各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)直各單位：
《關于規(guī)范杭州市臨平區(qū)村級留用地管理工作的實施意見》已經區(qū)委、區(qū)政府研究同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。
杭州市臨平區(qū)人民政府辦公室
2025年8月29日
（此件公開發(fā)布）
關于規(guī)范杭州市臨平區(qū)村級留用地管理工作的實施意見
為進一步加強和規(guī)范村級留用地管理，加快推進留用地安置工作，根據國家土地管理相關法律法規(guī)和《杭州市人民政府關于印發(fā)<杭州市區(qū)村級留用地管理辦法（試行）>的通知》（杭政函〔2014〕35號）、《杭州市人民政府辦公廳關于進一步完善杭州市區(qū)村級留用地開發(fā)建設管理工作的通知》（杭政辦函〔2023〕1號）等文件精神，結合我區(qū)實際，特制定本實施意見。
一、基本原則
1.堅持政府主導。加強政策引導和工作統(tǒng)籌，切實發(fā)揮各級政府在推進留用地安置工作中的主導作用。村級集體經濟組織〔以下簡稱村（社區(qū)）〕是申請使用留用地額度的主體；各做地主體負責落實做地范圍內村（社區(qū)）的留用地安置任務；各鎮(zhèn)（街道）履行屬地職責，與做地主體共同落實留用地安置任務，并負責監(jiān)管留用地項目開發(fā)建設；區(qū)級相關部門應各司其職做好服務與指導工作。
2.堅持集體決策。嚴格執(zhí)行村民（或社員、股民）（代表）會議制度，如留用地額度申請、收益分配使用等重大事項的確定或調整，必須經村民（或社員、股民）大會或村民（或社員、股民）大會授權的村民（或社員、股民）代表大會應到會社員代表三分之二以上通過，由集體經濟組織成員集體決策確定。
二、額度標準
全區(qū)各村（社區(qū)）以1998年底經區(qū)統(tǒng)計局核準的農業(yè)在冊人口加全區(qū)平均自然增長人口為基數，按以下標準確定留用地額度：
人口在2000人以下的村（社區(qū)），留用地額度為40畝；
人口在2000人（含）至2500人的村（社區(qū)），留用地額度為50畝；
人口在2500人（含）以上的村（社區(qū)），留用地額度在50畝的基礎上，每增加100人增加1畝。
1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底總耕地數30%（含）以上、60%以下的村（社區(qū)），可申請50%的留用地額度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底總耕地數60%（含）以上的村（社區(qū)），可全額申請留用地額度。
其他特殊情形的，為促進村集體經濟發(fā)展，實現(xiàn)共同富裕，可報請區(qū)政府一事一議。
三、開發(fā)模式
留用地項目嚴禁用于商品住宅開發(fā)，所得房產由村（社區(qū)）長期持有，不得變賣。
（一）自主開發(fā)
自主開發(fā)是指村（社區(qū)）參與開發(fā)村級留用地的一種操作模式。做地主體、鎮(zhèn)（街道）統(tǒng)籌做好規(guī)劃選址工作，村（社區(qū)）可通過引入社會資本進行開發(fā)建設。
1.項目類型
商業(yè)商務、工業(yè)廠房等經營性項目，以及除義務教育、普高以外的教育、醫(yī)療等公共服務設施項目。
2.開發(fā)形式
村（社區(qū)）綜合考慮自有資金、建設運營管理能力等因素，選擇以下形式：
（1）自持開發(fā)類
自持開發(fā)是指村（社區(qū)）單獨或村村聯(lián)合開發(fā)村級留用地，由村（社區(qū)）100%自持的一種操作模式。
可采用協(xié)議出讓等供應方式。土地出讓前，擬開發(fā)項目應征求相應行業(yè)主管部門意見。在協(xié)議出讓條件中設置受讓單位100%自持等條件。
（2）合作開發(fā)類
合作開發(fā)是指村（社區(qū)）與社會資本成立項目公司進行村級留用地開發(fā)，由村（社區(qū)）持有的比例不低于51%的模式。
①土地出讓。采取招拍掛方式公開出讓。做地主體根據項目所在村（社區(qū)）具體情況提出掛牌出讓條件，市規(guī)劃和自然資源局臨平分局按土地出讓相關規(guī)定審批。該模式必須成立項目公司，村級集體經濟組織在項目公司中所占股份應不低于51%；項目建成后，村級集體經濟組織應持有不低于地上總建筑面積（不含物業(yè)用房面積）51%的房產。上述要求須作為招拍掛出讓條件予以明確。村級留用地項目土地出讓后，國有土地使用權出讓價款由合作方按規(guī)定足額繳納。
②建筑物和土地轉讓。項目公司向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局提交建筑設計方案送審時，一并提交經村（社區(qū)）確認的析產方案?？⒐で彝瓿梢?guī)劃用地核驗后，按原批準的股份比例和析產方案進行完稅析產，由各方股東依法受讓所占份額的土地使用權和地上建筑物。析產后，村級集體經濟組織自留建筑面積及分攤土地面積份額不得低于整個合作項目的51%，且不得分割轉讓和銷售。析產后，合作方所持房產（除國家和省、市、區(qū)有特殊規(guī)定外）可按規(guī)劃批建的最小產權單元分割轉讓和銷售。物業(yè)管理用房、物業(yè)維修基金和保修金按物業(yè)相關政策執(zhí)行。
（3）土地換房產類
土地換房產是指村（社區(qū)）提供土地，由社會資本競得土地后無償返還村（社區(qū)）不低于總建筑面積20%房產的模式。
①土地出讓。采用招拍掛方式公開出讓。出讓起始價由土地出讓價款（即土地基本成本）和最低返還面積兩部分組成。招拍掛時土地基本成本不變，以無償返還村（社區(qū)）房產面積為標的，無償返還房產面積最多者為村級留用地競得人。競得人按出讓合同約定繳納土地出讓價款。返還面積為計算容積率的建筑面積，競得人除提供計算容積率的建筑面積外，須提供相應公共配套設施（如停車位等）。競價后的返還面積全部由村集體經濟組織所有。該模式原則上帶項目建設方案招拍掛，且該方案做到初步設計深度。
村（社區(qū)）應合理確定無償返還房產的起始面積，原則上不低于總建筑面積的20%，經做地主體同意后提交市規(guī)劃和自然資源局臨平分局審核，報區(qū)政府批準。
②建筑物和土地轉讓。競得人向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局提交建筑設計方案送審時，一并提交經村（社區(qū)）確認的析產方案，明確無償返還房產的位置。在竣工且完成規(guī)劃用地核驗后，按原批準的析產方案進行完稅析產。無償返還房產辦理不動產權證的各項稅費、物業(yè)維修基金、保修金等由留用地競得人承擔。
（二）額度換房產
額度換房產是指村（社區(qū)）使用村級留用地額度與做地主體置換房產的一種操作模式。置換房產由做地主體負責籌集。
1.置換房產范圍
置換房產原則上為各做地主體已持有的經營性房產。無可置換房產的，可通過新建、購買等途徑予以落實。
2.置換面積標準
各做地主體應結合自身區(qū)域位置、房產性質用途和平均租金收益水平等，和屬地鎮(zhèn)（街道）及做地區(qū)域范圍內符合留用地申請條件的村（社區(qū)）協(xié)商確定合理的留用地置換面積標準，報區(qū)政府批準后實施，但每畝村級留用地額度置換房產建筑面積最高不得超過500平方米。
各做地主體、鎮(zhèn)（街道）可對轄區(qū)內商業(yè)辦公用地出讓價格進行評估，扣減區(qū)域內做地成本畝均價和畝均規(guī)稅規(guī)費后，得出畝均土地出讓收益。同時，對轄區(qū)內國有出讓土地上的商業(yè)辦公用房按市場價進行評估，得出每平米的房產價值。將畝均土地出讓收益除以每平米房產價值得出每畝置換面積標準參考值。置換房產面積由做地主體在區(qū)域內統(tǒng)籌平衡。
3.置換房產落實
置換房產為做地主體已持有房產的，置換協(xié)議須明確置換房產具體位置和房產性質用途。置換房產為新建房產的，置換協(xié)議須明確新建房產位置和建設周期。做地主體根據區(qū)域內實際情況酌情考慮支付村（社區(qū)）租金，超過三年未完成建設的，自置換協(xié)議簽訂滿三年之日起必須支付村（社區(qū)）租金。
（三）額度貨幣化回購
額度貨幣化回購是指對村（社區(qū)）可使用的留用地額度，由所在做地主體以支付貨幣形式進行回購的一種操作模式?；刭徺Y金由做地主體承擔。
各做地主體、鎮(zhèn)（街道）對轄區(qū)內商業(yè)辦公用地出讓價格進行評估得出畝均出讓價，扣減轄區(qū)內做地成本畝均價和畝均規(guī)稅規(guī)費后，得出畝均土地出讓收益，作為留用地額度貨幣化回購價格的參考標準。各做地主體應結合自身實際，和屬地鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）協(xié)商，并在區(qū)域內統(tǒng)籌平衡后確定回購價格，報區(qū)政府批準后實施。
四、保障措施
加強部門協(xié)同，由區(qū)土地整治和管理利用工作聯(lián)席會議負責全區(qū)村級留用地的管理、指導、監(jiān)督等工作，統(tǒng)一協(xié)調推進中的困難和問題。區(qū)級相關部門應各司其職，在行政審批和驗收等環(huán)節(jié)按照“最多跑一次”的要求優(yōu)化服務，積極指導做地主體、鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）落實安置工作。同時，加大政策扶持力度，額度換房產模式中如多高層安置公寓底商營業(yè)房等涉及劃撥補辦出讓的置換房產，由做地主體補繳土地出讓金。上述補繳的土地出讓金和自主開發(fā)模式中的土地出讓金，均按區(qū)政府相關政策執(zhí)行。自主開發(fā)中的自行開發(fā)類項目報批和建設過程中涉及的屬區(qū)級及以下收取的行政性規(guī)費（含城市市政基礎設施配套費），按中央、省、市相關減免政策規(guī)定予以減免。
本意見自2025年10月2日起施行，由市規(guī)劃和自然資源局臨平分局負責組織實施。已批準的村級留用地項目，允許按原批準內容繼續(xù)實施。自本文件生效起，原臨平政辦〔2022〕120號文件停止適用。
附件：1.村級留用地安置模式操作流程
2.村級留用地安置職責分工
附件1
村級留用地安置模式操作流程
一、自主開發(fā)操作流程
1.申請核撥額度。符合留用地申請條件的村（社區(qū)）提出申請，經做地主體、鎮(zhèn)（街道）審核同意后，向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局申請核撥額度。
2.簽訂選址協(xié)議。實行自主開發(fā)的，由做地主體、鎮(zhèn)（街道）和村（社區(qū)）三方簽訂自主開發(fā)選址安置協(xié)議，協(xié)議需明確自主開發(fā)地塊具體面積、四至范圍等，并約定自上述協(xié)議簽訂之日起18個月內由村（社區(qū)）進行開發(fā)建設。因村（社區(qū)）自身原因逾期未開發(fā)建設的，視同放棄選址方案。
3.辦理核銷手續(xù)。村（社區(qū)）憑自主開發(fā)選址安置協(xié)議向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局辦理村級留用地額度核銷手續(xù)。
4.土地抵押。村級留用地項目原則上不得抵押；確需抵押的，必須在本村范圍內公告，并經必須經村民（或社員、股民）大會或村民（或社員、股民）大會授權的村民（或社員、股民）代表大會應到會社員代表三分之二以上同意，經所在鎮(zhèn)（街道）審核報區(qū)政府同意后實施，并由所在鎮(zhèn)（街道）監(jiān)管使用。抵押所得價款應全部用于本留用地項目建設，不得用于其他建設和投資。
二、額度換房產置換操作流程
1.申請核撥額度。符合留用地申請條件的村（社區(qū)）提出申請，經鎮(zhèn)（街道）審核同意，并征求相應做地主體意見后，向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局申請核撥額度。
2.明確置換方案。做地主體根據可提供的房產面積、區(qū)政府批準的置換面積標準和做地范圍內村（社區(qū)）留用地額度換房產需求情況，與村（社區(qū)）協(xié)商后排定置換計劃、制定置換方案（包括置換涉及的房產位置、面積、交房時間等）。置換方案需報區(qū)財政局（國資辦）審批。
3.簽訂置換協(xié)議。按照置換方案，村（社區(qū)）與鎮(zhèn)（街道）、做地主體簽訂額度換房產三方（或雙方）置換協(xié)議，辦理房產交割手續(xù)。
4.辦理備案手續(xù)。已簽訂的置換協(xié)議須報市規(guī)劃和自然資源局臨平分局備案。
5.辦理產權過戶。做地主體負責將已持有和建成后的置換房產產權證書辦理至村（社區(qū)）名下，相關稅費由做地主體按規(guī)定繳納，鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）協(xié)助辦理。對因受最小分割單元限制導致留用地額度無法匹配置換的，超出置換面積標準部分，可由村（社區(qū)）參照做地主體委托評估的市場價予以購買；不足置換面積標準部分，可由做地主體參照本轄區(qū)內貨幣化回購價格予以回購落實。另外，涉及無法辦理產權過戶的置換房產，在村（社區(qū)）同意的前提下，可由做地主體代為持有，相應收益歸村（社區(qū)）。
三、額度貨幣化回購操作流程
1.申請額度核撥。符合留用地申請條件的村（社區(qū)）提出申請，經做地主體、鎮(zhèn)（街道）審核同意后，向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局申請核撥額度。
2.簽訂回購協(xié)議。按照經區(qū)政府批準的額度貨幣化回購價格，做地主體、鎮(zhèn)（街道）和村（社區(qū)）三方（或雙方）簽訂留用地額度貨幣化回購協(xié)議。
3.辦理核銷手續(xù)。村（社區(qū)）憑已簽訂的回購協(xié)議，向市規(guī)劃和自然資源局臨平分局辦理村級留用地額度核銷手續(xù)。
4.回購資金用途?；刭徺Y金主要用于購買臨平區(qū)內非住宅房產，或投入本村（社區(qū)）使用剩余留用地額度開發(fā)的村級留用地項目，不得分發(fā)到戶（人）。額度貨幣化回購資金由鎮(zhèn)（街道）加強監(jiān)管，嚴格監(jiān)控資金使用范圍，村（社區(qū)）應杜絕挪作他用，確保回購資金定向使用。
附件2
村級留用地安置職責分工
一、做地主體職責
各做地主體負責落實做地范圍內村（社區(qū)）留用地安置任務。在額度換房產模式中，主要負責明確區(qū)域內相對統(tǒng)一的置換房產面積標準、籌集置換房產、辦理房產過戶、返租等工作，并在村（社區(qū)）申請核撥額度時書面明確落實周期等內容；在自主開發(fā)模式中，主要負責把關項目業(yè)態(tài)定位，優(yōu)化地塊出讓條件等工作；在額度貨幣化回購中負責落實回購資金等工作。
二、鎮(zhèn)（街道）職責
鎮(zhèn)（街道）作為留用地項目開發(fā)監(jiān)管主體，應加強村級留用地項目前、中、后期動態(tài)監(jiān)管，建立長效工作機制。要加強項目前期把關。負責協(xié)助召開村（社區(qū)）社員代表大會等相關會議，引導村（社區(qū)）合理選擇開發(fā)模式。要加強項目批后監(jiān)管。通過嚴格監(jiān)管村（社區(qū)）項目開發(fā)資金流向等，確保抵押所得價款應全部用于本留用地項目建設。要建立留用地項目包干制。對村級留用地項目實行領導包干制，落實監(jiān)管責任領導，做到“一項目一責任人”，明確責任科室和專人全程動態(tài)監(jiān)管，對開發(fā)利用中遇到的問題做到“早發(fā)現(xiàn)、早處理”。同時，鎮(zhèn)（街道）負責主動對接做地主體和村（社區(qū)），指導村（社區(qū)）做好相關政策解釋和協(xié)調工作，與做地主體共同落實留用地安置任務。
三、區(qū)級相關部門職責
市規(guī)劃和自然資源局臨平分局嚴格審查，做好留用地額度核撥及備案工作；區(qū)財政局（國資辦）嚴格審查額度換房產的置換方案；區(qū)農業(yè)農村局積極做好析產至村集體經濟組織的留用地項目資產、資金的監(jiān)督管理和業(yè)務指導工作；區(qū)審計局加強對做地主體、鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）村級留用地工作的監(jiān)督檢查。
