蘇州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于印發(fā)《蘇州市姑
蘇區(qū)居民私有住房自主更新規(guī)劃管理
規(guī)定》的通知
（蘇資規(guī)規(guī)〔2025〕1號）
各相關(guān)單位：
為了進一步鼓勵姑蘇區(qū)居民私有住房自主更新，加強建設(shè)規(guī)劃管理，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理等相關(guān)法律、法規(guī)，以及蘇州市相對集中行政許可權(quán)改革要求，結(jié)合姑蘇區(qū)居民私有住房規(guī)劃管理過程中收到的反饋意見和建議，我局對《蘇州市居民私有住房建設(shè)規(guī)劃管理規(guī)定》（蘇規(guī)法〔2011〕5號）進行了修訂，并經(jīng)局長辦公會審議通過?，F(xiàn)將修訂后的《蘇州市姑蘇區(qū)居民私有住房自主更新規(guī)劃管理規(guī)定》予以公布，自2025年10月1日起施行。
蘇州市自然資源和規(guī)劃局
2025年8月4日
蘇州市姑蘇區(qū)居民私有住房自主更新
規(guī)劃管理規(guī)定
第一條 為進一步統(tǒng)籌歷史文化名城保護和民生發(fā)展需求，規(guī)范姑蘇區(qū)范圍內(nèi)居民私有住房自主更新的規(guī)劃管理，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)定，結(jié)合工作實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱居民私有住房自主更新，是指居民私有住房的翻建、改建、擴建等活動。
第三條 蘇州市自然資源和規(guī)劃局蘇州國家歷史文化名城保護區(qū)（姑蘇）分局具體負責(zé)實施姑蘇區(qū)范圍內(nèi)居民私有住房自主更新規(guī)劃管理，對居民私有住房的不動產(chǎn)所有權(quán)人提供的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案進行指導(dǎo)，并做好事中事后監(jiān)管、規(guī)劃核實等工作。
第四條 不動產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)如實提供有關(guān)材料和反映真實情況，并對提供材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責(zé)。
第五條 位于歷史文化街區(qū)保護范圍（包括核心保護范圍和建設(shè)控制地帶）及歷史地段內(nèi)、風(fēng)景名勝區(qū)及其保護地帶內(nèi)的居民私有住房自主更新，應(yīng)當(dāng)按照歷史文化名城、歷史文化街區(qū)相關(guān)保護規(guī)劃及風(fēng)景名勝區(qū)詳細規(guī)劃等實施。
第六條 蘇州市自然資源和規(guī)劃局蘇州國家歷史文化名城保護區(qū)（姑蘇）分局應(yīng)當(dāng)依法組織開展現(xiàn)場踏勘和現(xiàn)狀測量、宗地核對、方案指導(dǎo)等工作。
擬建房屋與相鄰建筑毗連或涉及公用、共用、借墻等關(guān)系的以及對周邊鄰居產(chǎn)生日照、通行等影響（如擴建、升樓等）的，須征求相鄰利害關(guān)系人意見。
涉及直管公房的，需征求不動產(chǎn)所有權(quán)人及承租人意見。
涉及位于文物保護單位、尚未核定公布為文物保護單位的不可移動文物的保護范圍、建設(shè)控制地帶內(nèi)的，以及控制保護建筑劃定的保護范圍、風(fēng)貌協(xié)調(diào)保護區(qū)內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)征求文物部門意見。
第七條 居民私有住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)立足于促進歷史文化名城保護更新，提升城市形象面貌，并符合以下技術(shù)規(guī)定：
（一）層數(shù)及高度：一般不得超過二層，并且高度符合蘇州歷史文化名城保護相關(guān)規(guī)劃要求。
（二）層高：平均層高控制在3.0米（含3.0米）之內(nèi)，原地、原面積、原高度翻建的除外。
（三）室外地坪基準標高：以建筑出入口緊鄰道路、街巷中心點標高為基準，場地內(nèi)外高差一般控制在0.3米（含0.3米）以內(nèi)。如因市政道路建設(shè)導(dǎo)致原場地內(nèi)外地坪高差大于0.3米的，基于防洪要求，場地地坪需與市政道路銜接，在滿足日照間距等規(guī)劃技術(shù)要求的前提下，建筑高度允許適當(dāng)增加。
（四）立面形式：符合蘇州傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌特點、粉墻黛瓦的建筑主色調(diào)，與古城風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。涉及文物保護單位、控制保護建筑、歷史建筑、尚未核定公布為文物保護單位的不可移動文物等建筑，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)技術(shù)要求執(zhí)行。
（五）住宅建筑的日照間距按照江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。日照間距系數(shù)應(yīng)大于或等于1.27（日照標準不低于大寒日1小時）。南北方向一般按1/2日照間距后退宗地紅線控制。
下列情形不考慮日照間距：
1. 擬建房屋按原地、原面積、原高度翻建的；
2. 被擬建房屋遮擋的住宅建筑，其相對面不作為主要采光面的。
（六）圍墻：居民應(yīng)在土地使用范圍內(nèi)建設(shè)圍墻，新建圍墻對他人房屋造成日照影響應(yīng)符合日照間距要求，應(yīng)當(dāng)與古城風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。
（七）山墻：原則上山墻不得新增開窗。確有必要新增開窗的，需滿足消防要求。
（八）陽臺和露臺：沿街不得新增突出開敞式陽臺和露臺。不得影響交通、市容和鄰房的正常使用。位于第五條情形的，露臺及開敞式陽臺的面積占建筑外輪廓投影面積需小于等于10%，其他區(qū)域需小于等于20%。
（九）閣樓：結(jié)合實際使用需求，在滿足其他技術(shù)規(guī)定的前提下，可充分利用室內(nèi)空間設(shè)置閣樓，閣樓凈高最高須小于2.1米。
（十）屋面：屋面材質(zhì)優(yōu)先采用小青瓦、筒瓦，鼓勵采用滿足屋頂色彩、傳統(tǒng)屋面紋理、防水防噪等要求的新型材質(zhì)。屋面應(yīng)當(dāng)采用硬山雙坡屋面，條件受限情況下可采用單坡。屋面坡度控制在1/2.5-1/2（21.80°-26.57°）之間，如屬于危房原地、原面積、原高度翻建的，可維持原坡度，但最高不得超過1/1.7（30°）。建筑風(fēng)格需尊重原有風(fēng)貌，并與周邊建筑相協(xié)調(diào)。
（十一）排水：應(yīng)當(dāng)組織好自身的排水系統(tǒng)，不得向鄰房的墻體、屋面或院內(nèi)排水。因城市景觀需要或現(xiàn)有平頂屋面出現(xiàn)滲漏等原因，在滿足相關(guān)規(guī)范的前提下，居民可以對原有平頂房屋作平改坡處理，解決排水問題。
（十二）設(shè)施：原則上不得設(shè)置屋頂附屬設(shè)施，確需設(shè)置的應(yīng)當(dāng)符合古城風(fēng)貌保護要求。
（十三）范圍：建筑外輪廓墻體不得超出宗地范圍。在沒有權(quán)屬爭議的前提下，沿公共街巷一側(cè)可以存在局部出檐等傳統(tǒng)風(fēng)貌特征，但出挑寬度應(yīng)小于等于0.3米。如為原風(fēng)貌翻建的，可予以原樣保留。
第八條 居民私有住房建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案編制應(yīng)滿足以下要求：
（一）圖紙需采用蘇州2000坐標系，圖面要求準確、清晰、整潔；
（二）設(shè)計圖紙需包括現(xiàn)狀平面圖、規(guī)劃平面圖、立面圖、剖面圖；平面圖中包含坐標及標注擬建建筑相關(guān)尺寸、與相鄰建（構(gòu)）筑物標注最小間距，并用雙、單線區(qū)分擬建建筑和相鄰建（構(gòu)）筑物；
（三）擬建建筑立面均繪制立面圖并標注建筑相關(guān)尺寸、材質(zhì)。
第九條 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)工程開工前，不動產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定申請規(guī)劃驗線。
第十條 居民私有住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)，不得擅自變更。確需變更的，必須按規(guī)定辦理變更手續(xù)。
第十一條 蘇州市自然資源和規(guī)劃局蘇州國家歷史文化名城保護區(qū)（姑蘇）分局應(yīng)當(dāng)依法對居民私有住房建設(shè)規(guī)劃實施情況進行監(jiān)督檢查。
第十二條 建設(shè)工程竣工后，不動產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定申請規(guī)劃核實。
第十三條 不動產(chǎn)所有權(quán)人及其委托人、行政機關(guān)及其工作人員等違反本規(guī)定的，按《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行處置。
第十四條 本規(guī)定自2025年10月1日起施行，有效期至2030年9月30日。2011年12月1日公布的《蘇州市居民私有住房建設(shè)規(guī)劃管理規(guī)定》（蘇規(guī)法〔2011〕5號）同時廢止。
