淮安市住宅專項維修資金管理辦法
（淮政規(guī)〔2022〕11號）
第一條 為加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業(yè)管理條例》《淮安市住宅物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部分和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、無障礙設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決定、政府監(jiān)督的原則。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，同時承擔(dān)清江浦區(qū)、淮安工業(yè)園區(qū)、淮安生態(tài)文旅區(qū)住宅專項維修資金的歸集、使用審核和監(jiān)督管理。其所屬的市住宅專項維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理工作。
淮安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、淮安區(qū)、淮陰區(qū)、洪澤區(qū)、漣水縣、盱眙縣、金湖縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的歸集、使用審核和監(jiān)督管理。
財政、審計、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)督管理、公安、消防救援等部門和機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好住宅專項維修資金管理的相關(guān)工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金管理工作。
第六條 住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與住宅小區(qū)內(nèi)單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的物業(yè)，其業(yè)主無需交存住宅專項維修資金。
第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。首期住宅專項維修資金每平方米建筑面積交存的數(shù)額根據(jù)當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的百分之五至百分之八確定。每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門公布并適時調(diào)整。
第八條 物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入住宅物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
第九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)入住手續(xù)時或者不動產(chǎn)登記前，交存首期住宅專項維修資金，交房時實測面積低于銷售面積的，按實測面積結(jié)算。
已竣工驗收并達(dá)到交付條件，已售出但尚未交付業(yè)主以及屬于建設(shè)單位所有的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。建設(shè)單位已交存住宅專項維修資金的，可以在物業(yè)售出或者交付時向業(yè)主收取，并出具住宅專項維修資金專用票據(jù)。
第十條 業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會決定的續(xù)交方案及時續(xù)交。
第十一條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有。
業(yè)主大會成立前，或者業(yè)主大會成立后未申請劃轉(zhuǎn)的，業(yè)主交存的住宅專項維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門代管。
第十二條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)遵循資金安全、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的原則，通過競爭方式，選擇所在地的銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
住宅專項維修資金實行專戶存儲、分賬核算。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立總賬、分戶賬、統(tǒng)籌分賬和電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項分賬。統(tǒng)籌分賬以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項分賬以幢為單位設(shè)立。
第十三條 住宅專項維修資金自存入銀行專戶之日起計息，當(dāng)年度交存的，按照銀行活期基準(zhǔn)利率結(jié)息；上年度結(jié)轉(zhuǎn)的，按照銀行一年期定期存款基準(zhǔn)利率結(jié)息，利息記入相應(yīng)分戶賬。
業(yè)主委員會可以向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5個工作日內(nèi)予以辦理。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定履行住宅專項維修資金保值增值的責(zé)任。
第十四條 業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以擬定物業(yè)管理區(qū)域年度住宅專項維修資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主依法表決通過后執(zhí)行。
第十五條 住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全緊急情況之一的，應(yīng)當(dāng)實施應(yīng)急維修、更新和改造：
（一）外墻、屋面滲漏的；
（二）電梯發(fā)生故障的；
（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重的；
（四）樓頂、樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
（六）二次供水水泵運行中斷的（專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外）；
（七）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，存在重大火災(zāi)隱患的；
（八）需要實施應(yīng)急維修、更新和改造的其他緊急情形。
前款所列情形需要立即進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金，提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金管理機構(gòu)復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。
第十六條 統(tǒng)籌分賬的資金用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時的維修。資金來源包括增值收益除去業(yè)主分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費用后剩余的資金等。
第十七條 申請維修資金使用，申請人應(yīng)當(dāng)提交使用申請表、使用方案、業(yè)主征詢意見表、申報資料公示照片、維修合同等資料。使用方案包括擬維修和更新、改造的項目、現(xiàn)場照片、費用預(yù)算、列支范圍等。涉及消防、監(jiān)控、電梯設(shè)施設(shè)備維修的，分別需要提交消防救援機構(gòu)、公安部門、特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗機構(gòu)相關(guān)意見。
住宅專項維修資金使用應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主表決可以采用書面征求意見、電子投票等形式。應(yīng)急維修使用按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 住宅專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)對申請人提交的資料進(jìn)行審核，資料齊全的，應(yīng)當(dāng)將維修預(yù)算以及業(yè)主分?jǐn)偟惹闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，維修的公示時間不少于5日，但應(yīng)急維修公示時間不少于3日。
第十九條 維修工程竣工后，申請人應(yīng)當(dāng)提交資金撥付申請表、維修合同、竣工驗收資料、審計報告等，向住宅專項維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修資金。
第二十條 住宅專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)對申請人提交的資料進(jìn)行審核。資料齊全的，應(yīng)當(dāng)將維修費用總額以及業(yè)主分?jǐn)偟惹闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時間不少于7日，但應(yīng)急維修的公示時間不少于15日。
第二十一條 住宅專項維修資金使用分?jǐn)偡绞接屑s定的，按照約定執(zhí)行；沒有約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>
（一）屬于全體業(yè)主的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偅?/span>
（二）單幢房屋內(nèi)全體業(yè)主的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偅?/span>
（三）一個單元內(nèi)全體業(yè)主的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備，由該單元內(nèi)的全體業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偅?/span>
（四）一個單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的全體業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>
第二十二條 維修、更新和改造費用包括維修工程費用、消防檢測、招標(biāo)代理、造價咨詢、設(shè)計、監(jiān)理、審計等費用，該費用可以從住宅專項維修資金賬戶列支。
申請人應(yīng)當(dāng)對申請資料的真實性、合法性負(fù)責(zé)，在實施過程中，不得虛列維修工程項目或者虛增維修工程量，不得擅自增項和擴(kuò)大范圍。
住宅專項維修資金不能足額列支相關(guān)費用時，由住宅專項維修資金使用申請人自行籌集經(jīng)費解決。
第二十三條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；
（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。
第二十四條 住宅專項維修資金使用申請人負(fù)責(zé)維修工程的組織實施。
參與維修工程的設(shè)計、造價咨詢、招標(biāo)代理、施工、監(jiān)理、審計等單位按照法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定履行職責(zé)。
維修工程竣工后，申請人應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、施工單位等參建單位進(jìn)行工程驗收，出具書面驗收意見。
第二十五條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
第二十六條 房屋滅失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)持權(quán)利注銷證明、房屋征收補償協(xié)議等資料至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理住宅專項維修資金賬戶注銷手續(xù)。分戶賬中住宅專項維修資金余額返還業(yè)主。
第二十七條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)建立住宅專項維修資金信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房屋測繪、預(yù)售、網(wǎng)簽合同以及不動產(chǎn)登記等信息共享。
業(yè)主可以通過維修資金信息管理系統(tǒng)查詢本戶的維修資金交存、使用、結(jié)息等情況，并可以通過系統(tǒng)進(jìn)行維修資金使用表決。
第二十八條 住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部門有關(guān)規(guī)定。
財政部門應(yīng)當(dāng)加強對維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第二十九條 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。
第三十條 已售公有住房住宅專項維修資金的管理按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十一條 本辦法自2023年3月1日起施行，有效期至2028年2月29日。
