各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)直各單位：
《關(guān)于規(guī)范杭州市臨平區(qū)村級留用地管理工作的實(shí)施意見》已經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府研究同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
杭州市臨平區(qū)人民政府辦公室
2025年8月29日
（此件公開發(fā)布）
關(guān)于規(guī)范杭州市臨平區(qū)村級留用地管理工作的實(shí)施意見
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范村級留用地管理，加快推進(jìn)留用地安置工作，根據(jù)國家土地管理相關(guān)法律法規(guī)和《杭州市人民政府關(guān)于印發(fā)<杭州市區(qū)村級留用地管理辦法（試行）>的通知》（杭政函〔2014〕35號）、《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善杭州市區(qū)村級留用地開發(fā)建設(shè)管理工作的通知》（杭政辦函〔2023〕1號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特制定本實(shí)施意見。
一、基本原則
1.堅(jiān)持政府主導(dǎo)。加強(qiáng)政策引導(dǎo)和工作統(tǒng)籌，切實(shí)發(fā)揮各級政府在推進(jìn)留用地安置工作中的主導(dǎo)作用。村級集體經(jīng)濟(jì)組織〔以下簡稱村（社區(qū)）〕是申請使用留用地額度的主體；各做地主體負(fù)責(zé)落實(shí)做地范圍內(nèi)村（社區(qū)）的留用地安置任務(wù)；各鎮(zhèn)（街道）履行屬地職責(zé)，與做地主體共同落實(shí)留用地安置任務(wù)，并負(fù)責(zé)監(jiān)管留用地項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；區(qū)級相關(guān)部門應(yīng)各司其職做好服務(wù)與指導(dǎo)工作。
2.堅(jiān)持集體決策。嚴(yán)格執(zhí)行村民（或社員、股民）（代表）會議制度，如留用地額度申請、收益分配使用等重大事項(xiàng)的確定或調(diào)整，必須經(jīng)村民（或社員、股民）大會或村民（或社員、股民）大會授權(quán)的村民（或社員、股民）代表大會應(yīng)到會社員代表三分之二以上通過，由集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體決策確定。
二、額度標(biāo)準(zhǔn)
全區(qū)各村（社區(qū)）以1998年底經(jīng)區(qū)統(tǒng)計(jì)局核準(zhǔn)的農(nóng)業(yè)在冊人口加全區(qū)平均自然增長人口為基數(shù)，按以下標(biāo)準(zhǔn)確定留用地額度：
人口在2000人以下的村（社區(qū)），留用地額度為40畝；
人口在2000人（含）至2500人的村（社區(qū)），留用地額度為50畝；
人口在2500人（含）以上的村（社區(qū)），留用地額度在50畝的基礎(chǔ)上，每增加100人增加1畝。
1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底總耕地?cái)?shù)30%（含）以上、60%以下的村（社區(qū)），可申請50%的留用地額度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底總耕地?cái)?shù)60%（含）以上的村（社區(qū)），可全額申請留用地額度。
其他特殊情形的，為促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共同富裕，可報(bào)請區(qū)政府一事一議。
三、開發(fā)模式
留用地項(xiàng)目嚴(yán)禁用于商品住宅開發(fā)，所得房產(chǎn)由村（社區(qū)）長期持有，不得變賣。
（一）自主開發(fā)
自主開發(fā)是指村（社區(qū)）參與開發(fā)村級留用地的一種操作模式。做地主體、鎮(zhèn)（街道）統(tǒng)籌做好規(guī)劃選址工作，村（社區(qū)）可通過引入社會資本進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
1.項(xiàng)目類型
商業(yè)商務(wù)、工業(yè)廠房等經(jīng)營性項(xiàng)目，以及除義務(wù)教育、普高以外的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目。
2.開發(fā)形式
村（社區(qū)）綜合考慮自有資金、建設(shè)運(yùn)營管理能力等因素，選擇以下形式：
（1）自持開發(fā)類
自持開發(fā)是指村（社區(qū)）單獨(dú)或村村聯(lián)合開發(fā)村級留用地，由村（社區(qū)）100%自持的一種操作模式。
可采用協(xié)議出讓等供應(yīng)方式。土地出讓前，擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)征求相應(yīng)行業(yè)主管部門意見。在協(xié)議出讓條件中設(shè)置受讓單位100%自持等條件。
（2）合作開發(fā)類
合作開發(fā)是指村（社區(qū)）與社會資本成立項(xiàng)目公司進(jìn)行村級留用地開發(fā)，由村（社區(qū)）持有的比例不低于51%的模式。
①土地出讓。采取招拍掛方式公開出讓。做地主體根據(jù)項(xiàng)目所在村（社區(qū)）具體情況提出掛牌出讓條件，市規(guī)劃和自然資源局臨平分局按土地出讓相關(guān)規(guī)定審批。該模式必須成立項(xiàng)目公司，村級集體經(jīng)濟(jì)組織在項(xiàng)目公司中所占股份應(yīng)不低于51%；項(xiàng)目建成后，村級集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)持有不低于地上總建筑面積（不含物業(yè)用房面積）51%的房產(chǎn)。上述要求須作為招拍掛出讓條件予以明確。村級留用地項(xiàng)目土地出讓后，國有土地使用權(quán)出讓價(jià)款由合作方按規(guī)定足額繳納。
②建筑物和土地轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局提交建筑設(shè)計(jì)方案送審時(shí)，一并提交經(jīng)村（社區(qū)）確認(rèn)的析產(chǎn)方案?？⒐で彝瓿梢?guī)劃用地核驗(yàn)后，按原批準(zhǔn)的股份比例和析產(chǎn)方案進(jìn)行完稅析產(chǎn)，由各方股東依法受讓所占份額的土地使用權(quán)和地上建筑物。析產(chǎn)后，村級集體經(jīng)濟(jì)組織自留建筑面積及分?jǐn)偼恋孛娣e份額不得低于整個(gè)合作項(xiàng)目的51%，且不得分割轉(zhuǎn)讓和銷售。析產(chǎn)后，合作方所持房產(chǎn)（除國家和省、市、區(qū)有特殊規(guī)定外）可按規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售。物業(yè)管理用房、物業(yè)維修基金和保修金按物業(yè)相關(guān)政策執(zhí)行。
（3）土地?fù)Q房產(chǎn)類
土地?fù)Q房產(chǎn)是指村（社區(qū)）提供土地，由社會資本競得土地后無償返還村（社區(qū)）不低于總建筑面積20%房產(chǎn)的模式。
①土地出讓。采用招拍掛方式公開出讓。出讓起始價(jià)由土地出讓價(jià)款（即土地基本成本）和最低返還面積兩部分組成。招拍掛時(shí)土地基本成本不變，以無償返還村（社區(qū)）房產(chǎn)面積為標(biāo)的，無償返還房產(chǎn)面積最多者為村級留用地競得人。競得人按出讓合同約定繳納土地出讓價(jià)款。返還面積為計(jì)算容積率的建筑面積，競得人除提供計(jì)算容積率的建筑面積外，須提供相應(yīng)公共配套設(shè)施（如停車位等）。競價(jià)后的返還面積全部由村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。該模式原則上帶項(xiàng)目建設(shè)方案招拍掛，且該方案做到初步設(shè)計(jì)深度。
村（社區(qū)）應(yīng)合理確定無償返還房產(chǎn)的起始面積，原則上不低于總建筑面積的20%，經(jīng)做地主體同意后提交市規(guī)劃和自然資源局臨平分局審核，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。
②建筑物和土地轉(zhuǎn)讓。競得人向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局提交建筑設(shè)計(jì)方案送審時(shí)，一并提交經(jīng)村（社區(qū)）確認(rèn)的析產(chǎn)方案，明確無償返還房產(chǎn)的位置。在竣工且完成規(guī)劃用地核驗(yàn)后，按原批準(zhǔn)的析產(chǎn)方案進(jìn)行完稅析產(chǎn)。無償返還房產(chǎn)辦理不動產(chǎn)權(quán)證的各項(xiàng)稅費(fèi)、物業(yè)維修基金、保修金等由留用地競得人承擔(dān)。
（二）額度換房產(chǎn)
額度換房產(chǎn)是指村（社區(qū)）使用村級留用地額度與做地主體置換房產(chǎn)的一種操作模式。置換房產(chǎn)由做地主體負(fù)責(zé)籌集。
1.置換房產(chǎn)范圍
置換房產(chǎn)原則上為各做地主體已持有的經(jīng)營性房產(chǎn)。無可置換房產(chǎn)的，可通過新建、購買等途徑予以落實(shí)。
2.置換面積標(biāo)準(zhǔn)
各做地主體應(yīng)結(jié)合自身區(qū)域位置、房產(chǎn)性質(zhì)用途和平均租金收益水平等，和屬地鎮(zhèn)（街道）及做地區(qū)域范圍內(nèi)符合留用地申請條件的村（社區(qū)）協(xié)商確定合理的留用地置換面積標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后實(shí)施，但每畝村級留用地額度置換房產(chǎn)建筑面積最高不得超過500平方米。
各做地主體、鎮(zhèn)（街道）可對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)辦公用地出讓價(jià)格進(jìn)行評估，扣減區(qū)域內(nèi)做地成本畝均價(jià)和畝均規(guī)稅規(guī)費(fèi)后，得出畝均土地出讓收益。同時(shí)，對轄區(qū)內(nèi)國有出讓土地上的商業(yè)辦公用房按市場價(jià)進(jìn)行評估，得出每平米的房產(chǎn)價(jià)值。將畝均土地出讓收益除以每平米房產(chǎn)價(jià)值得出每畝置換面積標(biāo)準(zhǔn)參考值。置換房產(chǎn)面積由做地主體在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌平衡。
3.置換房產(chǎn)落實(shí)
置換房產(chǎn)為做地主體已持有房產(chǎn)的，置換協(xié)議須明確置換房產(chǎn)具體位置和房產(chǎn)性質(zhì)用途。置換房產(chǎn)為新建房產(chǎn)的，置換協(xié)議須明確新建房產(chǎn)位置和建設(shè)周期。做地主體根據(jù)區(qū)域內(nèi)實(shí)際情況酌情考慮支付村（社區(qū)）租金，超過三年未完成建設(shè)的，自置換協(xié)議簽訂滿三年之日起必須支付村（社區(qū)）租金。
（三）額度貨幣化回購
額度貨幣化回購是指對村（社區(qū)）可使用的留用地額度，由所在做地主體以支付貨幣形式進(jìn)行回購的一種操作模式?；刭徺Y金由做地主體承擔(dān)。
各做地主體、鎮(zhèn)（街道）對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)辦公用地出讓價(jià)格進(jìn)行評估得出畝均出讓價(jià)，扣減轄區(qū)內(nèi)做地成本畝均價(jià)和畝均規(guī)稅規(guī)費(fèi)后，得出畝均土地出讓收益，作為留用地額度貨幣化回購價(jià)格的參考標(biāo)準(zhǔn)。各做地主體應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，和屬地鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）協(xié)商，并在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌平衡后確定回購價(jià)格，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
四、保障措施
加強(qiáng)部門協(xié)同，由區(qū)土地整治和管理利用工作聯(lián)席會議負(fù)責(zé)全區(qū)村級留用地的管理、指導(dǎo)、監(jiān)督等工作，統(tǒng)一協(xié)調(diào)推進(jìn)中的困難和問題。區(qū)級相關(guān)部門應(yīng)各司其職，在行政審批和驗(yàn)收等環(huán)節(jié)按照“最多跑一次”的要求優(yōu)化服務(wù)，積極指導(dǎo)做地主體、鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）落實(shí)安置工作。同時(shí)，加大政策扶持力度，額度換房產(chǎn)模式中如多高層安置公寓底商營業(yè)房等涉及劃撥補(bǔ)辦出讓的置換房產(chǎn)，由做地主體補(bǔ)繳土地出讓金。上述補(bǔ)繳的土地出讓金和自主開發(fā)模式中的土地出讓金，均按區(qū)政府相關(guān)政策執(zhí)行。自主開發(fā)中的自行開發(fā)類項(xiàng)目報(bào)批和建設(shè)過程中涉及的屬區(qū)級及以下收取的行政性規(guī)費(fèi)（含城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)），按中央、省、市相關(guān)減免政策規(guī)定予以減免。
本意見自2025年10月2日起施行，由市規(guī)劃和自然資源局臨平分局負(fù)責(zé)組織實(shí)施。已批準(zhǔn)的村級留用地項(xiàng)目，允許按原批準(zhǔn)內(nèi)容繼續(xù)實(shí)施。自本文件生效起，原臨平政辦〔2022〕120號文件停止適用。
附件：1.村級留用地安置模式操作流程
2.村級留用地安置職責(zé)分工
附件1
村級留用地安置模式操作流程
一、自主開發(fā)操作流程
1.申請核撥額度。符合留用地申請條件的村（社區(qū)）提出申請，經(jīng)做地主體、鎮(zhèn)（街道）審核同意后，向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局申請核撥額度。
2.簽訂選址協(xié)議。實(shí)行自主開發(fā)的，由做地主體、鎮(zhèn)（街道）和村（社區(qū)）三方簽訂自主開發(fā)選址安置協(xié)議，協(xié)議需明確自主開發(fā)地塊具體面積、四至范圍等，并約定自上述協(xié)議簽訂之日起18個(gè)月內(nèi)由村（社區(qū)）進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。因村（社區(qū)）自身原因逾期未開發(fā)建設(shè)的，視同放棄選址方案。
3.辦理核銷手續(xù)。村（社區(qū)）憑自主開發(fā)選址安置協(xié)議向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局辦理村級留用地額度核銷手續(xù)。
4.土地抵押。村級留用地項(xiàng)目原則上不得抵押；確需抵押的，必須在本村范圍內(nèi)公告，并經(jīng)必須經(jīng)村民（或社員、股民）大會或村民（或社員、股民）大會授權(quán)的村民（或社員、股民）代表大會應(yīng)到會社員代表三分之二以上同意，經(jīng)所在鎮(zhèn)（街道）審核報(bào)區(qū)政府同意后實(shí)施，并由所在鎮(zhèn)（街道）監(jiān)管使用。抵押所得價(jià)款應(yīng)全部用于本留用地項(xiàng)目建設(shè)，不得用于其他建設(shè)和投資。
二、額度換房產(chǎn)置換操作流程
1.申請核撥額度。符合留用地申請條件的村（社區(qū)）提出申請，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）審核同意，并征求相應(yīng)做地主體意見后，向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局申請核撥額度。
2.明確置換方案。做地主體根據(jù)可提供的房產(chǎn)面積、區(qū)政府批準(zhǔn)的置換面積標(biāo)準(zhǔn)和做地范圍內(nèi)村（社區(qū)）留用地額度換房產(chǎn)需求情況，與村（社區(qū)）協(xié)商后排定置換計(jì)劃、制定置換方案（包括置換涉及的房產(chǎn)位置、面積、交房時(shí)間等）。置換方案需報(bào)區(qū)財(cái)政局（國資辦）審批。
3.簽訂置換協(xié)議。按照置換方案，村（社區(qū)）與鎮(zhèn)（街道）、做地主體簽訂額度換房產(chǎn)三方（或雙方）置換協(xié)議，辦理房產(chǎn)交割手續(xù)。
4.辦理備案手續(xù)。已簽訂的置換協(xié)議須報(bào)市規(guī)劃和自然資源局臨平分局備案。
5.辦理產(chǎn)權(quán)過戶。做地主體負(fù)責(zé)將已持有和建成后的置換房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書辦理至村（社區(qū)）名下，相關(guān)稅費(fèi)由做地主體按規(guī)定繳納，鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）協(xié)助辦理。對因受最小分割單元限制導(dǎo)致留用地額度無法匹配置換的，超出置換面積標(biāo)準(zhǔn)部分，可由村（社區(qū)）參照做地主體委托評估的市場價(jià)予以購買；不足置換面積標(biāo)準(zhǔn)部分，可由做地主體參照本轄區(qū)內(nèi)貨幣化回購價(jià)格予以回購落實(shí)。另外，涉及無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的置換房產(chǎn)，在村（社區(qū)）同意的前提下，可由做地主體代為持有，相應(yīng)收益歸村（社區(qū)）。
三、額度貨幣化回購操作流程
1.申請額度核撥。符合留用地申請條件的村（社區(qū)）提出申請，經(jīng)做地主體、鎮(zhèn)（街道）審核同意后，向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局申請核撥額度。
2.簽訂回購協(xié)議。按照經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)的額度貨幣化回購價(jià)格，做地主體、鎮(zhèn)（街道）和村（社區(qū)）三方（或雙方）簽訂留用地額度貨幣化回購協(xié)議。
3.辦理核銷手續(xù)。村（社區(qū)）憑已簽訂的回購協(xié)議，向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局辦理村級留用地額度核銷手續(xù)。
4.回購資金用途?；刭徺Y金主要用于購買臨平區(qū)內(nèi)非住宅房產(chǎn)，或投入本村（社區(qū)）使用剩余留用地額度開發(fā)的村級留用地項(xiàng)目，不得分發(fā)到戶（人）。額度貨幣化回購資金由鎮(zhèn)（街道）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格監(jiān)控資金使用范圍，村（社區(qū)）應(yīng)杜絕挪作他用，確保回購資金定向使用。
附件2
村級留用地安置職責(zé)分工
一、做地主體職責(zé)
各做地主體負(fù)責(zé)落實(shí)做地范圍內(nèi)村（社區(qū)）留用地安置任務(wù)。在額度換房產(chǎn)模式中，主要負(fù)責(zé)明確區(qū)域內(nèi)相對統(tǒng)一的置換房產(chǎn)面積標(biāo)準(zhǔn)、籌集置換房產(chǎn)、辦理房產(chǎn)過戶、返租等工作，并在村（社區(qū)）申請核撥額度時(shí)書面明確落實(shí)周期等內(nèi)容；在自主開發(fā)模式中，主要負(fù)責(zé)把關(guān)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，優(yōu)化地塊出讓條件等工作；在額度貨幣化回購中負(fù)責(zé)落實(shí)回購資金等工作。
二、鎮(zhèn)（街道）職責(zé)
鎮(zhèn)（街道）作為留用地項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)管主體，應(yīng)加強(qiáng)村級留用地項(xiàng)目前、中、后期動態(tài)監(jiān)管，建立長效工作機(jī)制。要加強(qiáng)項(xiàng)目前期把關(guān)。負(fù)責(zé)協(xié)助召開村（社區(qū)）社員代表大會等相關(guān)會議，引導(dǎo)村（社區(qū)）合理選擇開發(fā)模式。要加強(qiáng)項(xiàng)目批后監(jiān)管。通過嚴(yán)格監(jiān)管村（社區(qū)）項(xiàng)目開發(fā)資金流向等，確保抵押所得價(jià)款應(yīng)全部用于本留用地項(xiàng)目建設(shè)。要建立留用地項(xiàng)目包干制。對村級留用地項(xiàng)目實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)包干制，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，做到“一項(xiàng)目一責(zé)任人”，明確責(zé)任科室和專人全程動態(tài)監(jiān)管，對開發(fā)利用中遇到的問題做到“早發(fā)現(xiàn)、早處理”。同時(shí)，鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)主動對接做地主體和村（社區(qū)），指導(dǎo)村（社區(qū)）做好相關(guān)政策解釋和協(xié)調(diào)工作，與做地主體共同落實(shí)留用地安置任務(wù)。
三、區(qū)級相關(guān)部門職責(zé)
市規(guī)劃和自然資源局臨平分局嚴(yán)格審查，做好留用地額度核撥及備案工作；區(qū)財(cái)政局（國資辦）嚴(yán)格審查額度換房產(chǎn)的置換方案；區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局積極做好析產(chǎn)至村集體經(jīng)濟(jì)組織的留用地項(xiàng)目資產(chǎn)、資金的監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作；區(qū)審計(jì)局加強(qiáng)對做地主體、鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）村級留用地工作的監(jiān)督檢查。
