各有關(guān)單位：
經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)將《青田縣進一步開展住宅品質(zhì)提升工作 的實施意見》 印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹落實。
青田縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 青田縣自然資源和規(guī)劃局
2025 年 7 月 25 日
青田縣進一步開展住宅品質(zhì)提升工作的實施意見
為貫徹落實省市關(guān)于“好房子”建設(shè)要求，進一步提升我縣住宅建設(shè)品質(zhì)和管理水平，打造更多好房子、好小區(qū)，更好滿足城鄉(xiāng)居民剛性和改善型住房需求，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，結(jié)合我縣實際，制定如下意見。
一、打造高品質(zhì)住宅
（一）優(yōu)化規(guī)劃布局。提升規(guī)劃布局和設(shè)計要求，綜合考慮地域文化、城市肌理、綠色智慧、全齡友好、人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)城融合等因素，結(jié)合“東西延伸、南北上山”戰(zhàn)略布局和山地城市建設(shè)要求，因地制宜采用高低錯落、板點結(jié)合、圍合組團等布局形式。探索適應(yīng)山地城市建設(shè)的商品住宅開發(fā)模式，新出讓地塊住宅小區(qū)應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟社會發(fā)展和人民群眾需求，將基本符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》《住宅項目規(guī)范》等有關(guān)要求的地塊打造成高品質(zhì)住宅，穩(wěn)步推進我縣住宅品質(zhì)改善提升。鼓勵基于空間美學和生活美學，優(yōu)化環(huán)境、空間和功能設(shè)計，更好處理住宅與街道、城市的關(guān)系，提供住宅私密性與公共性有效切換的空間場所。
（二）提升住宅功能。順應(yīng)現(xiàn)代家庭居住方式和行為習慣，打造室內(nèi)平面布局合理、空間方正、尺度協(xié)調(diào)、動靜分區(qū)、功能完善、全齡友好、方便檢修的新型住宅。執(zhí)行《麗水市住宅品質(zhì)提升設(shè)計導則》，從建筑層高、隔音、綠色、智能、無障礙等方面提高住宅建設(shè)標準。鼓勵大平層設(shè)計，合理增加空間尺度、提高住宅層高，新建住宅建筑層高不應(yīng)小于3.0m，設(shè)有地暖、管道式新風或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅建筑層高不宜小于3.15m。
（三）提高建設(shè)標準。加強新材料、新工藝、新技術(shù)運用，提升智能家居水平，推廣高星級綠色低碳住宅建筑、裝配式裝修，提升建造品質(zhì)。新建商品住宅宜按照二星級及以上綠色建筑標準建設(shè)，大力推廣高星級綠色低碳住宅建筑、超低能耗住宅建筑。住宅建筑宜采用裝配式建筑，積極推廣裝配式裝修，大力推廣綠色建材工程應(yīng)用，提升住宅建筑材料的保溫、隔熱、防水、環(huán)保等性能。推進智能家居互聯(lián)互通，實現(xiàn)戶內(nèi)安防等家居設(shè)備基本智能化，具備全屋智能管控功能，樓宇具備安防、運維等智慧管理服務(wù)功能。住宅公共部位鼓勵采用大理石、仿石巖板、瓷磚、木飾面護墻板、藝術(shù)涂料等高品質(zhì)綠色裝修材料，鼓勵住宅地下層入戶門廳應(yīng)與首層入戶門廳采用同等裝修標準。
（四）提升住宅質(zhì)量。嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅工程質(zhì)量的首要責任。完善住宅工程質(zhì)量與市場監(jiān)管聯(lián)動機制，督促開發(fā)企業(yè)保證合理工期和造價，加強工程質(zhì)量管理，推進質(zhì)量信息公開，強化信用管理和責任追究。加強住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理，推行“陽光驗收”制度。鼓勵開發(fā)企業(yè)為住宅項目投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險，運用市場化手段防范化解質(zhì)量風險。
二、完善公共配套
（一）全面落實未來社區(qū)建設(shè)要求。加快推進舊城改造等新建重點片區(qū)公共配套建設(shè)，全域推進未來社區(qū)建設(shè)，因地制宜構(gòu)建未來鄰里、教育、健康、服務(wù)、治理等九大場景，完善教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、交通、托育、體育等各類配套設(shè)施配置，推動公共服務(wù)集成落地、公共空間和配套服務(wù)共建共享，形成更高水平的“15分鐘便民生活圈”，打造更具歸屬感、舒適感和未來感的共同富裕現(xiàn)代化基本單元。鼓勵住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置兒童托育、托管、養(yǎng)老助殘服務(wù)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境滿足兒童、老年人、青年人等活動需求。
（二）鼓勵增加社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。統(tǒng)籌布置物業(yè)管理用房、垃圾分類投放收集用房、變配電間和開閉所等配套設(shè)施，位于項目用地范圍內(nèi)，項目配建的開閉所、消控室、變配電房、水泵房、公廁、垃圾分類收集房、快遞郵件收發(fā)用房、室外非機動車棚等小區(qū)基礎(chǔ)配套用房，不納入容積率計算。位于項目用地范圍內(nèi)，按規(guī)范要求配建、建成后按規(guī)定移交相關(guān)部門的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生、文體等公共服務(wù)配套設(shè)施，不納入容積率計算。
三、優(yōu)化居住環(huán)境
（一）打造高品質(zhì)住宅立面。住宅建筑屋頂形式宜采用坡屋頂，高層住宅陽臺應(yīng)采用封閉式陽臺，探索采用屋頂綠化、空中花園、垂直綠化等形式，打造高品質(zhì)住宅立面效果。符合高品質(zhì)住宅的新建住宅小區(qū)，多層及高層住宅可合理設(shè)置空中花園（空間花園指空間高度不小于兩個自然層及以上的有圍護設(shè)施的開敞空間）。對符合要求的空中花園，不納入容積率計算，但需滿足以下條件：
1.空中花園僅適用于高品質(zhì)住宅，高品質(zhì)住宅應(yīng)基本符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》《住宅項目規(guī)范》等有關(guān)要求。
2.以改善型大戶型為主，單層套內(nèi)建筑面積(不含空中花園、陽臺、露臺、設(shè)備平臺、飄窗)原則上不小于100平方米；
3.每戶設(shè)置戶屬空中花園不超過2處，平臺不封閉、無圍護結(jié)構(gòu)、無柱，戶屬空中花園的進深不應(yīng)小于1.8米，不應(yīng)大于4.5米，四周應(yīng)有不少于2個完整的敞開面且開敞面不少于平臺周長的50%；
4.空中花園面積按其結(jié)構(gòu)底板水平投影計算，單套空中花園面積不得大于套內(nèi)建筑面積(不含空中花園、陽臺、露臺、設(shè)備平臺、飄窗)的30%,投影面積不超過30平方米；
5.開敞面圍護設(shè)施高度滿足安全需要且不高于1.5米，沿開敞面應(yīng)做綠化，綠化部分面積不應(yīng)小于戶屬空中花園水平投影面積的30%，覆土厚度不應(yīng)小于0.5米；
6.通高空間中不得預(yù)留后期可以改造增設(shè)樓板的結(jié)構(gòu)構(gòu)件；
7.項目自身和對周邊日照影響應(yīng)符合浙江省工程建設(shè)標準《城市建筑工程日照分析技術(shù)規(guī)程》要求，日照分析時應(yīng)建模。當建筑為遮擋物時，日照計算的遮擋面應(yīng)為空中花園的最外邊緣；當建筑為被遮擋物時，日照計算的被遮擋面應(yīng)為建筑主體外邊緣，其他按照一般住宅技術(shù)規(guī)范要求控制。
（二）打造優(yōu)良公共空間。住宅小區(qū)宜實行人車分流，優(yōu)化入戶動線，小區(qū)停車位按規(guī)范要求進行配建。鼓勵小區(qū)設(shè)置開放式風雨連廊、小區(qū)門廳、首層休閑架空層、地下大堂、下沉庭院及電梯直達地下車庫等空間場景，打造優(yōu)良公共空間。允許結(jié)合景觀設(shè)置風雨連廊，打造無雨歸家流線，風雨連廊為設(shè)置在室外一層、無圍護、頂蓋寬度不大于3米、凈高大于4米的開放式結(jié)構(gòu)，風雨連廊不納入容積率計算；鼓勵設(shè)置高品質(zhì)小區(qū)門廳，小區(qū)門廳為位于居住用地沿街不超過2處的主要出入口、每處面積不大于200平方米、至少兩面開敞且僅作為小區(qū)車輛、人行通行，小區(qū)門廳不納入容積率計算；鼓勵設(shè)置公共活動架空層，公共活動地下空間，為小區(qū)住戶提供高品質(zhì)的公共服務(wù)。七層及以上的住宅底層宜設(shè)置公共活動架空層（層高宜≥4.5米），圍合材料應(yīng)采用視線通透的輕質(zhì)材料，與室外景觀相鄰面不得采用遮擋視線的實體材料圍合，不計入容積率計算。可以利用地下空間，為小區(qū)配建非經(jīng)營性公共服務(wù)功能（如歸家大堂、會客廳、兒童樂園、健身房、泳池、影音室、社區(qū)食堂等），該功能空間不納入容積率計算。聯(lián)排建筑允許設(shè)置開敞式庭院，開敞式庭院允許設(shè)置圍擋、景墻、綠籬等進行隔離設(shè)計。鼓勵小區(qū)綠化設(shè)計與建筑屋頂及墻面等立體綠化相結(jié)合，充分利用空間擴綠來營造生態(tài)型小區(qū)綠化，提高綠地率。
四、完善土地供應(yīng)制度
鼓勵對接市場需求采取用地預(yù)申請制度，探索推行“帶方案出讓”。因地制宜優(yōu)化出讓地塊容積率、綠化率、建筑密度等規(guī)劃條件，優(yōu)化容積率、建筑面積計算規(guī)則，增加不計容建筑面積的情形。包括但不限于：
（一）在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，且該封閉陽臺進深不大于1.8米的，可按陽臺水平投影面積的二分之一計算建筑面積。單套住宅陽臺建筑面積得超過套內(nèi)建筑面積（不含陽臺、飄窗）的 9%。。
（二）位于小區(qū)主出入口附近，獨立設(shè)置單個面積不大于10平方米、不超過兩處的門衛(wèi)，不納入容積率計算。
（三）地形高差起伏較大的住宅建設(shè)項目，為滿足停車配建最低標準，在住宅建筑底層下方設(shè)置的集中停車空間及相應(yīng)設(shè)備用房，不納入容積率計算。其面層上方的覆土綠化可參照小區(qū)地面綠化計入綠地率。
（四）采用輕質(zhì)結(jié)構(gòu)頂蓋的機動車坡道與非機動坡道，不納入容積率計算。為滿足消防逃生需要，不與住宅建筑相連的出室外地面樓梯間,不納入容積率計算。為滿足地下室使用需求設(shè)置的出地面各類管井，不納入容積率計算。設(shè)于建筑物之外，僅附在外墻的商業(yè)用房油煙井，不計建筑面積，不納入容積率計算。
（五）位于項目用地范圍內(nèi)，利用沿街的城市公共空間并向公眾開放的公共連廊，不納入容積率計算。
五、開展全過程管理
（一）加強銷售管理。加強住宅工程質(zhì)量與預(yù)售聯(lián)動管理，對因發(fā)生重大違法違規(guī)行為、質(zhì)量安全事故或質(zhì)量安全問題被責令全面停工的住宅工程，應(yīng)當暫停項目預(yù)售或房屋交易合同網(wǎng)簽備案。建設(shè)單位應(yīng)將戶屬綠化平臺、共享綠化平臺、公共開放空間等部位的用途及業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)和責任納入房屋銷售合同和物業(yè)服務(wù)合同，明確業(yè)主的責任和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護義務(wù)。
（二）嚴格交付和保修。全面推行浙江省“住宅品質(zhì)保障在線（安心收房）”“開發(fā)一件事”應(yīng)用，動態(tài)掌握商品住宅項目集中交付信息，督促開發(fā)企業(yè)及時整改購房人提出的合理質(zhì)量問題。落實住宅“兩書”制度，開發(fā)企業(yè)向購房人交付住宅時，按規(guī)定（約定）向購房人提供《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅分戶空氣質(zhì)量檢測合格報告》，購買工程質(zhì)量保險的，同時提供《住宅工程質(zhì)量保險告知書》。
（三）提升物業(yè)服務(wù)。完善與高品質(zhì)住宅相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)體系，加快形成“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的市場機制。實施物業(yè)服務(wù)提升行動，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，拓展服務(wù)范圍，推動物業(yè)服務(wù)向城市運營延伸。完善黨建引領(lǐng)社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方協(xié)同共治機制。
本文件自2025年8月25日起試行。新取得土地使用權(quán)的出讓項目以土地出讓公告時間為準，劃撥項目以取得土地劃撥決定書時間為準。
