秦淮區(qū)推進(jìn)古民居保護(hù)與利用管理辦法
第一章 總則
第一條 為了進(jìn)一步加強(qiáng)我區(qū)古民居保護(hù)與利用工作，積極做好老城有機(jī)更新改造，探索我區(qū)古民居保護(hù)與利用新模式， 根據(jù)《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》和其他有關(guān)法律、 法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的古民居指秦淮區(qū)域內(nèi)由國(guó)家、省、市、區(qū)各級(jí)人民政府對(duì)外公布的文物保護(hù)單位和秦淮區(qū)不可移動(dòng)文物中的，具有秦淮傳統(tǒng)地域特色和歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值的居住類建筑物和構(gòu)筑物，包括民宅、祠堂、店鋪、作坊、會(huì)館等。
第三條 古民居保護(hù)與利用工作應(yīng)當(dāng)依法開展，并遵循“保護(hù)為主、搶救第一、合理利用、加強(qiáng)管理”的原則，確保古民居風(fēng)貌的完整性、文脈的延續(xù)性。
第四條 秦淮區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)人民政府”）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)古民居保護(hù)與利用工作，區(qū)文旅、房產(chǎn)、建設(shè)等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)牽頭組織實(shí)施，并建立區(qū)古民居保護(hù)與利用工作聯(lián)席會(huì)議制度，科學(xué)制定開放策略和計(jì)劃，有計(jì)劃開展古民居的保護(hù)與利用工作。
第五條 區(qū)文旅部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的文物保護(hù)實(shí)施監(jiān)督管理，指導(dǎo)開展古民居修繕與利用工作。區(qū)房產(chǎn)、建設(shè)、財(cái)政、 市場(chǎng)監(jiān)管、公安、城管等部門和區(qū)屬國(guó)資平臺(tái)等有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好古民居的保護(hù)、修繕和利用工作。
相關(guān)功能板塊和街道等單位應(yīng)當(dāng)明確專人負(fù)責(zé)對(duì)古民居的日常巡查保護(hù)工作，及時(shí)制止破壞古民居的行為，宣傳文物保護(hù)法律法規(guī)，協(xié)助區(qū)文旅部門依法監(jiān)督古民居的保護(hù)、修繕和利用工作。
第二章 規(guī)劃和分類指導(dǎo)
第六條 區(qū)人民政府制定城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)根據(jù)古民居保護(hù)的需要，事先由區(qū)建設(shè)部門會(huì)同區(qū)文旅部門商定對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)列入文物保護(hù)單位的古民居的保護(hù)措施，并納入規(guī)劃。上述保護(hù)措施的編制、審批，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。 保護(hù)措施報(bào)送審批前，應(yīng)當(dāng)采取座談會(huì)、聽證會(huì)、專家咨詢論證會(huì)等方式充分征求公民、法人或者其他組織意見。
第七條 規(guī)劃、建設(shè)活動(dòng)涉及古民居的，相關(guān)職能部門或建設(shè)單位（個(gè)人）應(yīng)當(dāng)根據(jù)古民居級(jí)別，依法征求有關(guān)文物行政部門意見。
第八條 古民居的保護(hù)、修繕和利用工作，應(yīng)分類指導(dǎo)實(shí)施。具備利用條件的鼓勵(lì)開放利用，對(duì)已經(jīng)開放利用或被列入開放利用計(jì)劃的，區(qū)文旅部門應(yīng)逐步完善保護(hù)管理措施和保護(hù)修繕計(jì)劃，公告施行，并加強(qiáng)日常巡查管理。
第九條 分類推進(jìn)保護(hù)與利用工作，具體將古民居細(xì)分成ABCD 四類：A 類是國(guó)有法人單位的古民居；B 類是區(qū)屬直管公房中的古民居；C 類是私人所有的古民居；D 類是其他（如產(chǎn)權(quán)混合的古民居）。
第十條 鼓勵(lì)古民居所有權(quán)人、使用人、自主開展古民居保護(hù)性修繕，該修繕行為應(yīng)符合文物保護(hù)法律法規(guī)相關(guān)要求， 區(qū)文旅部門對(duì)修繕工作予以指導(dǎo)幫助。A、B 類古民居由使用人負(fù)責(zé)管理、修繕、維護(hù)等。C、D 類古民居，在無約定的情形下， 修繕保護(hù)責(zé)任由所有權(quán)人承擔(dān)；所有權(quán)人不具備修繕能力的， 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)給予幫助，接受資助的古民居所有權(quán)人應(yīng)保證資助款項(xiàng)專款專用，并接受區(qū)人民政府監(jiān)督，無正當(dāng)理由將資助款項(xiàng)挪作他用的，應(yīng)將相關(guān)資助款項(xiàng)全額退還區(qū)人民政府； 所有權(quán)人有修繕能力拒不履行修繕義務(wù)的，區(qū)人民政府可以給予搶救修繕，所需費(fèi)用由所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。
第十一條 處于征收范圍內(nèi)的古民居，征收前，所有權(quán)人是保護(hù)責(zé)任人；所有權(quán)人搬離、但地塊沒有移交土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，征收實(shí)施主體是保護(hù)責(zé)任人；所有權(quán)人搬離、且征收地塊移交土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是保護(hù)責(zé)任人。保護(hù)責(zé)任人應(yīng)依法履行古民居保護(hù)義務(wù)，承擔(dān)修繕、保養(yǎng)責(zé)任。
第十二條 鼓勵(lì)社會(huì)資本采用捐資、捐贈(zèng)、設(shè)立基金、認(rèn)租等方式，參與古民居的保護(hù)與利用工作。在簽訂相關(guān)協(xié)議時(shí)， 需明確規(guī)定古民居保護(hù)的各自職責(zé)。古民居修繕后的權(quán)屬變動(dòng)應(yīng)符合文物保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
第三章 歷史地段保護(hù)和人口疏散
第十三條 由區(qū)人民政府統(tǒng)籌規(guī)劃古民居歷史地段的原真性保護(hù)和人口疏散工作。
第十四條 古民居的原真性保護(hù)工作，應(yīng)嚴(yán)格維護(hù)歷史遺存的真實(shí)性與傳統(tǒng)風(fēng)貌的完整性；新建、改建的建筑部分在體量、色彩、外觀特征等方面應(yīng)與建筑本體及相鄰的文物建筑、風(fēng)貌建筑相協(xié)調(diào)；保護(hù)和傳承原居民的生活方式、傳統(tǒng)習(xí)慣、文化習(xí)俗等。
第十五條 結(jié)合歷史地段保護(hù)，建立古民居內(nèi)居民人口疏散的長(zhǎng)效機(jī)制，分類進(jìn)行人口疏散。
一類：規(guī)劃方向明確、規(guī)劃方案成熟的歷史地段，依據(jù)規(guī) 劃內(nèi)容開展人口疏散工作；
二類：尚未制定規(guī)劃方案、古民居分布密集、地段條件成 熟的，優(yōu)先編制人口疏散方案；
三類：古民居分布零散、未形成片區(qū)的，以古民居危房消 險(xiǎn)、消防安全整治等形式為主，人口疏散適時(shí)推動(dòng)。
第十六條 古民居人口疏散采取公房騰退、私房自愿申請(qǐng)、合作經(jīng)營(yíng)等多種模式，人口疏散的具體路徑如下：
（一）公房騰退。對(duì) A 類和 B 類古民居中的使用人，提倡采取協(xié)商騰退的辦法，由區(qū)房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，鼓勵(lì)使用人自愿搬遷，位于一類地段內(nèi)按照該地段政策實(shí)施，非一類地段的按照市場(chǎng)價(jià)值等值交換。鼓勵(lì) A 類和 B 類古民居租賃過程中，將承租人不承擔(dān)保護(hù)修繕責(zé)任和公房擅自轉(zhuǎn)租作為租賃合同解除條款。對(duì)于不履行古民居保護(hù)修繕責(zé)任、不愿搬遷或擅自轉(zhuǎn)租的承租人， 依據(jù)協(xié)議約定終止其使用權(quán)。
（二）申請(qǐng)騰退。鼓勵(lì) C 類古民居的所有權(quán)人（以“院落” 或“幢”為單位）自愿申請(qǐng)騰退，位于一類地段內(nèi)按照該地段政 策實(shí)施，非一類地段的按照市場(chǎng)價(jià)值等值交換。
（三）合資合作。對(duì) ABC 三類古民居，都可采取合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)的方式，由合資合作雙方簽訂有關(guān)協(xié)議。
（四）其他。對(duì) D 類的古民居，可采取公房騰退、申請(qǐng)騰退、合資合作等方式。
第十七條 建立市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估機(jī)制。由區(qū)人民政府每三年通過招標(biāo)等方式明確第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)非一類歷史地段古民居市場(chǎng)價(jià)值開展評(píng)估工作，區(qū)文旅、房產(chǎn)、建設(shè)等部門根據(jù)各自職責(zé)負(fù)責(zé)審核和指導(dǎo)。
第四章 維修和更新
第十八條 古民居的保養(yǎng)維護(hù)工程、搶險(xiǎn)加固工程、修繕工程、保護(hù)性設(shè)施建設(shè)工程等維修工程，應(yīng)當(dāng)根據(jù)古民居的級(jí)別將實(shí)施方案報(bào)相應(yīng)的文物行政部門同意后，報(bào)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)；應(yīng)當(dāng)遵循不改變?cè)瓲?、最低限度干預(yù)、修舊如故、以存其真的原則，盡量運(yùn)用原結(jié)構(gòu)、原材料、原工藝， 注重與街巷立面、古樹、院墻等周邊環(huán)境風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。
第十九條 區(qū)人民政府指定國(guó)資平臺(tái)負(fù)責(zé)每年度古民居應(yīng)急維修工作，包括古民居搶險(xiǎn)加固方案制定及實(shí)施、消防安全隱患消險(xiǎn)等，區(qū)財(cái)政設(shè)立古民居保護(hù)應(yīng)急維修專項(xiàng)資金。區(qū)文旅部門或規(guī)劃資源部門負(fù)責(zé)方案指導(dǎo)、審批和驗(yàn)收，區(qū)房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)房屋安全結(jié)構(gòu)鑒定。
（一）私有產(chǎn)權(quán)古民居主動(dòng)申請(qǐng)。古民居有損毀危險(xiǎn)，所有權(quán)人不具備修繕能力的，經(jīng)街道核實(shí)后，報(bào)區(qū)古民居保護(hù)與利用工作聯(lián)席會(huì)議研究組織國(guó)資平臺(tái)開展搶險(xiǎn)加固。
（二）街道每年3月前梳理轄區(qū)內(nèi)私有產(chǎn)權(quán)古民居情況，區(qū)房產(chǎn)部門開展房屋安全鑒定，區(qū)古民居保護(hù)與利用工作聯(lián)席會(huì)議根據(jù)鑒定結(jié)果安排年度應(yīng)急維修計(jì)劃，由國(guó)資平臺(tái)組織實(shí)施。
第二十條 區(qū)人民政府統(tǒng)一組織歷史街區(qū)和歷史風(fēng)貌區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施改造和環(huán)境整治工作，在保持歷史文化傳統(tǒng)風(fēng)貌和街巷肌理情況下，調(diào)整老城功能布局。區(qū)人民政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)古民居附近的生活空間改善、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、架外立面整修等各類基礎(chǔ)設(shè)施改造和環(huán)境整治工程，做到統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一實(shí)施，避免重復(fù)施工，減少對(duì)居民生活和周邊環(huán)境的影響。
第二十一條 市政基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)用按以下原則確定分擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)：
（一）因市政基礎(chǔ)設(shè)施改造確需實(shí)施搬遷的，由區(qū)人民政府負(fù)責(zé)所涉及的居民和單位搬遷工作，并承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。
（二）古民居外的基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)用由區(qū)人民政府或市政專業(yè)公司承擔(dān)。
（三）古民居內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)用，包括材料、人工費(fèi)用，由所有權(quán)人、使用人或管理人承擔(dān)，有關(guān)市政專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供接駁服務(wù)。
第五章 歷史文化資源的利用
第二十二條 古民居的利用應(yīng)當(dāng)有利于文物建筑的保護(hù)，積極服務(wù)公眾，彰顯歷史文化價(jià)值。區(qū)內(nèi)古民居的開放利用應(yīng)當(dāng)滿足以下四項(xiàng)條件：
（一）本體無安全隱患，具備基本的開放服務(wù)條件，符合消防、安全防范基本要求，能夠保障人員安全和古民居安全。
（二）開放利用要綜合考慮文物價(jià)值、建筑形態(tài)、保存狀況、使用功能、承載能力等情況，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與文物文化屬性相符合。
（三）列為國(guó)有文物的古民居不能用于轉(zhuǎn)讓、抵押。
（四）古民居開放利用方責(zé)任清晰，能夠承擔(dān)開放的各項(xiàng)工作，履行日常保養(yǎng)職責(zé)。古民居使用功能的確立或變更應(yīng)當(dāng)由區(qū)人民政府統(tǒng)一安排可行性評(píng)估。
第二十三條 古民居主要應(yīng)當(dāng)拓展如下功能：社區(qū)服務(wù)、文化展示、參觀游覽、經(jīng)營(yíng)服務(wù)、公益辦公。
（一）社區(qū)服務(wù)：指作為社區(qū)書屋、公益講堂、文化站、管理用房等，開展文化活動(dòng)，發(fā)揮服務(wù)功能。
（二）文化展示：指作為博物館、美術(shù)館、非遺項(xiàng)目展示或科研展陳場(chǎng)所等，進(jìn)行古民居現(xiàn)狀展示或進(jìn)行陳列布展，發(fā)揮文化傳播、科研和教育功能。
（三）參觀游覽：指作為參觀游覽對(duì)象，發(fā)揮古民居的游憩、紀(jì)念和教育功能。
（四）經(jīng)營(yíng)服務(wù)：指在確保安全的前提下，可作為小型賓館、客棧、民宿、店鋪、茶室、傳統(tǒng)工藝作坊、藝術(shù)家工作室、創(chuàng)客空間、企業(yè)總部辦公等經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所，發(fā)揮服務(wù)功能。
（五）公益辦公：指可作為公益性機(jī)構(gòu)、院校等辦公場(chǎng)所，劃定開放區(qū)域，明確開放時(shí)段，并采取信息板、多媒體、建筑實(shí)物展示等方式開放。
第二十四條 古民居利用時(shí)，古民居的所有權(quán)人、使用人或管理人應(yīng)當(dāng)做好日常管理工作，履行房屋安全監(jiān)管責(zé)任，在與使用主體簽訂的合作協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)明確古民居保護(hù)與利用的權(quán)益和責(zé)任。
禁止實(shí)施下列危害或者可能危害古民居安全的行為：
（一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝飾裝修拆改房屋主要承重構(gòu)件、抗震措施、防火措施的；
（二）超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增大荷載的；
（三）未采取安全保障措施，緊鄰或者穿越房屋基礎(chǔ)進(jìn)行深基坑、地下工程等施工的；
（四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十五條 前期修繕完成的國(guó)有古民居資產(chǎn)進(jìn)行社會(huì)化利用時(shí)，承租方可在條款內(nèi)明確租金中含一定比例的前期古民居修繕投入，此項(xiàng)收入納入?yún)^(qū)財(cái)政古民居專項(xiàng)應(yīng)急維修資金。
第二十六條 參與古民居保護(hù)與利用的社會(huì)機(jī)構(gòu)，須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)古民居的日常保養(yǎng)和維護(hù)，保持古民居良好的使用狀態(tài)。
第六章 附則
第二十七條 本辦法自2021年5月29日起施行。原《秦淮區(qū)加強(qiáng)古民居保護(hù)工作辦法（試行）》（秦政規(guī)〔2017〕 6號(hào)）同時(shí)廢止。
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