重慶兩江新區(qū)管理委員會
關(guān)于印發(fā)兩江新區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升
實施方案的通知
渝兩江管發(fā)〔2024〕23號
各國有企業(yè)，各街道辦事處，委機關(guān)各部門，各駐區(qū)機構(gòu)，各直屬事業(yè)單位：
現(xiàn)將《兩江新區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升實施方案》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認(rèn)真組織實施。
重慶兩江新區(qū)管理委員會
2024年10月25日
（此件公開發(fā)布）
兩江新區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升
實施方案
為深入貫徹黨中央國務(wù)院關(guān)于老舊小區(qū)改造的決策部署，認(rèn)真落實市委市政府城市提升行動計劃，扎實推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升工作，按照重慶市住房城鄉(xiāng)建委、市發(fā)展改革委、市財政局《關(guān)于印發(fā)〈重慶市主城區(qū)老舊小區(qū)改造提升實施方案〉的通知》（渝建〔2019〕360號）和重慶市城市提升領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于印發(fā)〈重慶市全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升專項行動方案〉的通知》（渝城辦〔2020〕14號）等文件精神，結(jié)合兩江新區(qū)實際，制訂本方案。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實黨的二十大精神，落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，以努力讓人民群眾住上更好房子為目標(biāo)，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，聚焦為民、便民、安民，持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，精準(zhǔn)補短板、強弱項，加快消除住房和小區(qū)安全隱患，全面提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和社區(qū)居住環(huán)境、設(shè)施條件和服務(wù)功能，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整社區(qū)，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。
（二）實施范圍
兩江新區(qū)直管街道范圍內(nèi)，建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），優(yōu)先改造2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)；逐步將2001-2005年期間建成且具備改造條件的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）納入改造計劃。已納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區(qū)（居民住房），以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，原則上不納入實施范圍。
（三）工作目標(biāo)
分類建立健全綜合改造和管理提升工作臺賬，通過重慶市投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫編制老舊小區(qū)改造提升計劃，滾動推進(jìn)實施，逐步改善老舊小區(qū)居民居住條件。
按照市委市政府統(tǒng)一部署要求，結(jié)合城鎮(zhèn)保障性安居工程中央資金補助的落實，根據(jù)調(diào)整后的兩江新區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升“十四五”計劃，2025年底前基本完成儲備庫老舊小區(qū)改造提升，并形成持續(xù)改造提升的長效機制。
（四）實施途徑
按照綜合改造和管理提升兩種途徑，持續(xù)滾動改造提升老舊小區(qū)。綜合改造是指綜合利用修繕改造、設(shè)施改造、功能改造、綜合整治等方式實施老舊小區(qū)的有機更新；管理提升是指采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民自治、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心等方式規(guī)范物業(yè)管理，促進(jìn)小區(qū)安全、干凈、整潔、有序。
（五）工作原則
1.群眾參與。改造前通過向居民宣傳相關(guān)政策、改造計劃，組織參觀試點項目等方式讓居民充分認(rèn)識到改造的亮點，萌發(fā)改造意愿；改造過程中從切實滿足居民的改造需求出發(fā)，充分發(fā)揮居民能動性，引導(dǎo)居民參與改造過程；改造完成后依靠街道社區(qū)發(fā)揮社區(qū)治理作用，引導(dǎo)居民自治組織發(fā)揮作用，對改造成果進(jìn)行長效管理和維護(hù)，切實落實共商共建共享。
2.問題為導(dǎo)向。按照先安全后提升，先功能后景觀的要求，科學(xué)合理確定改造重點和內(nèi)容，以完善老舊小區(qū)市政公用配套設(shè)施為切入點，重點解決困擾居民基本生活的問題，鼓勵服務(wù)設(shè)施提升改造，把成效體現(xiàn)在群眾滿意度和幸福感的提升上。
3.因地制宜。結(jié)合社區(qū)和街道居民的實際情況，本著“花小錢、辦大事”的原則，建立老舊小區(qū)改造工作機制，制訂具體工作方案，充分發(fā)揮社區(qū)組織協(xié)調(diào)功能，精準(zhǔn)施策，有的放矢去改造老舊小區(qū)，確保改造各項工作能夠順利有序推進(jìn)，力求小區(qū)改造有實效、有特色。
4.建管結(jié)合。改造與社區(qū)文化建設(shè)同步推進(jìn)，挖掘小區(qū)文化脈絡(luò)和集體智慧，弘揚公共精神，打造有特色的人文小區(qū)，形成小區(qū)共建共治共享良好氛圍；另一方面，實施綜合改造的項目也要進(jìn)行管理提升，明確物業(yè)管理方式，避免改造后管理缺位，建立長效治理機制。
二、實施內(nèi)容與重點
按照綜合改造和管理提升兩種途徑，明確改造提升內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與程序，根據(jù)老舊小區(qū)改造提升實施導(dǎo)則執(zhí)行。
（一）扎實抓好“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”3個重點。堅持以問題為導(dǎo)向、向群眾身邊延伸、在“實”上下功夫，對擬改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)開展全面體檢，找準(zhǔn)安全隱患和設(shè)施、服務(wù)短板。依據(jù)體檢結(jié)果和居民意愿，按照可感知、可量化、可評價的工作標(biāo)準(zhǔn)，聚焦“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”，“一小區(qū)一對策”合理確定改造內(nèi)容、改造方案和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，切實解決群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。
1.扎實推進(jìn)“樓道革命”。加快更新改造老化和有隱患的燃氣、供水、供熱、排水、供電、通信等管線管道，整治樓棟內(nèi)人行走道、排風(fēng)煙道、通風(fēng)井道、上下小道等，開展住宅外墻安全整治。大力推進(jìn)有條件的樓棟加裝電梯。重點推進(jìn)既有建筑節(jié)能改造，根據(jù)氣候區(qū)特點，可選擇外墻屋面保溫隔熱改造、更換外窗、增設(shè)遮陽等措施。
2.深入推進(jìn)“環(huán)境革命”。全面整治小區(qū)及其周邊的綠化、照明等環(huán)境。依據(jù)需求鼓勵增設(shè)停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老化和適兒化設(shè)施、無障礙設(shè)施、安防、智能信包箱及快件箱、公共衛(wèi)生、教育、文化休閑、體育健身、物業(yè)用房等配套設(shè)施。大力推進(jìn)養(yǎng)老、托育、助餐、家政、便民市場、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施改造建設(shè)，豐富社區(qū)服務(wù)供給。
3.有效實施“管理革命”。結(jié)合改造同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的聯(lián)席會議機制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果。積極引導(dǎo)有條件的小區(qū)引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，完善住宅專項維修資金使用續(xù)籌等機制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。
（二）著力消除安全隱患。堅守安全底線，把安全發(fā)展理念貫穿老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)和全過程。要采取分包到片、責(zé)任到人等方式，組織管線單位、專業(yè)技術(shù)人員等對老舊小區(qū)安全狀況進(jìn)行體檢評估，以消防設(shè)施和建筑屋面、外墻、樓梯等公共部位，以及供水、排水、供電、弱電、供氣、供熱各類管道管線等為重點，全面查明老舊小區(qū)可能存在的安全隱患。對發(fā)現(xiàn)的安全隱患，要分門別類確定安全管控和隱患整治方案，并作為優(yōu)先改造內(nèi)容加快實施整改，確保老化和有安全隱患的設(shè)施、部件應(yīng)改盡改，指導(dǎo)有關(guān)技術(shù)機構(gòu)做好檢驗技術(shù)支撐，加快消除群眾身邊安全隱患。
加強安全宣傳教育，開展小區(qū)黨組織引領(lǐng)下的多種形式基層協(xié)商，提高居民安全意識，形成改造共識，因勢利導(dǎo)將更換燃?xì)庥?/span>戶橡膠軟管、加裝用戶端燃?xì)獍踩b置、維修更換居民戶內(nèi)燃?xì)饧肮┡潘壤匣艿兰{入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方案，引導(dǎo)居民做好配合施工、共同維護(hù)改造效果等工作。立足當(dāng)?shù)貙嶋H，完善公共區(qū)域及戶內(nèi)老化管道等安全隱患排查整改資金由專業(yè)經(jīng)營單位、政府、居民合理共擔(dān)機制，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中央補助資金和區(qū)級財政資金可予積極支持。
壓實參建各方工程質(zhì)量安全主體責(zé)任，強化施工現(xiàn)場管理。采取針對性措施，精準(zhǔn)消除各類施工安全隱患，有效防范遏制高處墜落、物體打擊、起重機械傷害、施工機具傷害、有限空間作業(yè)窒息等安全生產(chǎn)事故發(fā)生。優(yōu)化場地布置，合理安排施工時序，嚴(yán)格管控施工車輛，最大限度減小對居民生活的影響。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道，堅決打擊偷工減料、施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等損害群眾利益行為。
（三）加強“一老一小”等適老化及適兒化改造。積極應(yīng)對人口老齡化，順應(yīng)居民美好生活需要，結(jié)合改造因地制宜推進(jìn)小區(qū)活動場地、綠地、道路等公共空間和配套設(shè)施的適老化、適兒化改造，加強老舊小區(qū)無障礙環(huán)境建設(shè)；推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，統(tǒng)籌建設(shè)養(yǎng)老、托育、助餐等社區(qū)服務(wù)設(shè)施，完善老舊小區(qū)“一老一小”服務(wù)功能。
三、老舊小區(qū)改造實施程序
按照“管委會統(tǒng)籌、街道（國企）實施、居民參與”的工作機制，改造提升工作按照以下程序組織實施：
（一）計劃申報
所在街道辦事處或項目實施單位每年9月底前向建設(shè)管理局申報下一年度老舊小區(qū)改造計劃。
1.征集改造需求。由所在街道辦事處負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)當(dāng)年存在改造需求且符合政策要求的老舊小區(qū)組織調(diào)查摸底，向居民征求老舊小區(qū)改造意見，同意改造意愿應(yīng)由小區(qū)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
2.制訂初步方案。由所在街道辦事處根據(jù)征求的改造意見，制定居民資金籌集方案、物業(yè)維修資金補建、續(xù)籌及物業(yè)服務(wù)引進(jìn)等長效管理方案；由項目實施單位委托專業(yè)單位編制初步改造方案及項目估算。
3.申報改造計劃。所在街道辦事處和項目實施單位應(yīng)綜合考慮項目自籌資金比例、居民參與度與積極性、長效管理方案等因素，對符合條件的項目報建設(shè)管理局，申請下一年度改造計劃。
（二）計劃確定
根據(jù)項目申報情況，建設(shè)管理局組織相關(guān)部門研究建立直管街道范圍內(nèi)老舊小區(qū)改造項目儲備庫，分年度編制滾動實施計劃和財政承受能力論證評估報告，報市住房城鄉(xiāng)建委、市發(fā)展改革委、市財政局等部門備案。
按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，每年11月底前由建設(shè)管理局會同經(jīng)濟(jì)運行局、財政局對申報項目組織審查，確定下一年度項目實施計劃，經(jīng)報管委會審定后，建設(shè)管理局會同經(jīng)濟(jì)運行局、財政局下達(dá)年度改造計劃。
（三）項目實施
按照確定的年度改造計劃，由項目實施單位牽頭落實施工圖設(shè)計、招投標(biāo)、施工許可、工程實施、竣工驗收及備案等具體工作，相關(guān)單位和部門履行相應(yīng)職責(zé)，按照《關(guān)于進(jìn)一步明確兩江新區(qū)老舊小區(qū)改造提升項目管理有關(guān)事項的通知》（渝兩江管辦發(fā)〔2021〕13號）相關(guān)要求加強項目管理。
四、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)
將老舊小區(qū)改造工作納入兩江新區(qū)城市提升計劃，調(diào)整老舊小區(qū)改造提升專項工作小組，由分管建設(shè)的委領(lǐng)導(dǎo)任組長，辦公室設(shè)在建設(shè)管理局，兩江新區(qū)老舊小區(qū)改造提升專項工作小組成員單位為各直管街道辦事處、管委會辦公室、經(jīng)濟(jì)運行局、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)局、財政局、建設(shè)管理局、城市管理局、社會發(fā)展局、市場監(jiān)管局、規(guī)劃自然資源局、建管中心、住房中心等。
各成員單位工作職責(zé)：
1.建設(shè)管理局：牽頭負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)改造相關(guān)政策；負(fù)責(zé)會同經(jīng)濟(jì)運行局、財政局下達(dá)老舊小區(qū)改造年度計劃；負(fù)責(zé)協(xié)助項目實施單位申報上級專項補貼資金；指導(dǎo)項目實施單位開展改造工作、督促項目實施單位落實好專項資金申報主體責(zé)任，并及時辦理施工許可證。
2.街道辦事處：負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)屬地安全監(jiān)管、建立安全生產(chǎn)工作制度、開展巡查檢查、核查無證施工等違法違規(guī)行為、應(yīng)急處置等工作；負(fù)責(zé)征求小區(qū)居民改造意見；負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)業(yè)委會同意改造項目實施，彰顯社區(qū)文化、設(shè)置宣傳設(shè)施；負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)由小區(qū)業(yè)主自行承擔(dān)部分的提升改造資金籌集工作；負(fù)責(zé)做好現(xiàn)場維穩(wěn)、違建拆除等工作，確保小區(qū)改造順利推進(jìn)；負(fù)責(zé)引導(dǎo)居民協(xié)商確定引進(jìn)物業(yè)服務(wù)等長效管理方案，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。
3.經(jīng)濟(jì)運行局：負(fù)責(zé)會同財政局、建設(shè)管理局下達(dá)老舊小區(qū)改造年度計劃；負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造項目可研審批、核準(zhǔn)招投標(biāo)方式、爭取上級專項資金等工作。
4.產(chǎn)業(yè)促進(jìn)局：負(fù)責(zé)對電力、天然氣管網(wǎng)改造的協(xié)調(diào)指導(dǎo)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)老舊小區(qū)改造中涉及天然氣接入手續(xù)的辦理，協(xié)助實施居民用電戶表改造及電力設(shè)施改造等工作。
5.財政局：負(fù)責(zé)會同經(jīng)濟(jì)運行局、建設(shè)管理局下達(dá)老舊小區(qū)改造年度計劃；負(fù)責(zé)落實老舊小區(qū)改造專項財政資金預(yù)算，會同主管部門爭取上級專項資金并明確資金用途。
6.城市管理局：負(fù)責(zé)老舊小區(qū)違法建設(shè)執(zhí)法工作，先拆違后改造，協(xié)調(diào)建筑垃圾清運及消納，指導(dǎo)生活垃圾分類、房屋自來水管網(wǎng)、環(huán)境綠化改造等；負(fù)責(zé)辦理涉及城市綠地、樹木審批的手續(xù)。
7.社會發(fā)展局：負(fù)責(zé)完善老舊小區(qū)改造中醫(yī)療衛(wèi)生、公共文化體育等社區(qū)基本公共服務(wù)體系。
8.市場監(jiān)管局：負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造中增設(shè)電梯、電梯改造更新等特種設(shè)備辦理特種設(shè)備使用登記、使用安全監(jiān)管等工作。
9.規(guī)劃自然資源局：負(fù)責(zé)辦理老舊小區(qū)改造中涉及外立面改造或新增用地、改變計容等情況的用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證以及竣工規(guī)劃核實手續(xù)等。
10.建管中心：負(fù)責(zé)對已辦理施工手續(xù)的老舊小區(qū)改造項目的施工質(zhì)量安全監(jiān)管。
11.住房中心：協(xié)助建設(shè)管理局完成老舊小區(qū)改造提升相關(guān)工作；協(xié)助街道辦事處完成物業(yè)服務(wù)引進(jìn)相關(guān)工作，并指導(dǎo)街道辦事處做好老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理工作。
（二）資金保障
建立健全可持續(xù)資金籌措機制，由產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會、政府多方籌措資金。按照“誰受益，誰出資”原則，組織居民、產(chǎn)權(quán)單位出資參與改造。通過中央補助支持、專項資金、區(qū)級財政資金、國有或社會資金投資等方式予以支持。充分發(fā)揮市場機制作用，可通過新增設(shè)施有償使用等方式，引導(dǎo)專業(yè)機構(gòu)、社會資本參與老舊小區(qū)改造工作。
1.發(fā)動居民自籌資金。鼓勵居民通過據(jù)實分?jǐn)偂⒑侠硎褂霉彩找?、補交物業(yè)專項維修資金等籌集資金（涉及低保家庭的，自籌資金和補交維修資金部分按照相關(guān)規(guī)定減免）。
2.管線單位出資。供水、供電、燃?xì)?、通信、郵政、廣電等公共管網(wǎng)設(shè)施改造費用和改造后表前設(shè)施維護(hù)費用按照上級單位文件規(guī)定執(zhí)行。水電氣一戶一表改造等費用分?jǐn)偘凑帐姓裆鷮嵤孪嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.財政資金支持。一是建設(shè)管理局牽頭積極爭取老舊小區(qū)改造中央補助資金等。二是財政局根據(jù)中央、市級?？钋闆r，結(jié)合區(qū)級財政承受能力及年度改造計劃安排相應(yīng)專項資金。
4.拓寬資金渠道。支持國有企業(yè)按照保本微利的原則參與改造；鼓勵金融機構(gòu)積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持；鼓勵以企業(yè)投資、捐資冠名等方式吸引社會力量捐資或捐贈文體設(shè)施等項目；鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位通過捐資捐物等方式支持老舊小區(qū)改造；可利用公共建筑、權(quán)屬用地等資源，通過公開招商引入社會資本或?qū)I(yè)機構(gòu)參與改造，建設(shè)安裝智能充電樁、停車場、廣告牌位（按照規(guī)劃設(shè)置）、快遞驛站、養(yǎng)老托幼等未來可產(chǎn)生收益的項目，建立改造成果共享機制。
5.建立健全老舊小區(qū)物業(yè)專項維修資金歸集、使用、統(tǒng)籌機制，逐步實現(xiàn)收支平衡、自我管養(yǎng)，共同維護(hù)老舊小區(qū)改造效果。
五、實施時間
本實施方案自2024年11月28日起施行。
附件：1.老舊小區(qū)綜合改造內(nèi)容及指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
2.老舊小區(qū)管理提升內(nèi)容及指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
3.老舊小區(qū)改造提升問卷調(diào)查樣表
4.老舊小區(qū)改造提升申請材料
5.老舊小區(qū)改造提升授權(quán)委托書（樣本）
6.老舊小區(qū)改造提升意見征集情況統(tǒng)計樣表
7.老舊小區(qū)改造提升項目庫樣表
