各縣（市、區(qū)）人民政府，市各有關(guān)單位：
為進(jìn)一步規(guī)范我市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為，促進(jìn)土地要素有序流通，制約土地炒作行為，有效控制產(chǎn)業(yè)用地成本，提高土地集約有效利用水平，根據(jù)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《關(guān)于規(guī)范和完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》（浙政辦發(fā)〔2020〕57號）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)制定以下實(shí)施意見。
一、明確適用范圍
（一）本市行政管轄范圍內(nèi)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及其管理適用本實(shí)施意見。法律、法規(guī)、規(guī)章和上級文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（二）本實(shí)施意見所稱國有建設(shè)用地使用權(quán)二級市場交易，指依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定。
二、加強(qiáng)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理
（三）國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人將其依法獲得的國有建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移，并應(yīng)當(dāng)簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，載明相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
（四）以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)向?qū)俚刈匀毁Y源和規(guī)劃部門申請，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)。土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，保留劃撥方式，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。
（五）以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，在符合法律法規(guī)規(guī)定、出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由，并依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記；原出讓合同、項(xiàng)目投資合同等監(jiān)管協(xié)議對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。國有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，屬地自然資源和規(guī)劃部門、監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位應(yīng)對其出讓合同、項(xiàng)目投資合同等監(jiān)管協(xié)議的履約情況依法依規(guī)依約進(jìn)行監(jiān)管；稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收的核定和征繳管理。轉(zhuǎn)讓后，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
（六）2018年7月“標(biāo)準(zhǔn)地”制度實(shí)施以后以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，《工業(yè)用地項(xiàng)目投資合同》簽訂單位應(yīng)對《工業(yè)用地項(xiàng)目投資合同》的履約情況進(jìn)行核定，并出具初審意見；屬地經(jīng)信部門進(jìn)行復(fù)核并出具書面意見，明確轉(zhuǎn)讓行為是否符合《工業(yè)用地項(xiàng)目投資合同》對轉(zhuǎn)讓限制相關(guān)約定。屬地自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)對《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移限制履約情況進(jìn)行審核。地塊轉(zhuǎn)讓后，屬地政府指定單位應(yīng)與受讓人重新簽訂《工業(yè)用地項(xiàng)目投資合同》。出讓合同、項(xiàng)目投資合同中約定政府享有優(yōu)先收（回）購權(quán)的，屬地政府（功能區(qū)管委會(huì)）可指定屬地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為實(shí)施主體統(tǒng)一收（回）購。屬地政府指定的小微企業(yè)園管理單位應(yīng)根據(jù)《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步提升小微企業(yè)園建設(shè)管理服務(wù)水平十條剛性措施（試行）的通知》（溫政辦〔2020〕36號）要求和《企業(yè)入園管理合同》有關(guān)規(guī)定做好小微企業(yè)園廠房出租、轉(zhuǎn)讓的管理工作。
（七）以作價(jià)出資（入股）方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，參照以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定。轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資（入股）方式，也可根據(jù)權(quán)利人申請依法變更為出讓方式。
（八）加強(qiáng)涉地司法處置工作銜接，涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，依據(jù)司法部門相關(guān)征詢意見，屬地自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況、土地開發(fā)利用現(xiàn)狀等。屬地政府（功能區(qū)管委會(huì)）應(yīng)加強(qiáng)與各級地方法院的溝通，建立健全與司法處置的聯(lián)動(dòng)機(jī)制；涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置的，應(yīng)先由自然資源和規(guī)劃部門出具書面意見；涉及以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)處置的，由項(xiàng)目投資合同等監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位出具書面意見。
加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置工作銜接，有關(guān)單位在處置國有資產(chǎn)時(shí)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求屬地自然資源和規(guī)劃部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及國有資產(chǎn)的，按照國有資產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
（九）完善股權(quán)轉(zhuǎn)讓管理機(jī)制。以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，項(xiàng)目投資合同等監(jiān)管協(xié)議約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)屬地政府（功能區(qū)管委會(huì)）同意，屬地市場監(jiān)管、稅務(wù)、經(jīng)信部門應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)動(dòng)管理，探索建立完善信息溝通共享機(jī)制和項(xiàng)目股權(quán)變更報(bào)備審核機(jī)制?！皹?biāo)準(zhǔn)地”出讓后，屬地經(jīng)信部門應(yīng)根據(jù)《工業(yè)用地項(xiàng)目投資合同》約定條款，及時(shí)將有股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制的地塊及企業(yè)信息推送給屬地市監(jiān)部門，市監(jiān)部門在依法辦理股權(quán)變更登記后，即時(shí)告知屬地政府（功能區(qū)管委會(huì)）和經(jīng)信部門，實(shí)現(xiàn)《工業(yè)用地項(xiàng)目投資合同》及股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享。
三、規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出租行為
（十）國有建設(shè)用地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)人作為出租人將國有建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
（十一）以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租或部分用于出租且可分割的，出租時(shí)間超過5年的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。
（十二）以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，應(yīng)簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出租（轉(zhuǎn)租）合同，明確各方權(quán)利義務(wù)，不得違反法律法規(guī)規(guī)定和有償使用合同相關(guān)約定，不得改變土地用途。簽訂項(xiàng)目投資合同等監(jiān)管協(xié)議的，由監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位就是否存在監(jiān)管協(xié)議限制出租或轉(zhuǎn)租情形出具書面意見。
四、加強(qiáng)國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押管理
（十三）國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人將其依法所獲得的國有建設(shè)用地使用權(quán)或隨同地上建筑物、其他附著物以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
（十四）自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以國有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人，同時(shí)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)明確載明抵押權(quán)順位。當(dāng)事人對抵押權(quán)順位有另行約定的，從其約定。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)科學(xué)公允確定抵押價(jià)格。
（十五）以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。
（十六）以出讓、作價(jià)出資（入股）等有償方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。
（十七）以租賃方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押，抵押期限不得超過剩余租賃期限。
（十八）允許營利性的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押融資，所獲融資專項(xiàng)用于原抵押人自身發(fā)展，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不改變原土地用途、不損害利益相關(guān)人權(quán)益并保障原有經(jīng)營活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定。
五、強(qiáng)化工作保障
（十九）各地政府要以自然資源部統(tǒng)一建設(shè)的土地二級市場交易服務(wù)平臺(tái)為基礎(chǔ)，加強(qiáng)交易管理、不動(dòng)產(chǎn)登記和稅務(wù)征繳等業(yè)務(wù)的銜接，積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易、登記、稅務(wù)、金融、涉地司法處置、涉地資產(chǎn)處置等數(shù)據(jù)信息匯集和共享。按照“最多跑一次”的相關(guān)要求，明確受理材料、細(xì)化交易服務(wù)流程，大力推動(dòng)實(shí)現(xiàn)交易和登記業(yè)務(wù)的緊密銜接聯(lián)辦，提升交易服務(wù)的便捷性和高效性。
（二十）建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過二級市場交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布和獲取市場信息，委托平臺(tái)公開交易，也可自行協(xié)商交易。交易雙方達(dá)成一致后簽訂合同，依法申報(bào)交易價(jià)格，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，各地政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。
（二十一）各地經(jīng)信、司法、財(cái)政、資規(guī)、生態(tài)環(huán)境、住建、國資、市場監(jiān)管、統(tǒng)計(jì)、綜合執(zhí)法、投促、稅務(wù)、金融監(jiān)管等部門應(yīng)各司其職，密切配合，共同做好國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的管理工作。
六、其他
（二十二）本實(shí)施意見自2025年6月1日起施行。
溫州市人民政府辦公室
2025年4月1日
（此件公開發(fā)布）
