蘇州市姑蘇區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《姑蘇區(qū)
國有土地上房屋征收補(bǔ)償若干問題的意見》的
通知
（姑蘇府規(guī)〔2025〕1號）
各街道、各有關(guān)單位:
《姑蘇區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償若干問題的意見》已經(jīng)保護(hù)區(qū)管委會、姑蘇區(qū)政府第48次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹實(shí)施。
蘇州市姑蘇區(qū)人民政府
蘇州國家歷史文化名城保護(hù)區(qū)管理委員會
2025年6月30日
姑蘇區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償若干問題
的意見
第一條 為了規(guī)范姑蘇區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合姑蘇區(qū)實(shí)際，制定本意見。
第二條 被征收房屋以不動產(chǎn)權(quán)屬證明計(jì)戶為原則。
原集體土地上房屋，未辦理權(quán)屬登記的，以房屋、宅基地審批材料計(jì)戶。
國有、集體企業(yè)（含已改制企業(yè)）的福利性公有住房，以住房租賃憑證等證明材料計(jì)戶。
第三條 被征收人按照以下證明材料認(rèn)定：
（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；
（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）原集體土地上所建房屋的審批材料；
（四）其他有效證明材料。
第四條 有下列情形之一的，可以認(rèn)定為利害關(guān)系人：
（一）被征收房屋存在買賣關(guān)系，但未辦理過戶登記的，根據(jù)買賣合同、付款憑證等證明材料確定的買受人；
（二）不動產(chǎn)登記材料記載的抵押權(quán)人；
（三）其他與被征收房屋有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人。
第五條 國有土地上建造房屋的合法建筑面積，按照以下方式認(rèn)定：
（一）取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的面積認(rèn)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)；
（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的面積認(rèn)定，實(shí)測建筑面積小于前述面積的，按照實(shí)測建筑面積認(rèn)定；
（三）原《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前（即1990年4月1日前），在合法用地范圍內(nèi)建造的房屋，結(jié)合測繪部門制作的地形圖、實(shí)測面積和其他有效證明材料認(rèn)定。
第六條 已依法征收為國有土地的原集體土地上建造房屋的合法建筑面積，按照以下方式認(rèn)定：
（一）取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的面積認(rèn)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)；
（二）按照建房審批表、村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證等材料記載的面積認(rèn)定，實(shí)測建筑面積小于前述面積的，按照實(shí)測建筑面積認(rèn)定；
（三）主房有批建材料而附（輔）房沒有批建材料，按照一間主房帶一間附（輔）房的原則認(rèn)定，附（輔）房面積每間最大不超過15平方米，且總附（輔）房面積不得超過45平方米。附（輔）房面積小于前述面積的，按照實(shí)測建筑面積認(rèn)定；
（四）在無其他批建手續(xù)等情況下，按照房屋占地面積不得超過合法宅基地面積的70%的兩層樓房屋計(jì)算，但實(shí)測建筑面積小于合法宅基地面積乘1.4系數(shù)的，按照實(shí)測建筑面積認(rèn)定。
第七條 不符合認(rèn)定條件的未經(jīng)登記建筑，是指未辦理相關(guān)審批手續(xù)、未取得房屋所有權(quán)證、未符合其他相應(yīng)認(rèn)定條件的建筑，不符合認(rèn)定條件的未經(jīng)登記建筑面積為違法建筑面積。
第八條 最低貨幣補(bǔ)償或者基本居住需求保障：
（一）保障對象應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：
1.具有本市市區(qū)戶籍；
2.在本市市區(qū)僅有一處住宅；
3.被征收人獲得的貨幣補(bǔ)償總額低于征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)；
4.符合住房保障條件的家庭，放棄優(yōu)先住房保障。
（二）享受最低貨幣補(bǔ)償或者基本居住需求保障對象的情況，應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公示7天，公示期滿后符合條件的方可辦理相關(guān)手續(xù)。
第九條 被征收人選擇最低貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)為房屋征收補(bǔ)償方案中類似房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的建筑面積45平方米房屋價(jià)值。
第十條 被征收人選擇基本居住需求保障的，由房屋征收部門以戶為單位，對其進(jìn)行房屋安置，被征收房屋不再另行補(bǔ)償。
家庭實(shí)際居住人口為2人以下的，安置多層45平方米套型或者高層60平方米套型房屋；家庭實(shí)際居住人口為3人的，安置多層55平方米套型或者高層70平方米套型房屋；家庭實(shí)際居住人口超過3人的，根據(jù)實(shí)際情況安置。
房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記面積超出套型面積部分的價(jià)值，由被征收人承擔(dān)。
第十一條 征收因國家對私有出租房屋社會主義改造有關(guān)政策而形成的具有租賃關(guān)系（不包括原租戶性質(zhì)）的房屋，按照被征收房屋價(jià)值的180%進(jìn)行補(bǔ)償，其中100%的房屋價(jià)值歸被征收人所有，對被征收人不再予以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，80%的房屋價(jià)值歸房屋承租人所有。
第十二條 征收宗教團(tuán)體在代管期間形成租賃關(guān)系的國家包經(jīng)租住宅房屋，按照被征收房屋價(jià)值的180%進(jìn)行補(bǔ)償，其中100%的房屋價(jià)值歸被征收人所有，80%的房屋價(jià)值歸房屋承租人所有。
第十三條 土地使用權(quán)面積大于房屋合法建筑面積部分的補(bǔ)償價(jià)值，由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。
第十四條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載閣樓面積的，按照閣樓面積的50%予以貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
成套住宅不動產(chǎn)權(quán)屬證書未記載閣樓面積，但閣樓與主體建筑一體建造的，由具有測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪后，對層高超過2.2米以上部分建筑面積，按照前款規(guī)定補(bǔ)償。
第十五條 住宅房屋改變房屋用途的，按照以下方式補(bǔ)償：
（一）2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行后，按照該條例規(guī)定辦理相關(guān)變更用途手續(xù)的，可以按照改變后的用途進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評估和補(bǔ)償；
（二）2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，在被征收房屋合法建筑面積內(nèi)辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其他有關(guān)許可證件，持續(xù)經(jīng)營至房屋征收決定公告之日，且提供納稅證明的，可以參照改變后的用途進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評估，并按照評估價(jià)值的90%補(bǔ)償；
（三）房屋改變用途的面積結(jié)合現(xiàn)場踏勘情況、審批部門的檔案、租賃合同記載的租賃面積等材料確定。
第十六條 非商業(yè)用房改變用途的，按照以下方式補(bǔ)償：
2010年7月1日以后改變用途且已依法辦理相關(guān)手續(xù)的，可以按照改變后的用途進(jìn)行評估補(bǔ)償；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途的，仍按照原用途評估補(bǔ)償。
2010年7月1日以前在合法建筑面積內(nèi)辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其他有關(guān)許可證件，且持續(xù)合法經(jīng)營至房屋征收決定公告之日的，原用途為工業(yè)用房或者倉儲用房改作商業(yè)用房使用的，按照商業(yè)用房評估價(jià)值的70%補(bǔ)償；原用途為綜合用房改作商業(yè)用房使用的，按照商業(yè)用房評估價(jià)值的80%補(bǔ)償；原用途為工業(yè)用房或者倉儲用房改作綜合用房使用的，按照綜合用房評估價(jià)值的80%補(bǔ)償。
第十七條 停產(chǎn)停業(yè)損失按照以下方式補(bǔ)償：
（一）征收商業(yè)用房，造成停產(chǎn)、停業(yè)的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米500元一次性補(bǔ)償；其他用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照合法建筑內(nèi)實(shí)際經(jīng)營面積每平方米500元一次性補(bǔ)償；
（二）征收非商業(yè)用房，造成停產(chǎn)、停業(yè)的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米400元一次性補(bǔ)償；
（三）若被征收人不選擇上述（一）（二）標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)?，按照被征收房屋在房屋征收決定公告之日前三年的年平均效益確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；不滿三年的，按照實(shí)際年限折算年平均效益確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。計(jì)算年平均效益應(yīng)當(dāng)結(jié)合納稅情況，以審計(jì)報(bào)告等有關(guān)資料為依據(jù)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償期限為六個(gè)月。
第十八條 房屋征收除住宅、商業(yè)用房外，涉及劃撥土地使用權(quán)的，土地價(jià)值按照以下方式補(bǔ)償：
土地性質(zhì)為國有劃撥的，土地補(bǔ)償按照土地評估總額的60%補(bǔ)償；合法取得的非農(nóng)建設(shè)用地征為國有后未辦理國有土地出讓手續(xù)的，土地補(bǔ)償按照土地評估總額的60%補(bǔ)償；已辦理集體土地流轉(zhuǎn)手續(xù)的，土地補(bǔ)償按照土地評估總額的70%補(bǔ)償；已辦理集體土地使用手續(xù)的，土地補(bǔ)償按照土地評估總額的50%補(bǔ)償。
第十九條 改制企業(yè)的補(bǔ)償根據(jù)改制時(shí)土地處置的不同方式，按照以下標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償：
（一）土地資產(chǎn)已進(jìn)入改制企業(yè)且已辦理土地出讓手續(xù)的，按照房地產(chǎn)市場價(jià)值補(bǔ)償；
（二）土地資產(chǎn)按照土地出讓價(jià)值評估并已進(jìn)入改制企業(yè)，但未辦理土地出讓手續(xù)的，按照土地評估總額的90%補(bǔ)償，房屋按照重置價(jià)補(bǔ)償；
（三）土地資產(chǎn)按照土地劃撥價(jià)值評估并已進(jìn)入改制企業(yè)，按照土地評估總額的60%補(bǔ)償，房屋按照重置價(jià)補(bǔ)償；
（四）已出資購買并取得房屋所有權(quán)，但土地資產(chǎn)未進(jìn)入改制企業(yè)的，房屋按照重置價(jià)補(bǔ)償，歸改制企業(yè)所有；土地使用權(quán)類型為出讓的，土地評估總額的18%歸改制企業(yè)所有，土地評估總額的82%歸原土地使用權(quán)人所有；土地使用權(quán)類型為劃撥的，按照土地評估總額的60%補(bǔ)償，18%歸改制企業(yè)所有，42%歸原土地使用權(quán)人所有。
第二十條 移裝固定設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)在征收補(bǔ)償方案中明確。
第二十一條 姑蘇區(qū)范圍內(nèi)協(xié)議搬遷項(xiàng)目參照本意見執(zhí)行。
第二十二條 本意見由姑蘇區(qū)人民政府負(fù)責(zé)解釋，姑蘇區(qū)房屋征收部門承擔(dān)具體的解釋工作。
第二十三條 本意見所稱的市區(qū)包含吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、虎丘區(qū)和吳江區(qū)。
第二十四條 本意見自2025年8月1日起施行，有效期至2030年7月31日。
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