資源、公安、國防動(dòng)員部門，依法公開物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位規(guī)劃、出售、附贈(zèng)、出租等信息，保證業(yè)主停車需要。指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)建立住宅小區(qū)車輛管理專項(xiàng)制度，規(guī)范停車資源使用和業(yè)主停車行為。充分利用住宅小區(qū)周邊資源規(guī)劃增建停車設(shè)施，引導(dǎo)周邊專用停車設(shè)施對(duì)小區(qū)開放服務(wù)，鼓勵(lì)有條件的住宅小區(qū)停車位白天對(duì)外開放，推進(jìn)停車錯(cuò)時(shí)共享。落實(shí)《安徽省電動(dòng)自行車管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，推動(dòng)集中設(shè)置電動(dòng)自行車充電、停放場所，優(yōu)化電動(dòng)自行車停放空間。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)《安徽省發(fā)展改革委等部門關(guān)于進(jìn)一步加快居民區(qū)電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》（皖能源電力〔2022〕74號(hào)）規(guī)定，配合電動(dòng)汽車充電設(shè)施建設(shè)。
（九）強(qiáng)化老舊小區(qū)物業(yè)管理。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門要會(huì)同相關(guān)單位和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），將老舊小區(qū)、保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)納入城市運(yùn)營管理范圍，與公共衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、公共車位管理、公共資產(chǎn)運(yùn)營等項(xiàng)目打包統(tǒng)一購買服務(wù)，解決缺乏專業(yè)化物業(yè)服務(wù)難題。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)將物業(yè)管理與老舊小區(qū)改造同步實(shí)施，組織居民在改造工程開工前自主選定適合本小區(qū)實(shí)際的管理模式。對(duì)符合條件的困難居民，可采用先交后補(bǔ)等方式予以物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。
四、規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理和使用
（十）加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金管理。新建住宅小區(qū)房屋交付前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存自持房屋和未出售房屋的首期專項(xiàng)維修資金。購買人應(yīng)按規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。市、縣物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理部門通過合同約定委托開發(fā)建設(shè)單位代收代交的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)直接存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，不得挪作他用。
（十一）建立物業(yè)維護(hù)修繕計(jì)劃制度。縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定時(shí)間不少于一年的共用物業(yè)維護(hù)修繕計(jì)劃，明確維修項(xiàng)目清單和維修資金使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意后實(shí)施。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）代為實(shí)施。實(shí)施經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意后的共用物業(yè)維護(hù)修繕計(jì)劃，相關(guān)費(fèi)用從維修資金中列支，維修資金不足部分由業(yè)主自籌。
（十二）完善物業(yè)應(yīng)急維修制度。符合直接申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金情形的，由業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出應(yīng)急處置方案，電梯、消防等專用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)由第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)出具檢測維修意見，經(jīng)相關(guān)監(jiān)管部門審核并在小區(qū)公告后直接申請(qǐng)使用。使用人應(yīng)及時(shí)向業(yè)主公開資金使用情況，回答業(yè)主質(zhì)詢。
五、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
（十三）完善服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制。價(jià)格部門要遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，建立普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各地物業(yè)管理行政主管部門要推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)等第三方機(jī)構(gòu)建立不同物業(yè)類型、不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格樣本和參照的物業(yè)管理區(qū)域樣本，提出菜單式服務(wù)清單，引導(dǎo)業(yè)主按需選擇。
（十四）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管。市級(jí)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)完善行業(yè)公共信用評(píng)價(jià)體系，依據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、分類結(jié)果，建立分級(jí)分類監(jiān)管機(jī)制。縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會(huì)同街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和有關(guān)單位，落實(shí)服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公開制度，定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核，公開考核結(jié)果。對(duì)失信企業(yè)和責(zé)任人在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)選聘、政府采購、評(píng)優(yōu)評(píng)先等方面依法予以限制；對(duì)嚴(yán)重失信企業(yè)和人員，要借助各類媒體予以警示，依法清退。
（十五）強(qiáng)化物業(yè)管理執(zhí)法檢查。各地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門，厘清行政檢查、行政處罰等行政執(zhí)法行為邊界，依據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，公開責(zé)任單位和責(zé)任人及聯(lián)系方式。建立物業(yè)管理投訴處理制度，規(guī)范辦理流程，公開辦理進(jìn)度。鼓勵(lì)公開責(zé)任單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式。試點(diǎn)利用物業(yè)服務(wù)中心等場所設(shè)立綜合執(zhí)法點(diǎn)，探索輔助執(zhí)法。加強(qiáng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理工作人員培訓(xùn)，加快提升其能力和水平。
（十六）推進(jìn)信息化建設(shè)。各地物業(yè)管理行政主管部門要按照省市縣一體化的要求加快推進(jìn)市縣一體的物業(yè)管理信息化平臺(tái)和業(yè)主決策系統(tǒng)的建設(shè)，解決行業(yè)監(jiān)管、信息公開、居民參與、投訴受理和處理等難題。依托信息化平臺(tái)，會(huì)同產(chǎn)權(quán)登記部門扎實(shí)開展物業(yè)管理基礎(chǔ)信息的采集、歸集，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)決定等備案管理，提高行政管理水平和服務(wù)效能。
六、提升物業(yè)管理保障水平
（十七）強(qiáng)化行業(yè)自律管理。各地物業(yè)管理行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)要健全行業(yè)自律公約和職業(yè)道德準(zhǔn)則，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)員工管理、開展技能培訓(xùn)、公開服務(wù)承諾、履行社會(huì)責(zé)任。不斷完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，推動(dòng)行業(yè)競爭有序。開展誠信體系建設(shè)和信用等級(jí)評(píng)價(jià)，對(duì)失信會(huì)員實(shí)施公開譴責(zé)、勸退等懲戒。
（十八）完善矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制。推動(dòng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）落實(shí)物業(yè)管理糾紛調(diào)處責(zé)任，充分發(fā)揮人民調(diào)解作用，指導(dǎo)社區(qū)（村）和業(yè)主委員會(huì)主動(dòng)調(diào)處物業(yè)服務(wù)合同糾紛及業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛?？h級(jí)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會(huì)同人民法院和司法行政、民政等有關(guān)部門協(xié)作配合，建立健全物業(yè)糾紛多元化解工作機(jī)制，聘請(qǐng)糾紛調(diào)處類專業(yè)社會(huì)服務(wù)組織、行業(yè)專家、律師等，為街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及社區(qū)（村）提供法律咨詢服務(wù)，參與物業(yè)糾紛調(diào)解。
（十九）加強(qiáng)政策支持。完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)在金融稅收、社會(huì)保障、用工激勵(lì)等方面的扶持政策，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定參與政府購買服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體提升服務(wù)質(zhì)量。加快物業(yè)管理人才培養(yǎng)，持續(xù)開展在職從業(yè)人員技能培訓(xùn)。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場資源整合等方式，向規(guī)模化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。
（二十）強(qiáng)化示范引領(lǐng)。常態(tài)化選樹居民認(rèn)可的示范住宅小區(qū)和業(yè)主委員會(huì)，推介守法經(jīng)營、誠信服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。多渠道、多方式宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，加快營造市場各方主體學(xué)法、用法和守法的法治氛圍。
