各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，市政府各部門：
《江山市老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理實(shí)施意見（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
江山市人民政府辦公室
2025年3月24日
（此件公開發(fā)布）
江山市老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理實(shí)施意見（試行）
為鞏固老舊小區(qū)綜合改造成果，改善居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，提升老舊小區(qū)管理水平，打造現(xiàn)代社區(qū)標(biāo)志性成果，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》《衢州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)就建立老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，制定實(shí)施意見如下。
一、總體要求
按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、條抓塊管、綜合協(xié)調(diào)”原則，充分發(fā)揮街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)在老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理中的屬地管理作用，將物業(yè)管理納入城市綜合管理體系，強(qiáng)化老舊小區(qū)物業(yè)管理，提升老舊小區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化水平，逐步實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，推動(dòng)形成“屬地主管、多元共治、功能完善、鄰里融合”的城市社區(qū)治理體系，有效解決老舊小區(qū)的各類矛盾問題，不斷推動(dòng)社區(qū)穩(wěn)定和諧，提高社會(huì)治理能力與治理水平。
二、主要目標(biāo)
依照業(yè)主民主決策、屬地組織實(shí)施和部門監(jiān)督指導(dǎo)相協(xié)調(diào)的原則，通過專業(yè)物業(yè)接管、社區(qū)代管、業(yè)主自治等方式，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)有公共保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有秩序維護(hù)、有設(shè)施維保的“四有”基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，并通過一系列措施，逐步引導(dǎo)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理全覆蓋。
三、實(shí)施范圍
老舊小區(qū)，原則上指國(guó)有土地上2000年底前建成交付且未列入棚改計(jì)劃、征收計(jì)劃并通過整治后符合物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，以及2000年底后建成的使用功能不完善、配套設(shè)施不完備、公共服務(wù)及社會(huì)服務(wù)缺項(xiàng)較多，且被納入老舊小區(qū)改造范圍并通過整治后符合物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)。
四、主要任務(wù)
（一）健全管理組織，構(gòu)建治理體系
1.加強(qiáng)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。健全由發(fā)改局、公安局、財(cái)政局、自然資源和規(guī)劃局、住建局、應(yīng)急管理局、市場(chǎng)監(jiān)管局、綜合執(zhí)法局、生態(tài)環(huán)境局等部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組成的物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，制定政策規(guī)劃，分解目標(biāo)任務(wù)，界定職責(zé)分工，協(xié)調(diào)解決涉及物業(yè)管理的重要事項(xiàng)和重大問題，共同做好全市老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理工作。
2.明確屬地責(zé)任。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）明確相應(yīng)的責(zé)任辦公室，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理（含老舊小區(qū)）工作的領(lǐng)導(dǎo)組織，落實(shí)綜合協(xié)調(diào)管理職責(zé)。指導(dǎo)成立業(yè)主組織，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者開展自行管理。對(duì)于無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者開展自行管理的小區(qū)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或者受其委托的社區(qū)組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。推進(jìn)網(wǎng)格化服務(wù)管理，建立社區(qū)干部包聯(lián)小區(qū)制度，每個(gè)小區(qū)明確1名專職社區(qū)工作者全面聯(lián)系指導(dǎo)小區(qū)工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
3.強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督。住建局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策和制度，指導(dǎo)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)開展相關(guān)工作。發(fā)改局、公安局、財(cái)政局、自然資源和規(guī)劃局、應(yīng)急管理局、市場(chǎng)監(jiān)管局、綜合執(zhí)法局和生態(tài)環(huán)境局等職能部門，按照相關(guān)職責(zé)做好執(zhí)法與監(jiān)督工作，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為。
（二）引導(dǎo)業(yè)主自治，強(qiáng)化管理能力
1.實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)全覆蓋。住建局研究制定小區(qū)居民管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作制度等示范文本，做好政策指導(dǎo)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉，著重政治標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)能力、群眾公認(rèn)等標(biāo)準(zhǔn)，把講政治、肯干事、善協(xié)調(diào)、熱心腸的業(yè)主選進(jìn)業(yè)主委員會(huì)；做好機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在職或退休黨員干部動(dòng)員引導(dǎo)，鼓勵(lì)具有中國(guó)共產(chǎn)黨黨員身份的業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員；建立業(yè)主委員會(huì)成員人選儲(chǔ)備庫，探索建立業(yè)主委員會(huì)成員履職負(fù)面清單。2025年12月底前實(shí)現(xiàn)全市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)管委會(huì)）全覆蓋。
2.加強(qiáng)屬地社區(qū)組織指導(dǎo)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或其委托的社區(qū)可派員列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)重大事項(xiàng)決策會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)若作出違反法律法規(guī)的決定，住建局或街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
3.強(qiáng)化培訓(xùn)引導(dǎo)與激勵(lì)約束。住建局負(fù)責(zé)建立業(yè)主委員會(huì)成員教育培訓(xùn)制度，搭建交流互通平臺(tái)，定期對(duì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）工作人員、社區(qū)工作者、業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及業(yè)主開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)交流。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）依據(jù)實(shí)際指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)成員競(jìng)職承諾、服務(wù)承諾、辭職承諾制度。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，樹立權(quán)利責(zé)任意識(shí)，培養(yǎng)業(yè)主自我管理、主動(dòng)參與、共同決策的能力。鼓勵(lì)有條件的小區(qū)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議從公共收益中給予業(yè)主委員會(huì)成員必要的履職工作補(bǔ)貼。
（三）分類推進(jìn)實(shí)施，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理
1.科學(xué)劃分管理區(qū)域。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進(jìn)行全面調(diào)查摸底，按照社會(huì)綜合治理網(wǎng)格體系，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行劃分，明確管理范圍，零散小區(qū)可以合并管理。指導(dǎo)有條件的小區(qū)實(shí)施封閉管理，“一區(qū)一策”制定封閉方案，合理確定小區(qū)大門、崗?fù)さ奈恢煤蛿?shù)量。
2.完善物業(yè)公共設(shè)施。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房配置方案，財(cái)政局、自然資源和規(guī)劃局、住建局和國(guó)資中心等部門協(xié)同配合。對(duì)于未完成改造的老舊小區(qū)，應(yīng)把老舊小區(qū)物管用房新建工作與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目相結(jié)合，在改造前由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭明確物業(yè)管理用房房屋面積、建設(shè)位置、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，住建局根據(jù)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要求將物業(yè)管理用房配置納入老舊小區(qū)改造方案；對(duì)于已完成改造的老舊小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）統(tǒng)籌規(guī)劃物管用房配置，因地制宜配建簡(jiǎn)易辦公用房、門衛(wèi)室等物管用房。自然資源和規(guī)劃局做好相關(guān)審批。
3.分類實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理。住建局負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)道路保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、市政設(shè)施維護(hù)等工作，并建立社區(qū)參與監(jiān)督機(jī)制。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）引導(dǎo)居民協(xié)商確定老舊小區(qū)的管理模式，對(duì)于具備封閉化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊小區(qū)，及時(shí)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理；對(duì)于暫時(shí)不具備封閉化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊小區(qū)，通過社區(qū)托管、社會(huì)組織代管或居民自管等方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。
（四）完善工作機(jī)制，強(qiáng)化協(xié)同共治
1.建立三方聯(lián)席會(huì)議機(jī)制。建立由社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方參加的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，各單位每季度至少聯(lián)席會(huì)商1次，研究解決小區(qū)建設(shè)管理、矛盾糾紛等重要事項(xiàng)，必要時(shí)可邀請(qǐng)住建局、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）派員參會(huì)。積極推行社區(qū)包聯(lián)干部進(jìn)小區(qū)駐點(diǎn)，與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同做好小區(qū)治理服務(wù)。
2.完善物業(yè)矛盾調(diào)解機(jī)制。健全市、行業(yè)主管部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級(jí)物業(yè)矛盾調(diào)解機(jī)制。建立市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)疑難糾紛調(diào)解，參與重大疑難案件研究和論證。司法局建立調(diào)解員隊(duì)伍統(tǒng)一管理、調(diào)解員分級(jí)遞進(jìn)激勵(lì)和淘汰清退等機(jī)制，組織調(diào)解人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。住建局成立物業(yè)行業(yè)調(diào)解委員會(huì)，對(duì)行業(yè)矛盾等進(jìn)行充分調(diào)解。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）成立相應(yīng)物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)調(diào)解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)疑難糾紛，社區(qū)協(xié)助做好相關(guān)工作。
3.建立物業(yè)小區(qū)執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制。公安局、自然資源和規(guī)劃局、應(yīng)急管理局、市場(chǎng)監(jiān)管局、綜合執(zhí)法局、生態(tài)環(huán)境局和消防救援大隊(duì)等部門建立物業(yè)小區(qū)執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，制定執(zhí)法進(jìn)小區(qū)實(shí)施方案，完善巡查、投訴、舉報(bào)受理和協(xié)辦機(jī)制，推動(dòng)基層“一支隊(duì)伍管執(zhí)法”向社區(qū)、小區(qū)延伸拓展。各執(zhí)法部門依法履行職責(zé)，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物、電動(dòng)自行車違規(guī)充停、占用堵塞公共和消防通道等行為。市供電公司、市燃?xì)夤?、市電信公司、市移?dòng)公司、市聯(lián)通公司和市華數(shù)公司等企業(yè)支持做好電、氣、通信等線路改造及長(zhǎng)效管理工作，鞏固管線整治改造成效。
（五）強(qiáng)化考核補(bǔ)助，筑牢管理后盾
1.建立物業(yè)管理考核體系。住建局牽頭制定全市物業(yè)考核辦法，組織消防救援大隊(duì)、市場(chǎng)監(jiān)管局、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)等相關(guān)部門單位，對(duì)物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理單位進(jìn)行日常檢查考核。
2.落實(shí)物業(yè)費(fèi)用催繳工作。充分發(fā)揮街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)及各黨組織示范引領(lǐng)作用，黨員干部帶頭繳納物業(yè)費(fèi)。住建局、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可依托共享法庭機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)糾紛源頭治理。業(yè)主經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催交，無正當(dāng)理由仍拒絕交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請(qǐng)人民調(diào)解、仲裁或者提起訴訟；符合相關(guān)條件的，可向人民法院申請(qǐng)支付令；拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)的，可按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。業(yè)主委員會(huì)須在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置定期公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納情況，并通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主。
3.強(qiáng)化物業(yè)管理專項(xiàng)補(bǔ)助。堅(jiān)持“群眾支付為主”原則，通過適度資金扶持，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)管理成本自我平衡。建立全市老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理專項(xiàng)資金，當(dāng)年未使用資金可結(jié)轉(zhuǎn)至下年度，專項(xiàng)用于老舊小區(qū)住宅公共部位維修補(bǔ)助、專業(yè)物業(yè)接管補(bǔ)助。相關(guān)資金使用實(shí)施細(xì)則由財(cái)政局、住建局另行制定。
五、保障措施
（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要集中攻堅(jiān)做好重點(diǎn)工作，發(fā)改局、公安局、財(cái)政局、自然資源和規(guī)劃局、住建局、應(yīng)急管理局、市場(chǎng)監(jiān)管局、綜合執(zhí)法局和生態(tài)環(huán)境局等職能部門要各司其職、齊力共抓，形成強(qiáng)大合力。
（二）完善督查考核。住建局、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要充分發(fā)揮考核“指揮棒”作用，建立和完善考核機(jī)制，將老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理工作納入年度目標(biāo)責(zé)任考核體系，督促推進(jìn)老舊小區(qū)管理工作。
（三）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要深入群眾做好宣傳工作，積極爭(zhēng)取居民支持和理解，引導(dǎo)業(yè)主發(fā)揮樹立“自己的事自己做主”的主人翁精神。要依法保障業(yè)主權(quán)利，明確業(yè)主應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。
六、其他
本實(shí)施意見自2025年4月25日起實(shí)施。
