連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于做好住宅
物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行工作的通知
（連建物監(jiān)〔2024〕83號(hào)）
各縣區(qū)(功能板塊)住建局，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府):
為提升基層治理水平和物業(yè)管理服務(wù)水平，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè)，增強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主自治能力，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》,結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)就做好物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、監(jiān)督管理
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，協(xié)調(diào)處理組建運(yùn)行中的矛盾糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管 理委員會(huì)運(yùn)行情況。
縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)開展物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行工作業(yè)務(wù)培訓(xùn)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)運(yùn)行。社區(qū)居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)工作。
二、組建條件
組建物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定先行劃定物業(yè)管理區(qū)域，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的分散居住區(qū)(樓)可以結(jié)合基層治理和老舊小區(qū)改造等，按照規(guī)定推動(dòng)整合物業(yè)管理區(qū)域并設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組建物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的；
(三)業(yè)主委員會(huì)屆滿或者不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
三、成員構(gòu)成
(一)物業(yè)管理委員會(huì)總?cè)藬?shù)一般為7人以上11人以下單數(shù)，具體包括街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、建設(shè)單位等指派的成員及業(yè)主代表。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指派。
(二)業(yè)主有下列情形之一的，不得作為物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表：
1.本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的建設(shè)單位有利害關(guān)系的；
2.有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的；
3.違反房屋出租有關(guān)使用功能、消防安全管理等規(guī)定的；
4.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)牟取不正當(dāng)利益，或者利用職務(wù)之便在物業(yè)管理活動(dòng)中牟取不正當(dāng)利益的；
5.違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則且未改正的 ；
6.法律法規(guī)規(guī)定的不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)代表的其他情形。
對(duì)有未依法或者未按照有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等不履行業(yè)主義務(wù)、侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約中對(duì)其擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)代表作出限制性規(guī)定。
四、組建程序
(一)符合組建條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理委員會(huì)成員構(gòu)成、業(yè)主代表的資格要求、推薦方式、推薦期限等。公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和連云港市物業(yè)管理網(wǎng)公示七日。
(二)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居(村) 民委員會(huì)、公安派出所、建設(shè)單位指派人員擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員。建設(shè)單位不能指派人員擔(dān)任，或者被指派人員2次以上不能正常參加物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，由業(yè)主代表遞補(bǔ)名額。
(三)物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表人選可以通過社區(qū)居(村)民委員會(huì)推薦、業(yè)主自薦產(chǎn)生。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織社區(qū)居(村)民委員會(huì)對(duì)人選進(jìn)行資格審查，并通過聽取業(yè)主意見、定向征詢等方式，確定物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表及遞補(bǔ)代表順序。
(四)物業(yè)管理委員會(huì)代表名單確定后，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將代表名單及其職業(yè)、政治面貌等基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和連云港市物業(yè)管理網(wǎng)公示七日。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)處理。
(五)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成立作出決定，作出決定之日為物業(yè)管理委員會(huì)成立之日。
(六)物業(yè)管理委員會(huì)于成立之日起三十日內(nèi)向縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理委員會(huì)憑備案證書申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章；未開立業(yè)主大會(huì)銀行賬戶的，可以開立物業(yè)管理委員會(huì)銀行賬戶。備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和連云港市物業(yè)管理網(wǎng)公示七 日 。
五、運(yùn)行管理
(一)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者其委托的副主任組織召開。三分之一以上成員提出召開會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，不得委托他人參加會(huì)議。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)簽名同意后通過，決定文書加蓋物業(yè)管理委員會(huì)印章。自作出決定之日起三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將決定文書在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日 。
(二)物業(yè)管理委員會(huì)成員有下列情形之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以終止其成員資格，并由指派單位重新指派或者按照本通知要求的程序重新確定：
1.單位指派成員已經(jīng)離職、未正當(dāng)履行職責(zé)或者侵犯業(yè)主共同利益的；
2.業(yè)主代表因房屋出售等情況不再符合法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主身份的；
3.業(yè)主代表出現(xiàn)本通知要求的不得擔(dān)任業(yè)主代表情形的。
(三)運(yùn)行期間，物業(yè)管理委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議重新指派或遞補(bǔ)，不足半數(shù)時(shí)應(yīng)當(dāng)重新組建。原物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向重新組建的物業(yè)管理委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物。由物業(yè)管理委員會(huì)管理公共收入、公共收益的，交接前，新組建物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并 將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。
(四)物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
六、其他事項(xiàng)
對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)參選人員侮辱誹謗、誣告陷害的，依法追究法律責(zé)任。
連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年4月3日
(此件公開發(fā)布)
