張家港市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
二級(jí)市場(chǎng)管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范和完善我市工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)管理，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）、《江蘇省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號(hào)）、《蘇州市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步完善我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)的通知》（蘇府規(guī)字〔2022〕6號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制訂本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地。工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押重點(diǎn)針對(duì)土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。
第三條 工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)交易應(yīng)遵循依法依規(guī)、誠(chéng)實(shí)守信、平等自愿的原則，相關(guān)主管部門負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督。
第四條 交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托蘇州市土地二級(jí)市場(chǎng)管理服務(wù)平臺(tái)公開(kāi)交易，達(dá)成交易一致意見(jiàn)后簽訂土地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)交易合同。
第五條 市自然資源和規(guī)劃局牽頭負(fù)責(zé)全市工業(yè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)、監(jiān)督管理等工作。發(fā)改、工信、財(cái)政、住建、國(guó)資、行政審批、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管、稅務(wù)等有關(guān)部門按照職責(zé)分工，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，推動(dòng)我市土地二級(jí)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
第六條 工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)交易要以本市產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，優(yōu)先保障涉及市級(jí)以上重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目、投入產(chǎn)出水平高的項(xiàng)目、與產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)等用地項(xiàng)目交易。
第七條 鼓勵(lì)各區(qū)鎮(zhèn)利用土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或政府平臺(tái)公司參與土地資產(chǎn)收購(gòu)、競(jìng)買，開(kāi)發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房，對(duì)不符合規(guī)劃或工業(yè)用地保障線外的低效工業(yè)用地，優(yōu)先納入收儲(chǔ)范圍。
第二章 交易條件
第八條 工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)有關(guān)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，滿足土地出讓批準(zhǔn)文件及合同約定的交易條件。
第九條 涉及司法處置的，對(duì)擬處置工業(yè)用地有規(guī)劃要求、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、投資發(fā)展監(jiān)管要求的，相關(guān)主管部門及屬地區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)配合司法機(jī)關(guān)在拍賣公告中做好特別提示。
第三章 工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第十條 將各類導(dǎo)致工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。
第十一條 下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：
1．權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
2．未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或無(wú)法提供其他權(quán)屬證明材料的；
3．司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的；
4．共有土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，未依法經(jīng)其他共有人同意的；
5．未達(dá)到法定土地開(kāi)發(fā)要求的；
6．不符合出讓條件約定的轉(zhuǎn)讓要求的；
7．國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位及下屬企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)國(guó)資主管部門批準(zhǔn)的；
8．法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第十二條 堅(jiān)持以國(guó)土空間規(guī)劃作為用地依據(jù)，依托工業(yè)用地保障線，引導(dǎo)工業(yè)向園區(qū)集中集聚。
第十三條 對(duì)于土壤污染重點(diǎn)監(jiān)管單位土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓前應(yīng)由土地使用權(quán)人開(kāi)展土壤污染狀況調(diào)查。非土壤污染重點(diǎn)監(jiān)管單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓方、受讓方在轉(zhuǎn)讓前開(kāi)展土壤污染狀況調(diào)查。
第十四條 以劃撥方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓款。
第十五條 以出讓方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和出讓條件等約定的前提下，充分保障交易自由，原出讓條件對(duì)轉(zhuǎn)讓要求另有約定的，從其約定。
第十六條 以租賃方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局同意或根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)讓，原承租人退出，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給受讓人，由市自然資源和規(guī)劃局與受讓人重新簽訂國(guó)有土地租賃合同。
第十七條 以作價(jià)出資或入股方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，但應(yīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。轉(zhuǎn)讓后，可根據(jù)權(quán)利人申請(qǐng)，保留作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
第十八條 強(qiáng)化自然資源、住建、產(chǎn)業(yè)主管部門和屬地區(qū)鎮(zhèn)協(xié)同配合，落實(shí)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓事前準(zhǔn)入監(jiān)管機(jī)制。由屬地區(qū)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)對(duì)工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體情形進(jìn)行核實(shí)，確定擬在投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議內(nèi)簽訂的重要指標(biāo)。
第十九條 在工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，受讓方需與市政府或省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，明確項(xiàng)目監(jiān)管實(shí)施主體、投入產(chǎn)出、稅收等要求及違約處置條款。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓條件載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。
第二十條 工業(yè)用地的分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)、出讓條件約定或劃撥決定書規(guī)定，且滿足安全、消防和環(huán)保等要求；分割轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，且須保證建筑功能完整性，其交通、消防、設(shè)施和建筑布局等應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范準(zhǔn)則的要求；擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益；涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)；未完成開(kāi)發(fā)的，在不改變?cè)鲎寳l件約定或劃撥決定書規(guī)定的前提下，按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案滿足獨(dú)立分宗條件、不損害建筑功能完整性的，可分割轉(zhuǎn)讓，分割轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)明確交易雙方各自用地范圍內(nèi)的土地用途和建筑規(guī)模等內(nèi)容，作為建設(shè)用地規(guī)劃審批和規(guī)劃核實(shí)的依據(jù)。宗地分割后的地塊使用年限與原剩余年限保持一致。
第二十一條 工業(yè)用地在滿足原權(quán)利人自身需要后節(jié)余的部分，在符合規(guī)劃條件、安全、消防、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求的前提下，按規(guī)定辦理手續(xù)后，可通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給符合產(chǎn)業(yè)要求和投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)的其他企業(yè)。
第二十二條 界線相鄰、用途相同且具備轉(zhuǎn)讓條件的多宗地塊可合并為一宗地塊轉(zhuǎn)讓。土地合并轉(zhuǎn)讓涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。
第二十三條 合并前各地塊土地使用年限終止日期不一致的，經(jīng)權(quán)利人書面同意，可按照最近的終止日期統(tǒng)一確定使用年期，也可以各地塊剩余土地使用年期為基數(shù)，通過(guò)加權(quán)平均的方式確定合并后地塊的土地使用年限終止日期，工業(yè)用地合并按各地塊土地面積加權(quán)平均確定；不符合《劃撥用地目錄》的，可統(tǒng)一按不超過(guò)法定最高年限補(bǔ)辦出讓；合并前宗地涉及劃撥、出讓、作價(jià)出資或入股等多種建設(shè)用地使用權(quán)類型的，原則上應(yīng)統(tǒng)一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，合并后的土地使用年限可按各非劃撥性質(zhì)地塊剩余土地使用年期加權(quán)平均確定。
第二十四條 探索工業(yè)用地預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。對(duì)工業(yè)用地未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的，在確定投資開(kāi)發(fā)意向后，可以為符合條件的意向投資人依法辦理預(yù)告登記，由意向投資人先進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，待投資總額達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件后，再依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)告登記證明可以作為意向投資人辦理建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需同步在原土地使用權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)證上對(duì)預(yù)告登記結(jié)果進(jìn)行注記。
第二十五條 土地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)改變的，行政審批部門接到工業(yè)用地企業(yè)變更登記申請(qǐng)后，應(yīng)第一時(shí)間函告屬地區(qū)鎮(zhèn)，由屬地區(qū)鎮(zhèn)及時(shí)與股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向人洽談和約定后續(xù)監(jiān)管的關(guān)鍵指標(biāo)約定值。
第四章 工業(yè)用地使用權(quán)出租
第二十六條 工業(yè)用地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)人將依法取得的工業(yè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十七條 工業(yè)用地使用權(quán)出租期限由交易雙方確定，最高不超過(guò)原土地出讓合同約定的剩余使用年限，且不得超過(guò)20年。
第二十八條 工業(yè)用地使用權(quán)出租后，原土地使用權(quán)人繼續(xù)承擔(dān)出讓合同、劃撥決定書等用地批準(zhǔn)文件中的權(quán)利與義務(wù)。租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或繼承等原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原出租合同對(duì)承租人和新的土地使用權(quán)人繼續(xù)有效。
第二十九條 以劃撥方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)出租，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。
第三十條 以租賃方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，應(yīng)征得原出租人同意。承租人未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
第三十一條 以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)，在符合法律法規(guī)、各項(xiàng)規(guī)劃和有償使用合同相關(guān)約定的前提下，可以全部或部分出租。屬地區(qū)鎮(zhèn)要加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地出租行為的管理，引導(dǎo)企業(yè)出租給符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要求的項(xiàng)目。
第五章 工業(yè)用地使用權(quán)抵押
第三十二條 工業(yè)用地使用權(quán)抵押是指原土地使用權(quán)人作為抵押人將其工業(yè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物在不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)占有的情況下作為債權(quán)擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
第三十三條 以劃撥方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。
第三十四條 以租賃方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。
第三十五條 以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的工業(yè)用地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。
第三十六條 工業(yè)用地使用權(quán)抵押的，土地連同地上建筑物、其他附著物在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人，同時(shí)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)在抵押合同和不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明抵押權(quán)順位。
第六章 服務(wù)與監(jiān)管
第三十七條 依托蘇州市土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理服務(wù)平臺(tái)，為全市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押提供信息發(fā)布、公示、查詢、咨詢和線上交易等服務(wù)功能。
第三十八條 探索建立土地二級(jí)市場(chǎng)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“交易+登記”一體化和“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”的“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”業(yè)務(wù)聯(lián)辦工作模式。
第三十九條 匯集交易、登記、銀行、稅務(wù)、公證等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口，為交易各方提供一站式便捷服務(wù)。
第四十條 完善公示地價(jià)體系，及時(shí)公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、樓面地價(jià)、已成交宗地價(jià)格等信息，為交易雙方合理確定交易價(jià)格提供參考。
第四十一條 交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交地價(jià)，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，政府可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第四十二條 納入工業(yè)用地全生命周期管理，定期跟蹤工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況，嚴(yán)禁擅自改變土地用途。
第四十三條 推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)交易各方的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制，打造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。
第七章 附 則
第四十四條 集體性質(zhì)的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押參照本辦法執(zhí)行。
第四十五條 本管理辦法自2024年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。
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